Incarto n. 40.2006.21 LUGANO
Lugano 8 novembre 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 27 gennaio 2006 da
1. RICO 1 2. RICO 2
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 2333 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 13 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 2333 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 514'597.--.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RICO 1 e RICO 2 è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo esperito in data 12 aprile 2005, ha confermato la bontà della propria decisione in merito a tutte le censure sollevate dai reclamanti, in particolare per ciò che riguarda il valore cubimetrico esposto e il valore del terreno, ribadendo che le argomentazioni addotte con il reclamo sono già state convenientemente considerate e che la prudenzialità adottata sia per il calcolo metrico sia per quello a reddito determina e giustifica la stima esposta.
3. Con ricorso 27 gennaio 2006 RICO 1 e RICO 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione a CHF 412'904.40 del valore di stima fissato dall’autorità di prima istanza. A mente dei ricorrenti l’Ufficio di stima non avrebbe sufficientemente considerato, nella determinazione del valore del terreno, gli oneri fondiari (servitù di passo veicolare, restrizione di costruzione e limitazione d’ altezza ecc.) gravanti il mappale e la particolare posizione della particella, ciò che giustificherebbe un correttivo del 45% e non solo del 35%. Sempre secondo i ricorrenti anche il correttivo di vetustà apparirebbe troppo esiguo per un edificio esistente da 45 anni e occorrente di importanti opere di ristrutturazione. Infine i ricorrenti contestano ancora l’applicazione del correttivo di classe del 10% ritenendolo in concreto del tutto arbitrario.
4. In sede di sopralluogo esperito il 13 luglio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. C è composto da tre piani. Al pianterreno è presente un appartamento di due locali, una cucina e un bagno, nonché un garage con posto auto. Al primo e al secondo piano sono ubicati due appartamenti identici composti da una sala, tre camere, una cucina originale e doppi servizi. Le finiture e la struttura sono ancora quelle originali, eccezion fatta per le finestre al pirmo e secondo piano.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RICO 1 e RICO 2 proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
7.1. Per l’edificio sub. C, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +10% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale). Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
Durante il sopralluogo del 13 luglio 2006, il Tribunale ha potuto constatare che l’edificio, che risale all’anno 1959, si trova essenzialmente nello stato originale e le sole opere eseguite sono da ricondurre al rifacimento dei bagni nel 1987 (cfr. dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare modulo 1 p.to 2.5) e delle finestre del primo e del secondo piano. Alla luce dell’anno di edificazione e degli interventi eseguiti il Tribunale ritiene più corrispondente alla situazione reale un correttivo di vetustà del -44% e non solo del -29%.
7.2. Questo Tribunale non ravvisa invece elementi significativi tali da ridurre ulteriormente il valore metrico del terreno. Il valore base di zona di fr. 420.--/mq. appare prudenziale per una zona di piano regolatore R5-1 rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; dal canto suo il correttivo del -35% già applicato dall’autorità di prima istanza è sufficientemente incisivo, così da equamente considerare anche la presenza della strada e degli ulteriori oneri fondiari: il tutto nel rispetto del principio della parità di trattamento con le altre particelle.
7.3. Ciò detto si rileva comunque come il valore del terreno complementare aumenti da CHF 149'597.-- a CHF 167'768.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito. Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17 cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come in questo caso, l’aumento del valore del terreno complementare.
7.4. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2. La tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 2/3 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 per i ricorrenti.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia:
1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 2333 RFD di __________ stabilito in CHF 432'768.--, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/3 a carico della ricorrente
3. La presente decisione e definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco