Incarto n. 40.2006.20 LUGANO
Lugano 14 maggio 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 20 gennaio 2006 da
1. RI 1 2. RI 2 tutti rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 953 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 24 aprile 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 953 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'613'621.--.
Il reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 14 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza, anche a seguito del sopralluogo effettuato e dei confronti fatti con casi analoghi esistenti nella zona, ha sostanzialmente confermato la bontà della propria decisione in merito alle censure sollevate dal reclamante, in particolare per ciò che riguarda il valore del terreno, ribadendo che la prudenzialità adottata determina e giustifica la stima esposta.
3. Con ricorso 20 gennaio 2006 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di stima fissato dall’autorità di prima istanza mediante l’aumento del correttivo del valore metrico del terreno dal -30% al -60%. A mente dei ricorrenti l’Ufficio di stima non avrebbe tenuto sufficientemente in considerazione elementi importanti per la determinazione del valore del fondo, in particolare che: - l’edificio principale (storico) risalente al 1913 è soggetto a dei vincoli architettonici-costruttivi che ne impediscono qualsivoglia modifica; - il mappale in oggetto, oltre a dover sottostare ai predetti vincoli, si differenzia dai fondi vicini anche per la sua esposizione (non gode di vista privilegiata, è sita in una zona molesta per la presenza nelle adiacenze della scuola elementare e nelle vicinanze della ferrovia e di una importante arteria stradale), mentre una superficie di mq. 122 è costituita da strada;
l’applicazione del medesimo correttivo del -30% di altri terreni vicini crea una evidente disparità di trattamento;
la decisione su reclamo impugnata è carente di motivazione.
4. In sede di sopralluogo esperito in data 24 aprile 2007, il Tribunale ha constatato che il terreno adiacente all’abitazione, verso Sud, è destinato a parco con aiuole e pino protetto. Il terreno retrostante, verso Nord, è un lastricato adibito ad accesso alla casa. Sul lato Sud e Est del mappale e confinante con la strada Via B__________ e Via G__________, il sedime è pavimentato a strada e liberamente accessibile al pubblico transito. Il resto del mappale (Nord e Ovest) confina con la scuola elementare e d’infanzia. Il mappale in oggetto è l’ultimo mappale verso Nord inserito in zona NT1.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.
7.1. Il valore base di zona di fr. 1’800.--/mq. appare prudenziale per una zona di nucleo del centro città di __________ rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo oggetto in una libera contrattazione. Dal canto suo il correttivo del -30% già applicato dall’autorità di prima istanza non rispecchia sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo e la sua situazione di fatto.
Avantutto occorre osservare, così come del resto risulta dai documenti in atti, che il mappale in oggetto è pure costituito da una superficie di mq. 122 destinata a strada, in parte adibita a quattro posteggi (mq. 40) e in parte adibita propriamente a strada (mq. 82). Se l’area destinata a posteggio può essere ritenuta con valore metrico pieno, tutt’altro dicasi per la superficie destinata a strada il cui valore deve essere fissato in fr. 10.— il mq.. Inoltre, come evidenzia il paragone con i mappali vicini, l’UCS ha considerato troppo poco il fatto che il mappale 953 risulta molto più penalizzato degli altri, soggetto a maggiori elementi di disturbo (confina con la scuola d’infanzia ed elementare) e l’uso del terreno è limitato in modo importante dalla presenza di una pianta protetta. Infine occorre ancora ritenere che il sedime al di fuori del muro di cinta e di delimitazione del giardino (superficie stradale di mq. 82) non è più utilizzabile solo dai proprietari del fondo, ma di fatto è liberamente accessibile al pubblico transito.
Tutto ciò permette al Tribunale di riconsiderare il correttivo del valore del terreno, aumentandolo del 10% e fissandolo quindi al -40%, con la conseguente riduzione del valore metrico da CHF 1'260.-- a CHF 1'080.--.
7.2. Ancorchè non oggetto di contestazione da parte dei ricorrenti, il Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +20% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A, che viene di conseguenza stralciato. Questo perché, oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima istanza, nemmeno è stato considerato che l’immobile è vincolato da limiti di protezione, e quindi di trasformazione, e che una eventuale ristrutturazione futura comporterebbe costi ben al di sopra della media.
7.3. Ciò detto si rileva comunque come il valore dell’edificio accessorio sub. B aumenti da CHF 91'000.-- a CHF 103’000.--. Esso è frutto del metodo di calcolo voluto dal legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 2 Lst.M art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito. Questo per dire che in presenza della correzione di uno o più fattori che entrano nella ponderazione, è inevitabile che anche la ripartizione della stima nei singoli subalterni ne risulti modificata. Considerando che il valore metrico di un fondo include il valore del fabbricato e del terreno (art. 17 cpv. 3 Lst.), l’applicazione della media ponderata può dunque comportare, come in questo caso, l’aumento del valore degli edifici.
7.4. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1. Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554’037.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2. La tassa di giustizia di CHF 600.— è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 per l’Ufficio cantonale di stima e di 1/2 per i ricorrenti.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia:
1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 953 RFD di __________ stabilito in CHF 1'554’037.--, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.— è posta per 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per l’altro 1/2 a carico dei ricorrenti
3. La presente decisione e definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco