Incarto n. 40.2005.67 __________
Lugano 30 novembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 6/9 maggio 2005 da
RI 1 __________ rappr. dall’ RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 870 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 15 luglio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 870 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'765'594.-
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 5 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza corretto lo standard delle finiture dell’edificio principale sub. A da normale ad economico, riducendo il valore metrico a nuovo del medesimo da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, nonché apportando un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per configurazione non adeguata, ritenuto che l’edificio principale si trova al centro della proprietà. Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza ridotto a CHF 1'555'335.-
3. Con ricorso 6/9 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale argomentando che la tipologia della proprietà, una villa del ‘900 con annesso un parco, deve portare a considerare l’intero terreno come complementare e chiedendo che il medesimo venga valutato CHF/mq 130.-, ovvero quanto stabilito con la precedente stima immobiliare.
L’insorgente, pur non contestando il valore di stima assegnato agli edifici, sollecita inoltre la verifica delle transazioni immobiliari comprovanti i valori di mercato che sarebbero stati presi in considerazione dall’UCS e sostiene che il metodo di calcolo adottato sarebbe arbitrario e incomprensibile.
A seguito di tali argomentazioni, RI 1 postula che il valore di stima della part. no. 870 RFD di __________ venga ridotto e stabilito in CHF 811'550.-
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 luglio 2005 questo Tribunale ha potuto constatare che l’abitazione principale si trova praticamente al centro della proprietà e il ricorrente ha ribadito che la sua tipologia deve portare a considerare e valutare l’intero terreno come complementare.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
6. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
7.
7.1.
I fondi edificati devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Giusta l’art. 18 cpv. 3 Lst., ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato.
8.
8.1.
Nella fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. In effetti il reddito è fondamentale per una determinazione equa dei valori immobiliari, ritenuto che l’estimo deve corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Sotto questo profilo la decisione su reclamo si rivela dunque carente nella forma quanto nella sostanza.
Considerato, tuttavia, che il Tribunale, oltre a non essere vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) – ciò che comunque non è una panacea e certamente non dispensa l’autorità di prima istanza dall’obbligo di applicare il diritto e di motivare le sue decisioni, specie quando l’argomento ha un’importanza rilevante ai fini della stima -, la lacuna è sanabile in questa sede.
L’edificio al mappale no. 870 RFD di __________ è abitato dal ricorrente e dalla sua famiglia: per stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi che presentano redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 Reg.). In quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________ occupati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale degli affitti riscontrati per oggetti simili nei dieci anni precedenti l’estimo.
Tutto sommato, ritenuta la particolarità dell’oggetto stimato, si giustifica quindi di riconoscere un valore di reddito annuo prudenziale di CHF 40'000.-
8.2.
La parte di terreno necessaria per costruire la casa sulla base delle norme edilizie viene definita come complementare, mentre riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 2 e 3 Lst.).
Nella fattispecie, l’UCS, sulla base delle NAPR di __________, ha determinato correttamente la superficie necessaria per la costruzione e non ha giustamente considerato le circostanze eccezionali o personali elencate dal ricorrente a fondamento del proprio gravame: le modalità con le quali il proprietario utilizza o intende utilizzare il proprio mappale e i costi di manutenzione che ne possono derivare non devono infatti avere alcuna influenza sulla determinazione del valore venale del fondo (art. 16 cpv. 1 Lst.), che nella fattispecie appare prudenzialmente proporzionato con i prezzi normalmente conseguibili per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Del resto, il terreno eccedente, di 2835 mq, risulta ampiamente sfruttabile anche se l’edificio principale si trova in posizione centrale, fatto di cui l’autorità di prima istanza ha d’altronde già tenuto conto applicando un correttivo del -10% per configurazione non adeguata sul valore metrico di tutto il terreno.
8.3.
Il Tribunale non ritiene infine arbitrario il metodo di calcolo adottato per la determinazione del valore ufficiale di stima, che non fa altro che riportare a livello informatico e grafico quanto disposto dalla Lst. e dal relativo Regolamento.
Esso è frutto della volontà del legislatore che, introducendo il principio della media ponderata tra valore metrico e valore di reddito, ha voluto privilegiare la stima globale dei fondi edificati considerandoli come un’unità economica comprendente tanto i fabbricati quanto il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 e 16 cpv. 2 Lst.; art. 7 Reg.). In pratica ha creato una relazione inscindibile tra terreno e costruzione esistente con la conseguenza che la stima finale è il risultato di una reciproca dipendenza tra valore metrico e valore di reddito.
Nella fattispecie, considerando il valore di reddito, l’applicazione della media ponderata comporta, accanto ad una diminuzione del valore di stima complessivo, l’aumento del valore di stima del fabbricato principale.
9.
9.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in CHF 1'463'962.-, come da scheda di calcolo annessa.
9.2.
Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, considerato che l’UCS non ha applicato a torto il valore di reddito e che il ricorso è stato solo parzialmente accolto, in misura invero ridotta rispetto a quanto postulato dal ricorrente e per motivi non sollevati nell’impugnativa, ma rilevati d’ufficio dal Tribunale.
Ritenuto quanto sopra, non vengono assegnate ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 870 RFD di __________ stabilito in CHF 1'463'962.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione é definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi