Incarto n. 40.2005.256 __________
Lugano 14 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Dario Medici
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 30 novembre/1. dicembre 2005 dalla
RI 1, rappr. dall’ __________,
contro
la decisione su reclamo emessa il 21 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali nr. 1393 e 1670 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 12 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 82.- per il mapp. no. 1393 RFD di __________;
- CHF 629'719.- per il mapp. no. 1670 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 5 agosto 2004 dalla RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 21 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori stabiliti per i terreni rispecchiano prudenzialmente i valori di mercato per le rispettive zone risultanti dal piano regolatore.
3. Con ricorso 30 novembre/1. dicembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando il mantenimento dei precedenti valori di stima, rispettivamente di CHF 29'700.- per il mapp. no. 1393 e di CHF 993'325.- per il mapp. no. 1670 o, in via subordinata ed esclusivamente per il secondo fondo, che la stima venga determinata sulla base dell’edificabilità riconosciuta integralmente al terreno complementare (4’542 mq ad almeno CHF/mq 145.-).
Ciò poiché le due particelle sono in realtà inserite in zona artigianale/commerciale, area della stazione ed essendo pertanto interamente edificabili devono essere valutate come tali, con i parametri corrispondenti alla zona di riferimento.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 12 luglio 2006 il Tribunale ha proceduto ad un’ispezione presso l’Ufficio tecnico comunale di __________ acquisendo agli atti copia della documentazione di PR relativa ai fondi oggetto di ricorso.
La ricorrente ha inoltre chiesto che ai fini del giudizio i due mappali vengano considerati come un’unica entità.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.
Ciò poiché per le sue valutazioni l’autorità di prima istanza si è basata sulle indicazioni del vecchio piano regolatore e non ha considerato che nel __________ del __________ nel Comune di __________ è entrato in vigore un nuovo piano regolatore che situa le due particelle oggetto di ricorso in zona artigianale-commerciale, area della stazione (art. 17 NAPR) e che tale area prevede tra l’altro, oltre ad una destinazione ben determinata e dei parametri edificatori che si differenziano dai precedenti, pure la necessità di presentare un piano di quartiere secondo le disposizioni della LALPT (art. 17 b) NAPR). L’errore risulta ancora più incomprensibile alla luce del doc. D prodotto dalla ricorrente già in sede di reclamo e datato 15 giugno 2004, con il quale l’Ufficio tecnico comunale di __________ indica chiaramente che i due mappali si trovano in tale zona e non nelle zone FE e RAR4 come riportato nella decisione su reclamo.
In sostanza, l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente errato ed incompleto basandosi addirittura su un piano regolatore che al momento della stima non era nemmeno più in vigore. Inoltre non è nemmeno entrata nel merito di tutte le specifiche e puntuali censure sollevate con il reclamo, limitandosi ad argomentare la propria lapidaria decisione ricorrendo a semplici frasi standard poi non rapportate alla fattispecie concreta.
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve essere rinviata all’UCS per un nuovo giudizio, che dovrà evidentemente considerare le zone e i parametri edificatori previsti dal nuovo piano regolatore entrato in vigore nel __________ del __________.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), il quale dovrà pure rifondere alla ricorrente CHF 1'000.- a titolo di ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 21 ottobre 2005 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 850.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere alla ricorrente CHF 1'000.- a titolo di ripetibili.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi