Incarto n. 40.2005.241 __________
Lugano 19 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Ferruccio Robbiani ing. Giancarlo Rosselli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 10/11 novembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 14 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali no. 74 e 942 MF di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 aprile 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. I valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i seguenti:
- CHF 241'032.- per il mapp. no. 74 MF di __________;
- CHF 131'223.- per il mapp. no. 942 MF di __________.
Il reclamo interposto in data 12 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.
Per quanto concerne il mapp. no. 74 l’autorità di prima istanza ha ridotto il valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da CHF/mc 360.- a CHF/mc 295.-, diminuito il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 226'654.- a CHF 201'186.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 210'436.-
Per quanto riguarda invece il mappale no. 942 l’UCS ha aumentato dal -47% al -53% il correttivo della vetustà sul valore metrico dell’edifico principale sub. A, ridotto il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 115'868.- a CHF 107'223.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 120'048.-
3. Con ricorso 10/11 novembre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali.
Ciò poiché l’UCS, oltre a non aver esperito il sopralluogo in contraddittorio, non avrebbe considerato che le coperture di entrambi gli edifici principali sono in eternit, che entrambi i fondi sono gravati da un onere di passo e che le abitazioni confinano direttamente (muro contro muro) con altre proprietà.
Limitatamente al mapp. no. 942 l’autorità di prima istanza ha infine considerato nella superficie abitabile un balcone aperto di 5.8 m x 2.6 m che non dovrebbe invece rientrare in tale computo.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che il mapp. no. 74, adiacente al mapp. no. 942, è un appartamento duplex. Al piano terreno si trovano una cucina, una sala, una sala da pranzo, un servizio e le scale di accesso ai locali tecnici e alla cantina (rifugio) nonché al piano superiore, suddiviso in una sala, due camere e un servizio.
Le finiture sono di grado medio e lo stato di conservazione è da considerare buono.
Il mapp. no 942 è invece strutturato su due piani, di cui quello sottostante è destinato ad ospitare i locali di servizio (cantina e deposito) mentre quello superiore è composto da una sala, una cucina, due camere e un servizio.
Le finiture sono semplici e lo stato di conservazione rientra nella norma.
Entrambi gli edifici presentano una copertura in eternit.
I proprietari hanno di nuovo tenuto a ribadire che la ferrovia, l’autostrada e il canile sottostante causano notevoli disturbi. Con scritto di data 25 aprile 2006 i ricorrenti hanno inoltre segnalato al Tribunale che a ca. 200 m di distanza dagli edifici sorge un’antenna di telecomunicazione che potrebbe causare problemi di salute.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari degli oggetti stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:
- Il fatto che entrambi gli edifici hanno la copertura in eternit è già stato considerato sia nelle valutazioni dello standard delle finiture e dello stato di conservazione di entrambi gli edifici principali sia nello stabilire il rispettivo valore metrico a nuovo.
- Il fatto che gli edifici confinino muro contro muro con altre proprietà è un elemento caratteristico di tutte le zone del nucleo che è già stato considerato nello stabilire il valore metrico base di zona per i fondi confinati in tale area, che risulta chiaramente inferiore rispetto alle altre zone edificabili presenti nel resto del comprensorio comunale. L’entità dei rumori provenienti dall’autostrada, dalla ferrovia e dal canile, che si trovano invero ad una distanza considerevole dai fondi di proprietà dei ricorrenti, non sono chiaramente tali da giustificare un’ulteriore riduzione dei valori di reddito degli edifici o del valore metrico di base dei terreni. Quest’ultimo valore, stabilito in CHF/mq 90.-, è inoltre già di per sé decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
- La presenza degli oneri di passo è già stata considerata dall’UCS che ha applicato un correttivo del -10% sul valore metrico di entrambi i terreni.
- Allo stato attuale della ricerca non risultano elementi tali che possano dimostrare concretamente la pericolosità di un antenna di telecomunicazione - che nella fattispecie dista inoltre parecchi metri dagli edifici di proprietà dei ricorrenti - per la salute degli esseri umani. Non sussistono pertanto argomenti validi che possano giustificare una conseguente riduzione del valore di stima.
- La terrazza/balcone deve essere infine considerata nella superficie abitabile poiché non è sporgente ed è inclusa nella pianta dell’edificio principale sub. A del mapp. no. 942.
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942, come da schede di calcolo annesse.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 MF di __________ e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942 MF di __________, come da schede di calcolo annesse.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi