Incarto n. 40.2005.21 __________
Lugano 16 giugno 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 14/16 marzo 2005 da
RI 1 rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 16 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 25 maggio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 16 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 15'025'490.-
Il reclamo interposto in data 30 giugno 2004 dalla RI 1, che verteva pure sulla part. no. 19 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 16 febbraio 2005.
Esperito un sopralluogo, l’autorità di prima istanza ha “riscontrato delle differenze sostanziali fra la situazione reale e i dati utilizzati per il calcolo della stima, in particolare sulla volumetria, sul valore cubimetrico e sulla superficie da considerare a reddito”, che sono stati di conseguenza modificati, così come il grado di urbanizzazione del terreno considerato eccedente, portato all’ 80%.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 12'798'555.-
3. Con il ricorso 14/16 marzo 2005, che contesta unicamente il valore ufficiale di stima indicato per la part. no. 16 RFD di __________, la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale, postulando in via principale che il valore ufficiale di stima venga riportato ai valori precedenti la revisione generale e, in via subordinata, che tale valore venga stabilito in CHF 8'197'773.-, calcolato deducendo dal valore metrico del terreno (CHF 81.- x mq 137'133) i valori di stima dei fabbricati, definiti vetusti e obsoleti, che ne impedirebbero un utilizzo razionale, oltre ai presunti costi di demolizione di tali edifici e di bonifica della zona.
In sostanza, la ricorrente accetta il valore di riferimento stabilito per il terreno, di CHF 81.-, pari al valore di base della relativa zona di PR, di CHF 90.-, dedotto un correttivo del 10% per un insufficiente grado di urbanizzazione, ma chiede che venga debitamente considerato, nella misura indicata, che buona parte della superficie, a causa della particolare attività svolta, è ricoperta da sabbia e ghiaia e da costruzioni definite fatiscenti che ne impedirebbero l’edificabilità e di conseguenza il suo utilizzo quale terreno industriale.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 25 maggio 2005, il Tribunale ha constatato che parte del terreno è effettivamente utilizzata quale deposito di materiale grezzo, nonché parzialmente o completamente lavorato e che sono presenti diverse costruzioni, alcune effettivamente vetuste e solo in parte utilizzate.
La ricorrente, come si era riservata a verbale di sopralluogo, ha in seguito prodotto ciò che definisce il bilancio al 31 dicembre 2004, che in realtà corrisponde ad alcune semplici schermate di ordinatore che non possono essere considerate ai fini del giudizio.
7.Alla luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie parzialmente il gravame, aumentando la superficie considerata quale terreno complementare da 16’000 mq a 35’000 mq, superficie necessaria per lo stoccaggio dei materiali inerti lavorati e prodotti dalla RI 1 e che tiene in debita considerazione la particolarità dell’attività svolta.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’ Ufficio cantonale di stima non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Il ricorso è pertanto parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ stabilito in CHF 11'514’747.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 3/4 per la ricorrente e di 1/4 per l’UCS.
Visto l’esito del gravame, che vede soccombente in modo preponderante la ricorrente, non vengono assegnate ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ è stabilito in CHF 11'514'747.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico della ricorrente per 3/4 e per 1/4 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione é definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi