Incarto n. 40.2005.186 __________
Lugano 28 giugno 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 12/13 settembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 16 agosto 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 144 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 144 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 80'784.-.
Il reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 16 agosto 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sia il calcolo della volumetria dell’edificio principale sub. A sia il valore metrico del terreno sono stati determinati in conformità con i disposti della Lst. e seguendo criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
3. Con ricorso 12/13 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima da CHF 80'784.- a CHF 69'554.- e, meglio, come da proposta formulata con il reclamo 28 giugno 2004. Ciò poiché il terreno, particolarmente impervio e sassoso, risulta di difficile edificazione e la parte “cantinata” dell’edificio principale sub. A, composta da un WC e da un cucinino, è di fatto inabitabile in quanto né impermeabilizzata né isolata.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio, di cui il ricorrente ha prodotto una sezione, è strutturato su due piani.
Il primo piano, con una parte abitata pari a ca. 3/4 della superficie, è composto da una sala-cucina, una camera, un gabinetto e una cantina con tank. I locali risultano parzialmente perlinati, il riscaldamento è elettrico diretto, mentre le finiture sono rustiche.
Il secondo piano è composto da una sala, una cucina, una camera, due camerette e un gabinetto con doccia, tutti con vetri doppi. Le finiture sono rustiche e le pareti risultano perlinate. Il riscaldamento è garantito da una stufa a nafta ad aria.
L’abitazione è accessibile dalla strada cantonale sottostante tramite un sentiero e il terreno circostante, che confina con il tracciato stradale, è abbastanza ripido.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:
- La verifica della volumetria dell’edificio principale sub. A, effettuata sulla base dei piani allegati al ricorso e della sezione prodotta il giorno del sopralluogo, conferma che il volume di 485 mc stabilito dall’UCS è sostanzialmente corretto, tanto più che nel calcolo non viene nemmeno considerata la parte che il ricorrente definisce come “cantinata”.
- Nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva (RS) già si è tenuto conto dei fattori negativi citati dal ricorrente, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Tanto più che trovandosi a diretto confine con la strada cantonale il fondo non presenta particolari difficoltà di accesso e che per la superficie di 245 mq considerata come terreno eccedente è già stato applicato un correttivo del -40% proprio in considerazione della superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, i paragoni con i confinanti mapp. nr. 143 e 147 proposti da RI 1 non reggono già per il solo fatto che sono basati su valori che non corrispondono a quanto in realtà risulta nelle rispettive schede di calcolo.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato in CHF 80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato in CHF 80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi