Incarto n. 40.2005.169 __________
Lugano 10 aprile 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Ferruccio Robbiani ing. Eraldo Pianetti
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 27/29 agosto 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 780 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 17 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 780 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 519'015.-.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che le caratteristiche del terreno eccedente non giustificano l’applicazione di un correttivo sul relativo valore metrico.
3. Con ricorso 27/29 agosto 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima del terreno eccedente sub. d, di 657 mq, da CHF/mq 123.50 a CHF/mq 90.-. Ciò poiché tale superficie si trova ad un livello inferiore di ca. 5 m rispetto alla restante porzione del terreno ed è raggiungibile unicamente tramite un ripido sentiero. Inoltre, la creazione di un futuro accesso carrozzabile risulta problematica e la vicinanza dell’autostrada, fonte di inquinamento fonico ed atmosferico, riduce il valore effettivo del mappale.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il sub. d, una porzione di terreno prativa e pianeggiante soggetta a carico fonico derivante dalla vicina autostrada, si trova ad una quota inferiore di ca. 6-7 m rispetto al sub. b. L’accesso è garantito unicamente tramite un sentiero che collega i due subalterni.
A valle il fondo confina con un’area forestale appartenente al mapp. no. 783.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
6.2.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un ulteriore correttivo del -15% sul valore metrico della superficie di terreno eccedente sub. d, di 657 mq. Ciò poiché, trovandosi ad un una quota inferiore di ca. 6-7 m rispetto al sub. b ed essendo priva di un accesso diretto, risulta penalizzata rispetto alla porzione di terreno superiore.
Viene inoltre confermato il correttivo del -5% per topografia del terreno applicato dall’UCS su tutta la superficie del mappale, che risulta effettivamente di forma allungata.
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) già si è tenuto conto della loro posizione e della vicinanza dell’autostrada, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 130.-
Nella fattispecie concreta non sussistono pertanto elementi negativi tali da giustificare un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni moleste.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 780 RFD di __________ stabilito in CHF 475'395.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 780 RFD di __________ stabilito in CHF 475'395.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi