Incarto n. 40.2005.155 __________
Lugano 24 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giancarlo Rosselli arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 2/4 agosto 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1000 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 gennaio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1000 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 446’225.-.
Il reclamo interposto in data 13 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza ha riesaminato tutti i parametri di calcolo per confronto con l’adiacente mapp. no. 1001 riducendo il valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da 338.- a 309.- CHF/mc, il correttivo di classe su tale valore dal +20% al +5% e aumentando il correttivo della vetustà dal -28% al -30%. Di conseguenza, anche il valore di reddito capitalizzato di tale subalterno è stato diminuito da CHF 401'152.- a CHF 356'858.-.
Oltre a ciò, pure il correttivo della vetustà relativo all’edificio accessorio sub. B è stato aumentato dal -36% al -38% e i valori di reddito capitalizzati dei subalterni D ed E diminuiti rispettivamente da CHF 7'296.- a CHF 7'257.- e da CHF 16'011.- a CHF 15'926.-.
Il valore di stima del mappale è stato di conseguenza stabilito in CHF 398'942.-.
3. Con ricorso 2/4 agosto 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di reddito stabilito per l’edificio principale sub. A. Ciò poiché, a causa di alcuni difetti di costruzione, in particolare della debolezza della soletta e della mancanza di isolazione in alcuni punti della casa, non le sarebbe possibile affittare gli appartamenti, che avrebbero pertanto un valore commerciale nettamente inferiore rispetto ai normali valori presenti nella zona.
La ricorrente specifica inoltre che i summenzionati difetti di costruzione sono già stati oggetto di una vertenza giudiziaria presso la Pretura del distretto di Lugano.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è strutturato su tre piani ed è simile al mapp. no. 1001.
Il seminterrato, attualmente non affittato, è composto da un locale soggiorno, una piccola cucina e un servizio. Al primo piano si trova un appartamento di 4½ locali con doppi servizi che è abitato dalla figlia della ricorrente. Il piano superiore, abitato invece dalla ricorrente e dal marito, è strutturato in modo identico all’appartamento presente al primo piano.
Le finiture sono di tipo economico e lo stato di conservazione normale.
Come del resto indicato a verbale di sopralluogo il Tribunale ha provveduto a richiamare dalla Pretura del distretto di __________ l’incarto relativo alla causa inerente i difetti di costruzione dell’edificio principale sub. A.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
7.2.
Con sentenza 15 novembre 1989 il Pretore del distretto di __________ ha condannato l’impresa di costruzioni ad eliminare gratuitamente i difetti di costruzione constatati mediante perizia giudiziaria, in particolare per ciò che concerne le solette del primo e del secondo piano. Gli interventi indicati sono stati eseguiti a cavallo tra il 1993 e il 1994, come del resto risulta dalla successiva petizione – azione creditoria - __________ introdotta dalla ricorrente presso la Pretura del distretto di __________ (pag. 10 e 11).
Ora, da quanto suesposto, risulta che ai difetti è stato posto rimedio e agli atti non vi è alcunché che possa anche solo far supporre il contrario.
Gli appartamenti, che hanno delle strutture e delle finiture economiche che non possono di fatto garantire un’ottima isolazione, sono chiaramente abitabili e la decisione di non affittarli a terzi è unicamente una scelta della ricorrente.
Nella fattispecie concreta il Tribunale ritiene comunque che, per quanto attiene il valore di reddito, gli edifici principali sub. A dei mappali nr. 1000 e 1001, che sono sostanzialmente identici, debbano essere trattati uniformemente con la presa in considerazione di un valore di reddito presunto prudenziale di CHF/mq 100.-, che tiene sufficientemente conto delle caratteristiche specifiche degli edifici, non direttamente rapportabili a casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, la differenza di valore di stima ufficiale tra i mapp. nr. 1000 e 1001 è dovuta alle superfici differenti dei rispettivi terreni, all’esistenza di subalterni differenti e al fatto che gli edifici presenti sul secondo mappale sono stati edificati un anno prima rispetto a quelli costruiti sul primo (dichiarazioni per la stima ufficiale della sostanza immobiliare –moduli 1-, punti 2.4).
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1000 RFD di __________ stabilito in CHF 389'223.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1000 RFD di __________ stabilito in CHF 389'223.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi