Incarto n. 40.2005.144 __________
Lugano 24 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giancarlo Rosselli arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 21/22 luglio 2005 da
ISPP 1composta da: - MIST 1, - MIST 2,
contro
la decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 265 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 gennaio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 265 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 604'507.-.
Il reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.
L’autorità di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza ridotto da 1'034 a 1'010 mc la volumetria dell’edificio principale sub. A, ridotto da CHF/mc 144.- a CHF/mc 115.- il valore metrico a nuovo dell’edificio accessorio sub. B ed infine aumentato il correttivo della vetustà relativo a quest’ultimo subalterno dal -24% al -53%. Tutte le altre censure sollevate dai reclamanti sono state per contro respinte.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 600'302.-
3. Con ricorso 21/22 luglio 2005 MIST 1 e MIST 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando quanto segue:
- Lo stralcio del correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A, ritenuto non giustificato e non motivato;
l’aumento del correttivo della vetustà stabilito per l’edificio principale sub. A sino ad una percentuale del 25%-30%, ciò in considerazione del fatto che la casa, edificata negli anni ’50, è stata ristrutturata negli anni ’70 per quanto concerne il piano terreno - che oggi, visto il suo stato di conservazione e le infrastrutture antiquate abbisogna di nuovi interventi - e negli anni ’90 limitatamente al primo piano.
l’applicazione di un correttivo di almeno il -35% sul valore metrico del terreno poiché in forte pendenza, accessibile unicamente tramite una scalinata di oltre 200 scalini, difficilmente sfruttabile, se non a costi sproporzionati, per l’edificazione di ulteriori costruzioni e gravato da diversi oneri iscritti a registro fondiario. Ciò anche per confronti con i mapp. nr. 1032, 264, 769, 266 e 847.
4. Nel corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A, oltre ad una mansarda parzialmente abitabile, è strutturato su due piani. Il piano terreno, ad eccezione delle camere, è stato ristrutturato negli ’70 ed è abitato dai genitori dei ricorrenti, mentre il primo piano, abitato da __________, è stato completamente ristrutturato negli anni 1990/1992.
Lo stato di conservazione di entrambi i piani si può definire normale, mentre le finiture sono economiche per quanto riguarda il piano terreno e normali per quello superiore. La proprietà, accessibile unicamente tramite una scalinata, gode di un’ampia vista sul golfo di Lugano.
Il terreno, utilizzato come giardino, è terrazzato e presenta una pendenza media-forte.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
7.2.
Il Tribunale, visto l’anno di edificazione situato tra il 1946 e il 1954 e ritenuto che il piano terreno è stato ristrutturato completamente negli anni ’70, mentre il primo piano lo è stato nel 1992 (dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1-, punti 2.4 e 2.5; verbale di sopralluogo 11 gennaio 2006), ritiene invece sostanzialmente corretto il correttivo della vetustà del -19% applicato dall’autorità di prima istanza, che tiene in debita considerazione tutti i fattori di incidenza previsti dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale) ed in particolare lo stato di fatto differente in cui si trovano i due piani dell’edificio.
7.3.
Il Tribunale ritiene infine che un correttivo del -30% sul valore metrico del terreno sia più adeguato alla fattispecie concreta e tenga in giusta considerazione tutti i fattori negativi che incidono sul prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, in particolare l’accessibilità unicamente pedonale al fondo, la presenza di oneri fondiari iscritti a registro fondiario e la configurazione particolare del fondo, terrazzato e di pendenza media-forte, senza per questo dimenticare che la proprietà gode di una vista imprendibile sul golfo di __________. Ciò anche per confronti con il confinante mapp. no. 769, che presenta sostanzialmente le medesime caratteristiche e per il quale è stato riconosciuto un identico correttivo.
Il confronto non è invece realmente sostenibile con gli altri mappali citati dal ricorrente, che presentano caratteristiche differenti e sono o di superficie ampiamente maggiore, come il no. 847 o di superficie ridotta e di forma irregolare, come i nr. 264 e 1032. Del resto, pure sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 266, confinante con il mapp. no. 769, è stato riconosciuto un identico correttivo del -30% per esposizione del terreno.
7.4.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in CHF 586'970.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in CHF 586'970.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi