Incarto n. 40.2005.132 __________
Lugano 5 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 5/7 luglio 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 7 giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 663 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 17 marzo 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 663 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 114'360.-.
Il reclamo interposto in data 25 agosto 2004 da RI 1, inerente pure il valore ufficiale di stima stabilito per il mapp. no. 688, è stato parzialmente accolto dall’UCS, limitatamente al summenzionato fondo, con decisione 7 giugno 2005.
Per il mapp. no. 663 l’autorità di prima istanza ha invece confermato la propria decisione ribadendo che il valore di base di CHF/mq 120.- rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato e che nella fattispecie concreta non sussistono i presupposti per applicare dei correttivi sul valore metrico del terreno.
3. Con ricorso 5/7 luglio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 120.- a CHF/mq 85.-. Ciò per confronti con dei fondi che presentano caratteristiche analoghe e poiché la creazione di un accesso carrozzabile adeguato al mappale, sostenuto da alti muri verso la strada comunale e confinante con un riale e un sentiero in corrispondenza di altri due lati, risulta difficoltosa e realizzabile unicamente a costi assolutamente spropositati. Oltre a ciò, la forma irregolare del fondo non consente uno sfruttamento razionale delle sue potenzialità edificatorie.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato che il terreno è prativo e sostenuto a valle da un muro in pietrame, parzialmente a secco, di altezza variabile (media di ca. 4.50 m). L’accesso al fondo, garantito da una strada comunale, risulta difficoltoso.
Il ricorrente ha inoltre prodotto uno schema planimetrico che riporta le distanze da confine imposte dalle NAPR in caso di edificazione e ha lamentato una disparità di trattamento per rapporto agli altri terreni presenti in zona, in particolare il mapp. no. 505.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
In concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché l’accesso è sì garantito dalla strada comunale sottostante, ma la sua angolazione e le sue dimensioni ridotte lo rendono difficoltoso e, in caso di edificazione, vista la presenza del muro di sostegno, si porranno inevitabilmente problemi di accessibilità per i mezzi pesanti e per l’ organizzazione del cantiere, che potranno essere risolti unicamente con investimenti non indifferenti. Oltre a ciò, in particolare per quanto attiene la parte di superficie posta a sud-ovest, la forma del terreno risulta irregolare e non permette pertanto uno sfruttamento ideale di tutte le sue potenzialità edificatorie .
7.2.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
In particolare, la presunta disparità di trattamento per confronto con il mapp. no. 505 non sussiste già per il solo fatto che si tratta di terreni situati in zone di piano regolatore diverse e con valori unitari di base pure differenziati. Infatti, il mapp. no. 663 si trova in zona residenziale estensiva unifamiliare (REU), per la quale è stato stabilito un valore metrico base di CHF/mq 120.-, mentre il mapp. no. 505 si trova in zona nucleo di tamponamento (NT), per la quale è stato invece fissato un valore metrico base di CHF/mq 85.-.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 663 RFD di __________ stabilito in CHF 91'488.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/3 per il ricorrente, che ha chiesto la riduzione del valore metrico del terreno da CHF/mq 120.- a CHF/mq 85.- e dei rimanenti 2/3 a carico dell’UCS (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 663 RFD di __________ stabilito in CHF 91'488.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 1/3 a carico del ricorrente e per i restanti 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi