Incarto n. 40.2005.107 __________
Lugano 22 settembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 17/20 giugno 2005 da
RI 1 Zurigo rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 382 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 1. settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 382 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'223'474.-
Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1, rappresentata dall’avv. RA 1, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza, considerando la posizione del terreno e in particolare la pendenza del medesimo, ha apportato un correttivo del -20% sul valore metrico del terreno eccedente, portandolo da CHF/mq 270.- a CHF/mq 216.-, riconfermando per il resto la propria decisione, in particolare in merito alla superficie abitabile e al volume dell’edificio principale nonché al valore metrico di base del terreno.
Il valore di stima ufficiale del mappale no. 382 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'027'400.-
3. Con ricorso del 17/20 giugno 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo Tribunale argomentando che l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto delle caratteristiche sfavorevoli del proprio terreno per rapporto a quelli vicini. Il mappale no. 382 RFD di __________ si troverebbe infatti in posizione discosta e presenterebbe una pendenza importante che ne renderebbe più elevati i costi di costruzione.
La ricorrente, oltre a richiamare dall’UCS la documentazione inerente le transazioni immobiliari intercorse negli ultimi dieci anni e relative alla zona di PR di riferimento (R2), postula di conseguenza che il valore metrico di base del terreno venga ridotto da CHF/mq 270.- a CHF/mq 150.- sia per il terreno complementare sia per quello eccedente e che a quest’ultimo, che presenterebbe delle caratteristiche negative più marcate rispetto al terreno complementare, venga apportato un ulteriore correttivo del -40%
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.
I fondi edificati devono invece essere valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2005, questo Tribunale ha potuto constatare che la pendenza media del terreno di proprietà della ricorrente, che si trova in zona R2 come del resto i terreni presi a paragone, è effettivamente superiore a quella relativa ai mappali situati a valle della strada di accesso, ma che rispetto a questi ultimi, trovandosi più in alto, gode di una vista migliore sulla regione sottostante e sul lago.
Il Tribunale ha inoltre verificato i dati relativi alle transazioni immobiliari intercorse negli ultimi dieci anni che hanno portato a stabilire il valore metrico di base delle proprietà di __________ situate in zona R2, constatando che il valore di CHF/mq 270.- ritenuto dall’Autorità di prima istanza deve essere considerato alquanto prudenziale rispetto ai valori mediamente più elevati risultanti dalle transazioni immobiliari di riferimento.
7. Alla luce di tali risultanze, questo Tribunale non considera per niente elevato, bensì decisamente prudenziale, il valore metrico di base stabilito per le proprietà di __________ situate in zona R2, con la conseguenza che il relativo parametro deve essere confermato.
Il Tribunale ritiene però che, viste le caratteristiche del terreno nel suo insieme, il quale presenta una pendenza marcata su praticamente tutta la sua superficie, il correttivo del -20% sul valore metrico di base, che nella fattispecie diminuisce il valore metrico di riferimento a CHF/mq 216.-, deve essere considerato pure per il terreno complementare.
Una riduzione più marcata di tale valore non è per contro giustificabile, ritenuto che il mapp. no. 382 RFD di __________ presenta sì una pendenza maggiore rispetto ai mappali situati a valle della strada, ma rispetto a questi ultimi, trovandosi più a monte, gode pure di una vista più ampia e importante.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso deve essere parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mapp. no. 382 RFD di __________ stabilito in CHF 1'013'288.-, come da scheda di calcolo annessa.
8. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della loro rispettiva soccombenza, di 4/5 per la ricorrente e del rimanente 1/5 per l’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 382 RFD di __________ stabilito in CHF 1'013'288.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente in ragione di 4/5 e per il rimanente 1/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione é definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi