Incarto n. 20.2010.13-12
Lugano 4 dicembre 2012
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Claudio Morandi
segretaria giurista
Annalisa Butti
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione progetti definitivi presentata in data 16 settembre 2010 da
ISEP 1 RA 1
contro
COES 6 rappr. dall’ RA 8
nell'ambito della formazione del marciapiede sulla strada cantonale S213 __________ nel Comune di __________ tratto __________ - Nucleo di __________, relativamente al mapp. no. 1165 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Lo Stato del Canton Ticino è promotore delle opere stradali intese alla messa in sicurezza dell’utenza pedonale lungo la strada cantonale S213 __________ nel Comune di __________, nel tratto dal nucleo di __________ a quello di __________. L’intervento, che implica espropriazioni varie, prevede la formazione di un marciapiede e, dove necessario, l’allargamento della sedime stradale ed il ripristino dei muri di cinta. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.10 al 5.11.2008 in conformità all’art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr). Tra i fondi coinvolti figura, in particolare, il mapp. no. 1165 in relazione al quale la tabella pubblicata prevede l’espropriazione di mq 52 (di cui 5 mq di strada-piazzale e 47 mq di giardino) e l’occupazione temporanea di mq 52 contro versamento di un’indennità di fr. 500.- il mq e di fr. 30.- a corpo, nonché di fr. 2’069.- per l’estirpazione di vegetali vari. Con tempestiva memoria del 3.11.2008 i proprietari del fondo hanno interposto opposizione al progetto e all’espropriazione e postulato una pretesa d’indennizzo di fr. 900.- il mq per l’area espropriata e di fr. 24'400.- per l’estirpazione delle piante, nonché un risarcimento pari al 50% del valore venale a titolo di svalutazione della superficie residua. A seguito di trattative con l’ente pubblico, le parti hanno risolto d’intesa le questioni inerenti al progetto e sono pervenute ad un accordo in ordine alle indennità per l’estirpazione delle piante e per l’occupazione temporanea; contestualmente gli espropriati hanno accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 5.10.2009 (cfr. lettera 27.5.2009 della Sezione amministrativa controfirmata dagli espropriati). Il Consiglio di Stato ha quindi approvato il progetto con risoluzione del 8.6.2010, cresciuta incontestata in giudicato. Gli atti sono poi stati trasmessi a questo Tribunale per i suoi incombenti in applicazione dell’art. 26 Lstr. All’udienza di conciliazione del 18.4.2012, le parti hanno confermato l’accordo già sottoscritto, ribadendo pertanto di aver fissato le indennità per l’occupazione temporanea di complessivi mq 52 in fr. 30.- a corpo e per l’estirpazione di vegetali vari in fr. 24'400.-. Per il resto gli espropriati hanno invece confermato la richiesta di indennizzo di fr. 900.- il mq per la superficie espropriata ed il risarcimento pari al 50% del valore venale per la svalutazione della proprietà. L’ente espropriante, dal canto suo, ha confermato la tabella pubblicata contestando la pretesa per svalutazione siccome infondata. Esperito un sopralluogo in data 30.5.2012 e conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale e prodotto i rispettivi memoriali conclusivi. Gli espropriati vi hanno confermato le pretese di indennizzo già rivendicate; l’ente espropriante, invece, ha rivisto le indennità offerte, riconoscendo fr. 0.- il mq per mq 5 di strada-piazzale e fr. 250.- il mq per 47 mq di giardino.
2.Come risulta dal verbale d’udienza del 18.4.2012 le parti hanno stabilito consensualmente le indennità per l’occupazione temporanea e per l’estirpazione di vegetali vari. Ciò costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr e solleva questo Tribunale dalle relative decisioni.
3.Il mapp. no. 1165, ubicato in località Costa, ha una superficie di mq 950 ed è così censito a RF:
sub. c) strada e piazz. mq 337 sub. d) giardino mq 490 sub. A) abitazione mq 103 sub. F) portico mq 12 sub. G) portico mq 8
Si tratta di un fondo di conformazione abbastanza regolare posto lungo il declivio a lato della strada cantonale, che potrebbe idealmente essere suddiviso in tre parti. La parte occidentale, a valle, presenta un terrazzamento parzialmente occupato da un’abitazione unifamiliare di un piano fuori terra con un seminterrato, circondata da un giardino. La parte mediana costituisce l’imbocco e una porzione della strada denominata Vicolo di __________; quest’ultimo si diparte dalla cantonale, ha una larghezza variabile da 3 a 4 metri e scende attraverso il mapp. no. 1165 fino a formare uno spiazzo dinanzi all’abitazione, a lato del quale sorgono due garage coperti (mapp. no. 1343 e 1263) che non appartengono né sono adoperati dagli espropriati. Infine, la parte orientale rimanente, è una lingua di terreno compresa tra il vicolo e la cantonale, costituita da una scarpata prativa con qualche albero ad alto fusto sorretta da un muro. Il Vicolo __________ prosegue oltre il confine tra i mapp. no. 1165 e 367 verso valle; esso è asfaltato e munito di canalette di raccolta e tombini fino all’altezza del mapp. no. 1985, dopo di che diventa un sentiero sterrato; il sedime è gravato da un onere di passo pubblico a favore del Comune di __________ (cfr. verbale di sopralluogo del 30.5.2012; documentazione fotografica). Stando al vigente PR comunale, approvato in data 3.7.1996 dal Consiglio di Stato, ed alla successiva variante di adeguamento approvata l’11.2.2003, la proprietà è assegnata alla zona residenziale R con indice di sfruttamento 0.5 ed indice di occupazione del 30% (art. 45 NAPR).
4.4.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. ad art. 16 no. 4). Essa è stimata alla data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, alla data di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr). Questo corrisponde al prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto potrebbe conseguire nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Secondo la giurisprudenza, lo strumento prioritario per stabilire il valore venale di un terreno è il cosiddetto metodo statistico-comparativo basato sul confronto dei prezzi soluti poco prima del dies aestimandi per proprietà analoghe al fondo espropriato (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss, 94; DTF 122 I 168 c. 3a, b/bb, 122 II 337 c. 5; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.2, I-2008 no. 52 c. 4.1). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che permetta di tracciare un quadro ragionevole del mercato immobiliare. Non potendosi porre esigenze troppo severe al confronto, non è richiesta un’identità perfetta tra il terreno espropriato ed i fondi presi a paragone: di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione o possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48 c. 2.3). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89); non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr). Nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
4.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 5.10.2009, data per la quale è stata autorizzata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) e la valutazione deve fondarsi sui prezzi ufficiali soluti per terreni liberi che, come il mapp. no. 1165, sono ubicati nella zona residenziale R di __________. A tal fine il Tribunale ha eseguito la consueta indagine presso il registro fondiario risalendo fino al 2000 con i seguenti risultati:
2000 - fr. 507.20 per il mapp. no. 2257 di mq 305, loc. __________ (iscr. a RF il 12.5.2000 al d.g. 9138). Il fondo è stato oggetto di due successive compravendite: nel 2000 al prezzo di fr. 704.92 il mq (iscr. a RF il 6.12.2000 al d.g. 25120) e nel 2001 al prezzo di fr. 721.31 il mq (iscr. a RF il 23.5.2001 al d.g. 10257); importi compresivi anche della licenza edilizia; - fr. 507.- per il mapp. no. 2256 di mq 381, loc. __________ (iscr. a RF il 12.5.2000 al d.g. 9141); - fr. 507.20 per il mapp. no. 2258 di mq 343, loc. __________ (iscr. a RF il 23.5.2000 al d.g. 9867);
2001 - fr. 800.- il mq per il mapp. no. 1643 di mq 2'417, loc. __________ (iscr. a RF il 14.5.2001 al d.g. 9301); - fr. 530.- il mq per il mapp. no. 1987 di mq 850 di cui 32 mq formano un sentiero, loc. __________ (iscr. a RF il 22.6.2001 al d.g. 12225); - fr. 680.85 il mq per il mapp. no. 2013 di mq 1'175, loc. __________ (iscr. a RF il 14.3.2001 al d.g. 4818/9). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 31.7.2000 poi modificato e nuovamente annotato il 30.10.2000. Nel prezzo sono incluse le quote di comproprietà di 1/56 sulla strada coattiva al mapp. no. 1328 e di 1/24 sulla coattiva al mapp. no. 1853; - fr. 709.22 il mq per il mapp. no. 2271 di mq 282 (superficie staccata dall’originario mapp. no. 413) loc. __________ (iscr. a RF il 14.3.2001 al d.g. 4825/6). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 31.7.2000 poi modificato e nuovamente annotato il 31.1.2001. Nel frattempo la nuova particella è stata raggruppata nel mapp. no. 2013; - fr. 583.09 il mq per il mapp. 972 di mq 1'029, loc. __________ (iscr. a RF il 2.8.2001 al d.g. 15460). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 20.9.1996. Il fondo è parzialmente occupato da un’autorimessa (mq 34), da un posteggio (mq 28), da un accesso (mq 88) e da una strada (mq 1);
- fr. 500.- il mq per il mapp. no. 2273 di mq 4 (superficie staccata dall’originario mapp. no. 1116), loc. __________ (iscr. a RF l’11.12.2001 al d.g. 25782). Nel frattempo il fondo è stato costituito in comproprietà coattiva a favore del foglio di PPP 20265 del mapp. no. 2040;
2002 - fr. 414.63 il mq per il mapp. no. 555 di mq 820, loc. __________ (iscr. a RF l’11.1.2002 al d.g. 583); - fr. 532.84 il mq per il mapp. no. 1981 di mq 807 di cui 64 mq formano una strada, loc. __________ (iscr. a RF il 25.2.2002 al d.g. 4476); - fr. 355.- il mq per il mapp. no. 2065 di mq 400, loc. __________ (iscr. a RF il 28.3.2002 al d.g. 7278); - fr. 357.36 il mq per il mapp. no. 2041 di mq 1'679 di cui 257 mq sono superficie boschiva, loc. __________ (iscr. a RF il 28.3.2002 al d.g. 7350); - fr. 445.10 il mq per il mapp. no. 2278 di mq 337, loc. __________ (iscr. a RF il 15.5.2002 al d.g. 11461);
2003 - fr. 394.96 il mq per il mapp. no. 2280 di mq 595, loc. __________ (iscr. a RF il 16.9.2003 al d.g. 24068); - fr. 416.67 il mq per il mapp. no. 1995 di mq 684, loc. __________ (iscr a RF il 6.10.2003 al d.g. 25793);
2004 - fr. 416.11 il mq per il mapp. no. 230 di mq 745, loc. __________ (iscr. a RF il 26.5.2004 al d.g. 11623). Nel prezzo è inclusa la quota di comproprietà di 1/15 sulla coattiva al mapp. no. 1118; - fr. 455.39 il mq per il mapp. no. 945 di mq 2'255 di cui 775 mq sono superficie boschiva e 13 mq formano una strada, loc. __________ (iscr a RF il 15.6.2004 al d.g. 13456) Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 16.10.2003; - fr. 476.84 il mq per mapp. no. 1905 di mq 734, loc. __________ (iscr. a RF il 14.9.2004 al d.g. 20775) Nel prezzo è compresa anche una baracca di mq 37; - fr. 98.40 il mq per il mapp. no. 848 di mq 4'370 di cui 3'744 mq sono superficie boschiva, loc. __________ (iscr. a RF il 22.9.2004 al d.g. 21781);
2005 - fr. 1’000.- il mq per una quota di comproprietà di 1/3 del mapp. no. 1860 di mq 600, loc. __________ (iscr. a RF il 26.1.2005 al d.g. 2036). Trattasi dell’acquisto da parte dei due comproprietari che già detenevano le restanti quote di 1/3. Nel prezzo sono inclusi un edificio di mq 123 e la quota di comproprietà di 1/100 sulla strada coattiva al mapp. no. 1822; - fr. 890.- il mq per il mapp. no. 2214 di mq 3'625, loc. __________ (iscr. a RF il 22.11.2005 al d.g. 27023);
2006 - fr. 284.05 il mq per il mapp. no. 576 di mq 1'373, loc. __________ (iscr. a RF il 13.1.2006 al d.g. 864); - fr. 734.17 il mq per il mapp. no. 1876 di mq 671, loc. __________ (iscr. a RF il 13.3.2006 al d.g. 5933). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera costituito il 19.8.2005; - fr. 258.- il mq per il mapp. no. 568 di mq 969, loc. __________ (iscr. a RF il 11.4.2006 al d.g. 9119); - fr. 839.- il mq per il mapp. no. 1802 di mq 441, loc. __________ (iscr. a RF il 31.7.2006 al d.g. 18055). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 12.8.2005; - fr. 906.84 il mq per i mapp. no. 1482 e 1484 di complessivi mq 2'018, loc. __________ (iscr. a RF il 20.11.2006 al d.g. 27796). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 3.7.2006 e nel prezzo è inclusa una quota di comproprietà di ½ sulla strada coattiva al mapp. no. 1483. Nel frattempo i fondi sono stati riuniti nel mapp. no. 1482;
2007 - fr. 694.90 il mq per il mapp. no. 1833 di mq 1'157, loc. __________ (iscr. a RF il 12.2.2007 al d.g. 3394). Nel prezzo è inclusa una quota di comproprietà di 1/7 sulla strada coattiva al mapp. 1328. Successivamente il fondo è stato frazionato nei mapp. no. 1883 di mq 599 e 2349 di mq 588, i quali sono stati oggetto di una seconda compravendita sempre nel 2007 al prezzo di fr. 898.01 il mq (iscr. a RF 18.9.2007 al d.g. 20559); - fr. 1’000 il mq per i mapp. no. 1426 e 1428 di complessivi mq 1'924, loc. __________ (iscr. a RF il 26.4.2007 al d.g. 9574); - fr. 900.- il mq per il mapp. no. 1588 di mq 899, loc. __________ (iscr. a RF il 29.5.2007 al d.g. 12190) - fr. 227.27 il mq per mq 44 staccati dal mapp. no. 572 (di originali mq 1'530) per costituire la nuova part. no. 2351 (la quale sarà adibita a campo stradale), loc. __________ (iscr. a RF il 17.7.2007 al d.g. 16512); - fr. 320.- il mq per il mapp. no. 1695 di mq 589, loc. __________ (iscr. a RF il 12.9.207 al d.g. 20082). Trattasi dell’acquisto da parte di un comproprietario, che già deteneva la quota di 1/5, dei restanti 4/5 di proprietà;
2008 - fr. 661.16 il mq per il mapp. no. 1708 di mq 605, località __________ (iscr. a RF il 11.1.2008 al d.g. 772);
2009 - fr. 218.09 per il mapp. no. 2354 di mq 94 (superficie staccata dall’originario mapp. no. 2029), loc. __________ (iscr. a RF il 11.8.2009 al d.g. 19948). Il fondo era di proprietà del Comune di __________.
Dall’insieme dei dati rilevati sono innanzitutto da escludere le transazioni concernenti semplici scorpori (mapp. no. 2273, 572 e 2354), superfici prevalentemente boschive (mapp. no. 945 e 848) e fondi già edificati (mapp. no. 972 e 1860). Poco significative ai fini dell’estimo sono poi le compravendite dei mapp. no. 2041 e 576 perché riguardano fondi in parte boschivi che hanno una conformazione tale da impedirne un’edificazione razionale secondo i parametri di zona, ad oggi sono infatti inedificati, e sono stati acquistati da privati già proprietari di fondi confinanti (mapp. no. 1988, 1431). Lo stesso dicasi per i mapp. no. 568 (compravendita tra parenti, comproprietari del fondo confinante mapp. no. 565 già edificato e costituito in PPP) e per il mapp. no. 1695 (acquisizione nell’ambito di scioglimento di comproprietà da chi già deteneva una quota di 1/5 dei restanti 4/5 di proprietà). Dai dati restanti si può constatare che nel periodo preso in considerazione le variazioni dei prezzi di compravendita dipendono essenzialmente dall’ubicazione dei fondi. In particolare, i prezzi più elevati si individuano nell’area collinare ubicata lungo il lato occidentale di Via __________ (strada che collega il borgo di __________ con la frazione di __________), assai pregiata dal profilo residenziale e paesaggistico per la sua posizione tranquilla e ben assolata e l’imperdibile panorama sul golfo di __________: da un valore di fr. 800.- il mq accertato nel 2001 (mapp no. 1643), il prezzo medio ha raggiunto negli anni 2006 e 2007 circa fr. 910.- il mq (mapp. no. 1802, 1484/1484, 1426/1428 e 1588). I prezzi nettamente inferiori alla media pagati per i mapp. no. 2065 (fr. 355.- il mq), 2280 (fr. 394.- il mq), 1995 e 230 (fr. 416.- il mq), appaiono poco indicativi: ritenuto che i fondi appartengono al medesimo comparto, non può essere escluso che siano stati influenzati da fattori soggettivi. Diversa è la situazione della zona ubicata sotto il nucleo di __________ che, pur costituendo un settore residenziale pregevole, risulta esposta ad est verso il __________ e risente, anche se in modo differenziato, dei rumori provenienti dalla sottostante autostrada; i prezzi dei terreni - fatta eccezione per le punte estreme (mapp. no. 2214, 1833/2349) - nel periodo tra il 2001 e il 2008 si situano mediamente attorno a circa fr. 700.- il mq (mapp. no. 2013, 2271, 1876, 1833 e 1708). Si attesta invece a ca. fr. 445.- il mq la quotazione dei fondi ubicati nel settore settentrionale del Comune, lungo Via __________ (mapp. no. 2278 e 555) e Via __________ (mapp. no. 1905). Il comprensorio che qui interessa, nel quale è ubicato anche il mapp. no. 1165, non appartiene ad alcuna delle suddette zone: esso è collocato a nord-ovest del nucleo, in un leggero avvallamento a lato della strada cantonale, e risulta quindi un po’ meno favorito per vista e soleggiamento rispetto alle zone collinari; per contro gode dei vantaggi dipendenti da una posizione centrale essendo vicino al nucleo ed alle infrastrutture comunali (casa comunale, centro scolastico, ufficio postale). Le transazioni accertate in questa zona non sono recenti, risalgono infatti al periodo tra il 2000 e il 2002. Le prime si riferiscono ad un gruppo di fondi, frutto di un frazionamento, siti poco più a ovest della proprietà COES 6 (mapp. 2256, 2257 e 2258) compravenduti ad un prezzo medio di fr. 507.- il mq, quest’ultimo calcolato prescindendo delle due successive compravendite di cui è stato oggetto il mapp. no. 2257, poiché il prezzo è comprensivo della licenza edilizia. Le due compravendite restanti si attestano attorno a fr. 530.- il mq e riguardano due terreni (mapp. no. 1981 e 1987) ubicati nei pressi del Vicolo __________. Non vi è motivo di credere che tali transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari; esse sono inoltre riferibili a fondi ubicati nelle aree circostanti la proprietà espropriata, e che hanno di principio una conformazione planimetrica regolare o abbastanza regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Di conseguenza, aggiornando i valori sulla base dell’incremento di mercato registrato anche negli altri comparti residenziali, si può ritenere che nel mese di ottobre del 2009 il valore medio dei terreni ubicati nel comprensorio a nord-ovest del nucleo poteva raggiungere un massimo di ca. fr. 650.- il mq.
4.3. Occorre ora adeguare tale valore medio alla proprietà in esame. A questo proposito sia rammentato che al termine dell’istruttoria l’ente espropriante, modificando la tabella pubblicata, ha ritenuto di dover differenziare le superfici espropriate (strada-piazzale e giardino) ed adeguare pure le relative indennità. Il fatto che tale modifica sia stata proposta solo nel memoriale conclusivo non è di particolare rilievo nella misura in cui, da un canto, gli espropriati hanno avuto ampiamente modo di esprimersi sulle indennità espropriative e, d’altro canto, il Tribunale stima d’ufficio i diritti espropriati accertati nella tabella (art. 30 Lespr), senza essere vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr).
4.4. L’espropriazione interessa una striscia di terreno a lato della strada cantonale di 47 mq (cfr. tabella pubblicata). Non è dato a sapere per quale motivo, nelle sue conclusioni, il Cantone riduca tale superficie a 22 mq, né esso ha prodotto un piano di mutazione, o una proposta di mutazione, che ne attesti l’esattezza; perciò questo Tribunale non ne terrà conto. In ogni caso sarà compito del geometra procedere alle misurazioni definitive (art. 57 Lespr). Il Cantone, richiamando la giurisprudenza in tema di valutazione di terreno complementare, ritiene giustificata per quest’area una minusvalenza del 50% per effetto delle restrizioni derivanti dagli allineamenti, della sua configurazione planimetrica e morfologica e delle ridotte potenzialità edificatorie; ha quindi diminuito l’offerta d’indennità da fr. 500.- a fr. 250.- il mq. Tale ragionamento non è condivisibile. Anzitutto, considerato che la costruzione esistente non ha esaurito gli indici di edificabilità, lo scorporo espropriato non costituisce terreno complementare (sul concetto RDAT II-1998 no. 27 c. 2.4, 1986 no. 75, 1981 no. 65). Senza contare che tale statuto potrebbe essere applicato, semmai, alla superficie che contorna un immobile a reddito, non invece a quella annessa ad una residenza monofamiliare. Quest’ultima rappresenta infatti quello spazio verde e di respiro di riconosciuta importanza che normalmente ogni casa dovrebbe avere verso l’area pubblica, e che perciò conserva il valore edilizio pieno (cfr. Wiederkehr, op. cit., p. 71; RDAT 1983 no. 78 e 79; TE 1.3.2006 N. 20.2004.3-6). D’altra parte è vero che la scarpata di per sé stessa non è occupabile; tuttavia dispone di indici che possono essere utilizzati sulla parte restante del fondo, posta ad ovest del vicolo, sia ampliando l’edificio esistente sia sostituendolo con una nuova costruzione. Quindi l’area espropriata va indennizza al suo valore edilizio pieno. Ciò detto, rispetto alle proprietà site nel medesimo comparto, il mapp. no. 1165 è collocato in posizione migliore perché sopraelevato e più centrale, ovvero più vicino al nucleo; esso ha inoltre un accesso comodo e diretto dalla strada cantonale anche se la vicinanza di quest’ultima lo espone ad immissioni di cui non soffrono invece le altre particelle in quanto più distanti dalla strada. Tutto sommato si può ragionevolmente ritenere che i rispettivi pregi e difetti si compensino e che il fondo rientri dunque nella quotazione media stabilita sopra. Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione formale di mq 47 (giardino) del mapp. no. 1165 è fissata in fr. 650.- il mq.
4.5. L’espropriazione coinvolge inoltre una superficie di 5 mq censita ed utilizzata come strada e piazzale. Per quest’area il Cantone non offre alcuna indennità (fr. 0.- il mq) sostenendo che la stessa si configuri come strada pubblica. A norma dell’art. 2 cpv. 3 Lstr, sono strade aperte al pubblico tutte quelle che, indipendentemente dai rapporti di proprietà, possono essere usate da una cerchia indeterminata di persone. Nel piano del traffico la superficie stradale in questione – non solo quella sul mapp. no. 1165, ma anche tutto il tratto successivo – è rilevata, ma non presenta alcuna denominazione o colorazione che trovi una corrispondenza nella legenda delle strade (cfr. piano del traffico e delle attrezzature e costruzioni d’interresse pubblico). Nel piano delle zone non è però contrassegnata con la colorazione della circostante zona residenziale R (cfr. piano delle zone) e quindi non è attribuita alla zona edificabile. Ciò significa che non è computabile ai fini del calcolo degli indici (art. 38 cpv. 2 LE). D’altra parte il tracciato occupa sedimi privati che non sono gravati da servitù di passo, fatta eccezione per un passo pubblico a favore del Comune risalente al 1946 sulla cui estensione – solo pedonale o anche veicolare – le parti non concordano. Decisivo è tuttavia che la superficie costituisce una vera e propria strada, dotata di infrastrutture e delimitata con cordoli, muretti e siepi. Essa assolve inoltre a tutti gli effetti le funzioni di una strada, tanto che una sua diversa destinazione non è ipotizzabile: è al servizio di tutti i fondi confinanti (residenti, fornitori, ospiti), come pure dei proprietari dei due garage coperti (mapp. no. 1343 e 1263), che vi hanno accesso pedonale e veicolare senza restrizioni, ed è altrettanto liberamente percorribile a piedi da chiunque. Stante tale situazione il sedime dev’essere assimilato ad una strada aperta al pubblico ai sensi dell’art. 2 cpv. 3 Lstr, ciò quand’anche rientrasse soltanto nella categoria delle strade pedonali (art. 5 cpv. 6 Lstr). Le superfici stradali sono impianti di urbanizzazione che creano le premesse per l’utilizzazione dei fondi a fini edilizi e pertanto non sono valutabili come entità autonome; in particolare, le strade private aperte al pubblico e le superfici viarie gravate da un certo numero di servitù di passo non sono stimate alla stessa stregua di un terreno edilizio (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 122; Wiederkehr, op. cit., 48; RDAT 1983 no. 75, I-1993 no. 52). Pur considerando che il valore di una strada aperta al pubblico è irrisorio, non è trascurabile che di regola per l’espropriazione di sedimi stradali è riconosciuta al privato un’indennità di fr. 10.- il mq (cfr. TRAM 50.2005.6 del 12.10.2005). Non vi è motivo in concreto di scostarsi dalla prassi. Di conseguenza l’indennità per l’espropriazione di mq 5 è fissata in fr. 10.- il mq.
5. 5.1. Gli espropriati ritengono che l’intervento espropriativo renda più difficile l’ampliamento dell’abitazione esistente e/o l’edificazione di una seconda costruzione. Rilevano inoltre che nel corso dei lavori stradali il Cantone ha costruito un muraglione in cemento armato sulla confinante part. no. 366 inteso a sostenere il posteggio del ristorante __________ ubicato sullo stesso fondo, in posizione sovrastante. Tale muro, che non era previsto nei piani, determina in ragione della sua altezza, le sue dimensioni e la sua vicinanza alla proprietà un’impressione ossessiva e opprimente, tale da svalutare l’intero immobile. Tutto ciò comporta, a loro avviso, un deprezzamento della proprietà e pertanto rivendicano un’indennità pari al 50% del valore venale. L’ente espropriante contesta la pretesa siccome infondata e, per quanto riferita al muro di sostegno, comunque tardiva.
5.2. Nell’ipotesi di un’espropriazione parziale l’indennità espropriativa deve comprendere l’eventuale svalutazione della frazione residua purché sia una conseguenza diretta dell’intervento espropriativo (art. 11 let. b Lespr). Secondo la dottrina e la giurisprudenza un deprezzamento potrebbe sussistere qualora l’espropriazione riducesse o deformasse la superficie al punto da comprometterne lo sfruttamento razionale, oppure qualora il terreno fosse privato di vantaggi che influiscono sul suo valore e che verosimilmente avrebbe conservato se non fosse intervenuto l’esproprio, segnatamente se perdesse un’importante area di sfogo o uno schermo protettivo contro le immissioni nocive del vicinato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192; DTF 129 II 426 c. 3.1.2; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.1, II-1998 no. 27 c. 3.1).
5.3. La questione se un’espropriazione parziale influisca negativamente sull’edificabilità di un fondo dev’essere risolta verificando se la parte residua resti suscettibile di uno sfruttamento razionale. A tal fine occorre attenersi a quelle che, in base al buon senso ed alle contingenze oggettive, sono le prospettive d’uso ragionevoli del terreno, prescindendo da propositi teorici, affaristici o addirittura speculativi. La garanzia della proprietà non tutela infatti la facoltà di edificare in maniera ottimale per trarne il massimo vantaggio (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192;, Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5 no. 165-166; DTF 114 Ib 121 c. 6b e rinvii). In concreto l’intervento espropriativo interessa una striscia della scarpata situata tra il vicolo e la strada cantonale. Contrariamente a quanto pretendono gli espropriati, questa porzione di terreno non è materialmente occupabile già solo per la distanza che deve essere mantenuta dalla strada cantonale (m 10 dall’asse stradale, ritenuto un minimo di m. 4 dal ciglio; cfr. art. 16 NAPR). Per il resto l’esproprio non pregiudica in alcun modo la facoltà di sfruttare razionalmente la parte di fondo situata al di là del vicolo che dispone ancora di una superficie edificabile residua utilizzabile. Di conseguenza, posto che gli indici persi con l’espropriazione di mq 47 sono compensati con l’indennità a valore edilizio pieno, dal profilo edificatorio non è ravvisabile alcun pregiudizio.
5.4. L’ente espropriante sostiene che, per quanto ascritta all’impatto del muro, la pretesa è tardiva, visti i termini previsti dall’art. 32 Lespr, poiché formulata solamente all’udienza di conciliazione del 18.4.2012 quando il manufatto è stato realizzato fra il 3.5 ed il 10.6.2011. Il muro è stato eretto a lato dei due garage coperti ai mapp. no. 1343 e 1263, lungo il confine meridionale del mapp. no. 366, ed ha un altezza da 1 fino a 3 m con un massimo di ca. 4 m (cfr. verbale di sopralluogo del 30.5.2012 e documentazione fotografica). Nelle sue dimensioni attuali non era previsto né poteva essere desunto dal progetto pubblicato (cfr. piano 272.004 P/002; sezioni 321.92 e 331.92). Vero è che già in fase di realizzazione, e meglio in data 5.5.2011, i proprietari si sono rivolti al Dipartimento del territorio lamentando la non conformità del manufatto ai progetti pubblicati; ciò ha peraltro innestato una procedura amministrativa che ad oggi non è ancora conclusa (cfr. ris. no. 6278 del Consiglio di Stato del 6.11.2012 di cui all’inc. no. PUB.2012.46). Ora, pur avendo sollevato tali critiche in altra sede, nell’ambito della procedura in oggetto gli espropriati hanno atteso l’udienza del 18.4.2012 per notificare un danno dipendente dal muro ed integrare l’argomento ad ulteriore sostegno della domanda di indennizzo per svalutazione notificata il 3.11.2008. Sulla base di tali circostanze è quanto meno dubbio che la pretesa, in ordine a tale oggetto, sia tempestiva. Non occorre tuttavia approfondire la questione ritenuto che dal profilo espropriativo la presenza del muro non genera deprezzamento. Esso si trova infatti nell’angolo nord-est della scarpata, quindi sul retro ed in posizione discosta rispetto sia all’abitazione sia al giardino, quest’ultimo peraltro delimitato verso il vicolo da un muro e una siepe. Oggettivamente non pregiudica quindi la proprietà, non ne svilisce l’estetica né incide sullo spazio visivo e neppure toglie soleggiamento. E’ in ogni caso da escludere che nel contesto di una libera contrattazione tra privati esso possa incidere sul prezzo di compravendita.
5.5. In definitiva la proprietà resta sfruttabile in modo razionale conformemente alla sua destinazione e non è privata di vantaggi che influenzano il suo valore, per cui non appare deprezzata. Di conseguenza l’indennità pretesa non può essere riconosciuta.
6. L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale a decorrere dal 5.10.2009 (art. 52 cpv. 3 Lespr). Il saggio, già fissato periodicamente dal Tribunale federale, corrisponde a partire dal 1°.1.2010, al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione. In concreto sono dovuti i seguenti interessi:
- del 3.5 % dal 5.10.2009 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 al 1°12.2010 - del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011 - del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
7. La tassa di giustizia e le spese sono interamente a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli espropriati, rappresentati da un legale, hanno diritto alle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati le seguenti indennità per il mapp. no. 1165:
- fr. 650.- il mq per l’espropriazione formale di mq 47 (giardino) - fr. 10.- il mq per l’espropriazione formale di mq 5 (strada-piazzale)
oltre interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 3.5 % dal 5.10.2009 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 al 1°12.2010 - del 2.75% dal 2.12.2010 al 1°.12.2011 - del 2.5% dal 2.12.2011 al 1°.6.2012 - del 2.25% dal 2.6.2012 in poi
2. Le questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.
3. La domanda di indennità per titolo di svalutazione è respinta.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante, con obbligo di rifondere agli espropriati fr. 2’000 per ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
- per il Tribunale di espropriazione
la Presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Annalisa Butti