Incarto n. 20.2005.41-1
Lugano 30 maggio 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Giancarlo Fumasoli ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COCC 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2
nell'ambito della realizzazione della moderazione del traffico - rotatoria Via __________ e sistemazione incrocio con Via __________, relativamente al mapp. no. 318 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione del 13.12.2004 il Consiglio Comunale di __________ ha concesso un credito di fr. 2'216'000.- per la realizzazione di varie opere tra cui una rotatoria su Via __________ all’altezza di Via __________. Il Consiglio di Stato ha delegato al Comune l’esecuzione delle opere con risoluzione del 14.2.2005. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 18.7 al 16.8.2005. L’intervento coinvolge il mapp. no. 318 che appartiene in comproprietà a MCON 1 e MCON 2 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in via definitiva per mq 25 ed occupato temporaneamente per mq 55, superfici per le quali il Comune ha offerto un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 1.- il mq. Con memoria 8.8.2005 i comproprietari hanno contestato l’indennità offerta siccome insufficiente e sollecitato vari interventi di ripristino al terreno. Inoltre, lamentando un maggior inquinamento fonico ed atmosferico dipendente dall’aumento dei veicoli in transito, essi hanno chiesto che il Comune provveda all’installazione di ripari fonici al mapp. no. 318 oppure che venga loro accordata una partecipazione alle maggiori spese derivanti dalla necessità di adottare misure protettive; analogo contributo hanno rivendicato per il mapp. no. 741 anch’esso di loro proprietà. All’udienza di conciliazione del 19.10.2005 il Comune ha garantito i ripristini richiesti dagli espropriati, mentre per quanto riguarda le indennità le parti hanno confermato le rispettive posizioni. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto definitivo con sentenza del 20.10.2005. Mediante successivo accordo del 7.2.2006 le parti hanno fissato l’anticipata immissione in possesso per il 6.3.2006.
2.Il mapp. no. 318 è costituito da una superficie prativa di forma rettangolare che misura complessivamente mq 2215. Il fondo è gravato con un onere di usufrutto e beneficiario di un diritto di passo veicolare sul mapp. no. 322. Stando al PR la particella è assegnata alla zona residenziale semi-estensiva R2.
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). Tra questi si annoverano pure le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.) – che in concreto risale al 6.3.2006 – e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti prezzi di compra-vendita riferibili a terreni posti nella zona R2 di __________:
nel 2006 - fr. 512.82 il mq per il mapp. no. 1212 di mq 546, loc. __________ (iscr. a RF il 21.3.2006 al d.g. 7127); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/16 sulla strada coattiva al mapp. no. 373 e di una quota di 1/12 sulla strada coattiva al mapp. no. 1203; - fr. 520.- il mq per il mapp. no. 1213 di mq 500, loc. __________ (iscr. a RF il 21.3.2006 al d.g. 7128); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/16 sulla strada coattiva al mapp. no. 373 e di una quota di 1/12 sulla strada coattiva al mapp. no. 1203;
nel 2005 - fr. 297.54 il mq per il mapp. no. 512 di mq 773, loc. __________ (iscr. a RF il 4.3.2005 al d.g. 5048); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/3 sulla strada coattiva al mapp. no. 158; - fr. 471.87 il mq per il mapp. no. 1204 di mq 1102, loc. __________ (iscr. a RF il 25.7.2005 al d.g. 16248); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/4 sulla strada coattiva al mapp. no. 373 e di una quota di 1/3 sulla strada coattiva al mapp. no. 1203;
nel 2004 - fr. 322.77 il mq per il mapp. no. 1158 di mq 852, di cui mq 196 sono boschivi, loc. __________ (iscr. a RF il 15.4.2004 al d.g. 7876); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/7 sulla strada coattiva al mapp. no. 1153; non considerando la superficie boschiva il prezzo metrico è di fr. 419.20; - fr. 282.35 il mq per il mapp. no. 1157 di mq 850, di cui mq 290 sono boschivi, loc. __________ (iscr. a RF il 15.4.2005 al d.g. 7877); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/7 sulla strada coattiva al mapp. no. 1153; non considerando la superficie boschiva il prezzo metrico è di fr. 428.57; - fr. 348.48 il mq per il mapp. no. 1206 di mq 660, loc. __________ (iscr. a RF il 29.10.2004 al d.g. 25799);
nel 2003 - fr. 270.94 il mq per il mapp. no. 695 di mq 406, loc. __________ (iscr. a RF il 3.1.2003 al d.g. 47);
nel 2001 - fr. 250.- il mq per il mapp. no. 596 di mq 148, loc. __________ (iscr. a RF il 19.6.2001 al d.g. 11976); - fr. 437.38 il mq per il mapp. no. 1156 di mq 503, loc. __________ (iscr. a RF il 19.10.2001 al d.g. 21778); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/7 sulla strada coattiva al mapp. no. 1153;
nel 2000 - fr. 333.33 il mq per il mapp. no. 1152 di mq 750, loc. __________ (iscr. a RF il 17.1.2000 al d.g. 864); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà di 1/7 sulla strada coattiva al mapp. no. 1153; - fr. 427.08 il mq per il mapp. no. 1155 di mq 480, loc. __________ (iscr. a RF il 29.9.2000 al d.g. 19221);
Le transazioni reperite si riferiscono a terreni ubicati tutti i posizione retrostante e leggermente rialzata rispetto alla strada cantonale, in zone a vocazione tipicamente residenziale discoste dal traffico di transito. Esse attestano che negli anni 2004/2005 la quotazione media si aggirava, in maniera costante, attorno a fr. 400.- il mq per aumentare considerevolmente nel 2006 fino a raggiungere fr. 520.- il mq. Considerato che i più recenti contratti di compra-vendita comprendono anche quote di strade in comproprietà coattiva, si può ragionevolmente ritenere che nel 2006 il valore medio di zona fosse di ca. fr. 500.- il mq.
3.3. Occorre ora adeguare detto valore medio al mapp. no. 318. In quest’ambito bisogna considerare che, pur prestandosi per forma e dimensioni ad un’edificazione razionale secondo i parametri di zona, la proprietà appartiene ad un comprensorio e ad una realtà assai diversi rispetto ai fondi presi a confronto. In effetti, essendo ubicato lungo la strada cantonale, il terreno è situato in una zona certamente meno pregiata dal profilo residenziale soprattutto perché direttamente esposto ad un traffico notoriamente intenso. Ma non solo. Lungo le strade a maggiore traffico – tra cui anche la stessa strada cantonale – la realizzazione di nuovi edifici è soggetta a condizionamenti di ordine progettuale e costruttivo (art. 32 ter NAPR) che sostanzialmente impongono un orientamento verso nord/est oltre che specifici materiali di costruzione. Inevitabilmente ciò rende il fondo meno attrattivo commercialmente e ne incrementa i costi di costruzione. Pertanto, in esito ad un apprezzamento complessivo, il Tribunale reputa che nel 2006 il valore del mapp. no. 318 non potesse superare fr. 380.- il mq. A tanto ammonta quindi l’indennità qui riconosciuta. L’onere di usufrutto non incide sull’estimo (art. 17 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 21 no. 4).
4.L’occupazione temporanea si annovera tra i provvedimenti che, in ambito espropriativo, concorrono all’attuazione dell’opera. Per definizione essa comporta l’invasione transitoria di un terreno per depositarvi materiale o installazioni di cantiere oppure, più semplicemente, per permettere la costruzione dell’opera stessa senza intralci. La relativa indennità copre il danno effettivo derivante dalla limitazione dell’uso attuale del bene salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Normalmente l’indennità metrica annua riconosciuta per terreni edificabili è di fr. 0.50 (TE sott. 26.6.1996 in re Comune di V./C., 2.3.1999 in re S./G.). In concreto l’indennità offerta nella tabella (fr. 1.- il mq), sulla quale gli espropriati non si sono pronunciati, supera i canoni giurisprudenziali rivelandosi generosa. Perciò può essere confermata.
5.5.1. Gli espropriati hanno chiesto che in caso di edificazione del mapp. no. 318 sia data loro, all’occorrenza, la possibilità di ottenere deroghe di distanza e che il Comune provveda all’installazione di ripari fonici. Tali questioni non rientrano, tuttavia, nel novero delle competenze di questo Tribunale (cfr. art. .37 Lespr.).
5.2. In alternativa gli espropriati hanno rivendicato una partecipazione alle maggiori spese derivanti dalla necessità di adottare misure protettive contro il maggior inquinamento fonico ed atmosferico dovuto all’aumento dei veicoli in transito; ciò tanto per il mapp. no. 318 quanto per la part. no. 741, quest’ultima già edificata. Considerato che la pretesa è fondata su di un asserito incremento del carico ambientale, essa potrebbe configurarsi come richiesta di risarcimento per titolo di svalutazione della frazione residua ai sensi dell’art. 11 let. b Lespr., normativa che ammette un’indennità specifica per deprezzamento del terreno non solo quando il fondo viene ridotto o deformato al punto da non poter più essere sfruttato razionalmente, ma anche quando viene privato di vantaggi influenti sul suo valore, vale a dire di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo; in entrambi i casi deve naturalmente sussistere un nesso di causalità tra il danno e l’evento espropriativo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1998 no. 27 c. 3.1). In concreto un danno di ordine edilizio può senz’altro essere scartato poiché l’espropriazione colpisce il mapp. no. 318 solo marginalmente e senza pregiudicarne lo sfruttamento razionale; del resto nemmeno gli espropriati sostengono il contrario. Quanto al carico fonico ed atmosferico bisogna osservare che questo è un inconveniente annoso dipendente da un traffico di transito notoriamente intenso e del quale soffrono cronicamente tutte le proprietà confinanti con la strada cantonale; vero è che lo stesso PR sancisce, come già rilevato, una serie di norme edilizie specifiche a protezione dalle immissioni (art. 32 ter NAPR). Di conseguenza, anche ammettendo un cambiamento delle condizioni ambientali, la causa principale (se non unica) va individuata nei flussi di traffico e non nell’intervento espropriativo o nell’opera eseguita dal Comune, peraltro prevedibile perché disposta dal PR. In altre parole il pregiudizio sussiste comunque e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione. Mancando l’imprescindibile nesso causale tra il danno e l’espropriazione, non può essere ammessa alcuna svalutazione e quindi nemmeno una partecipazione ai costi per le misure che dovranno essere adottate al momento dell’edificazione del mapp. no. 318 e che sono obbligatorie per chiunque sia proprietario di un terreno ubicato lungo una strada a forte traffico. Il mapp. no. 741 non è oggetto del presente procedimento di espropriazione formale. Nondimeno per questa proprietà possono valere considerazioni analoghe a quelle già esposte. Inoltre, trattandosi di un fondo già edificato e non avendo in alcun modo adattato le infrastrutture all’evolversi della situazione, gli espropriati non possono ora imputare all’ente pubblico un minor valore, rispettivamente pretendere una partecipazione ai costi di adeguamento dello stabile, perlomeno non senza disattendere il principio secondo cui ogni espropriato è tenuto ad evitare o limitare il danno. Di conseguenza non può essere riconosciuta alcuna indennità per titolo di svalutazione. Né a diversa conclusione si arriverebbe, infine, esaminando la pretesa anche nell’ottica dell’art. 11 let. c Lespr.. In effetti tale normativa riconosce la risarcibilità di tutti gli altri pregiudizi tuttavia solo a condizione che siano una conseguenza diretta dell’espropriazione (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196-197). Avendo già negato l’esistenza di un nesso di causalità tra il danno e l’intervento espropriativo, anche questa forma di indennizzo va esclusa.
6.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, a decorrere dal 6.3.2006, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
7.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà agli espropriati le seguenti indennità per il mapp. no. 318:
- fr. 380.- il mq per l’espropriazione formale di mq 25 - fr. 1.- il mq per l’occupazione temporanea di mq 55
2. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% dal 6.3.2006.
3. Le restanti pretese degli espropriati sono respinte.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
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-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente ll segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco