Incarto n. 20.2004.18-1 41/03
Lugano 29 marzo 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Armando Petrini
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione avviata da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito della formazione di un marciapiede in Via __________, relativamente al mapp. n. 457 RFD di __________, __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1. 1.1. Il Comune di __________ (ora ISEP 1) ha risolto di costruire un marciapiede di ml 1.50 lungo un tratto di ca. 230 ml del lato a monte di Via __________. Il Messaggio municipale no. 1506 finalizzato alla concessione del relativo credito ed al prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% dei costi è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del 28.4.2003. Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 7.7 al 6.8.2003.
1.2. La costruzione dell’opera comporta l’espropriazione di ca. mq 120 del mapp. no. 457, appartenente a COES 1, di cui è chiesta la cessione gratuita contro mantenimento degli indici di edificabilità giusta l’art. 38 LE (cfr. tabella di espropriazione). Dopo aver accettato, in un primo tempo, tanto l’espropriazione quanto la cessione gratuita (cfr. dichiarazione del 15.8.2003), con scritto 21.10.2003 il proprietario ha revocato l’accordo sollecitando un’indennità espropriativa non inferiore a fr. 1'000.- il mq. All’udienza di conciliazione del 4.11.2003 le parti hanno confermato le rispettive offerte e richieste. Il proprietario ha concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto dal 19.11.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del 24.11.2003.
2. Il mapp. no. 457 sito in loc. __________ Via __________ è così censito a RF:
sub. f orto mq 2864 sub. A abitazione mq 105 sub. B autorimessa mq 53 sub. C magazzino mq 95 sub. D serra mq 48 sub. E serra mq 52 sub. G negozio mq 78 sub. H serra mq 126 sub. I port. c/s abit. mq 35 sub. K serra mq 25 totale mq 3481
Il fondo, libero da oneri fondiari, è attribuito alla zona R6 di PR.
3. La cessione gratuita del sedime espropriando ripagata con il mantenimento degli indici di edificabilità a favore della superficie rimanente (art. 38 cpv. 2 Let. c LE) costituisce un’eccezione al principio fondamentale valido in ambito espropriativo che è quello dell’indennizzo da corrispondersi in denaro (art. 10 cpv. 1 Lespr.), eccezione la cui applicazione sfugge al sindacato di questo Tribunale (art. 37 Lespr.) e non può essere imposta all’espropriato. In concreto, dopo aver accettato l’espropriazione e la cessione gratuita come previsto nelle tabelle pubblicate (cfr. dichiarazione del 15.8.2003), il proprietario ha revocato l’accordo siccome viziato da errore, quest’ultimo riconducibile all’asserita garanzia inizialmente fornita dal Sindaco di esonero dal pagamento di contributi di miglioria e successivamente smentita dalle stesse autorità comunali (cfr. lettera del 21.10.2003). Per la verità la circostanza non trova riscontro negli atti e le motivazioni addotte dall’espropriato a sostegno della revoca possono apparire discutibili specie se si considera che il Comune ha l’obbligo di prelevare contributi di miglioria (art. 1 cpv. 1 LCM), eventualmente compensandoli con l’indennità espropriativa (art. 17 cpv. 3 LCM), e che la facoltà di esonero non è funzione né conseguenza della cessione gratuita della superficie espropriata bensì è limitata all’ipotesi del grave disagio del contribuente (art. 22 cpv. 2 LCM). Nondimeno, stando così le cose, il Tribunale è tenuto a procedere d’ufficio alla stima (art. 30 Lespr.); poco importa, quindi, che il proprietario abbia notificato la sua pretesa quando il termine utile di 30 giorni (art. 24 cpv. 1 Lespr.) era già trascorso.
4. 4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 19.11.2003 ed è di poco posteriore agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003. Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la maggior parte nelle zone R2 ed R3. Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti destinati anche allo sfruttamento intensivo.
Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località __________ e compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g. 2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR, l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del 1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini dell’estimo. Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77 soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. __________ Via __________, dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757). Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3 ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona R4 ed attestano i prezzi seguenti:
- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. __________ (iscr. a RF il 9.12.2003 al d.g. 31040);
nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780); - fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781). - fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);
A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate. Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via __________ e dunque appartengono ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la redditività. Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi non è motivo sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel territorio luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa tipologia di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi abbastanza stabile. Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art. 41 NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5) e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr. 140.-/150.- per ogni piano.
Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra 900.- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona __________ di __________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM 15.4.2002 in re Comune di __________ /S.).
4.3. Il mapp. no. 457 è un terreno piano dalle dimensioni assai generose, di conformazione regolare, solo parzialmente sfruttato e con un ampio fronte stradale. Costruibile facilmente e senza condizionamenti di sorta, si presenta quale area perfettamente sfruttabile secondo i parametri della zona R6. L’indennità espropriativa è quindi fissata a fr. 950.- il mq.
5. L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%,fissato dal Tribunale federale, che decorrono dal 19.11.2003, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 120 del mapp. no. 457 il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 950.- il mq oltre interessi al 3.5% a decorrere dal 19.11.2003.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-sono a carico del ISEP 1 con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 600.per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la presidente il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Armando Petrini