Incarto n. 20.2004.10-2 48/02
Lugano 29 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata in data 1 luglio 2002 da
ISEP 1 rappr. dal __________, RA 1
contro
COES 2 rappr. da RA 3
ed ora
__________, __________
nell'ambito della riorganizzazione dei trasporti pubblici urbani e dell'adattamento dei semafori agli incroci __________ nel Comune di __________ relativamente al mapp. no. 4163 RFD di __________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di ristrutturazione degli impianti semaforici lungo la direttrice __________ finanziate mediante un credito quadro approvato con decreto legislativo del 9.10.2001, rispettivamente con risoluzione governativa del 25.6.2002. Tra le opere previste si annovera, in particolare, l’allargamento della carreggiata all’incrocio tra Via __________ e Via __________ per modificare la fermata dell’autobus in direzione sud-nord. L’intervento comporta l’invasione parziale di alcuni fondi confinanti motivo per cui lo ISEP 1 ha avviato il presente procedimento espropriativo pubblicando gli atti dal 29.7 al 28.8.2002 previo invio di un avviso personale ai proprietari.
1.2. Alla suddetta intersezione è ubicato il mapp. no. 4163 già di proprietà della COES 2 e da quest’anno di __________. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di 30 mq ed occupato temporaneamente per 21 mq, superfici per le quali l’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 200.il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq annui. Con memoria 15.10.2002 la proprietaria ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 600.- il mq; contestualmente, e per il caso in cui fossero coinvolti nei lavori, essa ha chiesto un’indennità per l’albero antistante lo stabile come anche il ripristino di un’insegna pubblicitaria e di una rampa di accesso o il risarcimento della relativa spesa. All’udienza di conciliazione del 24.10.2002 l’ente espropriante ha confermato che la pianta, l’insegna e la rampa non sono interessati dal progetto; l’espropriata, dal canto suo, ha accettato l’indennità per l’occupazione temporanea ed accordato l’anticipata immissione in possesso a fa tempo dalla data dell’udienza stessa. Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi così come pubblicati con sentenza del 31.10.2002. Costituito il nuovo collegio giudicante con ordinanza del 31.10.2007, le parti hanno rinunciato a ripetere il dibattimento finale.
2.Come già rilevato, in costanza di procedura la proprietà sul mapp. no. 4163 è passata a __________; ciò mediante contratto di compravendita del 19.2.2007 (d.g. 1300). Le pretese dipendenti da un procedimento espropriativo sono di natura reale e perciò, nel caso di trapasso di proprietà per compravendita durante una procedura, esse sono trasferite automaticamente dal precedente al nuovo proprietario, salvo che nel contratto il venditore si sia espressamente riservato il diritto di restare parte nel procedimento e quindi l’esercizio dei diritti derivanti dall’espropriazione (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 17; DTF 122 I 168 c. 1). In concreto il contratto di compravendita del 19.2.2007 non contempla alcuna clausola specifica intesa a riservare alla venditrice il diritto di restare parte nella presente procedura; con la vendita la COES 2 ha dunque ceduto tutto il complesso dei diritti e degli obblighi pertinenti al fondo all’acquirente __________ che, di conseguenza, è subentrato di diritto nel procedimento. A salvaguardia del diritto di essere sentito il Tribunale ha avvertito il nuovo proprietario della procedura in atto invitandolo a determinarsi in merito (cfr. lettere del 26.7/25.9.2007). Questi ha confermato la richiesta d’indennizzo di fr. 600.- il mq (cfr. lettera del 2/10.10.2007).
3.L’accordo concluso dalle parti riguardo l’anticipata immissione in possesso e l’indennità per occupazione temporanea, risultante dal verbale di udienza del 24.10.2002, si configura come accordo espropriativo ai sensi dell’art. 43 Lespr. ed ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.). Litigiosa e quindi da valutare resta solamente l’indennità per la superficie definitivamente espropriata.
4.Il mapp. no. 4163, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. a) giardino mq 189 sub. b) piazzale mq 677 sub. C) stabile commerciale mq 297 sub. D) terra carico mq 46 sub. G) box mq 43 totale mq 1252
Il fondo, piano e di conformazione rettangolare, è edificato con uno stabile commerciale e locativo che si estende in contiguità sul confinante mapp. no. 4685 (cfr. documentazione fotografica). Stando a quanto dichiarato dal Municipio di __________ lo stabile fu edificato sulla base di una licenza edilizia rilasciata prima dell’entrata in vigore del PR approvato il 18.5.1977; la costruzione fu comunque eretta nel rispetto dei parametri edilizi previsti da quel piano, che allora era già allo studio, ed esaurì interamente le possibilità edificatorie ammesse (cfr. lettera Municipio di __________ 21.6.2002). Il PR del 1977 attribuiva la part. no. 4163 alla zona C residenziale semi intensiva con indici massimi di sfruttamento (i.s.) dello 0.6 e di occupazione (i.o.) del 25% (cfr. piano di azzonamento; art. 15 NAPR). In data 6.7.1999 il Consiglio Comunale adottò il progetto del nuovo PR (revisione) che proponeva, tra l’altro, l’istituzione di una fascia lungo Via __________ definita zona lungo l’asse a forte traffico veicolare AFT a sua volta suddivisa in zona A intensiva speciale con sottozone, zona B residenziale intensiva e zona C residenziale semi-intensiva; in tale ambito la part. no. 4163 era assegnata alla zona C. La scelta pianificatoria comunale non ottenne però l’approvazione del Consiglio di Stato (cfr. ris. no. 4836 del 16.10.2001 p. 31-35, 182-183 let. g, t nonché allegati 29, 30, 31 e 32). Da ciò la variante adottata dal Consiglio Comunale il 21.2.2006, attualmente ancora in fase di approvazione, che assegna la fascia lungo Via __________ alla zona urbana centrale 2 (UC2) e delimita lungo il fronte stradale un’area privata soggetta a vincolo di arredo profonda ca. 8 ml (cfr. lettera del Municipio di __________ del 19.9.2007). Su tali basi la part. no. 4163 risulta attribuita alla zona UC2 per la parte d’angolo fra Via __________ e Via __________, ed alla zona residenziale semi-intensiva C per la parte retrostante su Via __________.
5.5.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
5.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.), che in concreto risale al 2002, e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti prezzi di compravendita riferibili a terreni posti nella zona C residenziale semi intensiva:
- fr. 629.92 il mq per il mapp. no. 3878 di mq 635, loc. __________ (iscr. a RF il 20.1.2000 al d.g. 509. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 7995 del 8.9.1999; - fr. 337.30 il mq per il mapp. no. 4242 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF l’11.2.2000 al d.g. 1172); - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 6157 di mq 344, loc. __________ (iscr. a RF il 27.6.2000 al d.g. 5236/8. Il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 11702 del 24.12.1999; - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 6263 di mq 344, loc. __________ (iscr. a RF il 27.6.2000 al d.g. 5239/41). Il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 11702 del 24.12.1999; - fr. 794.25 il mq per il mapp. no. 4610 di mq 1322, loc. __________ (iscr. a RF il 12.7.2000 al d.g. 5540), - fr. 600.- il mq per il mapp. no. 6283 di mq 950, loc. __________ (iscr. a RF il 29.12.2000 al d.g. 10381); - fr. 510.- il mq per il mapp. no. 6235 di mq 570, loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2001 al d.g. 5649); - fr. 550.36 il mq per il mapp. no. 3556 di mq 1519, loc. __________ (iscr. a RF il 22.5.2002 al d.g. 3748; - fr. 401.34 il mq per il mapp. no. 6280 di mq 598, loc. __________ (iscr. a RF il 25.9.2002 al d.g. 7247);
Le transazioni si riferiscono essenzialmente a tre diverse zone del comune. La prima, in collina, è la quella di __________ (__________ e __________) nota per essere una zona residenziale ambita e di alta qualità nella quale, in effetti, si individuano i prezzi di compravendita più elevati. Le altre due zone sono invece ubicate sul piano lungo la riva orientale del fiume __________: __________, a nord del campo di calcio, si caratterizza per la presenza di abitazioni unifamiliari mentre __________, un quartiere complessivamente più anonimo e discosto, appartiene al comprensorio nel quale sorgono l’immobile __________ e la scuola cantonale di commercio (__________). Nel comparto che qui interessa è stata reperita una sola transazione, quella riferita al mapp. no. 6280, attualmente adibito a posteggio, che è ubicato a pochi passi dal fondo espropriando ed il cui prezzo di vendita è ben lontano dai valori di zona indicati dal proprietario (fr. 800.-/1'000.- il mq) che non trovano conferma nei dati ufficialmente inventariati. Il valore della transazione appare, invero, piuttosto contenuto ma verosimilmente ha la sua ragione d’essere nel fatto che il fondo non ha accessi diretti e beneficia solo di un diritto di passo sul confinante mapp. no. 742, con la conseguenza che l’esercizio della servitù presuppone anche oneri di urbanizzazione (costruzione di un accesso ed allacciamento alle infrastrutture); se non soffrisse di questo inconveniente una rivalutazione del 20/25% sarebbe senz’altro ipotizzabile. Ciò detto bisogna pure considerare, nell’ambito del confronto, che le proprietà poste a lato della strada cantonale godono delle prerogative riconducibili alla loro stessa posizione lungo un asse principale di transito ed alla comoda ed immediata accessibilità, grazie alle quali i fondi si prestano, oltre che alla residenza, anche ad uso uffici o commerci. Una situazione, questa, assai favorevole che del resto si riscontra lungo tutta Via __________, da __________ a __________, e che compensa i disagi derivanti dal traffico. Tutto sommato nel 2002 i fondi posti nella zona C lungo la strada cantonale potevano quindi valere mediamente fr. 500.-/550.- il mq.
5.3. Non v’è dubbio che per forma, dimensione, posizione e con due fronti stradali il mapp. no. 4163 rientri nella categoria dei buoni terreni edilizi adatti a quello sfruttamento intensivo che già era riconosciuto dal previgente PR e che verosimilmente sarà ammesso anche dal nuovo piano. In effetti, rispetto al PR del 1977, i parametri edilizi sono stati modificati là dove l’i.s. è passato da 0.6 a 0.8 (nella versione non approvata nel 2001), rispettivamente a 0.8 per la zona C e addirittura ad 1 per la zona UC2 nella variante che attualmente è all’esame del Consiglio di Stato (cfr. lettera cit. del 19.9.2007). E normalmente le prospettive di miglior uso vanno considerate ai fini dell’estimo poiché concorrono ad incrementare il valore del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 78; Wiederkehr, op. cit., p. 26; DTF 112 Ib 533 c. 3), tanto più che in concreto aumentano le possibilità di sfruttamento in ragione del 23% ca. (per rapporto all’i.s. 0.8) e perfino del 53% circa (per rapporto all’i.s. 1). Se, per questo motivo, il valore medio di zona ammesso sopra dovrebbe essere maggiorato onde adeguarlo alla reale situazione del mapp. no. 4163, d’altra parte per quest’ultimo si pone tuttavia la questione se la superficie espropriata, limitata al fronte su Via __________, debba essere considerata come complementare e quindi subisca una diminuzione di valore che, stando alla giurisprudenza, può arrivare fino al 50% del valore edilizio pieno (sul concetto RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75, II-1998 no. 27). Difatti, il fondo si distingue per una caratteristica particolare, ossia per la sua appartenenza a due diverse zone di PR cosicché, sebbene non sia completamente occupato da edifici, il trasferimento di indici da una parte all’altra del fondo è escluso (art. 38a LE). Ne consegue che la parte espropriata dev’essere valutata come entità a sé stante con la conseguenza che l’area lungo il fronte stradale di Via __________ risulta interamente sfruttata dal profilo edilizio (senza però superare i limiti ammessi) ed è perciò assimilabile ad un terreno complementare. Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di mq 30 del mapp. no. 4163 è fissata in fr. 300.- il mq.
6.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 24.10.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi usuali fissati dal Tribunale federale:
- del 4% dal 24.10.2002 al 30.4.2003 - del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi.
7.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale motivo per cui non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 30 del mapp. no. 4163 l’ente espropriante verserà all’espropriato fr. 300.- il mq oltre interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 4% dal 24.10.2002 al 30.4.2003 - del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a: RA 1 - __________
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco