Incarto n. 20.2004.10-1 48/02
Lugano 29 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti definitivi e di espropriazione promossa da
ISEP 1 rappr. dal Dipartimento del territorio, RA 1
contro
COES 1 rappr. dall’ RA 2
nell'ambito della riorganizzazione dei trasporti pubblici urbani e dell’adattamento dei semafori agli incroci __________ nel Comune di __________ relativamente al mapp. no. 4685 RFD di __________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di ristrutturazione degli impianti semaforici lungo la direttrice __________ – __________ – __________ finanziate mediante un credito quadro approvato con decreto legislativo del 9.10.2001, rispettivamente con risoluzione governativa del 25.6.2002. Tra le opere previste si annovera, in particolare, l’allargamento della carreggiata all’incrocio tra Via __________ e Via __________ per modificare la fermata dell’autobus in direzione sud-nord. L’intervento comporta l’invasione parziale di alcuni fondi confinanti motivo per cui lo ISEP 1 ha avviato il presente procedimento espropriativo pubblicando gli atti dal 29.7 al 28.8.2002 previo invio di un avviso personale ai proprietari.
1.2. Alla suddetta intersezione è ubicato il mapp. no. 4685 sul cui fronte stradale sono poste un’aiuola ed un’insegna (“__________”). Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di 1 mq contro versamento di un’indennità di fr. 200.-. Con memoria 8.8.2002 il proprietario ha notificato una pretesa di indennizzo di fr. 580.-; inoltre, pur prendendo atto delle assicurazioni già fornite dall’ente espropriante circa il ripristino dell’aiuola al termine dei lavori, egli ha comunque tenuto a puntualizzare che nella stessa è messa a dimora una siepe di lauro valutata in fr. 720.-. All’udienza di conciliazione del 24.10.2002 l’ente espropriante ha confermato che l’insegna e l’aiuola di principio non sarebbero state coinvolte nell’intervento e che nel caso contrario avrebbe provveduto al ripristino dell’insegna, rispettivamente al risarcimento delle piante rimosse. Dal canto suo l’espropriato ha accordato l’anticipata immissione in possesso a fa tempo dalla data dell’udienza stessa. Il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi così come pubblicati con sentenza del 31.10.2002.
1.3. Mediante corrispondenza successiva l’espropriato a comunicato che i lavori stradali avrebbero pregiudicato l’insegna ed ha quindi chiesto che l’ente espropriante provveda, come concordato, al suo trasferimento oppure alla rifusione della relativa spesa (lettera 13.8.2003). Dal canto suo l’ente espropriante ha rifiutato l’intervento sostenendo che lo spostamento dell’insegna sarebbe dovuto non ai lavori stradali bensì alla sostituzione dell’insegna esistente con un’altra di dimensioni maggiori (osservazioni 9.9.2003). L’espropriato ha così eseguito personalmente l’intervento e reclamato il rimborso della spesa quantificata in fr. 2'406.30; contestualmente ha pure dichiarato di non aver pretese per le piante (lettera 1°.2.2006).
2.Il mapp. no. 4685, ubicato in località __________, è così censito a RF:
sub. d) piazzale mq 797 sub. e) giardino mq 40 sub. A) stabile commerciale mq 344 sub. B) terrazza mq 125 sub. C) garage mq 71 totale mq 1377
Il fondo, piano e di conformazione rettangolare, è edificato con uno stabile commerciale e locativo che si estende in contiguità sul confinante mapp. no. 4163; di fronte all’immobile è posto un palo con l’insegna “__________” (cfr. documentazione fotografica). Stando a quanto dichiarato dal Municipio di __________ lo stabile fu edificato sulla base di una licenza edilizia rilasciata prima dell’entrata in vigore del PR approvato il 18.5.1977; la costruzione fu comunque eretta nel rispetto dei parametri edilizi previsti da quel piano, che allora era già allo studio, ed esaurì interamente le possibilità edificatorie ammesse (cfr. lettera Municipio di __________ 21.6.2002). Il PR del 1977 attribuiva la part. no. 4685 alla zona C residenziale semi intensiva con indici massimi di sfruttamento (i.s.) dello 0.6 e di occupazione (i.o.) del 25% (cfr. piano di azzonamento; art. 15 NAPR). In data 6.7.1999 il Consiglio Comunale adottò il progetto del nuovo PR (revisione) che proponeva, tra l’altro, l’istituzione di una fascia lungo Via __________ definita zona lungo l’asse a forte traffico veicolare AFT a sua volta suddivisa in zona A intensiva speciale con sottozone, zona B residenziale intensiva e zona C residenziale semi-intensiva; la part. 4685 era destinata alla zona C. La scelta pianificatoria comunale non ottenne però l’approvazione del Consiglio di Stato (cfr. ris. no. 4836 del 16.10.2001 p. 31-35, 132-134, 182-183 let. g, t nonché allegati 29, 30, 31 e 32). Da ciò la variante adottata dal Consiglio Comunale il 21.2.2006, attualmente ancora in fase di approvazione, che assegna la fascia lungo Via __________ alla zona urbana centrale 2 (UC2) e delimita lungo il fronte stradale un’area privata soggetta a vincolo di arredo profonda ca. 8 ml (cfr. lettera del Municipio di __________ del 19.9.2007). Su tali basi la part. no. 4685 risulta interamente attribuita alla zona UC2.
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’estimo si fonda sui prezzi ufficiali risultanti da transazioni immobiliari stipulate negli anni immediatamente precedenti l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.), che in concreto risale al 2002, e riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Dall’indagine esperita come d’uso a RF sono emersi i seguenti prezzi di compravendita riferibili a terreni posti nella zona C residenziale semi intensiva:
- fr. 629.92 il mq per il mapp. no. 3878 di mq 635, loc. __________ (iscr. a RF il 20.1.2000 al d.g. 509. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 7995 del 8.9.1999; - fr. 337.30 il mq per il mapp. no. 4242 di mq 550, loc. __________ (iscr. a RF l’11.2.2000 al d.g. 1172); - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 6157 di mq 344, loc. __________ (iscr. a RF il 27.6.2000 al d.g. 5236/8. Il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 11702 del 24.12.1999; - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 6263 di mq 344, loc. __________ (iscr. a RF il 27.6.2000 al d.g. 5239/41). Il trapasso è avvenuto in seguito a cessione ed esercizio di un diritto di compera annotato con d.g. 11702 del 24.12.1999; - fr. 794.25 il mq per il mapp. no. 4610 di mq 1322, loc. __________ (iscr. a RF il 12.7.2000 al d.g. 5540), - fr. 600.- il mq per il mapp. no. 6283 di mq 950, loc. __________ (iscr. a RF il 29.12.2000 al d.g. 10381); - fr. 510.- il mq per il mapp. no. 6235 di mq 570, loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2001 al d.g. 5649); - fr. 550.36 il mq per il mapp. no. 3556 di mq 1519, loc. __________ (iscr. a RF il 22.5.2002 al d.g. 3748; - fr. 401.34 il mq per il mapp. no. 6280 di mq 598, loc. __________ (iscr. a RF il 25.9.2002 al d.g. 7247);
Le transazioni si riferiscono essenzialmente a tre diverse zone del comune. La prima, in collina, è la quella di __________ (__________ e __________ nota per essere una zona residenziale ambita e di alta qualità nella quale, in effetti, si individuano i prezzi di compravendita più elevati. Le altre due zone sono invece ubicate sul piano lungo la riva orientale del fiume __________: __________, a nord del campo di calcio, si caratterizza per la presenza di abitazioni unifamiliari mentre __________, un quartiere complessivamente più anonimo e discosto, appartiene al comprensorio nel quale sorgono l’immobile __________ e la scuola cantonale di commercio (__________). Nel comparto che qui interessa è stata reperita una sola transazione, quella riferita al mapp. no. 6280 che attualmente è adibito a posteggio ed è ubicato a pochi passi dal fondo espropriando. Questo terreno è stato compravenduto ad un prezzo che appare, invero, piuttosto contenuto ma che verosimilmente ha la sua ragione d’essere nel fatto che il fondo non ha accessi diretti e beneficia solo di un diritto di passo sul confinante mapp. no. 742, con la conseguenza che l’esercizio della servitù presuppone anche oneri di urbanizzazione (costruzione di un accesso ed allacciamento alle infrastrutture); se non soffrisse di questo inconveniente una rivalutazione del 20/25% sarebbe senz’altro ipotizzabile. Ciò detto bisogna pure considerare, nell’ambito del confronto, che le proprietà poste a lato della strada cantonale godono delle prerogative riconducibili alla loro stessa posizione lungo un asse principale di transito ed alla comoda ed immediata accessibilità, grazie alle quali i fondi si prestano, oltre che alla residenza, anche ad uso uffici o commerci. Una situazione, questa, assai favorevole che del resto si riscontra lungo tutta Via __________, da __________ a __________, e che compensa i disagi derivanti dal traffico. Tutto sommato nel 2002 i fondi posti nella zona C lungo la strada cantonale potevano quindi valere mediamente fr. 500.-/550.- il mq.
3.3. Non v’è dubbio che per forma, dimensione, posizione ed urbanizzazione il mapp. no. 4685 rientri nella categoria dei buoni terreni edilizi adatti a quello sfruttamento intensivo che già era riconosciuto dal previgente PR e che verosimilmente sarà ammesso anche dal nuovo piano. In particolare, rispetto al PR del 1977, i parametri edilizi della zona di appartenenza del fondo sono stati modificati là dove l’i.s. è passato da 0.6 a 0.8 (nella versione non approvata nel 2001) e addirittura ad 1 nella variante che attualmente è all’esame del Consiglio di Stato (cfr. lettera cit. del 19.9.2007). Tale prospettiva di miglior uso va considerata ai fini dell’estimo poiché concorre ad incrementare il valore del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 78; Wiederkehr, op. cit., p. 26; DTF 112 Ib 533 c. 3). In effetti essa aumenta le possibilità di sfruttamento del mapp. no. 4685 in ragione del 23% ca. (per rapporto all’i.s. 0.8) e perfino del 53% circa (per rapporto all’i.s. 1) con l’ulteriore conseguenza che, di riflesso, l’area libera del fondo ancora dispone di indici utilizzabili e non è assimilabile ad un semplice sedime complementare (sul concetto RDAT 1981 no. 65, 1986 no. 75, II-1998 no. 27). Tali peculiarità non sono sminuite dagli oneri gravanti il fondo (art. 14 cpv. 1 Lespr.) poiché questi sono prevalentemente riferiti ad infrastrutture pubbliche ed a manufatti incorporati nello stabile esistente che non compromettono né le possibilità di sfruttamento né l’eventuale vendita. Per la verità tra le servitù iscritte se ne distingue una particolare, ossia un onere di abitazione, che di principio, limitando la libera disponibilità del bene, potrebbe assurgere a fattore negativo; tuttavia trattandosi in concreto di uno stabile a reddito ed essendo l’onere riferito ad uno solo degli appartamenti (cfr. istanza di iscrizione del diritto di abitazione d.g. 2011 del 14.3.2005), nel complesso non incide sulla commerciabilità della proprietà. Tutto ciò considerato l’indennità per l’espropriazione formale di 1 mq del mapp. no. 4685 è fissata in fr. 600.- il mq.
4.Giusta l’art. 11 let. c Lespr. l’indennità può comprendere anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano la conseguenza prevedibile dell’espropriazione. E’ a questa normativa che si riconduce il risarcimento di fr. 2'406.30 preteso dall’espropriato pari alla spesa sostenuta per lo spostamento del palo con l’insegna “__________” che a suo dire si è resa necessaria a causa dei lavori stradali. E’ accertato che un nuovo palo con una nuova insegna (“__________”) è stato posato ad una ventina di metri verso sud rispetto alla posizione del palo preesistente qui oggetto di discussione. Come risulta dalla documentazione fotografica prodotta dall’ente espropriante (p. 3 e 6) quel palo era ubicato all’interno dell’aiuola, tra la siepe e la cabina d’attesa alla fermata dell’autobus. E’ significativo che sulle stesse fotografie figuri pure, sul marciapiede, un palo della segnaletica con divieto di svolta a sinistra. Difatti, considerato che quest’ultimo è tuttora presente, bisogna concludere che o non è stato coinvolto nei lavori o è stato ripristinato nel medesimo punto. E con ciò l’affermazione dell’espropriato, secondo cui i lavori non avrebbero permesso di mantenere il palo con l’insegna, non appare plausibile poiché quest’ultimo poteva essere tutelato esattamente come lo è stato il palo della segnaletica. Ma l’inattendibilità dell’affermazione risulta pure dalle condizioni attuali dell’aiuola e dalla posizione di due tombini, l’uno sul marciapiede e l’altro all’interno del posteggio, che sono rimasti invariati cosicché è inevitabile desumerne che di fatto i lavori non hanno coinvolto l’area sulla quale era posizionato il palo con l’insegna, o quantomeno non in misura tale da comportarne necessariamente lo spostamento. Infine, ad ulteriore comprova di ciò, sia rilevato che nello stesso punto esiste attualmente un palo spoglio di qualsiasi insegna. Non è dato a sapere – né importa appurare – se si tratti del palo preesistente semplicemente privato dell’insegna “__________” o di un palo nuovo dal momento che la sua stessa presenza conferma che non può esservi nesso di causalità tra l’esecuzione dei lavori stradali e lo spostamento dell’insegna. In queste condizioni la richiesta d’indennità non può essere accolta.
5.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 24.10.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi usuali fissati dal Tribunale federale:
- del 4% dal 24.10.2002 al 30.4.2003 - del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi.
6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato, rappresentato da un legale, ha diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza offerta ed alle difficoltà poste dalla vertenza.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 1 del mapp. no. 4685 l’ente espropriante verserà all’espropriato un’indennità di fr. 600.il mq oltre interessi ai seguenti saggi usuali:
- del 4% dal 24.10.2002 al 30.4.2003 - del 3.5% dal 1°.5.2003 in poi.
2. La pretesa di indennizzo per lo spostamento dell’insegna è respinta.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'500.- per ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a: - RA 1 - RA 2
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco