Incarto n. 10.2009.13-2
Lugano 22 giugno 2010
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Paolo Barberis
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 2
nell'ambito delle opere di allargamento e pavimentazione di Via __________ nella frazione di __________ (III° lotto di allargamento e pavimentazione di strade comunali, opere già eseguite), relativamente al mapp. no. 3460 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Nel Comune di __________ sono state eseguite, negli anni ’60, le opere di allargamento e di pavimentazione di Via __________, strada a fondo cieco che serve un comprensorio residenziale nella frazione di __________. I sedimi necessari sono stati acquistati mediante trattative private e, una volta terminati i lavori, si è proceduto all’iscrizione delle rettifiche di confine nel RF. Alle formalità di rettifica è tuttavia sfuggito – non si sa per quale motivo – il mapp. no. 1705 del quale 43 mq erano destinati alla carreggiata (cfr. piano di mutazione no. 5277 del 10.1.1975). 1.2. Riunito, nel 2006, ai mapp. no. 1706 e 1736, il nuovo mapp. no. 1705 è poi stato frazionato, nel 2007, nei nuovi mapp. no. 1705, 3458, 3459 e 3460 (cfr. piani di mutazione no. 12936 del 7.12.2005 e no. 13419 del 25.9.2007), fondi successivamente alienati a terzi. In esito al frazionamento la superficie stradale risulta annessa ai mapp. no. 3459 e 3460 nel frattempo edificati.
1.3. Il Municipio intende ora aggiornare la situazione catastale e perciò, non avendo raggiunto un’intesa con i due proprietari interessati in merito alla cessione del sedime stradale, ha presentato istanza di avvio della procedura in oggetto. Su sua richiesta è stato autorizzato ad omettere la pubblicazione degli atti ai sensi dell’art. 27 Lespr; agli espropriati è stato notificato un avviso personale in data 22.6.2009 con allegata la tabella di espropriazione.
1.4. In relazione al mapp. no. 3460, di proprietà di COES 2, è chiesta l’espropriazione formale di mq 18, superficie per la quale è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq. Con memoria del 20.7.2009 i proprietari hanno interposto opposizione all’espropriazione e, in via subordinata, rivendicato un indennizzo di fr. 600.-/650.- il mq. L’udienza di conciliazione, che ha avuto luogo il 2.3.2010, si è risolta negativamente. Con successivo scritto del 13.3.2010 gli espropriati hanno ritirato l’opposizione e confermato invece la loro pretesa di indennizzo.
2.Il mapp. no. 3460 è un fondo pianeggiante di mq 533, di cui mq 131 sono edificati con un’abitazione unifamiliare e la superficie restante è costituita da giardino. Il vigente PR assegna la proprietà alla zona residenziale estensiva R2.
3.3.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi, e riferibili a fondi liberi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a, b/bb; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
3.2. In concreto l’indennità è stimata al valore edilizio attuale, non potendosi evidentemente tener conto né di un accordo mai formalizzato concluso una quarantina d’anni or sono, né del fatto che da allora il sedime espropriato è parte integrante della carreggiata. Determinanti ai fini dell’estimo sono i prezzi di compravendita liberamente stipulati per terreni assegnati, come il mapp. no. 3460, alla zona R2. L’indagine esperita a RF, estesa agli ultimi otto anni, offre i seguenti risultati:
nella frazione collinare di __________:
fr. 462.18 il mq per il mapp. no. 1719 di mq 833, loc. __________ (iscr. a RF il 23.4.2002);
fr. 46.08 il mq per il mapp. no. 2398 di mq 651, loc. __________ (iscr. a RF il 20.11.2003). Il fondo non è interamente edificabile e per mq 518 è costituito da superficie boschiva;
fr. 83.33 il mq per mq 240 staccati dal mapp. no. 1503 ed aggiunti al mapp. no. 2398, loc. __________ (iscr. a RF il 19.12.2003);
fr. 700.- il mq per il mapp. no. 1683 di mq 1352, loc. __________ (iscr. a RF il 31.12.2004);
fr. 584.78 il mq per il mapp. no. 1699 di mq 230, con quota di comproprietà di 1/3 sulla coattiva al mapp. no. 3446, loc. __________ (iscr. a RF il 17.3.2006);
fr. 585.90 il mq per il mapp. no. 3444 di mq 227, con quota di comproprietà di 1/3 sulla coattiva al mapp. no. 3446, loc. __________ (iscr. a RF il 17.3.2006);
fr. 47.50 il mq per una quota di 9/12 della proprietà al mapp. no. 1753 di mq 2784, loc. __________ (iscr. a RF il 17.7.2007). Il fondo non è interamente edificabile, per mq 2326 è costituito da superficie boschiva, ed è occupato da un rustico;
fr. 233.04 il mq per il mapp. no. 1758 di mq 3347, loc. __________ (iscr. a RF l’11.4.2008). Il fondo non è interamente edificabile ed è occupato da piazzali e autorimesse;
fr. 515.- il mq per lo stesso mapp. no. 3460 qui espropriato (iscr. a RF il 12.2.2008);
nelle località ubicate in pianura:
fr. 759.26 il mq per il mapp. no. 3394 di mq 270, con una quota di ½ sulla strada coattiva al mapp. no. 3393, loc. __________ (iscr. a RF l’11.11.2002);
fr. 704.47 il mq per il mapp. no. 3395 di mq 291, con una quota di ½ sulla strada coattiva al mapp. no. 3393, loc. __________ (iscr. a RF l’8.11.2002);
fr. 700.- il mq per il mapp. no. 406 di mq 1417, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2004);
fr. 650.- il mq per il mapp. no. 419 di mq 1336, loc. __________ (iscr. a RF il 20.10.2004). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato il 21.2.2003;
fr. 619.14 il mq per il mapp. no. 2537 di mq 533, loc. __________ (iscr. a RF il 28.1.2005). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato l’11.10.2004;
fr. 1'031.11 il mq per il mapp. no. 3421 di mq 225, con quota di comproprietà di 1/3 sulla coattiva al mapp. no. 3424, loc. __________ (iscr. a RF il 9.2.2005).
fr. 842.11 il mq per il mapp. no. 3435 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF il 28.9.2006). Il trapasso è avvenuto in seguito all’esercizio di un diritto di compera annotato il 27.6.2006;
fr. 825.41 il mq per il mapp. no. 387 di mq 368, con quota di comproprietà di ½ sulla coattiva al mapp. no. 3468, loc. __________ (iscr. a RF il 7.5.2008);
fr. 823.31 il mq per il mapp. no. 359 di mq 3158, loc. __________ (iscr. a RF il 14.7.2008). Il fondo è edificato;
fr. 960.- il mq per il mapp. no. 3358 di mq 500, loc. __________ (iscr. a RF il 10.6.2009).
Una volta scartate le transazioni che sono riconducibili ad un contesto particolare – vuoi perché riportano un valore massimo in assoluto, vuoi perché riguardano superfici per lo più boschive o già edificate o semplici scorpori o quote di proprietà (mapp. no. 2398, 1503, 1753, 1758, 3421, 359) – si può constatare che i prezzi di compravendita si differenziano alquanto a seconda dell’ubicazione dei fondi, con valori metrici che si situano mediamente attorno a fr. 560.-/570.- il mq nella zona di __________ ed a fr. 780.- il mq nelle località della pianura. In effetti queste ultime appartengono ad una realtà territoriale che nel complesso è diversa da quella collinare, sono più vicine alle principali vie di comunicazione, ai servizi comunali ed ai centri commerciali; fattori che, verosimilmente, determinano il maggior valore immobiliare. Per quanto periferica e sebbene presenti caratteristiche differenti, la frazione di __________ resta comunque una piacevole zona residenziale, tranquilla, ben esposta e facilmente raggiungibile, tanto che i prezzi di compravendita che vi sono stati reperiti appaiono del tutto consoni ed affidabili. Su tali basi ed alla luce dei prezzi accertati gli importi indicati dalle parti non reggono poiché non corrispondono ai valori ufficiali: quello proposto dal Comune (fr. 300.- il mq) per difetto e quello rivendicato dagli espropriati (fr. 600.-/650.-) per eccesso. Piuttosto non è trascurabile che nel 2006 le part. no. 1699 e 3444, anch’esse entrambe ubicate lungi Via __________, sono state compravendute ad un prezzo medio di ca. fr. 585.- e che due anni dopo gli espropriati hanno pagato per l’acquisto dello stesso mapp. no. 3460 un prezzo inferiore (fr. 515.- il mq). Il fatto che non risultino altre transazioni, specie negli anni successivi, può essere segno di un certo rallentamento del mercato immobiliare. Pertanto il Tribunale reputa che attualmente il valore di un terreno R2 ad __________ si situi su un valore medio e non possa eccedere i fr. 560.- il mq. Il mapp. no. 3460 è un terreno dalla configurazione geometrica e morfologica regolare, è ben servito e si presta senz’altro ad uno sfruttamento razionale secondo i parametri di zona; l’edificio esistente ne è chiara dimostrazione. L’indennità espropriativa può dunque essere fissata in fr. 560.- il mq.
4.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 18 del mapp. no. 3460 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 560.il mq.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco