Incarto n. 10.2004.69 5/02
Lugano 25 luglio 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione materiale promossa da
ISCE 1 composta da: 1. MIST 1 2. MIST 2 3. MIST 3 tutti rappr. da RA 2
contro
COEP 1 rappr. dal RA 1
relativamente al mapp. no. 275 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. La comunione ereditaria fu ISCE 1 è proprietaria del mapp. no. 275 di __________, fondo ubicato in località __________ e così censito a RF:
sub. a) bosco mq 6004 sub. b) strada mq 176 sub. c) bosco mq 1029 sub. d) prato mq 1479 sub. e) riale mq 41 totale mq 8729
Stando al PR approvato l’8.2.1983 dal Consiglio di Stato, la particella era assegnata, per la parte non boschiva, alla zona residenziale RU2. Con una variante approvata il 20.8.1991 il fondo è stato gravato per una porzione di mq 579 con un vincolo a destinazione posteggio pubblico.
1.2. Già alla fine degli anni ’80 il Comune ha manifestato il suo interesse all’acquisto della superficie da destinarsi a posteggio ad un prezzo di fr. 150.- il mq, offerta che i comproprietari del fondo erano inclini ad accettare purché nell’ambito dell’allora pendente procedura di raggruppamento terreni, si provvedesse alla sistemazione della parte restante del fondo, in particolare autorizzando il dissodamento di un’area boschiva di ca. 1000 mq. Fallite le trattative, l’8.8.2001, i comproprietari hanno notificato al Comune una pretesa d’indennizzo per espropriazione materiale di fr. 500.- il mq estesa a tutta la superficie edificabile della particella. Alla stessa è seguito un ulteriore scambio di corrispondenza nell’ambito del quale il Comune ha dapprima dichiarato e poi negato di voler procedere all’espropriazione formale del fondo; per finire ha invitato i proprietari a rivolgersi al Tribunale di espropriazione.
1.3. Con scritto 10.1.2002 i comproprietari hanno così adito questo Tribunale confermando la loro precedente notificazione e chiedendo che al Comune sia ordinato di avviare la procedura di espropriazione formale. Alla conseguente udienza indetta per il 29.10.2002, preso atto del persistente rifiuto del Comune di acquisire la superficie vincolata, il Tribunale ha assegnato un termine ai comproprietari per presentare l’allegato introduttivo. Con memoria 11.12.2002, riassunti i fatti e sottolineato l’atteggiamento contraddittorio del Comune, gli eredi __________ hanno chiesto, in via principale, che la procedura sia condotta secondo i criteri dell’espropriazione formale e, in via subordinata, che sia sospesa in attesa di un chiarimento circa la possibilità di dissodamento del fondo. Per i caso in cui tali richieste non fossero accolte, hanno rivendicato un’indennità di almeno fr. 500.- il mq per la superficie colpita da vincolo e richiesto l’ampliamento dell’espropriazione a tutta la parte edificabile del fondo. Con risposta 3.2.2003 il Comune si è dichiarato “disposto ad accogliere la richiesta di trasformare la richiesta di espropriazione materiale in quella formale” rimettendosi al giudizio del Tribunale per quanto concerne l’indennità; posizione, questa, confermata alla successiva udienza del 16.1.2008. Esperita l’istruttoria le parti sono comparse al dibattimento finale del 7.5.2008; in tale occasione, confermando un suo precedente scritto, il Comune ha offerto un indennizzo di fr. 160.- il mq, proposta che i comproprietari hanno rifiutato.
2.Come già rilevato il procedimento in esame è stato avviato con un’istanza presentata dai comproprietari del mapp. no. 275 con la quale essi hanno rivendicato un’indennità per titolo di espropriazione materiale e, contestualmente, sollecitato l’avvio della procedura di espropriazione formale. All’istanza è seguita, in corso di causa, la dichiarazione del Comune di voler completare la procedura con l’espropriazione formale della superficie vincolata. In via preliminare si impongono dunque le seguenti considerazioni. L’istituzione di un vincolo di PR, che riserva un certo terreno per la realizzazione di opere a carattere pubblico, pone le basi per un futuro trasferimento di proprietà all’ente pubblico; qualora il terreno fosse edificabile essa legittima il proprietario ad esercitare l’azione dipendente dall’art. 5 LPT (art. 39 Lespr.), ossia a rivendicare un’indennità per titolo di espropriazione materiale presentando entro i termini di legge un’istanza motivata all’ente beneficiario della restrizione o direttamente al Tribunale di espropriazione (cfr. TRAM 18.12.2006 N. 50.1995.12). E’ d’altra parte ammesso dalla giurisprudenza che nell’ambito di un procedimento di espropriazione materiale, avviato dal proprietario, l’ente pubblico convenuto possa postulare l’espropriazione formale del fondo, senza dover rispettare le formalità previste dagli art. 20 ss Lespr., una tale domanda essendo configurabile come richiesta di ampliamento dell’espropriazione ai sensi dell’art. 6 cpv. 1 Lespr. (sul tema TRAM 26.4.1996 N. 50.95.00003, 9.11.1998 N. 50.97.00025). In concreto i comproprietari sollecitano da tempo l’acquisizione della superficie vincolata da parte del Comune che, dal canto suo, ha finalmente aderito a tale richiesta. Sul principio dell’espropriazione formale vi è dunque unanime accordo. La lite è limitata al quantum dell’indennità espropriativa.
3.L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è quella dell’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.). Qualora il fondo fosse stato colpito da pregressa espropriazione materiale, e quindi avesse perso la componente edilizia per effetto di un provvedimento pianificatorio, la data decisiva corrisponde invece all’entrata in vigore del vincolo che ne è alla base (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5, no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68). Considerato che il mapp. no. 275 è stato parzialmente colpito da un vincolo di inedificabilità, per individuare il dies aestimandi occorre accertare preliminarmente se tale restrizione abbia dato luogo ad espropriazione materiale.
4.4.1. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca connotazione privativa, si avvera per effetto di un’ingerenza particolarmente grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un fondo tale da minare le prerogative insite nel diritto proprietà – specie quella di edificare – oppure per effetto di un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e che l’area colpita da restrizione sia edificabile o quantomeno possa esserlo nell’immediato futuro. In altre parole occorre che con l’instaurazione del vincolo il proprietario veda svanire una concreta possibilità di miglior uso del fondo (Kommentar zum RPG, Riva, ad art. 5 no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1; RDAT 1990 no. 67 e 85, I-1991 no. 68, I-1992 no. 49). La data decisiva per stabilire se sia intervenuta un’espropriazione materiale è quella di entrata in vigore del provvedimento pianificatorio che ha istituito il vincolo (Riva, op. cit., no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
4.2. Nella fattispecie in esame un elemento imprescindibile della valutazione è la conformazione della proprietà poiché questa è a tal punto particolare da influire, già di per sé stessa, sulle possibilità di sfruttamento del fondo. Il mapp. no. 275, posto in declivio a monte della strada cantonale, si compone, nella sua parte alta, di un ampio sedime prevalentemente boschivo inedificabile collegato, mediante una strozzatura tra i mapp. no. 278 e 271, ad una superficie prativa percorsa da un riale incanalato; quest’ultima, a sua volta, consta di una parte abbastanza spaziosa anche se dai contorni irregolari, e di una parte (quella vincolata a posteggio) che forma una sorta di romboide digradante fino alla strada. La superficie vincolata misura mq 579 ma è attraversata per tutta la sua lunghezza dal riale per il quale vige un divieto generale di copertura (art. 38 cpv. 1 LPAc); considerata la distanza minima di m 4 dal ciglio stradale (art. 13 let. b NAPR), di m 5/6 dal corso d’acqua (art. 13 let. c NAPR, art. 34 RLE) e di m 3 dal confine (art. 42 NAPR), resta un’area asimmetrica di ca. m 26 x m 3.50 del tutto inutilizzabile autonomamente a fini edilizi. Ciò non dipende tuttavia dal vincolo istituito nel 1991 bensì è una caratteristica intrinseca del fondo, una conseguenza diretta della forma particolare del sedime colpito e della presenza stessa del riale. In altre parole, il vincolo non ha modificato le reali possibilità di sfruttamento del fondo, poiché anche senza di esso la proprietà poteva comunque essere edificata solo nella parte prativa più ampia accessibile dalla strada S5 al mapp. no. 279. Tale superficie residua misura mq 900 (mq 1479 – mq 579) ed è edificabile. Infatti, tenuto conto dei predetti dati sulle distanze e dei parametri edilizi di zona, che ammettono un indice di sfruttamento massimo dello 0.4 ed un altezza massima di m 7 (art. 42 NAPR), essa dispone di una SUL di mq 360 (mq 900 x 0.4) e può quindi essere costruita con un edificio di 2 piani fuori terra con una superficie di mq 180 per piano. Sotto questo profilo non si può quindi affermare che i diritti di proprietà siano stati gravemente pregiudicati per effetto del vincolo poiché, nella sua parte rimanente edificabile, la particella resta razionalmente sfruttabile a fini edilizi. Di conseguenza essa non è stata oggetto di espropriazione materiale.
5.Le considerazioni di cui sopra possono essere applicate mutatis mutandi anche alla domanda formulata dai comproprietari di ampliamento dell’espropriazione formale “a tutta la parte edificabile” del fondo. In effetti l’ampliamento dell’espropriazione ai sensi dell’art. 5 cpv. 1 Lespr. è un’eccezione al principio della proporzionalità ed è ipotizzabile solo se, a causa dell’espropriazione parziale, l’uso conforme del fondo fosse pregiudicato o reso sproporzionatamente difficile (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 12 no. 2 ss; DTF 103 Ib 97; RDAT 1988 no. 67 c. 4, II-1996 no. 42 c.5; TRAM 6.12.2005 N. 50.2004.5-6). In concreto, poiché si è giunti alla conclusione che l’uso razionale del terreno non è compromesso e che anche dopo l’espropriazione permangano prospettive ragionevoli di sfruttamento del terreno a fini edilizi, l’ampliamente non può essere ammesso.
6.L’indennità per espropriazione formale consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). In tale ambito vanno anche considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). Le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). In concreto, in mancanza di anticipata immissione in possesso, l’estimo trae spunto dai prezzi ufficiali più recenti risultanti da transazioni immobiliari riguardanti terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del mapp. no. 275. Dall’indagine esperita come d’uso a RF relativamente alla zona edificabile Re è emerso un ventaglio abbastanza ampio di transazioni che riportano i dati seguenti:
nel 2007 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 859 di mq 97, loc. __________ (iscr. a RF il 21.8.2007); - fr. 400.- il mq per il mapp. no. 861 di mq 76, loc. __________ (iscr. a RF il 23.10.2007 al d.g. 23579); - fr. 350.- il mq per il mapp. no. 864 di mq 243, loc. __________ (iscr. a RF il 23.10.2007 al d.g. 23578); - fr. 714.29 il mq per il mapp. no. 868 di mq 175, loc. __________ (iscr. a RF il 23.10.2007 al d.g. 23580);
nel 2006 - fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1281 di mq 734, loc. __________ (iscr. a RF il 21.3.2006 al d.g. 7119); - fr. 675.- il mq per il mapp. no. 1320 di mq 400, loc. __________ (iscr. a RF il 27.3.2006 al d.g. 7499); - fr. 217.39 il mq per il mapp. no. 857 di mq 46, loc. __________ (iscr. a RF il 31.10.2006 al d.g. 26039);
nel 2005 - fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1391 di mq 1029, loc. __________ (iscr. a RF l’8.3.2005 al d.g. 5260); - fr. 643.50 il mq per il mapp. no. 1301 di mq 777, loc. __________ (iscr. a RF il 7.11.2005 al d.g. 25548). La particella consta anche di un fabbricato di 20 mq; - fr. 600.- il mq per il mapp. no. 3063 di mq 605, loc. __________ (iscr. a RF il 14.11.2005 al d.g. 26157); - fr. 355.19 il mq per il mapp. no. 3051 di mq 366, loc. __________ (iscr. a RF il 27.12.2005 al d.g. 29933). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 17.10.2002;
nel 2004 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF il 29.1.2004 al d.g. 1870); - fr. 449.85 il ma per il mapp. no. 3059 di mq 678, loc. __________ (iscr. a RF il 17.2.2004 al d.g. 3489); - fr. 356.70 il mq per il mapp. no. 1498 di mq 813, loc. __________ (iscr. a RF il 2.3.2004 al d.g. 4484); - fr. 472.73 il mq per il mapp. no. 3064 di mq 1100, loc. __________ (iscr. a RF il 26.3.2004 al d.g. 6537); - fr. 553.10 il mq per il mapp. no. 1361 di mq 452, loc. __________ (iscr. a RF il 7.5.2004 al d.g. 9924); - fr. 400.49 il mq per il mapp. no. 3028 di mq 824, loc. __________ (iscr. a RF il 24.6.2004 al d.g. 14307); fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1260 di mq 599, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.9.2004 al d.g. 19683); - fr. 450.- il mq per il mapp. no. 3053 di mq 542, loc. __________ (iscr. a RF il 21.9.2004 al d.g. 21508); - fr. 173.02 il mq per la cessione di una quota di comproprietà di ½ sul mapp. no. 681 di mq 289, loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.2004 al d.g. 25700); - fr. 504.85 il mq per il mapp. no. 1314 di mq 515, loc. __________ (iscr. a RF il 30.12.2004 al d.g. 31691).
Poste tali risultanze va osservato, anzitutto, che nel territorio comunale le due zone residenziali principali sono quelle di __________ e __________ entrambe esposte a meridione; delle due __________ appare come la più pregiata specie perché, essendo adagiata su una sorta di terrazzamento, è morfologicamente più dolce rispetto a __________. Prova ne siano, del resto, i dati accertati che, tolti i valori estremi, attestano per Dino una quotazione complessivamente costante negli anni che oscilla tra 400.- e 600.- fr. il mq, (loc. __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________) mentre a __________, prescindendo dal prezzo esorbitante soluto per il mapp. no. 868, i valori oltre ad essere piuttosto discontinui non superano comunque i 400.- fr. il mq (loc. __________, __________ e __________). Il mapp. no. 275 è ubicato nella parte alta di __________ cosicché ai fini dell’estimo vanno considerati i valori relativi a questo comprensorio, simile per le sue caratteristiche, nel quale, tutto considerato, il valore medio attuale può essere fissato a fr. 300.-/350.- il mq. Come già rilevato la proprietà __________, pur essendo sfruttabile secondo i parametri di zona, risulta penalizzata nella sua parte bassa per la forma, le dimensioni e la presenza del riale, motivo per cui il suo valore non può raggiungere quello massimo di zona e tanto meno quello preteso dagli espropriati (fr. 500.- il mq) che è del tutto privo di supporti oggettivi. Un’indennità di fr. 300.- il mq appare, tutto sommato, più adeguata alle sue caratteristiche.
7.In mancanza di anticipata immissione in possesso, non sono dovuti interessi al saggio usuale sull’indennità espropriativa (art. 52 cpv. 3 Lespr.). L’eventuale interesse legale di mora decorrerà conformemente all’art. 54 cpv. 1 Lespr..
8.La tassa di giustizia e le spese sono a carico del Comune (art. 73 cpv. 1 Lespr.); considerato che nella fase iniziale della procedura gli espropriati si sono avvalsi dell’assistenza di un legale, essi hanno diritto alla rifusione delle ripetibili commisurate alla consulenza prestata ed alle difficoltà della causa.
per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 579 del mapp. no. 275 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 300.il mq.
2. La richiesta di ampliamento dell’espropriazione presentata dagli espropriati è respinta.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli espropriati fr. 1'500.- per ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco