Incarto n. 52.2018.138
Lugano 13 novembre 2019
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente, Matea Pessina, Sarah Socchi
vicecancelliere:
Mariano Morgani
statuendo sul ricorso del 14 marzo 2018 della
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la decisione del 6 febbraio 2018 (n. 593) del Consiglio di Stato, che accoglie le impugnative inoltrate da CO 1, CO 2e CO 3, CO 4CO 5, CO 6e CO 7, contro le risoluzioni del 26 ottobre 2016 e del 4 aprile 2017 con le quali il Municipio di Sorengo ha rilasciato all'insorgente due licenze edilizie per l'edificazione di uno stabile di appartamenti al mapp. __________ di quel Comune;
ritenuto, in fatto
A. L'__________ (di seguito: __________) è proprietaria di un fondo nel Comune di Sorengo (mapp. __________), di forma stretta e allungata, che confina a est con via G__________ (mapp. __________; strada di servizio), a ovest con la part. __________ e a sud con la part. __________, entrambe edificate. Il sedime, che ospita una cabina di smistamento e trasformazione di energia elettrica in disuso, era gravato fino al febbraio 2014 da un vincolo di zona AP-EP 12 "Centrale elettrica __________ (Massagno)". Con una variante di piano regolatore secondo la procedura semplificata, approvata dal Dipartimento del territorio il 21 febbraio 2014, il Municipio ha stralciato il vincolo di interesse pubblico, attribuendo parte del mapp. __________ (1'371 m2) alla zona residenziale intensiva e la parte restante (stimata pari a 217 m2), già di uso pubblico in quanto adibita a strada (mapp. __________) e marciapiede, alla superficie di traffico. L'autorità ha altresì indicato che conformemente alle disposizioni dell'art. 38 LE, i 217 m2 di terreno…(<15% del totale del fondo) potranno, se ceduti gratuitamente al Comune, essere conteggiati per il calcolo degli indici. Successivamente, la __________ ha quindi ceduto gratuitamente al Comune la porzione di fondo adibita a strada e marciapiede, ricalcolata in 243 m2 in base al piano di mutazione allestito dal geometra revisore.
B. a. Il 20 maggio 2016, la RI 1 (di seguito: RI 1) ha chiesto al Municipio il permesso per la demolizione della cabina di trasformazione al mapp. __________ e l'edificazione al suo posto di uno stabile di 18 appartamenti. Il progetto prevedeva la realizzazione di un grande complesso residenziale. I due blocchi principali, di cinque piani ciascuno, situati ai lati opposti del sedime, erano collegati da un corpo più basso e da due livelli (semi)interrati, ospitanti un'autorimessa e i locali tecnici (-1), nonché le lavanderie e le cantine (-2). L'intera struttura era orientata parallelamente a via G__________, alla quale era collegata da accessi veicolari e pedonali. L'entrata del garage era situata all'estremità sud-est.
b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si sono opposti alcuni vicini, lamentando l'incompletezza degli atti della domanda, la lesione delle distanze tra edifici e da confine e delle altezze, il superamento dell'indice di sfruttamento (i.s.) e l'invasione della fascia di arretramento dalla strada.
c. Per rispondere ad alcune eccezioni sollevate contro il progetto, l'istante in licenza ha presentato una variante riduttiva - pure avversata - datata del 19 settembre 2016, che ha apportato diverse modifiche al progetto originale (rettifica dello scavo lungo l'autorimessa, correzione della facciata nord, aggiunta di un rifugio di protezione civile, nuova disposizione dei posteggi, ecc.).
d. Raccolto l'avviso favorevole (n. 97591) del 29 settembre 2016 dei Servizi generali del Dipartimento del territorio, il 26 ottobre 2016 l'Esecutivo comunale ha rilasciato la licenza edilizia per il progetto modificato come da variante, fatta eccezione per i balconi sporgenti dalla facciata sud, approvando a titolo precario la rampa pedonale d'accesso allo stabile situata oltre la linea di arretramento.
C. a. Contro la licenza di costruzione gli opponenti sono insorti davanti al Consiglio di Stato.
b. In corso di procedura, e meglio il 31 gennaio 2017, la RI 1 ha presentato una seconda variante (riduttiva) che nei tratti essenziali riprende il progetto precedente, ma prevede 17 appartamenti (anziché 18), la formazione di un locale fitness e SPA e la riconfigurazione dei balconi della facciata sud.
c. Nel termine di pubblicazione, contro questa variante si sono aggravati i precedenti opponenti e due dei comproprietari della part. __________, ribadendo nella sostanza le contestazioni opposte al primo progetto.
d. Raccolto l'avviso cantonale favorevole (n. 100339) del 17 marzo 2017, il 4 aprile 2017 il Municipio ha concesso la licenza edilizia richiesta, approvando di nuovo la rampa pedonale soltanto a titolo precario.
e. Anche contro questa risoluzione gli opponenti soccombenti hanno presentato ricorso al Governo.
D. Con un unico giudizio, il 6 febbraio 2018 il Consiglio di Stato ha accolto i gravami inoltrati contro le due suddette licenze edilizie, che sono state di conseguenza annullate. Dopo aver ripercorso la procedura pianificatoria che ha interessato il mapp. __________, il Governo ha anzitutto determinato la superficie edificabile alla luce dell'art. 38 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Rilevato come l'incremento massimo (15%) della quantità edificatoria andasse calcolato a partire dalla superficie edificabile rimanente dopo la cessione gratuita di 243 m2 al Comune, esso ha stabilito in 1546.75 m2 la superficie edificabile (1345 m2 [= 1588 m2 - 243 m2] + 201.75 m2 [= 15% di 1345 m2]) e, di riflesso, la superficie utile lorda (SUL) realizzabile (indice di sfruttamento [i.s] = 1; cfr. art. 30 cpv. 3 NAPR). Ferma questa premessa, ha reputato che solo il secondo progetto rispettasse l'i.s. prescritto. Ha invece considerato che entrambe le domande fossero ossequiose dell'indice di occupazione (i.o.), e ciò nonostante che la parte non interrata dell'autorimessa, sporgente oltre il perimetro dello stabile sovrastante, sarebbe (stata) da computare nella superficie edificata. Escluso un conflitto tra la linea di arretramento da via __________ e l'accesso veicolare, l'Esecutivo cantonale ha di seguito negato che il garage configurasse una costruzione sotterranea, sporgendo oltre 1.50 m dal livello del terreno sistemato sul fondo adiacente (part. __________), o accessoria, posto che sotto il profilo strutturale così come nell'espressione architettonica globale [sarebbe] inequivocabilmente integrato in modo inscindibile nella costruzione. Sul lato sud, l'opera violerebbe quindi la distanza minima (4.00 m) dal confine con il contermine mapp. __________. Secondo il Consiglio di Stato neppure l'autorimessa del complesso immobiliare realizzato al mapp. __________ dalla medesima istante in licenza sarebbe assimilabile ad una costruzione accessoria o sotterranea. Da un lato, non si tratterebbe infatti di una costruzione indipendente; dall'altro, la sua parete perimetrale, eretta sul confine, sporgerebbe per un buon tratto, segnatamente verso nord (in direzione di via dei Bonoli), oltre 1.50 m dal terreno. Laddove alta più di 3.00 m, supererebbe pure il limite di altezza per le opere di cinta, chiamando distanza anche da questo profilo. Per entrambi i motivi, su questo lato (ovest/nord-ovest), l'edificio in contestazione dovrebbe dunque rispettare la distanza minima tra edifici principali (8.00 m), ciò che in concreto non avverrebbe. Constatato poi come (pure) i balconi della facciata sud invadono la fascia inedificabile da confine, il Governo ha rinunciato ad imporre una condizione di licenza, dovendosi comunque negare il permesso per i motivi citati. Infine, ha ritenuto superato il limite d'altezza massima prescritta (17.00 m) nell'angolo sud-est dello stabile, in corrispondenza dell'inizio della prevista trincea di accesso all'autorimessa (…), indipendentemente [dunque] dalla sua formazione.
E. Contro il predetto giudizio governativo, la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato nella misura in cui è riferito alla licenza edilizia del 4 aprile 2017, di cui domanda contestualmente il ripristino. Sussidiariamente, postula che il permesso per la variante del 31 gennaio 2017 sia subordinato a condizioni/emendamenti, rispettivamente che gli atti siano retrocessi al Municipio affinché proceda in tal senso. Chiarito preliminarmente che il gravame è unicamente rivolto contro l'annullamento della licenza del 4 aprile 2017, la ricorrente censura dapprima la misurazione dell'altezza dello stabile effettuata dall'Esecutivo cantonale, che a suo avviso lederebbe l'autonomia comunale, posto che considerare lo spiazzo d'accesso all'autorimessa quale trincea rientrerebbe nella latitudine di giudizio del Municipio. Anche qualora fosse confermata la tesi del Governo, al difetto potrebbe comunque essere posto rimedio modificando la sistemazione esterna nel senso che la porzione di terreno in corrispondenza dello spiazzo non venga escavato (…) ma semplicemente mantenuto alla quota di campagna originaria (…). Di seguito, sostiene che, come rettamente ritenuto dal Municipio, sia la rimessa al mapp. __________, sia quella al mapp. __________, andrebbero considerate delle costruzioni accessorie. La prima, configurabile anche come un'opera sotterranea, potrebbe dunque sorgere sul confine con il mapp. __________. Quanto alla seconda, la sua presenza a confine con il mapp. __________, non imporrebbe alla prevista nuova edificazione di rispettare la distanza tra edifici principali, ma soltanto quella da confine, ossequiata dal controverso progetto. Da ultimo, la ricorrente contesta che, nella misura in cui sporge dalla soprastante costruzione (lato sud), la superficie dell'autorimessa debba essere computata nell'i.o. Anche la circostanza che i balconi della facciata sud sporgano leggermente nella fascia inedificabile da confine non osterebbe al rilascio del permesso, posto che il difetto potrebbe essere agevolmente corretto, imponendo un'apposita condizione di licenza.
F. a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. Ad identica conclusione giungono gli opponenti, qui resistenti, con argomentazioni che saranno riprese, in quanto necessario, in seguito.
b. Col successivo scambio di allegati, le parti si sono essenzialmente riconfermate nelle rispettive tesi e domande di giudizio.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, istante in licenza (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto delle contestazioni emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali. Le prove sollecitate (edizioni documentali, sopralluogo) non appaiono suscettibili di apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi determinanti per l'esito della vertenza; le eccezioni sollevate attengono perlopiù a questioni di natura prettamente giuridica.
1.3. La ricorrente contesta il giudizio governativo unicamente nella misura in cui ha annullato il permesso di costruzione (in variante) del 4 aprile 2017. Per quanto concerne la licenza del 26 ottobre 2016, la decisione qui impugnata è pertanto passata in giudicato. Nel corso dell'evasione delle censure ricorsuali si farà pertanto riferimento ai piani della variante presentata il 31 gennaio 2017.
2. Altezze trincea
2.1. Le prescrizioni sull'altezza degli edifici servono, in concorso con quelle sulle distanze, ad assicurare in primo luogo un'adeguata illuminazione naturale dei fondi e degli edifici circostanti. Indirettamente tutelano inoltre il quadro del paesaggio, preservandolo da edificazioni di mole sproporzionata (Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 40/41 LE n. 1221). Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinante è infatti lo sviluppo verticale delle facciate, ossia l'ingombro della costruzione fuori terra, rilevato in corrispondenza del perimetro esterno dell'edificio a partire dal terreno sistemato. Per quest'ultimo s'intende il livello del terreno aperto, al servizio di una costruzione in senso lato, come un giardino, un tappeto verde o un cortile (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1229). L'altezza va misurata a partire dal livello del terreno sistemato anche nel caso in cui la sistemazione consista in un abbassamento del terreno naturale, attuato mediante escavazione. L'altezza delle trincee è tuttavia computata soltanto nella misura in cui si ripercuote sugli ingombri verticali effettivamente apparenti. Se le trincee non determinano ingombri percepibili come tali, l'altezza è misurata a partire dal cosiddetto piano di campagna, facendo astrazione delle parti infossate (cfr. STA 52.2005.426 del 15 febbraio 2006 consid. 4.1, confermata da: STF 1P.173/2006 del 26 ottobre 2006 consid. 2.2). Una trincea, che occupa soltanto una frazione della facciata, scavata nel terreno per formare un'area di disimpegno, come l'accesso ad un'autorimessa o a locali sotterranei, non è da considerare quale livello del terreno sistemato almeno fintanto che le sue dimensioni non determinano un aumento dell'impatto risultante dagli ingombri verticali sul paesaggio circostante (cfr. STA 52.2005.39 del 20 aprile 2005 consid. 2.1; Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1229).
2.2. Secondo l'art. 15 della norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), la costruzione di trincee d'accesso ad autorimesse o a locali sotterranei non è computata nell'altezza dell'edificio della facciata corrispondente, purché la larghezza non superi il 50% della lunghezza della facciata. Giusta l'art. 30 NAPR, che regola l'edificazione all'interno della zona residenziale intensiva, l'altezza massima delle costruzioni è di 17.00 m.
2.3. Premesso che, anche qualora si fosse in presenza di una trincea, l'altezza massima dovrebbe essere rispettata in corrispondenza del terreno sistemato che attornia la trincea, il Consiglio di Stato ha ritenuto che nel caso concreto ciò non fosse il caso in corrispondenza dell'inizio della prevista trincea di accesso all'autorimessa (m. 17.50; m. 17.56 a 3.00 m. dalla facciata; cfr. piano n. 5). Ha pertanto ritenuto che l'altezza massima prescritta (17.00 m) per la zona di situazione fosse superata nell'angolo sud-est dello stabile. A ragione.
Da respingere è infatti la tesi sostenuta dal Municipio e dalla ricorrente secondo cui la sistemazione del terreno all'estremità sud-est del mapp. __________ sia da assimilare ad una trincea non computabile nell'altezza dello stabile (facciate est e sud del blocco meridionale). Il progetto prevede infatti l'abbassamento del terreno naturale lungo una parte del blocco sud e del corpo sporgente che ingloba il garage, fino al confine col mapp. __________, così da formare uno spiazzo largo circa 8.00 m e sostanzialmente pianeggiante tra via G__________ e l'edificio. In quest'area, il dislivello tra la strada e la facciata dell'edificio è inesistente, rispettivamente contenuto in pochi centimetri, in quanto la superficie che funge da area d'ingresso al garage presenta una pendenza modesta del 2% su una lunghezza di 5.43 m (cfr. piano n. 5: facciata sud e sezione trasversale rampa garage). In tali circostanze, non si può parlare di una trincea scavata nel piano di campagna per formare un'area di disimpegno ad un livello inferiore rispetto a quello del terreno circostante (cfr. pure piano n. 4: facciata est; cfr. STA 52.2013.96 del 27 marzo 2014 consid. 3.2.2, in: RtiD II-2014 n. 20; Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1229). Lo spiazzo in questione va pertanto considerato a tutti gli effetti quale terreno sistemato, dal quale misurare l'altezza dell'edificio. Lo conferma anche l'impatto visivo delle costruzioni, desumibile dai piani di progetto e dalla relazione tecnica. L'ingombro percepibile è in effetti costituito dalla struttura nel suo complesso, dalla base dell'edificio a filo di facciata fino al cornicione di gronda (cfr. piani di facciata sud e est; rendering annesso ai vari piani di progetto). Tutto ciò ha come conseguenza che il maggior sviluppo verticale dato dall'escavazione deve essere preso in considerazione nel computo dell'altezza dell'edificio (cfr. STA 52.2016.149 del 15 settembre 2017 consid. 2.1, 52.2014.204 del 27 marzo 2015 consid. 2.1, 52.2005.426 citata consid. 4.1). Contrariamente a quanto preteso dall'insorgente, giungendo a tale conclusione, del tutto condivisibile e, comunque, non insostenibile, il Consiglio di Stato non ha leso l'autonomia del Municipio nell'ambito dell'applicazione del suo diritto autonomo, che, peraltro, non contempla una definizione della nozione di trincea che si discosta da quella fissata dalla citata giurisprudenza. Ferma questa premessa, misurata sull'angolo sud-est del blocco meridionale, l'altezza oltrepassa quella massima ammissibile (cfr. piano n. 5: facciata est e sezione trasversale rampa garage; piano n. 4: facciata est; cfr. pure doc. 3 allegato al ricorso). Neppure la ricorrente, prescindendo dell'infondata tesi di cui sopra, sostiene invero il contrario.
2.4. Per sanare il difetto, la ricorrente propone sussidiariamente di modificare la sistemazione esterna nel senso che la porzione di terreno in corrispondenza dello spiazzo non venga escavato (…) ma semplicemente mantenuto alla quota di campagna originaria (cfr. ricorso, pag. 13 seg., n. 37). Sennonché, a prescindere dal fatto che l'intervento proposto richiede - nella misura in cui è formulato in modo piuttosto generico (cfr. rendering di cui al doc. 7 allegato al ricorso) ed influisce su altri parti dell'opera [come il rifugio al secondo livello interrato ed il relativo cunicolo di evasione (che attualmente sbuca proprio sullo spiazzo) nonché i necessari muri laterali di contenimento della scarpata (cfr. piano terra con sistemazione esterna, piano -1 autorimessa e piano -2 cantine; doc. 6 allegato al ricorso)] - un certo grado di riprogettazione, ciò che di principio impedisce di rilasciare il permesso subordinandolo ad una vaga condizione (quest'ultima dovendo essere, secondo la giurisprudenza, di portata riduttiva, chiara e di facile applicazione), in concreto il rimedio postulato non appare suscettibile di porre l'edificio in conformità con il diritto sotto il profilo dell'altezza. L'intervento suggerito concerne in effetti unicamente una porzione minore, larga circa 2.50 m, dello spiazzo pianeggiante in discussione, dal quale va misurata l'altezza della costruzione. La questione non va ulteriormente approfondita, poiché l'annullamento del permesso va comunque tutelato anche per altri motivi.
3. Distanze da confine e tra edifici
3.1.
3.1.1. L'art. 5 NAPR prevede, per quanto qui interessa, che nella zona residenziale intensiva la distanza minima dei fabbricati (principali) dai limiti dei fondi è di 4.00 m. Destinata a suddividere la distanza tra edifici fra i proprietari di fondi confinanti, questa distanza corrisponde alla metà di quella prescritta dall'art. 4 NAPR tra edifici (8.00 m) per la medesima zona di situazione.
Giusta l'art. 7 cpv. 1 NAPR, i proprietari possono accordarsi per una diversa ripartizione delle distanze dai confini rispettando la distanza tra edifici. Secondo il cpv. 2, riservata l'approvazione del Municipio, i proprietari possono tuttavia accordarsi anche per ridurre la distanza tra gli edifici quando si ottenga una migliore disposizione delle costruzioni o una più confacente utilizzazione del suolo. In base al cpv. 3, verso un fondo aperto o semplicemente cinto possono essere costruiti fabbricati senza aperture anche a confine con il consenso del vicino, il quale può costruire sin contro il muro dell'altro. Il cpv. 5 prevede dal canto suo che gli accordi tra i proprietari si ritengono conclusi con l'iscrizione della relativa servitù a registro fondiario.
3.1.2. Come molti altri ordinamenti comunali, l'art. 7 cpv. 1 NAPR sancisce che i proprietari possono accordarsi per una ripartizione delle distanze dai confini diversa da quella prescritta dalla legge, purché sia rispetta la distanza tra edifici. Quest'ultima, destinata ad assicurare l'igiene (insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle costruzioni, è infatti di principio inderogabile. Il cpv. 2 della norma consente tuttavia ai proprietari, riservata l'approvazione del Municipio, di accordarsi anche per ridurre la distanza tra gli edifici, alla condizione che si ottenga una migliore disposizione delle costruzioni o una più confacente utilizzazione del suolo. Si tratta di una facoltà non comune, che in linea di principio dovrebbe essere applicata restrittivamente, viste le finalità delle distanze tra edifici, che sono di regola imperative e sottratte alla libera disposizione delle parti. L'art. 7 cpv. 3 NAPR permette dal canto suo ai proprietari di fondi contermini di accordarsi per edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi spazio intermedio. In tutti i casi, l'art. 7 cpv. 5 esige, come condizione di validità, che gli accordi tra i proprietari siano iscritti come servitù a registro fondiario.
3.2.
3.2.1. In virtù dell'art. 12 cpv. 4 NAPR, le costruzioni accessorie possono sorgere a confine, se non hanno aperture, sempre che sia rispettata la distanza di 3.00 m dagli edifici principali sui fondi adiacenti. Per accessorie vanno intese le costruzioni al servizio di un edificio principale e non utilizzate o utilizzabili per l'abitazione o il lavoro (cpv. 1). Esse non possono eccedere quanto è oggettivamente necessario per l'edificio cui sono annesse (cpv. 2) e la loro altezza non può superare 3.00 m (cpv. 3). A confine possono pure sorgere le costruzioni sotterranee, qualora non siano indicate linee di allineamento o di arretramento (cfr. art. 13 cpv. 2 NAPR).
3.2.2. L'art. 12 NAPR riprende in sostanza la nozione generalmente attribuita alle costruzioni accessorie (non utilizzate/utiliz-zabili per l'abitazione o il lavoro; rapporto di subordinazione funzionale rispetto alla costruzione principale; cfr. RDAT I-2003 n. 24 consid. 2.1 con rif.). Dal profilo costruttivo le sottopone inoltre ad un limite d'ingombro: le dimensioni non devono essere eccessive rispetto a quanto necessario all'edificio servito e l'altezza non può in ogni caso superare 3.00 m. Le NAPR non forniscono invece una definizione della nozione di costruzione sotterranea. Fa dunque stato il diritto cantonale, ovvero l'art. 42 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), giusta il quale sono considerate sotterranee le opere che sporgono dal terreno meno di 1.50 m. L'art. 42 cpv. 1 RLE non precisa invero se la soglia di 1.50 m vada misurata a partire dal terreno naturale oppure da quello sistemato. Considerato che la LE ritiene per principio determinante, ai fini della misurazione dell'altezza, l'ingombro verticale della costruzione che sporge dal terreno sistemato mediante escavazione o mediante innalzamento (cfr. art. 40 cpv. 1 LE), appare logico, dal profilo della sistematica legislativa, riferirsi al terreno sistemato e non a quello naturale (cfr. STA 52.2013.96 citata consid. 3.1.3, 52.2014.213 del 15 dicembre 2014 consid. 2.2).
3.3.
3.3.1. Dal canto suo, l'art. 17 cpv. 2 NAPR stabilisce che i muri di sostegno a confine non possono avere un'altezza superiore a 2.50 m. Possono essere sormontati da parapetti leggeri, ma la loro altezza complessiva non deve superare 3.00 m, posto che muri di altezza superiore sono considerati corpi di fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.
3.3.2. Per principio, muri destinati a contenere terrapieni possono dunque sorgere a confine o all'interno della fascia (inedificabile) definita dalla distanza da confine prescritta per le costruzioni principali soltanto se rispettano l'altezza massima di 2.50 m dal terreno sistemato al loro piede (rispettivamente di 2.00 m qualora siano sormontati da parapetti di tipo leggero). Se il loro sviluppo verticale supera questi limiti, sono considerati corpi di fabbrica, ovvero edifici e sono tenuti a rispettare la distanza minima di 3.00 o 4.00 m dal confine, prescritta - a seconda del tipo di zona - dall'art. 4 NAPR per i fabbricati principali.
3.4. Distanza dal mapp. __________
3.4.1. Come detto, il progetto prevede di realizzare, parallelamente a via __________, un complesso residenziale composto da due blocchi principali di cinque piani ciascuno, collegati tra loro da un corpo più basso di due piani (con sovrastante terrazza). I piani abitativi poggiano su un piano comprendente l'autorimessa comune ed i locali tecnici, il quale è a sua volta sovrapposto ad un piano più piccolo adibito a cantine e lavanderie.
In concreto, secondo il Governo l'autorimessa, il cui ingombro fuoriesce dal perimetro dell'edificio soprastante, spingendosi fin sul confine con il mapp. __________, violerebbe la distanza minima (4.00 m) dal confine sud del fondo. Non potendo essere considerata una costruzione sotterranea né accessoria, non potrebbe infatti sorgere a confine, come invece previsto dal progetto. La ricorrente contesta entrambe le deduzioni. A suo avviso, la rimessa non sporgerebbe dal terreno per più di 1.50 m, eccezion fatta per l'accesso in trincea, che non andrebbe però considerato. Si tratterebbe dunque di un'opera sotterranea. Tanto dal profilo della destinazione, quanto da quello delle dimensioni, sarebbe comunque configurabile come costruzione accessoria. In entrambi i casi, non sarebbe dunque tenuta a rispettare la distanza dal confine prescritta per gli edifici principali. A torto.
Intanto, come già considerato sotto il profilo dell'altezza (cfr. consid. 2.3), sul fronte est/sud-est l'autorimessa sporge dal terreno sistemato per circa 3.00 m (senza contare l'altezza del parapetto della terrazza ricavata sopra la soletta di copertura del garage; cfr. piano n. 5: facciata est; piano n. 4: facciata est). Già per questo motivo, non può dunque essere considerata una costruzione (interamente) sotterranea. Neppure in questo caso il rimedio suggerito dall'insorgente è peraltro suscettibile di portare ad altra conclusione (cfr., mutatis mutandis, consid. 2.4). Contrariamente a quanto preteso dalla ricorrente, facendo riferimento a giurisprudenza inconferente, l'autorimessa in discussione non può nemmeno essere considerata una costruzione accessoria. Come giustamente rilevato dall'Esecutivo cantonale, si tratta infatti di un corpo di fabbrica che è parte integrante - sia dal profilo funzionale, sia da quello architettonico - del complesso residenziale in discussione, con cui forma un'unica costruzione (cfr. piani n. 4 e 5; rendering annesso ai piani di progetto; cfr. STA 52.2003.125 del 5 settembre 2003 consid. 3; Scolari, op. cit., ad art. 11 LE n. 851). Il fatto che, verso meridione, il blocco dell'autorimessa sporga di qualche metro dal perimetro (facciata) dell'edificio soprastante non porta ad altro risultato. Del resto, evadendo le censure degli opponenti, lo stesso Municipio ha - seppur a torto - qualificato l'opera come manufatto sotterraneo (cfr. ad 4), non come costruzione accessoria (cfr. pure osservazioni del 22 dicembre 2016 di cui all'inc. EDI.2016.470, ad 4.2.3). Cade quindi nel vuoto anche la censura concernente la pretesa lesione dell'autonomia comunale. Ferme queste premesse, dovendo essere considerata quale parte integrante di una costruzione principale, è escluso che l'autorimessa possa sorgere a confine. Pure da questo profilo il progetto non è dunque conforme al diritto.
3.4.2. Sul mapp. __________, a confine con il fondo dedotto in edificazione, sorge un'opera seminterrata, destinata ad autorimessa e sormontata da una struttura/copertura ad arco (cfr. piani n. 4 e 6; cfr. immagini reperibili su Google Maps e Google Street View; cfr. in proposito: STF 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5), le cui dimensioni complessive la fanno invero apparire come una costruzione principale. Ci si può pertanto chiedere se il nuovo complesso immobiliare non debba addirittura assumere a suo carico la maggior distanza da confine, affinché anche la distanza (8.00 m) tra edifici principali sia rispettata. La questione, sulla quale nessuno si è soffermato, può restare aperta in questa sede, posto che il diniego del permesso va comunque confermato per altre ragioni.
3.5. Distanza dal mapp. __________
Sulla base di una licenza rilasciatale nel 2010, la ricorrente ha edificato al mapp. __________, situato a monte (ovest) della part. __________, un complesso immobiliare, composto da due blocchi (residenze A e B). La parte abitativa di ciascun edificio, suddivisa in 5 rispettivamente 4 livelli, appoggia su un piano destinato segnatamente ad autorimessa, che sporge verso est dal perimetro degli edifici soprastanti. I due piani adibiti a garage si sovrappongono parzialmente tra loro nello spazio centrale situato tra i due stabili abitativi, ove trova pure posto un corpo di fabbrica, per buona parte fuori terra, che ospita, tra le altre cose, le rampe d'accesso ai garage. Verso est (mapp. __________), i piani adibiti ad autorimessa sono in parte contenuti da un muro eretto sul confine, che parzialmente funge anche da muro di sostegno dello strato di terra vegetale che ricopre la soletta di copertura dell'autorimessa. Senza contare il parapetto (1.00 m), il muro è alto verso sud (in corrispondenza della residenza B) fino a 1.80 m e verso nord (in corrispondenza della residenza A) fino a 2.05 m (cfr. piani 4a e 8a concernenti il progetto al mapp. __________, di cui ai doc. 12, 14 e 15 allegati al ricorso; cfr. pure piano n. 5: facciata nord).
Secondo il Governo, neppure l'autorimessa al mapp. ________ sarebbe configurabile come una costruzione sotterranea o accessoria. Esigerebbe pertanto, anche perché la sua parete perimetrale oltrepassa in parte il limite di altezza prescritto per le opere di cinta (3.00 m), il rispetto della distanza minima tra edifici (8.00 m) verso il nuovo, controverso complesso edilizio, che in concreto non sarebbe ossequiata. La ricorrente è di altro avviso. Non pretende invero che l'autorimessa, segnatamente quella su cui poggia la residenza A, configuri una costruzione sotterranea. Sostiene invece che costituirebbe una costruzione accessoria, dato che ne rispetta i limiti d'altezza (3.00 m). Premesso che l'andamento del terreno naturale lungo il confine non potrebbe più essere accertato in maniera precisa e che, quindi, quale livello del terreno naturale farebbe stato quello della corona del vecchio muro di sostegno, nel frattempo demolito e sostituito dal nuovo muro di sostegno che funge da spalla (perimetrale) dell'autorimessa, essa rileva come quest'ultimo sporgerebbe dal livello del terreno naturale così definito soltanto di 2.75 m (2.00 m, senza parapetto; cfr. ricorso, pag. 24 e doc. 14 allegato al gravame). Di modo che anche i limiti di altezza per i muri a confine sarebbero rispettati. La tesi non è condivisibile. Come già accennato al consid. 3.4.1, la natura accessoria di una costruzione non dipende di per sé soltanto dal rispetto dell'altezza prescritta per questo genere di opere. Vi sono infatti altri criteri che devono essere presi in considerazione. Anche in questo caso, determinante è la circostanza che l'autorimessa costituisce un corpo di fabbrica inscindibilmente connesso con l'edificio soprastante, con il quale forma un'unica costruzione. Ciò esclude che possa essere considerato una costruzione accessoria ai sensi dell'art. 12 NAPR. Lo strato di terra vegetale posato sulla soletta di copertura, laddove sporge dal perimetro dell'edificio soprastante, non permette di giungere ad una diversa conclusione. In particolare, non consente neppure di assimilare il manufatto alla stregua di un terrapieno conglobante una costruzione sotterranea. L'opera si configura piuttosto come un gradone soltanto parzialmente interrato dell'edificio principale, il cui ingombro, a ben vedere - facendo astrazione dell'artificio messo in atto per mantenere ai suoi piedi uno strato di terreno "naturale" largo meno di 50 cm sorretto da dei "micropali" - di fatto, non farà che aumentare a ben più di 3.00 m con lo sbancamento del terreno previsto a valle, sulla part. __________ (cfr. piano n. 5: facciata nord; piano n. 2: pianta pianterreno). Eretta fin a ridosso del confine sulla base di una licenza passata in giudicato, chiama dunque il rispetto della distanza minima tra edifici principali, come giustamente ritenuto dal Governo. Parametro, questo, che non è manifestamente rispettato dal controverso progetto (cfr. piano n. 5: facciata nord). Anche da questo profilo il giudizio impugnato merita dunque di essere confermato.
4. In conclusione, è dunque certo che il progetto, così come concepito, non può essere autorizzato poiché lesivo delle norme sulle altezze e sulle distanze. Il giudizio governativo che annulla la licenza edilizia non può quindi che essere tutelato. Non mette pertanto conto di esaminare gli ulteriori aspetti progettuali censurati e riproposti dagli opponenti in questa sede.
5. 5.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.
5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultima rifonderà ai resistenti - ad eccezione di CO 1, non patrocinato - una congrua indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 2'500.-, già anticipata nella misura di fr. 1'800.-, è posta a carico della ricorrente. Quest'ultima rifonderà a CO 2e CO 3, da una parte, e a CO 4, CO 5, CO 6e CO 7, dall'altra, identici importi (fr. 2'000.-) a titolo di ripetibili.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4. Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il vicepresidente Il vicecancelliere