Incarto n. 52.2017.428
Lugano 2 maggio 2019
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Matea Pessina
vicecancelliere:
Mariano Morgani
statuendo sul ricorso del 17 agosto 2017 di
RI 2 patrocinati da: PA 1
contro
la decisione del 7 giugno 2017 (n. 2564) del Consiglio di Stato che, tra l'altro, respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio di Locarno ha negato loro l'autorizzazione per l'utilizzo quale residenza secondaria dell'appartamento di loro proprietà al mapp. __________ di quel Comune;
ritenuto, in fatto
A. a. Il 14 dicembre 2000, lo studio d'architettura H.P. __________ ha chiesto al Municipio di Locarno il permesso di costruire al mapp. __________ di Locarno, attribuito alla zona residenziale pedemontana dal vigente piano regolare del Settore 2 (approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 143 del 16 gennaio 1996), uno stabile (Residenza __________) composto da due edifici contigui con complessivi sei appartamenti, destinati alla vendita come residenza primaria e/o secondaria (cfr. formulario della domanda di costruzione).
b. Raccolto l'avviso favorevole (n. 30516) del Dipartimento del territorio, il 27 marzo 2001 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, senza prevedere alcuna limitazione d'uso - nonostante che l'art. 30bis cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR) vigente all'epoca stabilisse, per la zona di situazione, un limite massimo di residenze secondarie pari al 30% della superficie utile lorda (SUL) abitativa - ma limitandosi ad esigere che al momento della richiesta del permesso di abitabilità venisse inoltrata una distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza secondaria.
c. Il 9 aprile 2001, la part. __________ è stata costituita in proprietà per piani (fogli PPP 13671-13676). Il 24 luglio successivo, la I__________ SA, promotrice dell'operazione immobiliare, esercitando un diritto di compera, ha acquistato da __________ J__________ tutte le singole PPP del fondo base part. __________. Le stesse sono state da essa successivamente vendute: il 6 agosto 2001 a CO 1 ed CO 2 (PPP 13676), il 21 giugno 2002 a D__________ e CO 3 (PPP 13675), il 28 giugno 2002 a CO 6 e CO 5 (PPP 13674), il 15 ottobre 2002 a RI 1 e RI 2 (PPP 13672), il 4 agosto 2003 a T__________ e H__________ __________ (PPP 13673; rivenduta, dopo alcuni passaggi ereditari, il 12 maggio 2011 a __________ D__________) ed il 23 giugno 2004 a R__________ e M__________ __________ (PPP 13671; rivenduta il 3 novembre 2008 a S__________, che il 27 ottobre 2016 l'ha donata a M__________).
d. Il 14 gennaio 2003, con risoluzione n. 168 il Consiglio di Stato ha approvato una variante di piano regolatore relativa alla modifica della normativa sulle residenze secondarie. Di conseguenza, per quanto concerne la zona residenziale pedemontana, l'art. 30bis cpv. 1 NAPR è stato modificato nel senso di aumentare il limite massimo di residenze secondarie al 35% della superficie utile lorda (SUL) abitativa.
e. Il 13 maggio 2004, il Municipio ha rilasciato il permesso di abitabilità, subordinandolo, segnatamente, alla condizione che venisse inoltrata una distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza secondaria. Distinta che non risulta essere stata inoltrata, né sollecitata.
f. A seguito di un'istanza presentata dall'avv. __________ B__________, volta a chiedere la conferma che la PPP 13673 potesse essere alienata come residenza secondaria, in data 1° settembre 2011 il Municipio, constatato come gli appartamenti destinati a residenza secondaria raggiungessero il 68% della SUL, ha segnalato ai proprietari la necessità d'inoltrare entro 60 giorni una notifica di costruzione indicante, nel rispetto della percentuale massima (35%) valida nella zona di situazione, gli appartamenti destinati ad uso secondario e corredata dal consenso dell'assemblea condominiale.
g. Rilevato come alla predetta richiesta non fosse stato dato alcun seguito, il 22 luglio 2014 l'Esecutivo comunale ha aperto una procedura contravvenzionale nei confronti dei proprietari degli appartamenti usati come residenza secondaria (ovvero, in base agli atti, tutti, tranne la PPP 13671, all'epoca di proprietà di S__________), vietandone altresì l'uso a scopo secondario.
Avverso tale divieto d'uso sono insorti davanti al Consiglio di Stato CO 6 e CO 5 (PPP 13674), CO 3 e CO 4 (PPP 13675), nonché CO 1 ed CO 2 (PPP 13676).
g.a. Preso atto delle osservazioni degli astretti evidenzianti il fatto che l'uso a scopo secondario del loro appartamento era stato autorizzato in data 23 aprile 2002 (autorizzazione LAFE n. 7405), con l'avallo (nulla osta) del Municipio, in base alla legge sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211.412.41), il 23 settembre/3 ottobre 2014 il Municipio ha revocato nei confronti di CO 6 e CO 5 il divieto d'uso come residenza secondaria della PPP 13674, confermandone l'autorizzazione d'uso per tale scopo. La relativa procedura ricorsuale (EDI.2014.363) è stata pertanto stralciata dai ruoli (ris. gov. n. 161 dell'8 ottobre 2014).
g.b. Le due restanti procedure ricorsuali EDI.2014.301 (CO 1 ed CO 2) e EDI.2014.303 (CO 3 e CO 4) sono invece rimaste sospese, a richiesta dell'autori-tà comunale.
h. Nel frattempo, alcuni proprietari hanno (pure) postulato il permesso di utilizzare il loro appartamento come residenza secondaria.
h.a. Il 4 agosto 2014, D__________ e CO 3 hanno chiesto il cambiamento di destinazione da residenza primaria a secondaria della PPP 13675, sostenendo di essere stati i secondi ad acquistare un appartamento all'interno della Residenza __________.
La domanda, pubblicata dal 26 agosto al 10 settembre 2014, ha suscitato l'opposizione dei proprietari delle PPP 13674 e 13676.
h.b. L'8 agosto 2014, CO 1 ed CO 2 hanno a loro volta domandato che venisse autorizzato l'uso della PPP 13676 come residenza secondaria, facendo valere di essere stati i primi acquirenti.
Alla domanda, pubblicata dall'8 al 23 ottobre 2014, si sono opposti i proprietari della PPP 13675.
h.c. Il 22 agosto 2014, RI 1 e RI 2 hanno chiesto di poter continuare ad utilizzare la PPP 13672 come residenza secondaria.
La domanda è stata pubblicata dal 25 agosto al 10 settembre 2014, suscitando l'opposizione dei proprietari delle PPP 13674, 13675 e 13676.
h.d. Infine, il 5 settembre 2014 pure __________ D__________ ha postulato di poter continuare ad utilizzare il suo appartamento (PPP 13673) a scopo secondario.
Alla domanda, pubblicata dal 15 al 30 settembre 2014, si sono opposti i proprietari della PPP 13676.
i. Il 12 maggio 2015, il Municipio ha statuito sulle predette domande (h.a. - h.d.).
i.a. L'Esecutivo comunale ha rilasciato a CO 1 ed CO 2 l'autorizzazione per l'uso secondario della PPP 13676, revocando al contempo il divieto d'uso e respingendo l'opposizione sollevata da CO 3 e dalla CO 4.
In sostanza, premesso che determinante ai fini della sua decisione fosse la data di acquisto delle singole PPP e considerato che nel frattempo l'unica autorizzazione concessa fosse quella rilasciata in data 28 marzo 2002 a CO 6 e CO 5 per l'uso secondario della PPP 13674, ha reputato di poter accogliere la richiesta dei signori B__________, posto che risultavano i primi ad aver acquistato un appartamento ad uso secondario e che, tenuto conto della SUL di entrambe le unità condominiali, non veniva oltrepassata la percentuale di SUL (28.80% < 35%) destinabile ad uso secondario secondo l'art. 30bis NAPR.
Avverso tale provvedimento, l'11 giugno 2015 gli opponenti sono insorti davanti al Consiglio di Stato (EDI.2015.197).
i.b. Con separate decisioni, l'Esecutivo comunale ha invece negato l'autorizzazione ai signori D__________, ai signori G__________ ed al signor D__________ per l'uso a scopo secondario dei loro appartamenti, risolvendo che le rispettive PPP 13675, 13672 e 13673 potessero essere utilizzate unicamente come residenze primarie.
Al riguardo, ha ritenuto che, stante l'uso secondario approvato per le PPP 13674 e 13676, non vi fosse più (sufficiente) margine, neppure dal profilo della clausola di rigore, per autorizzare ulteriori residenze secondarie.
Avverso il diniego del permesso, sono insorti davanti al Governo i proprietari della PPP 13672 (con ricorso dell'11 giugno 2015; EDI.2015.207), della PPP 13673 (con ricorso del 12 giugno 2015; EDI.2015.205) e della PPP 13675 (con ricorso del 12 giugno 2015; EDI.2015.198).
B. Con giudizio unico del 7 giugno 2017, il Consiglio di Stato ha evaso i gravami di cui agli incarti EDI.2014.301, EDI.2015.197, EDI.2015.198, EDI.2015.205 e EDI.2015.207.
a. Anzitutto, posto che nel frattempo il Municipio aveva rilasciato l'autorizzazione per l'uso secondario della PPP 13676, revocandone al contempo il divieto d'uso impartito il 22 luglio 2014, il Governo ha riattivato la procedura ricorsuale avviata da CO 1 ed CO 2 avverso tale divieto (EDI.2014.301), stralciando dai ruoli la loro impugnativa, siccome divenuta priva d'oggetto.
b. Di seguito, rilevato che la problematica relativa alla distinzione tra residenze primarie e secondarie ha guadagnato importanza nel corso degli anni, raggiungendo il suo culmine con l'accoglimento dell'iniziativa popolare denominata "Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie" (cd. iniziativa Weber), l'Esecutivo cantonale ha constatato come Locarno, che figurava nell'allegato dell'ordinanza sulle abitazioni secondarie del 22 agosto 2012 (OASec 2012, in vigore dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2015; RU 2012 4583) concernente i comuni con una quota presunta di abitazioni secondarie superiore al 20%, avesse contestato con successo tale presunzione, di modo che andrebbe ora considerato come un Comune che non rientra nel campo d'applicazione dell'art. 75b della Costituzione federale della Confederazione svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) e, di riflesso, della legge federale sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) e della sua ordinanza d'applicazione del 4 dicembre 2015 (OASec, in vigore dal 1° gennaio 2016; RS 702.1). Richiamato l'art. 30bis NAPR ed evidenziato come tanto la licenza edilizia quanto il susseguente permesso di abitabilità fossero subordinati alla condizione che venissero indicate le unità abitative destinate a residenza secondaria, il Governo ha poi ritenuto che, non essendo stato dato seguito a tale richiesta, occorresse concludere che fosse stato autorizzato esclusivamente l'uso abitativo primario degli appartamenti. Di conseguenza, ha ritenuto che fosse a giusta ragione che il Municipio aveva chiesto ai proprietari delle PPP di avviare una procedura edilizia per l'utilizzo degli appartamenti quale residenza secondaria, posto che un cambiamento di destinazione non può avvenire per soli atti concludenti. Ferme queste premesse generali, il Governo si è chinato sulle rimanenti impugnative.
b.a. Dapprima, ha respinto il ricorso (EDI.2015.197) inoltrato da CO 3 e dalla CO 4 avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio ha rilasciato ai signori B__________ l'autorizzazione per l'uso secondario della PPP 13676, confermando quest'ultima.
Rilevato come l'Esecutivo comunale fosse confrontato con diverse richieste di commutazione d'uso a posteriori, il Governo ha reputato che la decisione municipale di considerare determinante il criterio della data di acquisto non travalicasse i limiti della latitudine di giudizio che andava riconosciuta al Municipio nell'ambito dell'applicazione dell'art. 30bis NAPR. Fondandosi su un criterio oggettivo, ha osservato, la distinzione che privilegia la data di acquisto rispetto a quella dell'inoltro della domanda non appare per nulla insostenibile ed è addirittura preferibile (…). Pertanto, essendo indubbio che al momento in cui i signori B__________ hanno acquistato la PPP 13676 il contingente disponibile di residenze secondarie non fosse ancora stato intaccato, la concessione dell'autorizzazione a questi ultimi meriterebbe piena tutela.
b.b. Il Governo ha invece evaso ai sensi dei considerandi il ricorso (EDI.2015.198) inoltrato da CO 3 e dalla CO 4 avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio aveva negato loro il permesso per l'uso secondario della PPP 13675, annullandola e rinviando gli atti all'autorità comunale affinché si pronunci di nuovo sulla questione a sapere quale delle due PPP (13675 di proprietà D__________ o 13674 di proprietà B__________) possa beneficiare della SUL abitativa ancora residua.
Premesso che la procedura LAFE è indipendente dalla procedura edilizia, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto che il fatto che in data 28 marzo 2002 (recte: 2 aprile 2002) il Municipio avesse dato il proprio nullaosta per la vendita dell'appartamento ai signori B__________ e che questi ultimi il 23 aprile successivo avessero dunque ottenuto l'autorizzazione LAFE, non potesse costituire un valido motivo di preferenza, dovendosi invece applicare a tutti i proprietari lo stesso criterio cronologico. Ciò detto, il Governo ha rilevato che la circostanza che la PPP 13575 fosse al secondo posto nella graduatoria secondo la data di acquisto non giustificasse ancora il rilascio dell'autorizzazione per il suo uso secondario, dato che la sua SUL abitativa eccedeva - tenuto conto della PPP 13676 - quella residua ancora destinabile a scopo secondario. Da qui il rinvio degli atti al Municipio per valutare l'eventuale concessione di una deroga a favore della PPP 13675 e, in caso negativo, se non entri invece in considerazione il rilascio di un permesso a favore della PPP 13674, la cui SUL abitativa, sommata a quella della PPP 13676, rientra nei limiti fissati dall'art. 30bis NAPR.
b.c. Di poi, il Governo ha respinto il ricorso (EDI.2015.205) presentato da __________ D__________ avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio gli aveva negato il permesso per l'uso secondario della PPP 13673.
Rilevato come il contingente SUL di residenze secondarie fosse in ogni caso esaurito, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto che fosse a ragione che l'autorità comunale aveva negato il permesso richiesto. Non porterebbe ad altro risultato l'invocato principio della buona fede, decisiva essendo semmai la malafede del venditore, opponibile all'acquirente. Irrilevante sarebbe pure il fatto che per il suo appartamento l'interessato avesse pagato per anni le tasse di residenza secondaria, rispettivamente la passività dimostrata dall'autorità comunale rispetto all'uso abusivo.
b.d. Infine, il Governo ha disatteso pure il ricorso (EDI.2015.207) inoltrato da RI 1 e RI 2, confermando il diniego del permesso per l'uso secondario della loro PPP 13672, emanato il 12 maggio 2015 dal Municipio.
Ribadite le argomentazioni addotte per respingere il gravame di cui sopra (b.c.), l'Esecutivo cantonale ha negato che la decisione impugnata sarebbe lesiva del principio di proporzionalità. Il fatto che l'appartamento sia di 2½ locali soltanto e privo di posteggio, di modo che ad avviso dei proprietari sarebbe concepito per solo scopo di vacanza ed inadatto per una fruizione primaria, non permetterebbe di ritenere dati gli estremi di un caso di rigore, suscettibile di portare al rilascio del permesso richiesto.
C. Contro il predetto giudizio governativo, RI 1 e RI 2 si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo, in via principale, che sia annullato in ogni suo punto e che l'incarto sia retrocesso al Municipio affinché emetta una nuova decisione volta ad agevolare l'uso secondario della PPP 13672. In via subordinata, ribadiscono la richiesta di annullamento del giudizio impugnato, postulando inoltre che sia accertato che il loro appartamento può essere destinato ad uso abitativo secondario.
I ricorrenti rimproverano anzitutto al Governo di aver violato il loro diritto di essere sentiti, omettendo di acquisire agli atti, rispettivamente di visionare gli incarti inerenti al rilascio della licenza edilizia e del permesso di abitabilità. Contestano poi che il condominio e, in particolare, la loro PPP fossero soggetti a limitazioni d'uso. Né la licenza edilizia, né il permesso di abitabilità conterrebbero infatti un esplicito vincolo in tal senso, posto che si limitavano a chiedere l'inoltro di una distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza secondaria. Il permesso di abitabilità concernerebbe del resto aspetti diversi rispetto all'uso primario o secondario, per cui la richiesta formulata in quel contesto, peraltro a loro sconosciuta, sarebbe stata inoperante se non nulla. D'altronde, il Municipio non avrebbe più chiesto nulla, neppure dopo che essi erano stati registrati presso l'Ufficio controllo abitanti e l'Ufficio gestione stabili come residenti in appartamento di vacanza, incassando anzi per anni le imposte e le tasse amministrative applicabili alle residenze secondarie. Gli insorgenti ritengono quindi che sarebbero in ogni caso dati i presupposti per tutelare la loro buona fede. Comunque, contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, proprio perché non vi sarebbe stata alcuna limitazione d'uso, non vi sarebbe stato alcun utilizzo abusivo dell'appartamento. Il fatto che, possibilmente, le decisioni prese non ossequiassero l'art. 30bis NAPR riguarderebbe una problematica diversa. I ricorrenti criticano anche il criterio adottato dall'Esecutivo comunale per il rilascio delle autorizzazioni. Anche il fatto che nel frattempo un altro condomino, __________ D__________, avrebbe portato il suo domicilio a Locarno, potrebbe comportare una nuova decisione a loro favorevole. In ogni caso, sostengono ancora, nei loro confronti sarebbero dati gli estremi di un caso di rigore ai sensi dell'art. 30bis cpv. 2 NAPR, posto che intrattengono relazioni con il Comune dal lontano 2002, cioè a far tempo dall'acquisto della PPP 13672, che quest'ultima sarebbe inidonea all'uso come abitazione primaria, tenuto conto delle piccole dimensioni, del limitato comfort tecnico e della mancanza di un parcheggio, e che Locarno non raggiunge la soglia del 20% di residenze secondarie prescritto dalla LASec.
D. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
Ad identica conclusione pervengono il Municipio di Locarno ed i coniugi CO 1 ed CO 2 (PPP 13676), con argomenti di cui si dirà, in quanto necessario, in appresso. CO 6 e CO 5 (PPP 13674) si rimettono invece al giudizio del Tribunale, mentre CO 3 e la CO 4 (PPP 13675), pur condividendo le tesi ricorsuali, si concentrano essenzialmente sulla loro situazione personale, ritenendo che, in quanto necessario, il loro appartamento possa beneficiare del cambiamento di destinazione e che, nella misura in cui il giudizio impugnato (dispositivo n. 3) rinvia gli atti al Municipio per una nuova decisione al riguardo, lo stesso meriti in ogni caso conferma.
E. I ricorrenti hanno rinunciato a replicare, insistendo sulla necessità di procedere all'assunzione delle prove sollecitate. In duplica, il Municipio ribadisce la propria posizione, mentre CO 3 e la CO 4 rinviano alla loro risposta. Le altre parti sono rimaste silenti.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa è la legittimazione attiva di RI 1 e RI 2 nella misura in cui impugnano il dispositivo n. 5 del giudizio governativo impugnato, avendo partecipato al procedimento davanti all'autorità inferiore, essendo toccati direttamente da quella decisione ed avendo un interesse degno di protezione al suo annullamento (art. 65 cpv. 1 lett. a-c della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Per contro, essi non sono legittimati a ricorrere avverso i restanti dispositivi, concernenti i gravami interposti da altri condomini, già per il motivo che non erano parte di quelle procedure. Entro questi limiti, il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il gravame può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Le prove sollecitate dagli insorgenti non appaiono idonee ad apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti ai fini del giudizio. I quesiti sollevati, del resto, sono essenzialmente di natura giuridica.
2. 2.1. A seguito dell'accoglimento in data 11 marzo 2012 della cd. iniziativa Weber, la Costituzione federale è stata integrata con una nuova disposizione sulla costruzione di abitazioni secondarie (art. 75b Cost). Secondo tale norma, la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un comune non può eccedere il 20% (cpv. 1). La legge, prosegue il disposto (cpv. 2), obbliga i comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.
2.2. Il 1° gennaio 2016 sono entrate in vigore la LASec e la sua ordinanza d'applicazione (OASec), che hanno abrogato la precedente OASec 2012, in vigore dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre 2015.
La LASec, che disciplina l'ammissibilità della costruzione di nuove abitazioni nonché delle modifiche edilizie e dei cambiamenti di destinazione di abitazioni esistenti nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20% (cfr. art. 1 LASec), si applica a tutte le domande di costruzione che devono essere decise in prima istanza o su ricorso dopo la sua entrata in vigore (art. 25 cpv. 1 LASec). Essa stabilisce, tra l'altro, che nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20% non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie, mentre che, se la quota è inferiore, l'eventuale autorizzazione non deve comportare il superamento di tale soglia (art. 6 cpv. 1 LASec). Le eccezioni sono disciplinate dagli art. 7 segg. LASec. I cantoni possono inoltre emanare prescrizioni che limitano la realizzazione e l'uso delle abitazioni in modo più severo rispetto alla LASec (art. 3 cpv. 2 LASec).
Le abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore (cd. abitazioni preesistenti), cioè quelle che sono state realizzate prima dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione passata in giudicato (cfr. art. 10 LASec), possono essere rinnovate, trasformate e ricostruite nei limiti della superficie utile principale preesistente nonché ampliate moderatamente e, fatte salve le limitazioni d'uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale, utilizzate liberamente [incluso il cambiamento di destinazione da abitazione primaria a secondaria e viceversa; art. 11 cpv. 1-4 LASec; cfr. Aron Pfammatter, in: Stephan Wolf/Aron Pfammatter (curatori), Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordung (ZWV), Berna 2017, pag. 131 seg. e 137 seg.]. I cantoni ed i comuni possono tuttavia adottare le misure necessarie ad impedire abusi e sviluppi indesiderati che possono risultare da un uso senza limitazioni di abitazioni preesistenti a scopo di residenza secondaria (art. 12 cpv. 1 LASec). A tal fine, i cantoni possono limitare in modo più severo rispetto alla LASec il cambiamento di destinazione da abitazione utilizzata fino a quel momento a scopo di abitazione primaria in abitazione utilizzata a scopo secondario nonché le modifiche secondo l'art. 11 cpv. 2-4 (art. 12 cpv. 2 LASec; cfr., per degli esempi, Pfammatter, op. cit., pag. 146 seg.).
2.3. Locarno era tra i comuni nei quali si presumeva che la quota di abitazioni secondarie superasse il 20% del totale delle abitazioni. Per questo motivo, figurava nell'Allegato dell'OASec 2012. Tale presunzione è stata tuttavia confutata con successo dall'ente locale interessato, facendo capo alla possibilità concessagli a tale scopo dall'art. 1 cpv. 3 dell'ordinanza citata. Di conseguenza, il Comune di Locarno è stato stralciato dal suddetto Allegato a far tempo dal 15 maggio 2013. Non figurava quindi neppure nell'analogo Allegato dell'OASec, abrogato con effetto dal 1° gennaio 2018 e non compare nemmeno nel corrente elenco pubblicato dall'Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE; cfr. art. 2 cpv. 4 OASec). Attualmente, la normativa federale volta a limitare le residenze secondarie non trova dunque applicazione a Locarno. Applicabili sono quindi, semmai, soltanto le eventuali limitazioni d'uso previste dal diritto cantonale o comunale, che la (nuova) disciplina federale sulle residenze secondarie non ha comunque escluso (cfr. art. 12 cpv. 1 LASec).
3. 3.1. Locarno è tra i comuni ticinesi che disponeva, e dispone tuttora, di una normativa volta a disciplinare le residenze secondarie. Il 30 novembre 1987, il Consiglio comunale ha in effetti adottato l'art. 30bis NAPR, approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 2210 del 19 aprile 1988, il cui cpv. 1, stabilita la regola che le costruzioni residenziali devono essere destinate prioritariamente a scopi abitativi primari, fissava, in funzione della zona di appartenenza dei fondi, la percentuale massima di SUL abitativa suscettibile di essere usata come residenza secondaria. Per quanto qui interessa, l'art. 30bis cpv. 1 NAPR, nella versione modificata dall'art. 39 lett. a delle norme di attuazione del piano regolatore del Settore 2 (NAPR Settore 2) approvato il 16 gennaio 1996, ammetteva nella zona residenziale pedemontana una percentuale massima del 30%. Successivamente, a seguito della variante adottata dal Consiglio comunale il 1° luglio 2002 ed approvata dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 168 del 14 gennaio 2003, tale limite è stato portato al 35%.
Nei cpv. 2-4, rimasti invariati, la norma prevede(va) inoltre quanto segue:
2Le residenze secondarie esistenti al momento dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione, eccettuati i casi in cui:
a) vi sia alienazione a terzi.
Non costituisce alienazione a terzi la devoluzione per causa di eredità;
b) vi sia un intervento edilizio importante quale l'ampliamento, la trasformazione e la ricostruzione.
Nei casi previsti dalle lett. a) e b) la destinazione deve essere resa conforme secondo le modalità previste dalla cifra 1.
Resta riservato il caso di rigore. Nell'accertare l'esistenza di un caso di rigore il Municipio tiene conto della situazione personale dell'obbligato, della durata delle sue relazioni con il Comune, dell'idoneità all'uso dell'abitazione e dell'effettivo delle residenze secondarie nella zona in rapporto a quelle primarie.
3Le residenze primarie esistenti al momento dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione nei limiti stabiliti dalla cfr. 1.
4Ogni modifica del modo di utilizzazione configura un cambiamento di destinazione ed è soggetta al rilascio del permesso di costruzione.
3.2. Di principio, le NAPR vietano l'uso delle costruzioni residenziali come abitazione secondaria. Tale uso è ammesso, entro precisi limiti: il 35% della SUL abitativa, attualmente, nella zona residenziale pedemontana, ove è ubicata la Residenza Sollevante. Dato che a Locarno, la quota di residenze secondarie rispetto al totale delle abitazioni non supera il limite del 20% dettato dalla LASec, è dunque ancora possibile autorizzare la costruzione di nuove abitazioni secondarie, purché sia rispettata la percentuale di SUL abitativa destinabile a residenza secondaria prescritta dall'art. 30bis cpv. 1 NAPR in funzione della zona di appartenenza. Entro gli stessi limiti è pure possibile approvare i cambiamenti di destinazione da abitazione primaria a residenza secondaria, a prescindere dalla data di costruzione dell'immobile. A differenza della LASec, che ammette l'uso libero degli immobili preesistenti (antecedenti l'11 marzo 2012), l'art. 30bis cpv. 2 NAPR contempla una tutela delle situazioni acquisite limitata, giusta la quale le residenze secondarie esistenti al momento dell'entrata in vigore della norma possono mantenere questa destinazione fintanto che non vi è un'alienazione - esclusa la devoluzione per causa d'eredità - a terzi (su questo motivo e sulle critiche espresse dal Tribunale in relazione ad ordinamenti comunali analoghi, cfr. RDAT II-1993 n. 31; STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009 consid. 5.2.2; cfr. pure STA 52.2016.287 del 27 febbraio 2018 consid. 3.1, pubbl. in RtiD II-2018 n. 46) o un intervento edilizio importante, quale l'ampliamento, la trasformazione o la ricostruzione. Qualora si realizzi una di queste circostanze, subentra, riservati i cd. casi di rigore, l'obbligo di adeguare la destinazione al nuovo diritto. Posto che il cpv. 2 è rimasto inalterato nel corso del tempo, appare ragionevole ritenere che con la locuzione "residenze secondarie esistenti al momento dell'entrata in vigore della norma" s'intende quelle esistenti in data 19 aprile 1988, data in cui è stata approvata la norma originale (ris. gov. n. 2210). Meno comprensibile, vista la natura del disposto, che tende a privilegiare l'abitazione primaria, è invece la portata del cpv. 3 della norma, secondo cui le residenze primarie esistenti al momento dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione nei limiti stabiliti dalla cfr. 1 (cfr., per una norma simile, ma dove al posto di "possono" vi è "devono", STA 52.2016.287 citata, consid. 3.1 e 3.2). In concreto, non mette conto di approfondire questo aspetto, poiché non è decisivo ai fini del giudizio.
4. 4.1. La costruzione della Residenza __________ risale al periodo marzo 2001 (rilascio della licenza) maggio 2004 (concessione del permesso di abitabilità). Dal profilo della LASec, di per sé non (ancora) applicabile nel Comune di Locarno, configurerebbe dunque un'abitazione preesistente ai sensi dell'art. 10 LASec, il cui uso abitativo sarebbe di principio libero, fatte salve le limitazioni d'uso esistenti o future del diritto cantonale o comunale (art. 11 cpv. 1 LASec). In base alla normativa comunale, al momento del rilascio del permesso soltanto il 30% della SUL abitativa avrebbe potuto e dovuto essere destinato a residenza secondaria (art. 30bis cpv. 1 NAPR, nella versione modificata dall'art. 39 lett. a NAPR Settore 2). Posto che la SUL totale dei sei appartamenti progettati era pari a ca. 710 m2 (cfr. formulario della domanda di costruzione, pto. 12), il 30% corrispondeva a ca. 213 m2. Considerata la SUL dei singoli appartamenti (da 64 m2 a 179 m2), di per sé tutte le sei unità condominiali entravano quindi in considerazione per un uso residenziale secondario, ma al massimo due di queste avrebbero potuto e dovuto essere effettivamente autorizzate a tale scopo. Da questo profilo, l'aumento al 35% della percentuale di SUL abitativa destinabile a residenza secondaria, approvato il 14 gennaio 2003, non sembra aver modificato sostanzialmente la situazione. Sennonché, decisivo ai fini del presente giudizio è il fatto che la licenza edilizia rilasciata dal Municipio il 27 marzo 2001 non ha autorizzato la sola destinazione primaria (riservando successivi cambi di destinazione nei limiti prescritti), né ha previsto una (esplicita) limitazione d'uso per le residenze secondarie. Nessun accenno, neppure sotto forma di richiamo all'art. 30bis NAPR, è infatti stato fatto ad un tale limite. Una siffatta limitazione non è ravvisabile nemmeno nella semplice circostanza di esigere l'inoltro al momento della richiesta del permesso di abitabilità di una distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza secondaria, non essendo peraltro specificato lo scopo di tale richiesta. Di conseguenza, essendo stata autorizzata, come richiesto con la domanda (cfr. formulario della domanda di costruzione, pto. 12), la realizzazione di uno stabile (di due edifici contigui) con sei appartamenti destinabili indistintamente a residenza primaria e/o secondaria, tutte le unità abitative avrebbero potuto essere destinate ed usate come abitazioni secondarie. È ciò che si è verificato. Dagli atti risulta in effetti che tutte le PPP sono state acquistate (in massima parte già in pendenza della costruzione e prima della concessione del permesso di abitabilità) ed occupate da persone domiciliate altrove, che le hanno adibite da subito a casa di vacanza. È il caso anche dei qui ricorrenti, che, per quarti in ordine di tempo, hanno acquistato la PPP 13672 direttamente dalla promotrice immobiliare in data 15 ottobre 2002, continuando da allora a farne uso come abitazione secondaria. Stando così le cose, si deve categoricamente escludere che l'autorità comunale, che ha del resto considerato queste unità per lunghi anni come residenze secondarie, esigendo le relative imposte e tasse, potesse pretendere nell'autunno del 2011 - prendendo spunto da una domanda di un condomino e, verosimilmente, pure dalle pubbliche discussioni in atto in relazione all'ormai imminente votazione sulla cd. iniziativa Weber, poi approvata nel marzo 2012 - che i proprietari degli appartamenti (ad esclusione della PPP 13671, nel frattempo adibita a residenza primaria) si accordassero in sostanza tra loro per limitare l'uso secondario all'interno del condominio, inoltrando una corrispondente notifica di costruzione, in modo da rendere conforme la Residenza Sollevante alla percentuale massima di SUL abitativa prescritta dalle NAPR per le residenze secondarie. Un tale agire, palesemente tardivo ed assimilabile ad un ordine di ripristino/rettifica, presuppone(va) infatti che la controversa utilizzazione fosse formalmente abusiva, ovvero fosse stata instaurata senza permesso o in contrasto con il permesso accordato. Non basta(va) invece che non fosse conforme al diritto materiale applicabile. Per principio, l'uso di un'opera esercitato in conformità a un permesso rilasciato in contrasto con il diritto materiale, quale andava/va considerata la licenza edilizia rilasciata il 27 marzo 2001, non può infatti dar luogo a provvedimenti volti a ripristinare una situazione conforme al diritto. Un'eccezione a questa regola è data soltanto se sono soddisfatti i presupposti per la revoca della licenza (cfr. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zurigo 2003, pag. 25). Ipotesi, questa, alla quale il Comune non ha mai neppure accennato.
4.2. Ferme queste premesse, non sussisteva invero alcun bisogno da parte dei proprietari della PPP 13672, confrontati al divieto d'uso emanato dal Municipio in data 22 luglio 2014, di richiedere una (nuova) autorizzazione per (continuare a) usare il loro appartamento come residenza secondaria. Destinazione questa che era/è da considerarsi già autorizzata. A maggior ragione è pertanto a torto che l'Esecutivo comunale ha ritenuto di negare loro il permesso per tale utilizzo, risolvendo a distanza di 13 anni dall'acquisto che il loro appartamento potrebbe essere utilizzato soltanto come residenza primaria. La decisione municipale del 12 maggio 2015 e il giudizio governativo che la conferma vanno dunque annullati. Contrariamente a quanto chiesto dagli insorgenti, non occorre invece rinviare gli atti al Municipio affinché emetta una nuova decisione volta ad agevolare l'uso secondario della PPP 13672. Facoltà, questa, che doveva/deve essere loro riconosciuta già in virtù della forza di cosa giudicata di cui beneficia la licenza edilizia del 27 marzo 2001. Va da sé che, stante il fatto che nella Residenza __________ il limite massimo di SUL utilizzabile secondo le NAPR come abitazione secondaria risulta attualmente superato, qualsiasi cambiamento di destinazione da abitazione primaria a secondaria, che aggraverebbe ulteriormente il contrasto con il diritto, è al momento escluso. Viceversa, nulla osta ad un eventuale passaggio dall'uso secondario a quello primario. Cambiamento, quest'ultimo, che non richiede necessariamente di essere formalizzato, posto che, come questa Corte ha già avuto modo di stabilire, non è possibile invocare la tutela delle situazioni acquisite per un uso secondario abbandonato/ cessato per un periodo non trascurabile di tempo (cfr. STA 52.2016.483 del 21 agosto 2017 consid. 4.3, 52.2015.35 dell'8 novembre 2017 consid. 5.2, 52.2003.33 del 9 aprile 2003 consid. 3.3; Willi, op. cit., pag. 21).
4.3. Dato l'esito, non mette conto di approfondire le ulteriori censure sollevate e, in particolare, se, come preteso dagli insorgenti, nella fattispecie fossero dati gli estremi di un caso di rigore.
5. 5.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, nella misura in cui è ricevibile, il ricorso va accolto, annullando la decisione municipale del 12 maggio 2015 (rif. 344/UT) e il dispositivo n. 5 del giudizio governativo che la conferma.
5.2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dei ricorrenti, in misura ridotta, rispettivamente di CO 1 e CO 2, che hanno resistito e vanno considerati soccombenti in misura preponderante (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Ne va esente il Comune di Locarno, essendo comparso per ragioni di funzione (art. 47 cpv. 6 LPAmm). Ne vanno esenti anche CO 6 e CO 5, i quali si sono rimessi al giudizio del Tribunale, nonché CO 3 e la CO 4 (PPP 13675), che in sostanza non si sono opposti all'impugnativa. CO 1 e CO 2 ed il Comune di Locarno, che è all'origine di una procedura inutile, fondata su presupposti errati, rifonderanno inoltre agli insorgenti adeguate ripetibili per entrambe le sedi (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
1. Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso è accolto.
§. Di conseguenza, sono annullati il dispositivo n. 5 della decisione del 7 giugno 2017 (n. 2564) del Consiglio di Stato e la decisione del 12 maggio 2015 (rif. 344/UT) del Municipio di Locarno.
2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dei ricorrenti in misura di fr. 400.e per il resto (fr. 1'600.-) di CO 1 e CO 2. Agli insorgenti va quindi restituita la somma di fr. 1'400.- versata in eccesso a titolo di presumibili spese processuali. CO 1 e CO 2, da un lato, ed il Comune di Locarno, dall'altro, verseranno inoltre, in ragione di metà ciascuno, fr. 2'000.- ai ricorrenti, a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4. Intimazione a:
.
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il vicecancelliere