Incarto n. 52.2003.179
Lugano 16 settembre 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 2 giugno 2003 della
__________ patr. da avv. __________
contro
la decisione 13 maggio 2003 del Consiglio di Stato (n. 2082) che annulla la licenza edilizia 22 agosto 2002 e la licenza in variante 16 gennaio 2003, rilasciate dal municipio di __________ all'insorgente per la costruzione di uno stabile d'appartamenti sulla part. n. __________ RF;
viste le risposte:
- 11 giugno 2003 del Consiglio di Stato;
- 4 luglio 2003 della comunione dei comproprietari del condominio __________;
- 7 luglio 2003 di __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________;
- 7 luglio 2003 del municipio di __________;
preso atto delle osservazioni 11 agosto 2003 della Sezione della protezione dell'aria e dell'acqua e della presa di posizione della ricorrente;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Secondo l'art. 26 NAPR di __________, per fondi a cavallo di più zone, vale la regolamentazione della zona con superficie preponderante, ad eccezione dell'indice di sfruttamento e dell'indice di occupazione, che si calcolano in modo proporzionale.
Al momento dell'entrata in vigore del PR (1980), la part. n. __________, di complessivi mq 1532, era situata per la maggior parte nella zona R3 (934 mq) e per il resto nella zona R5 (598 mq).
All'inizio del 2001, nella part. n. __________ è stata conglobata la part. n. __________ di 630 mq, situata nella zona R5, sulla quale sorge la pensilina di una stazione di benzina, che si estende anche alle part. n. __________ e __________. Con questa riunione di fondi, la superficie della part. n. __________ è aumentata a 2'162 mq, 1'228 dei quali inclusi nella zona R5 e 934 appartenenti alla zona R3.
B. Il 7 novembre 2001, la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire sulla part. n. __________ uno stabile di 12 appartamenti, destinati a residenza primaria. L'edificio insiste per circa metà nella zona R3 e per il rimanente nella zona R5.
Il calcolo dell'indice di sfruttamento (i.s.), allegato alla domanda di costruzione, somma la superficie utile lorda (SUL; 560.4 mq), che può essere realizzata sulla parte di terreno compresa nella zona R3 (i.s. = 0.6), alla SUL (1105.20 mq) realizzabile sulla parte assegnata alla zona R5 (i.s. = 0.9 + 0.1 a titolo di bonus per abitazioni primarie).
La SUL effettivamente prevista dal progetto ammonta a 1'933.90 mq. L'eccedenza di SUL (145.3 mq = 1933.9 - 1'788.60), stando alla domanda, avrebbe dovuto essere trasferita sulla vicina part. n. __________ RF.
C. Alla domanda si sono opposti diversi vicini, fra cui i resistenti, contestando l'intervento dal profilo degli indici, delle altezze e delle distanze.
Al fine di rimuovere alcune contestazioni, la ricorrente ha presentato una variante (V1), che prevede di arretrare l'autorimessa interrata da m 1,50 a m 4,00 da via __________ e di trasferire l'eccedenza di SUL sulla part. n. __________ invece che sulla part. n. __________.
Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 22 agosto 2002, il municipio ha rilasciato la licenza richiesta come alla variante.
D. Contro la predetta decisione, gli opponenti qui resistenti sono insorti davanti al Consiglio di Stato, chiedendone l'annullamento. Nelle more del procedimento di ricorso, la __________ ha presentato una nuova variante (V2), che prevede di destinare a spazi comunitari un appartamento a pianterreno in modo da rendere superfluo il previsto trasferimento di indici sulla part. n. __________.
A questa domanda si è opposta la comunione dei comproprietari del vicino condominio __________, contestandola per motivi analoghi a quelli sollevati con la precedente opposizione.
Con decisione 16 gennaio 2003, il municipio ha rilasciato il permesso anche per questa variante, respingendo l'opposizione dei vicini, che l'hanno impugnato davanti al Consiglio di Stato.
E. Con giudizio 13 maggio 2003 il Consiglio di Stato ha accolto i ricorsi interposti dagli opponenti contro le predette decisioni, annullando tanto la prima licenza, quanto quella in variante.
Respinte le censure d'ordine sollevate dai ricorrenti, il Governo ha anzitutto ritenuto che l'art. 38a LE escluda le possibilità di trasferire quantità edificatorie dalla zona R5 alla zona R3. Il trasferimento di 150 mq di SUL alla part. __________ RF, inclusa nella zona R5, non sarebbe pertanto ammissibile. Già per questo motivo la prima licenza (V1) andrebbe annullata.
La seconda variante (V2) non potrebbe invece essere autorizzata, poiché la superficie del locale comunitario, previsto al posto di un appartamento al pianterreno, sarebbe eccessiva. La sua superficie non sarebbe quindi deducibile dalla SUL. Parimenti eccessiva e pertanto inammissibile dal profilo del DLBN sarebbe anche l'altezza dell'edificio nella misura in cui insiste sulla porzione di terreno compresa nella zona R3, che limita questo parametro a m 10.50.
In conclusione, il Governo ha infine rilevato che manca una valutazione delle immissioni foniche indotte dal traffico veicolare.
F. Contro il predetto giudizio governativo, la soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino delle licenze che il municipio le ha rilasciato.
L'insorgente nega anzitutto che i locali comuni previsti a pianterreno dal progetto in variante non possano essere dedotti dalla SUL. Insostenibili sarebbero le considerazioni sviluppate dal Consiglio di Stato con riferimento alla mole dell'edificio ed all'effetto deturpante che ne deriverebbe.
Lesive del diritto sarebbero anche le deduzioni riguardanti l'altezza della facciata sud, rispettosa, a suo avviso, del limite fissato dalle NAPR. Una valutazione delle immissioni derivanti dal traffico veicolare sarebbe infine superflua.
G. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni. Il municipio chiede invece il ripristino delle licenze rilasciate, confermando le osservazioni presentate in prima istanza.
Gli opponenti postulano dal canto loro il rigetto dell'impugnativa con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
H. Chiamata a pronunciarsi sulle contestazioni di natura ambientale sollevate dagli opponenti, la Sezione della protezione dell'aria e dell'acqua (SPAA) ha confermato il preavviso favorevole alla domanda di costruzione, producendo i calcoli delle immissioni foniche ed atmosferiche derivanti dal traffico indotto dalla costruzione avversata.
La ricorrente si è limitata a condividere le tesi dell'autorità cantonale. I resistenti non hanno invece presentato osservazioni nel termine assegnato.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva dell'insorgente, beneficiaria delle licenze annullate, è certa. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati dal calcolo delle immissioni foniche ed atmosferiche derivanti dal traffico veicolare indotto dal parcheggio sotterraneo dell'immobile, che la SPAA ha elaborato su richiesta di questo tribunale (art. 18 PAmm). Il sopralluogo, chiesto dalla ricorrente, non appare atto a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. La situazione dei luoghi emerge in misura sufficientemente chiara dagli atti ed è peraltro sufficientemente nota a questo tribunale.
2. Regime edilizio dei fondi a cavallo di due zone
2.1. Secondo l'art. 26 NAPR, per fondi situati a cavallo di due zone vale la regolamentazione della zona in cui è inserita la superficie preponderante, ad eccezione dell'indice di occupazione e di sfruttamento che si calcolano in modo proporzionale.
La norma è essenzialmente volta a permettere di edificare secondo criteri architettonici omogenei i fondi che, appartenendo a due zone, soggiacciono a regimi edilizi diversi. Considerato che gli indici di sfruttamento e di occupazione sono calcolati in modo proporzionale alle rispettive superfici edificabili, la norma esplica i suoi effetti soprattutto sulle distanze dal confine e sulle altezze. Se la parte preponderante del fondo è inclusa in una zona per la quale sono fissate altezze e, di riflesso, distanze dal confine superiori a quella della zona limitrofa, questi parametri fanno stato anche per la parte rimanente. L'intera costruzione può beneficiare dell'altezza superiore, ma deve rispettare la maggior distanza dal confine ad essa connessa. Inversamente, se la parte preponderante del fondo è inclusa in una zona con distanze dal confine ed altezze inferiori a quella della zona contigua, questi limiti sono applicabili anche alla parte di costruzione situata nella zona ove vigono distanze ed altezze superiori. L'intera costruzione può fruire della minor distanza dal confine, ma soggiace alla minor altezza prescritta per la zona limitrofa.
È pacifico che la norma si applichi ai fondi, che si trovavano a cavallo di due zone al momento dell'entrata in vigore del PR. Controversa è invece la questione a sapere se essa si applichi anche ai fondi, che sono venuti successivamente a trovarsi in questa situazione in seguito a modifiche del loro assetto. Nel caso in cui fosse risolta negativamente, la questione renderebbe superfluo l'ulteriore esame del ricorso, poiché, raggiungendo un’altezza di almeno m 16.50, l’edificio, nella misura in cui insiste sulla porzione di terreno appartenente alla zona R3, supera abbondantemente il limite (m 10.50) prescritto per tale zona.
Tanto il municipio, quanto il Consiglio di Stato hanno dato implicitamente per scontato che l’art. 26 NAPR si applichi anche ai fondi che sono venuti a trovarsi a cavallo tra due zone dopo l'entrata in vigore del PR. Contrariamente a quanto assumono i residenti, la valenza riconosciuta dalle precedenti istanze alla norma del diritto autonomo comunale qui in esame non viola il diritto. Per quanto opinabile possa apparire, l'interpretazione datale non appare in effetti insostenibile o lesiva dei principi fondamentali del diritto.
A tal proposito va anzitutto rilevato che l'art. 26 NAPR, a differenza di altre prescrizioni (cfr. art. 22 e 24 cpv. 2 NAPR) applicabili soltanto alle situazioni esistenti prima dell’introduzione del PR, non contiene alcun riferimento d’ordine temporale, volto a limitarne il campo d'applicazione ai casi esistenti prima dell’en-trata in vigore del piano. L'assenza di qualsiasi limitazione temporale permette pertanto di ritenere che sia applicabile anche alle situazioni venutesi a creare soltanto successivamente.
Sempre a tal proposito, va inoltre considerato, che la ratio legis, riconducibile all'esigenza di creare le premesse per un'edificazione retta da criteri architettonici omogenei, sussiste tanto nel caso di fondi che già al momento dell'entrata in vigore del PR si trovavano a cavallo del confine tra due zone, quanto nel caso in cui questa situazione si è determinata soltanto in seguito.
Da ultimo, non appare fuori luogo ritenere che una simile disposizione non sia stata adottata soltanto per disciplinare quei pochi casi in cui il confine tra i fondi, al momento dell'introduzione del PR, non coincideva con i limiti delle zone, ma sia stata concepita nell'intento di risolvere queste situazioni in modo generale, indipendentemente dall'epoca in cui si sono venute a creare.
È ben vero che, applicando la norma anche ai casi in cui i suoi presupposti si sono verificati soltanto dopo l'entrata in vigore del PR, si concede in pratica ai proprietari la possibilità di disporre dei parametri edilizi, modificando l'assetto dei loro fondi mediante annessione di terreni situati nella zona limitrofa. La portata pratica di questa facilitazione è tuttavia limitata, poiché, dovendosi comunque calcolare gli indici in modo proporzionale, gli effetti sono in sostanza circoscritti alle altezze ed alle distanze dal confine.
Tutto sommato, si può dunque ammettere che l'art. 26 NAPR deroghi al principio generale, secondo cui l'azzonamento, ossia l'appartenenza di una determinata porzione di terreno ad una certa zona, e i parametri di edificabilità dei fondi sono definiti in modo imperativo, sottratto alla libera disposizione dei proprietari.
Di transenna, va pure rilevato che l’art. 26 NAPR non esige che la SUL e la superficie edificata che possono essere realizzate in base agli indici delle due zone interessate insista sulla relativa porzione di terreno. Limitandosi a prescrivere che siano calcolati in modo proporzionale, la norma permette di distribuire tali superfici sull’intero fondo, prescindendo dall’andamento del confine tra le due zone.
2.2. In concreto, il fondo dedotto in edificazione (part. n. __________ RF), si trovava a cavallo tra la zona R3 e la zona R5 già al momento in cui è stato introdotto il PR. Essendo per la maggior parte (934 mq) incluso nella zona R3 era quindi edificabile nei limiti previsti per tale zona. Conglobandovi la part. n. __________ di 630 mq, appartenente alla zona R5, la porzione di terreno situata in questa zona è diventata preponderante. Non essendo l'art. 26 NAPR applicabile soltanto alle situazioni esistenti all'epoca dell'entrata in vigore del PR, le condizioni di edificabilità dell'intero fondo sono pertanto diventate quelle della zona R5.
3. Primo progetto / Trasferimento di indici
3.1. Giusta l'art. 38a LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini, appartenenti alla stessa zona di PR e connessi funzionalmente, se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, non sono compromessi l'uso razionale del territorio e un'edificazione armoniosa.
Verificandosene le condizioni, la norma consente in sostanza di utilizzare a fini edilizi superfici edificabili appartenenti ad altri fondi, computandole nel calcolo degli indici (Adelio Scolari, Commentario, II ed., ad art. 38a LE, n. 1149 seg.).
3.2. Con la prima variante (V1), la ricorrente ha, in concreto, previsto di trasferire alla vicina part. n. __________ la SUL che verrebbe realizzata in eccedenza (145.3 mq) sul fondo dedotto in edificazione. Al fine di rientrare nei limiti dell'i.s. della zona R5, la domanda di costruzione computa, in sostanza, nel calcolo della SUL anche la necessaria superficie edificabile di quel fondo.
Il trasferimento di quantità edificatorie postulato dall'insorgente non può essere ammesso perché il fondo che verrebbe gravato con l'eccedenza di indice, non essendo parte integrante del fondo situato a cavallo di due zone, non può beneficiare del particolare regime edificatorio, previsto dall'art. 26 NAPR a favore dei fondi versanti in questa particolare situazione. Non può quindi fruire della facilitazione sancita da tale norma, che consente di calcolare gli indici in modo proporzionale alle superfici edificabili delle due zone, distribuendo la superficie edificata e la superficie utile lorda sull'intero fondo, prescindendo dal confine di zona.
Già per questo motivo, nella misura in cui postula il ripristino della licenza 22 agosto 2002, il ricorso non può essere accolto.
4. Secondo progetto / Indice di sfruttamento
4.1. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma delle superfici dei piani sopra e sotto terra degli edifici.
Sono escluse dal computo della SUL, soggiunge la norma, tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni, i locali tecnici, i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari, i vani destinati al deposito di biciclette o al posteggio di veicoli a motore, i corridoi le scale che servono unicamente all'accesso di locali non computabili nella SUL, i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
Computabile come SUL è soltanto la superficie degli spazi chiusi, costituenti i singoli piani di un edificio, che è o può essere utilizzata per il soggiorno duraturo di persone o lo svolgimento di attività lavorative. La superficie degli spazi aperti, che in quanto tali non possono essere utilizzati per questi scopi, non entra in considerazione ai fini del calcolo dell'i.s. (cfr. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürcher Schriften zum öffentlichen Recht, pag. 45).
Per essere esclusa dal computo, la superficie dei vani ad uso comune deve inoltre essere ragionevolmente commisurata a quella dei locali presi in considerazione per il calcolo dell'i.s. Vani sovradimensionati per rapporto alle esigenze dell'edificio vengono computati in misura pari all'eccedenza (STA 24.8.1991 in re R.; ZBl 1980, 362; F. Huber, op. cit., pag. 58; Scolari, op. cit. n. 1129).
4.2. Con la seconda variante (V2), la ricorrente ha rinunciato a realizzare l'appartamento di circa 150 mq di SUL, previsto a pianterreno nel corpo ovest dell'edificio. I vani sono stati trasformati in uno spazio ad uso comune, comprendente un porticato, un locale fitness, una sauna con doccia, una zona riposo, una sala giochi ed un WC, in modo da ridurre la SUL ed evitare il trasferimento di indici di cui si è detto sopra.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la superficie di questi vani non potesse essere dedotta dalla SUL in quanto eccessiva per rapporto alle esigenze dell’immobile. A titolo indicativo, si è riferito alla tabella di valutazione applicata per stabilire il sussidio a favore della costruzione di alloggi a pigione moderata, che considera ottimale la formazione di locali comuni in ragione di 0.5 mq per persona. Tenuto conto che gli 11 appartamenti dovrebbero ospitare una sessantina di persone, ne ha dedotto che la superficie degli spazi comuni non dovesse superare i 30 mq.
La tesi non può essere condivisa.
Il sistema di valutazione, richiamato dal Consiglio di Stato, persegue finalità diverse ed è applicabile per definire il sussidio a favore della costruzione di stabili a pigione moderata. Non è concepito per valutare le esigenze di uno stabile d'appartamenti di livello superiore come quello in discussione.
In concreto, la superficie complessiva degli spazi comunitari ammonta a poco più di un centinaio di mq. Il resto è costituito da un ampio porticato (m 77.50), non computabile come SUL già per il fatto che è aperto.
Orbene, tenuto conto dell'elevato livello qualitativo degli appartamenti, si deve negare che il municipio, ammettendo l'esclusione della superficie dei controversi locali ad uso comune dal computo della SUL abbia abusato del limitato potere d'apprezzamento, che l'art. 38 cpv. 1 LE gli riserva ai fini della determinazione del limite, oltre il quale la superficie di simili locali deve essere considerata eccessiva. Vani di queste dimensioni non travalicano i limiti dell'usuale per costruzioni di questo genere. La decisione dell'autorità comunale, su questo punto specifico, appare del tutto sostenibile.
Da questo profilo, il giudizio governativo non può dunque essere confermato.
4.3. Vanno invece confermate le conclusioni tratte dal Consiglio di Stato con riferimento all'esclusione dal computo della SUL delle terrazze coperte dei singoli appartamenti e della tettoia, che copre i distributori di benzina.
Le terrazze coperte sono chiuse lateralmente, ma sono completamente aperte sul versante sud. Non costituiscono pertanto locali che possono essere destinati all'abitazione, ossia al soggiorno durevole di persone (RDAT 1986 n. 45; 1991 I n. 33; Scolari, op. cit., n. 1130 e 1131; F. Huber, op. cit., pag. 46).
Analogamente, nemmeno la tettoia che copre le colonne del distributore di benzina costituisce un edificio dotato di una superficie da conteggiare come SUL. La sua destinazione commerciale non basta per renderla computabile. Essendo configurata come spazio aperto, la superficie non rientra nel novero degli edifici utilizzati od utilizzabili per il lavoro (F. Huber, op. cit., pag. 46). Va computata soltanto come superficie edificata.
4.4. L'art. 36 cpv. 1 lett. a NAPR stabilisce per la zona R5 un i.s. di 0.9. Per gli stabili adibiti esclusivamente a residenza primaria è concesso un supplemento di 0.1. La concessione dell'abbuono presuppone che tutta la SUL realizzata sia destinata all'abitazione primaria.
Lo stabile in discussione è destinato esclusivamente alla residenza primaria. Può quindi beneficiare dell'abbuono di indice previsto dall'art. 36 cpv. 5 NAPR. La presenza sul fondo della pensilina della stazione di benzina non osta a questa conclusione. Non entrando in considerazione nel computo dell'i.s., l'opera non sottrae infatti SUL alla destinazione residenziale.
La SUL supplementare, che può essere realizzata grazie all'abbuono concesso per la porzione di terreno inclusa nella zona R5, è computabile nel calcolo allestito dalla ricorrente conformemente all'art. 26 NAPR. Il fatto che sia distribuita anche nella zona R3 non viola il diritto. L'art. 26 NAPR non esige infatti che la SUL, calcolata proporzionalmente alle rispettive porzioni di terreno, venga anche realizzata all'interno delle stesse.
5. Indice d'occupazione (i.o.)
5.1. L'i.o. è il rapporto percentuale tra la superficie edificata e quella edificabile del fondo (art. 37 cpv. 2 LE).
La superficie edificata è la proiezione sulla superficie edificabile del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Sono esclusi i cornicioni, le gronde, le pensiline d'ingresso (...) e le autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato, aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione (38 cpv. 3 LE). Requisito, quest'ultimo, che come giustamente ricorda il Consiglio di Stato si giustifica unicamente nei casi in cui le NAPR impongono un superficie verde minima e questa condizione può essere soddisfatta soltanto facendo capo alla superficie dell'autorimessa interrata (cfr. STA 27.11.1986 in re M. = RDAT 1987 n. 46; Scolari, op. cit., ad art. 38 n. 1138).
Scopo dell'i.o. è quello di contribuire, in concorso con gli altri parametri edificatori, a determinare un equilibrio fra le aree edificate e quelle libere, limitando gli ingombri degli edifici, ossia di quelle opere di sovrastruttura che racchiudono spazi utilizzabili per l'abitazione od il lavoro. Conformemente agli scopi perseguiti da tale parametro, non incidono pertanto sull'i.o. tutte le opere che non determinano ingombro perché non sporgono o sporgono in misura minima dal terreno. Sono, in particolare, escluse dal computo della superficie edificata le autorimesse sotterranee, sporgenti dal terreno naturale al massimo su un lato. Secondo la ratio legis della norma vanno escluse dal computo anche le costruzioni che non sporgono dal terreno perché sono state interrate mediante sistemazione ammissibile del terreno (RDAF 1980, 359; Scolari, op. cit., ibidem).
5.2. Nell'evenienza concreta, l'ampia autorimessa prevista a sud dell'immobile è costituita da due parti distinte (est ed ovest).
La parte ovest, ampiamente interrata e ricoperta da uno strato di terreno, non sporge dal terreno naturale per più di m 1.50. Va quindi configurata alla stregua di una costruzione sotterranea, non computabile come superficie edificata ai fini del calcolo dell'i.o.
La parte est (entrata) dell'autorimessa, anch'essa sistemata a verde, sporge invece dal terreno naturale in misura superiore, ma è computata come superficie edificata. Il calcolo dell'i.o. non presta il fianco a critiche.
Da questo profilo, il giudizio governativo va quindi confermato.
6. Altezza dell'edificio
6.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al filo superiore del cornicione di gronda.
La sistemazione del terreno, soggiunge l'art. 41 LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno, che non è computato sull'altezza dell'edificio se - cumulativamente - non supera l'altezza di m 1.50 dal terreno naturale ed è largo almeno 3.00 m dal piede della facciata.
L'altezza degli edifici va misurata in corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni. Determinante è infatti l'ingombro, ossia lo sviluppo verticale degli edifici. Le falde dei tetti ed i corpi edilizi eretti sui tetti piani degli edifici in arretramento rispetto al filo dei muri perimetrali soggiacciono a restrizioni particolari, che limitano ad esempio l'altezza dei colmi o impongono di computare anche l'altezza degli attici (cfr.per es. art. 43 RLE).
6.2. L'art. 36 cpv. 1 lett. c NAPR limita a m 16.50 l'altezza degli edifici nella zona R5. Attici e mansarde non sono computati sull'altezza a condizione che il loro ingombro massimo sia contenuto nella pendenza teorica di un tetto a falde con un'inclinazione del 50% (21 cpv. 3 NAPR).
6.3. Nel caso in esame, l'altezza del terrapieno che ricopre la parte ovest dell'autorimessa, misurata dal terreno naturale, non supera il limite di m 1.50 sancito dall'art. 41 cpv. 1 LE. L'altezza della costruzione su questo versante va quindi misurata a partire dal terreno così sistemato.
L'altezza del terrapieno previsto sul lato est dell'immobile, stando alle risultanze del piano denominato sezione, riportato sul piano denominato facciata est, è invece di circa 2.00 m. Nella misura in cui supera il limite suddetto (+ m 0.50), l'altezza del terrapieno va quindi aggiunta all'altezza fuori terra di questa facciata.
La facciata ovest, misurata dal terreno sistemato (quota 0.00) al filo superiore del muro perimetrale, è alta m 17.10. Supera quindi di m 0.60 il limite (m 16.50) prescritto dall'art. 36 cpv. 1 lett. c NAPR. L'altezza fuori terra della facciata est, dedotta dal piano corrispondente in base agli stessi criteri di misurazione, è invece di m 16.50. Ad essa va tuttavia aggiunta l'eccedenza di altezza del sottostante terrapieno (m 0.50). Anch'essa non è pertanto conforme al diritto.
Il difetto riscontrato non è comunque tale da giustificare l'annullamento della licenza. In ossequio al principio di proporzionalità, esso può infatti essere facilmente corretto, imponendo, a titolo di condizione della licenza, di abbassare l'intera costruzione, interrandola di m 0.60 rispetto alle quote attualmente previste dal progetto.
6.4. Controversa è anche l'altezza della facciata sud. Secondo il Consiglio di Stato, quale limite superiore di misurazione, non farebbe stato il filo del tettuccio della terrazza dell'ultimo piano, posto a m 16.50 dal suolo, ma il cornicione alto ulteriori 60 cm, che lo sovrasta in posizione leggermente arretrata.
A mente della __________, l'altezza di questo cornicione non sarebbe invece computabile, perché l'art. 21 cpv, 3 NAPR esime dal computo l'altezza di attici e mansarde, compresi nell'ingombro determinato da un tetto con pendenza del 50%.
vista laterale pendenza 50%
H 16.50 H 17.10
La tesi della ricorrente, condivisa dal municipio, non viola il diritto. Non appare invero contrario alle norme che disciplinano la materia del contendere, misurare l'altezza della facciata sud in corrispondenza del muro perimetrale, dal terreno sistemato fino al filo esterno del tettuccio della terrazza, facendo astrazione dall'altezza (m 0.60) del cornicione arretrato di circa m 1.60 dal filo della facciata. Considerato che l'art. 21 cpv. 3 NAPR esclude dal computo l'altezza degli attici, che non determinano un ingombro superiore a quello di un tetto a falde con una pendenza del 50%, si può ammettere che anche l'ingombro dell'ultimo piano dell'edificio, nella misura in cui rientra in questi limiti, possa beneficiare dell'agevolazione sancita da tale norma.
La questione non deve comunque essere esaminata ulteriormente, poiché il difetto ritenuto dalla precedente istanza, quand'anche sussistesse, risulterebbe emendato dalla condizione di interrare l'edificio di m 0.60, di cui si è appena detto.
7. Volumetria
Il Consiglio di Stato, sconfessando il preavviso favorevole della CBN, fatto proprio dal Dipartimento del territorio, ha ritenuto che la costruzione fosse deturpante. La sua mole, argomenta, sarebbe eccessiva per rapporto all'altezza massima (m 10.50) fissata dall'art. 38 cpv. 1 lett. c per la zona R3.
La tesi non può essere condivisa.
È ben vero che l'art. 3 cpv. 2 lett. d RBN vieta in particolare le costruzioni di mole sproporzionata o in contrasto con il carattere, l'armonia e i valori dell'ambiente circostante. Non procede tuttavia da un esercizio abusivo del potere d'apprezzamento, che la norma conferisce al Dipartimento del territorio, considerare ammissibile il volume di un edificio che rientra nei parametri edificatori, in particolare nei limiti d'altezza , applicabili alla zona in forza dell'art. 26 NAPR. Considerazioni di natura estetica possono giustificare restrizioni più incisive di quelle sancite dal PR soltanto quando un interesse pubblico preponderante lo impone (DTF 115 Ia 118 e 367; A. Scolari, op. cit., ad art. 28 LALPT n. 206). Presupposto, questo, che il Consiglio di Stato non ha minimamente reso verosimile.
8. Immissioni foniche
8.1. Secondo l'art. 25 cpv. 1 LPAmb, la costruzione di impianti fissi è autorizzata solo se le immissioni foniche da essi prodotte non superano da sole i valori di pianificazione nelle vicinanze; l’autorità che rilascia i permessi può esigere una valutazione preventiva del rumore. Le emissioni foniche di un impianto fisso nuovo, precisa l'art. 7 cpv. 1 OIF, devono essere limitate secondo le disposizioni dell’autorità esecutiva nella maggior misura possibile dal punto di vista tecnico e dell’esercizio e sopportabile sotto il profilo economico (lett. a) e in modo che le immissioni foniche prodotte da detto impianto non superino i valori di pianificazione (lett. b). L'esercizio di un impianto fisso nuovo, dispone ancora l'art. 9 OIF, non deve inoltre comportare il superamento dei valori limite di immissione a causa della maggior sollecitazione di un impianto per il traffico (lett. a), né provocare, a causa della maggior sollecitazione di un impianto per il traffico che deve essere risanato, immissioni foniche percettibili più elevate (lett. b).
8.2. Nel caso concreto, l'autorità cantonale, competente ad applicare la legislazione ambientale, si è limitata ad affermare che la problematica delle immissioni foniche e del traffico veicolare sarebbe stata tenuta in considerazione nell'ambito dell'adozione del PR. Chiamata da questo tribunale a verificare la conformità dell'intervento con la legislazione ambientale, la SPAA ha accertato che le immissioni foniche derivanti dal posteggio non superano i valori di pianificazione applicabili secondo l'art. 43 OIF alle zone residenziali (GS II). Il livello di valutazione diurno è di 45.9 dB (A), mentre quello notturno è di 39.2 dB (A), a fronte di valori di pianificazione di 55, rispettivamente di 45 dB (A).
La SPAA ha inoltre stabilito che l'esercizio del posteggio non comporta nemmeno il superamento dei valori limite di immissione a causa della maggior sollecitazione di un impianto per il traffico, né provoca, a causa della maggior sollecitazione di un impianto per il traffico che deve semmai essere risanato, immissioni foniche percettibili più elevate.
Le conclusioni dell'autorità cantonale, che il Consiglio di Stato avrebbe potuto raccogliere senza difficoltà, meritano di essere condivise siccome conformi al diritto applicabile. I resistenti non hanno peraltro sollevato contestazioni al riguardo.
9. Immissioni atmosferiche
Analoghe considerazioni valgono per le immissioni atmosferiche prodotte dal posteggio. Il calcolo delle immissioni di idrocarburi, allestito dalla SPAA su richiesta del Tribunale cantonale amministrativo, dimostra chiaramente che l'inquinamento è trascurabile.
I resistenti non hanno contestato questa deduzione.
10. Conclusioni
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va respinto nella misura in cui postula il ripristino della licenza 22 agosto 2002 rilasciata dal municipio alla __________. Nella misura in cui chiede il ripristino della licenza 16 gennaio 2003, va invece parzialmente accolto, riformando di conseguenza il giudizio governativo impugnato e subordinando la licenza alla condizione che l'intera costruzione sia interrata di ulteriori 60 cm.
La tassa di giustizia, commisurata al valore della costruzione ed al lavoro occasionato al Tribunale cantonale amministrativo dall'impugnativa, è suddivisa in parti uguali fra la ricorrente ed i resistenti. Le ripetibili si ritengono invece compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 11, 12, 25 LPAmb; 7 OIF; 21, 38, 40, 41 LE; 21, 26 NAPR di __________; 3, 18, 28;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 13 maggio 2003 del Consiglio di Stato
(n. 2082) è confermata limitatamente al dispositivo 1.1. ed annullata per il resto (dispositivi 1.2. e 2).
1.2. la licenza edilizia 16 gennaio 2003, rilasciata dal municipio di __________ alla __________, è confermata alla condizione che l'intera costruzione sia interrata di ulteriori 60 cm nel terreno.
2. La tassa di giustizia di fr. 4'000.- è posta a carico della ricorrente in ragione di fr. 2'000.-, dei resistenti comproprietari del condominio __________ nella misura di fr. 1'000.- e degli altri resistenti, in solido, per la rimanenza (fr. 1'000.-).
3. Intimazione a:
__________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario