Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 232 Entscheid vom 27. Mai 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen 1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 8835 Feusisberg, vertreten durch Rechtsanwalt D.________, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. E.________, Beschwerdegegner, bis am 17. März 2020 vertreten durch Rechtsanwalt F.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Aussenparkplatz)
2 Sachverhalt: A. A.________ und B.________ sind Eigentümer des in der Wohnzone 3 (W3) gelegenen Grundstücks 001.________, Gemeinde Feusisberg. E.________ ist Eigentümer der westlich und südlich daran angrenzenden Grundstücke KTN 002.________ und KTN 003.________ sowie des weiter südlich situierten Grundstücks KTN 004.________. Am 12. Juli 2019 stellten A.________ und B.________ ein Baugesuch für die Erstellung eines Aussenparkplatzes mit Umgebungstreppe auf KTN 001.________. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. (…) publiziert und - wegen fehlendem Baugespann während der ersten Auflage - im Amtsblatt Nr. (…) ein weiteres Mal publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen dieses Baugesuch liessen u.a. die G.________ AG (am 7.8.2018) sowie E.________ (am 6.8.2018 und am 14.8.2018) Einsprache einreichen (Vi-act. II.- 02 in Beilage 2). B. Am 27. November 2018 erteilte das Eidgenössische Starkstrominspektorat (ESTI) eine Ausnahmebewilligung nach Art. 38 der Verordnung über elektrische Leitungen (Leitungsverordnung, LeV; SR 734.31) zur Unterschreitung des Mindestabstandes zur Hochspannungsfreileitung. In der Folge liess die G.________ AG am 3. Dezember 2018 ihre Einsprache vom 7. August 2018 zurückziehen, unter dem Vorbehalt der Aufnahme verschiedener Auflagen in die Baubewilligung (Vi-act. II.- 02 in Beilage 2). C. Mit Beschluss (GRB) Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 schrieb der Gemeinderat Feusisberg die Einsprache der G.________ AG infolge Rückzugs vom Protokoll ab, wies die Einsprache von E.________ sowie weitere Einsprachen Dritter ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung im Sinne der Erwägungen, unter Auflagen und Vorbehalten. Die in der Ausnahmebewilligung des ESTI vom 27. November 2018 und in der Einspracherückzugserklärung der G.________ AG vom 3. Dezember 2018 formulierten Auflagen und Bedingungen wurden für verbindlich erklärt. D. Gegen diesen GRB Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 (versandt am 17.5.2019) liess E.________ am 11. Juni 2019 fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben. E. Mit RRB Nr. 798/2019 vom 13. November 2019 (versandt am 19.11.2019 entschied der Regierungsrat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Baubewilligung bzw. der Beschluss (Reg.-Nr. 05.03.00) der Vorinstanz 1 vom 16. Mai 2019 wird aufgehoben.
3 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-werden zur Hälfte den Beschwerdegegnern (Fr. 750.--; unter solidarischer Haftung) und zur anderen Hälfte der Gemeinde Feusisberg (Fr. 750.--) auferlegt. (…) 3. Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1500.-- zugesprochen, welche zu je zur Hälfte von den Beschwerdegegnern (Fr. 750.--; unter solidarischer Haftung) und der Gemeinde Feusisberg (Fr. 750.--) zu tragen ist. (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). F. Gegen diesen RRB Nr. 798/2019 lassen A.________ und B.________ mit Eingabe vom 10. Dezember 2019 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss Nr. 798/2019 des Regierungsrates vom 13. November 2019 sei aufzuheben und die Baubewilligung für den Aussenparkplatz mit Umgebungstreppe gemäss Baugesuch vom 12. Juli 2018 sei zu erteilen. 2. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 798/2019 des Regierungsrates vom 13. November 2019 aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) zu Lasten der Vorinstanz 1 und des Beschwerdegegners. G. Das Sicherheitsdepartement lässt mit Vernehmlassung vom 17. Dezember 2019 an den Erwägungen im angefochtenen RRB Nr. 798/2019 vom 13. November 2019 festhalten und Verzicht auf Einreichung einer Vernehmlassung erklären. Das Amt für Raumplanung (AfU) verzichtet mit Eingabe vom 16. Dezember 2019 auf die Einreichung einer Stellungnahme. Der Beschwerdegegner lässt am 7./18. Januar 2020 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftung) und allenfalls der Gemeinde sowie unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung an den Beschwerdegegner. Der Gemeinderat lässt am 5. Februar 2020 die Gutheissung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungspflicht zulasten des Beschwerdegegners und des Kantons Schwyz sowie der Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführer und die Gemeinde. Die Kosten für das Verfahren vor dem Regierungsrat seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen, welcher zu verpflichten sei, den Beschwerdeführern und der Gemeinde für das Verfahren vor dem Regierungsrat eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Die Beschwerdeführer erklären mit Eingabe vom 27. Februar 2020 Verzicht auf Einreichung einer Replik und lassen an der Beschwerde vom 10. Dezember 2019 festhalten. Am 17. März 2020 erklärt der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners, dass er in der vorliegenden Beschwer-
4 desache nicht mehr als Rechtsvertreter auftrete und allfällige Sendungen direkt an den Beschwerdegegner zuzustellen seien. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 ist die Erschliessung des zu überbauenden Landes eine Bewilligungsvoraussetzung. Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG; BGE 117 Ib 308 Erw. 4a; § 37 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). 1.2 Der Erschliessungspflicht wird primär mit der Grob- und Feinerschliessung gemäss Art. 4 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG, SR 843) vom 4. Oktober 1974 nachgekommen. Die Groberschliessung besteht in der Ausstattung des Baugebietes mit den Hauptsträngen der Strassen-, Wasser-, Energie- und Abwasseranlagen (§ 37 Abs. 4 PBG). Die Feinerschliessung verbindet die einzelnen Baugrundstücke mit den Anlagen der Groberschliessung (§ 37 Abs. 5 PBG) (VGE III 2013 155 vom 19.2.2014 Erw. 1.2). 1.3 Die hinreichende Zufahrt bzw. die genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). Bei der hinreichenden Erschliessung ist stets von der erwarteten Gesamtbeanspruchung der Erschliessungsstrasse unter Einschluss der Nachbarschaft und der Allgemeinheit auszugehen. Ihrem Zwecke gemäss ist die hinreichende Zufahrt als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Elektrizitäts- und Wasserwerke der Gemeinde, Spitalautos) und der Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen. Die Zufahrt hat sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen soll (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 269 f.; J. Hensler, Die Mitbenützung privater Erschliessungsanlagen durch Dritte [sog. Erschliessungshilfe nach § 41 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz], in: EGV-SZ 2004, S. 284; BGE 121 I 65 Erw. 3a). Die rechtliche Sicherstellung von Erschliessungsanlagen liegt vor, wenn deren dauernde und jederzeitige Benutzung sichergestellt ist. Soweit der Bauherr nicht
5 selber Eigentümer ist, und es sich nicht um öffentliche Anlagen handelt, muss die Benützung mittels eines Dienstbarkeitsvertrages und dem entsprechenden Grundbucheintrag abgesichert sein. Die rein obligatorische oder prekaristische Gestattung der Benutzung reicht nicht aus (vgl. VGE III 2012 122 vom 14.12.2012 Erw. 2.1 mit Verweis auf RRB Nr. 703/2012 vom 10.7.2012 Ziff. 4.3.1; VGE 1056/02 vom 20.11.2003 Erw. 2b/cc). 2.1 Das Grundstück KTN 001.________ befindet sich in der Wohnzone 3 (W3) in der Gemeinde Feusisberg. Nördlich grenzt KTN 001.________ an den in der Gemeinde Wollerau situierten H.________weg (in der Landwirtschaftszone) an, welcher - soweit aus den Akten ersichtlich - historisch nicht als Zufahrt zu KTN 001.________ resp. dem früheren Stammgrundstück diente (vgl. etwa Vi-act. I.-01 Beilage 15), und (daher) auch aktuell als mögliche Zufahrt zu KTN 001.________ ausser Frage steht. Bis anhin hat (neben dem erwähnten H.________weg) offenbar keine strassenmässige Zufahrt existiert, welche bis an das Grundstück KTN 001.________ führt. Vielmehr ist diese Parzelle lediglich durch einen schmalen (Fuss)Weg erschlossen, welcher ab der (von der Wollerauerstrasse abzweigenden) I.________strasse über die Grundstücke KTN 005.________, KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 007.________, KTN 003.________ und wieder KTN 007.________ zum erwähnten H.________weg (der in der Landwirtschaftszone liegt) führt (vgl. kantonales WebGIS, Geokategorie: Wanderweginformationen). Das geplante Bauvorhaben sieht die Errichtung eines Aussenparkplatzes mit Umgebungstreppe auf KTN 001.________ vor, welcher in dem steil von Süden nach Norden abfallenden Hang, direkt an die Grundstückgrenze zum südlich angrenzenden Grundstück KTN 003.________ errichtet werden soll. Die Zufahrt zu diesem Aussenparkplatz soll ab der Kantonsstrasse (Wolleraustrasse) über die I.________strasse erfolgen, auf KTN 004.________ in eine Tiefgarageneinfahrt einmünden, anschliessend unterirdisch durch eine Tief-/Unterflurgarage (nachfolgend: Tiefgarage) - welche sich u.a. unter die Grundstücke KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 003.________ und KTN 008.________ erstreckt - und durch eine Tiefgaragenausfahrt auf einen Vorplatz auf KTN 008.________ führen. Von dort soll die Zufahrt oberirdisch in Richtung Osten über KTN 003.________ entlang der Südgrenze von KTN 002.________ führen, von wo nach dem Grenzpunkt KTN 002.________/KTN 001.________/KTN 009.________ Richtung Norden auf den geplanten Aussenparkplatz auf KTN 001.________ eingebogen wird. 2.2 Der Gemeinderat hat mit dem Beschluss (GRB) Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 die Zufahrt zu KTN 001.________ als rechtlich gesichert beurteilt.
6 Er hat dazu u.a. festgehalten, aus dem Grundbuchauszug ergebe sich, dass das Baugrundstück KTN 001.________ über ein Fuss- und Fahrwegrecht auf allen Liegenschaften verfüge, durch welche die Zufahrt ab der Wolleraustrasse zu dieser Liegenschaft führe, nämlich auf KTN 004.________, 006.________, 005.________, 008.________ und 003.________. Bereits von daher könne die Zufahrt als rechtlich gesichert im Sinne von § 37 Abs. 1 PBG gelten. Sei nämlich ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen, so sei es nicht Sache der Baubewilligungsbehörde zu prüfen, ob irgendwelche Beschränkungen bestünden, welche gegen die konkrete Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts auf einer belasteten Liegenschaft sprächen. Bei klarem Wortlaut des Grundbucheintrages sei dieser allein für die den Inhalt der Dienstbarkeit massgeblich. Enthalte der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort, sei er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergeben würden. In diesem Fall sei für den Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags auf ihren Erwerbsgrund oder auf die Art abzustellen, wie sie während längerer Zeit unangefochten oder in gutem Glauben ausgeübt worden sei (BGE 128 III 16 [recte wohl: 169]). Dabei komme es namentlich auf den Zweck der Dienstbarkeit an (Göksu, BSK, N 7 zu Art. 738 ZGB). Eine vorfrageweise Prüfung des Inhalts der Grunddienstbarkeit mit Bezug auf die Liegenschaft KTN 003.________ ergebe im vorliegenden Fall, dass die Dienstbarkeit zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ mit dem Stichwort "Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch)" im Grundbuch eingetragen sei. Gemäss der genannten Rechtsprechung könne aber nicht bloss auf das Stichwort des Grundbucheintrages abgestellt werden. Hier komme hinzu, dass das Adjektiv "unterirdisch" in Klammern gesetzt worden sei. Damit sollte dem Eigentümer von KTN 001.________ wohl die Möglichkeit eingeräumt werden, das Fuss- und Fahrwegrecht allenfalls auch "unterirdisch" über eine Tiefgarage auf KTN 003.________ ausüben zu können, falls dies für die Erschliessung seiner Liegenschaft notwendig wäre. Jedenfalls reiche der Wortlaut des Grundbucheintrages nicht für eine eindeutige Annahme aus, dass das Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ nur unterirdisch ausgeübt werden könne. Deshalb komme es für die Bestimmung der zulässigen Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts auch auf den Zweck der Dienstbarkeit an. Dieser habe darin bestanden, für KTN 001.________ eine hinreichende Erschliessung für Fahrzeuge und Fussgänger zu schaffen. Da die entsprechende Erschliessungsfläche auf KTN 003.________ nur oberirdisch erstellt worden sei und nur eine oberirdische Erschliessung auf KTN 003.________ zu KTN 001.________ möglich sei, könne die Zufahrt ihrem Zweck entsprechend auch oberirdisch erfolgen. Damit ergebe auch eine vorfrageweise Prüfung der Dienst-
7 barkeit, dass die Beschränkung nicht bestehe, wonach auf KTN 003.________ bloss eine unterirdische Zufahrt zu KTN 001.________ gestattet sei (vgl. GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 4d). Gemäss Grundbuchauszug sei zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen. Der Einwand, es fehle ein Fuss- und Fahrwegrecht auf KTN 008.________ erweise sich daher als unbegründet (GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 5c). Das Baugrundstück KTN 001.________ besitze auf allen Liegenschaften, worüber die Zufahrt zu dieser Liegenschaft führe, ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht. Die Einsprache, welche ein fehlendes Fuss- und Fahrwegrecht über die Tiefgarage (KTN 010.________) rüge, sei somit unbegründet (GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 6c mit Verweis auf die Ausführungen in Erw. 4d). 2.3.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 798/2019 vom 13. November 2019 demgegenüber u.a. ausgeführt, der Inhalt zivilrechtlicher Vereinbarungen sei im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nur ausnahmsweise vorfrageweise zu prüfen, etwa wenn die Baubewilligung den Bestand privater Rechte voraussetze, wie das Durchfahrtsrecht bei einer Zufahrt über fremden Grund und noch kein Zivilgericht über die Frage rechtskräftig entschieden habe. Eine Pflicht hierzu bestehe jedoch nicht. Im Interesse einer klaren Kompetenzausscheidung hätten sich die Verwaltungsjustizbehörden bei der Entscheidung von solchen Vorfragen eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen, was insbesondere dann gelte, wenn die Entscheidung der Vorfrage ein umfangreiches Beweisverfahren voraussetze. Der Entscheid über den Inhalt einer Dienstbarkeit sollte deshalb von der Baubewilligungsbehörde nur getroffen werden, wenn dieser leicht feststellbar sei und die Interpretation der Dienstbarkeit ein unzweifelhaftes Resultat ergebe. Stehe der Inhalt einer Vereinbarung als zivilrechtliche Vorfrage hingegen nicht zweifelsfrei fest, müsse der Inhalt auf zivilprozessualem Weg geklärt werden. In einem solchen Fall gelte der erforderliche Nachweis erst mit einem rechtskräftigen Urteil des Zivilrichters als erbracht (Erw. 3.1 f. mit Hinweisen). 2.3.2 Aus dem Grundbuchauszug des Grundstücks KTN 001.________ vom 2. Juli 2018 ergebe sich u.a., dass ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten von KTN 001.________ und zulasten von KTN 008.________ bestehe. Mangels weiterer Informationen zu diesem Fuss- und Fahrwegrecht wie z.B. zur Lage, Breite und zu allfälligen Einschränkungen usw. im Grundbuchauszug sei auf den Erwerbsgrund bzw. den Grundbuchbeleg Nr. 175 vom 23. November 1972 zurückzugreifen. Diesem Beleg lasse sich entnehmen, dass ein gegenseitiges Fuss- und Fahrwegrecht auf dem angebahnten Weg eingeräumt worden sei. Vergleiche man den Wegverlauf auf der damaligen Planskizze (Mutationsplan Nr. 1102) mit
8 dem vorgesehenen Erschliessungsweg zum geplanten Aussenparkplatz, sei nicht ganz klar, ob der beanspruchte Erschliessungsweg durch das Fahrwegrecht auf KTN 008.________ tatsächlich sichergestellt sei (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.1 mit Hinweisen). Da das heute bestehende Gebäude auf KTN 008.________ und die daran anschliessende Unterflur- bzw. Tiefgarage auf KTN 003.________ wahrscheinlich erst nach der Einräumung des Fahrwegrechts von 1972 zugunsten des Grundstücks KTN 001.________ und zulasten von KTN 008.________ erstellt worden sei, bestehe die Möglichkeit, dass der "angebahnte Weg" durch die Tiefgarage, welche auf der Nordseite deutlich über das umgebende Gelände hinausrage, verbaut worden sei. Entsprechend könnte der Bau der Tiefgarage und die daran anschliessende Überbauung auf dem Grundstück KTN 008.________ dazu geführt haben, dass dieser Bereich nicht mehr als Fahrweg zum nördlich davon gelegenen Baugrundstück KTN 001.________ hätte gebraucht werden können. Ein stillschweigender Verzicht auf das Fahrwegrecht bzw. "die Gestattung der Verbauung des Fahrwegrechts" könnte möglicherweise den Untergang des Fussund Fahrwegrechts auf KTN 008.________ herbeigeführt haben. Denkbar sei aber auch Gegenteiliges, wenn z.B. das Garagentor auf KTN 008.________ bereits im Zeitpunkt der Erstellung der Tiefgarage eingebaut worden wäre, oder falls damals eine andere Öffnung in der Tiefgaragenwand existiert und das Fussund Fahrwegrecht somit weiterhin unterirdisch hätte ausgeübt werden können. Auf jeden Fall würden sich diverse Unklarheiten im Zusammenhang mit dem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ ergeben, welche nur mit einem umfangreicheren Beweisverfahren geklärt werden könnten (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.2 mit Hinweisen). 2.3.3 Auslegungsschwierigkeiten würden sich auch im Zusammenhang mit dem im Grundbuch eingetragenen "Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch)" zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 003.________ ergeben. Ob das Fuss- und Fahrwegrecht aufgrund des Zusatzes "(unterirdisch)" ausschliesslich unterirdisch ausgeübt werden dürfe - wodurch der geplante Erschliessungsweg, welcher auch oberirdisch über KTN 003.________ führe, rechtlich nicht sichergestellt sei - oder "auch unterirdisch" ausgeübt werden dürfe, bleibe unklar. Auch den bei den Akten liegenden (teilweise unkenntlich gemachten) Grundbuchbelegen Nr. 305 vom 28. Oktober 1977 und Nr. 93 vom 15. Juni 1978 lasse sich keine Präzisierung des Zusatzes "(unterirdisch)" entnehmen (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.3).
9 2.3.4 Der vorfrageweise zu prüfende Inhalt der umstrittenen zivilrechtlichen Fussund Fahrwegrechte sei demnach weder leicht feststellbar noch führe die Auslegung zu einem unzweifelhaften Ergebnis. Vielmehr wäre ein umfassendes Beweisverfahren notwendig, um den Bestand, die Lage und den Umfang der Fussund Fahrwegrechte zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 003.________ und KTN 008.________ eindeutig zu eruieren. Aus diesem Grund sei die Auslegung dem Zivilrichter zu überlassen. Rechtsverbindliche Klarheit über den Inhalt der Fuss- und Fahrwegrechte dürfte deshalb erst durch ein entsprechendes rechtskräftiges zivilrechtliches Urteil zu erlangen sein. Erst mit einem solchen Urteil könne der für das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren erforderliche Nachweis der genügenden Erschliessung des Aussenparkplatzes erbracht werden (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.4). 3.1 Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; Fritzsche/Bösch/ Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Zürich 2019, Bd. 2, Rz. 22.9.3; BGE 137 III 145 Erw. 3.1 mit weiteren Hinweisen; VGE III 2016 99 vom 20.3.2017 Erw. 3.1.1 f.). Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort wie z.B. Quellen-, Wegoder eben Grenzbaurecht, ist er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergäben (BGE 128 III 169 Erw. 3a in fine mit weiteren Hinweisen). 3.2.1 Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren stellt die Auslegung einer Dienstbarkeit grundsätzlich eine zivilrechtliche (Vor-)Frage dar, bei welcher sich die Verwaltungsbehörde und das Verwaltungsgericht in Zurückhaltung üben, was zwangsläufig bedeutet, dass der Inhalt der Dienstbarkeit für die Verwaltungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht leicht feststellbar sein und die Interpretation ein unzweifelhaftes Resultat ergeben muss (vgl. Urteile des BGer 1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2 [i.Sa. J. vs. Verwaltungsgericht Schwyz];
10 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4; 1C_237/2010 vom 30.8.2010 Erw. 2.4.2; VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 [= EGV-SZ 2014 B.8.11, nicht publ.] Erw. 2.3). Erweist sich eine Dienstbarkeit im Rahmen der Auslegung als lückenhaft, ist ihr Inhalt (als zivilrechtliche Vorfrage) grundsätzlich weder leicht feststellbar noch steht er zweifelsfrei fest, muss der Inhalt auf zivilprozessualem Weg geklärt werden (VGE II 2016 99 vom 20.3.2017 Erw. 4.4.1; III 2015 4 Erw. 3.2 vom 16.7.2015; III 2014 253 vom 16.7.2015 Erw. 5.4.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 1, Rz. 6.2.2 und Bd. 2, Rz. 12.3.6.3; C. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 114; Urteil des BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4 mit weiteren Hinweisen). 3.2.2 Die Beschwerdeführer erachten den Verweis ins Zivilverfahren als unzulässig (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 3). Dies führe zu einer Umkehr der Beweislast. Es liege am Beschwerdegegner (bei bejahtem Wegrecht und somit bei erteilter Baubewilligung) die behauptete Verletzung von privaten Rechten mittels Klage geltend zu machen. Unzulässig sei der angefochtene Entscheid auch hinsichtlich des Hinweises auf die Erschliessungshilfe. Die Bauherrschaft habe Anspruch darauf, dass sie im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren eine Antwort erhalte, ob ihr Baugrundstück rechtsgenüglich erschlossen ist. 3.2.3 Dieser Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Zum einen muss die Bauherrin im Baubewilligungsverfahren nachweisen, dass das vorgelegte Projekt die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt, wozu auch die hinreichende Erschliessung gehört. Misslingt ihr dieser Nachweis, weil zweifelhaft ist, ob eine bestehende Dienstbarkeit dazu genügt, sind die Bewilligungsvoraussetzungen nicht erfüllt, weshalb das Baugesuch abgewiesen werden darf. Der Bauherrin steht dabei die Möglichkeit offen, ein neues Baugesuch einzureichen, sobald sie sich mit einem Urteil des zuständigen Zivilgerichts einen hinreichenden Ausweis über die für die Erschliessung erforderliche Dienstbarkeit verschafft hat (Urteil BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 6.2). Zum andern ist die vorfrageweise Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs im Baubewilligungsverfahren für die sachlich zuständigen Zivilgerichte nicht verbindlich. Die Eigentümerin der belasteten Wegrechtsparzelle - vorliegend der Beschwerdegegner - könnte sich daher auch nach der Erteilung der Baubewilligung vor den Zivilgerichten gegen das von der Baubehörde vorfrageweise bejahte dienstbarkeitsrechtliche Fussund Fahrwegrecht zur Wehr setzen, was die Gefahr widersprüchlicher Entscheide begründet. Für die Verwaltungsbehörden besteht daher keine Pflicht, zivilrechtliche Vorfragen zu entscheiden, vorbehalten der Vertragsinhalt ist, wie vorstehend ausgeführt, leicht feststellbar und es ergibt sich ein unzweifelhaftes Re-
11 sultat (Urteil BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4 mit zahlreichen Hinweisen). Was die Erschliessungshilfe anbelangt, erachten die Beschwerdeführer eine solche zu Recht nur als zulässig, wenn keine andere Möglichkeit der Erschliessung besteht (Beschwerde S. 7 Ziff. 3.2). 3.3 Gemäss dem mit dem Baubewilligungsgesuch vom 12. Juli 2018 beigebrachten, beglaubigten Grundbuchauszug der Liegenschaft KTN 001.________ vom 2. Juli 2018 (Vi-act. II.-03 in Beilage 2) sind u.a. folgende Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten von KTN 001.________ eingetragen: - Recht: Fuss- und Fahrwegrecht zulasten Nr. (GBN 927) 006.________ 11.5.1970, Beleg 44G - Recht: Fuss- und Fahrwegrecht zulasten Nr. (GBN 985) 008.________ 23.11.1972, Beleg 175G - Recht: Fuss- und Fahrwegrecht auf dem angebahnten Weg. Wartungs- und Unterhaltspflicht im Verhältnis des Interesses zulasten Nr. (GBN 1084) 004.________ 23.8.1977, Beleg 229G - Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch) zulasten Nr. (GBN 1089) 003.________ 28.10.1977, Beleg 305G 15.6.1978, Beleg 93G 3.4 Der 'Voranfrage gemäss § 84 Abs. 1 PBG' der verbeiständeten Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführer (als damalige Eigentümerin des Grundstücks KTN 001.________) an das Bauamt Feusisberg vom 10. April 2017 (Vi-act. II.-03 in Beilage 3) war u.a. ein beglaubigter Grundbuchauszug der Liegenschaft KTN 001.________ vom 21. Juni 2011 beigelegt (als Kopie in Vi-act. II.-03 Beilage 3), nach welchem die obigen Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten von KTN 001.________ wie folgt eingetragen waren (die nachfolgend [kursiv] wiedergegebenen Katasternummern sind auf der aktenkundigen schwarz-weiss Kopie [wohl nachträglich] handschriftlich [blau] eingetragen): Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. GBNr. 927 KTN 006.________ 1970, Mai 11. UP 44 1977, Okt. 28. UP 305 1978, Juni 15. UP 93 Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch, oberirdisch Fussweg) z.L. GBNr. 985 KTN 008.________ 1972, Nov. 23. UP 175 1977, Okt. 28. UP 305 1978, Juni 15. UP 93
12 Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. GBNr. 1084 KTN 004.________ auf dem angebahnten Weg. Wartungs- & Unterhaltspflicht im Verhältnis des Interesses. 1977, Aug. 23. UP 229 1977, Okt. 28. UP 305 1978, Juni 15. UP 93 Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch) z.L. GBNr. 1089 KTN 003.________ 1977, Okt. 28. UP 305 1978, Juni 15. UP 93 3.5 Beim Vergleich dieser Grundbuchauszüge sticht ins Auge, dass sich der Grundbucheintrag des Fuss- und Fahrwegrechtes zulasten KTN 008.________ und zugunsten KTN 001.________ im beglaubigten Grundbuchauszug vom 2. Juli 2018 gegenüber jenem im beglaubigten Grundbuchauszug vom 21. Juni 2011 dahingehend geändert hat, als einerseits die Klammerbemerkung "(unterirdisch, oberirdisch Fussweg)" nicht mehr aufgeführt ist und andererseits auch die Belege vom 28. Oktober 1977 (UP 305 resp. 305G) und vom 15. Juni 1978 (UP 93 resp. 93G) nicht mehr eingetragen sind und demnach nicht mehr Bestandteil des Grundbuchs bilden (vgl. Art. 942 Abs. 2 ZGB; Erw. 3.1 hiervor). Hinsichtlich der Belege (UP 305 resp. 305G sowie UP 93 resp. 93G) gilt dasselbe für die Fuss- und Fahrwegrechte zulasten von KTN 006.________ und KTN 004.________. 4.1 In der erwähnten 'Voranfrage gemäss § 84 Abs. 1 PBG' vom 10. April 2017 wurde darauf hingewiesen, dass das Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ mit den Stichwörtern (unterirdisch, oberirdisch Fussweg) versehen war (Vi-act. II.-03 in Beilage 3, S. 4). Im Gesuch der früheren Eigentümerin des Grundstücks KTN 001.________ um einen Vorentscheid gemäss § 84 Abs. 2 PBG vom 16. Juni 2017 wurde der Beizug dieser Voranfrage vom 10. April 2017, samt den dortigen Beilagen und dem Antwortschreiben des Bauamts vom 26. April 2017 beantragt. Diese Unterlagen bildeten in der Folge die Grundlagen für den Vorentscheid des Gemeinderates gemäss § 84 Abs. 2 PBG vom 10. August 2017, mit welchem u.a. die Zufahrt zum Grundstück KTN 001.________ als rechtlich gesichert beurteilt wurde (vgl. Vi-act. II.-03 in Beilage 3 Erw. A S. 1 f.). Der Erlass des GRB Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 erfolgte mithin in Kenntnis sowohl des beglaubigten Grundbuchauszuges der Liegenschaft KTN 001.________ vom 2. Juli 2018 wie auch des beglaubigten Grundbuchauszuges vom 21. Juni 2011.
13 4.2.1 Der Gemeinderat hat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 4d vorab festgehalten, bereits aus dem Umstand, dass das Baugrundstück KTN 001.________ über ein Fuss- und Fahrwegrecht auf allen Liegenschaften verfüge, durch welche die Zufahrt ab der Kantonsstrasse (Wolleraustrasse) zu dieser Liegenschaft führe, nämlich auf KTN 004.________, 006.________, 005.________, 008.________ und 003.________, könne die Zufahrt als rechtlich gesichert gelten. Zum selben Ergebnis gelangte der Gemeinderat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 4d anhand einer vorfrageweisen Prüfung des Inhalts der Grunddienstbarkeit mit Bezug auf die Liegenschaft KTN 003.________. Er hat im Sinne von BGE 128 III 169 Erw. 3a darauf erkannt, dass der Grundbucheintrag zu dieser Dienstbarkeit mit der stichwortartigen Konkretisierung "(unterirdisch)" zu rudimentär sei, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich genug ergeben würden, weswegen er nicht bloss auf dieses Stichwort im Grundbucheintrag abgestellt hat. In der Folge ist der Gemeinderat jedoch nicht im Sinne der Stufenordnung nach Art. 738 ZGB (vgl. Erw. 3.1 hiervor) vorgegangen, d.h. er hat das Stichwort "(unterirdisch)" dahingehend ausgelegt, dass das Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ oberirdisch oder - falls notwendig - allenfalls "auch unterirdisch" über eine Tiefgarage auf KTN 003.________ ausgeübt werden könne, ohne dass er für diese zweckgerichtete Interpretation - als zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB auf den Erwerbsgrund, das heisst auf den Begründungsakt (Beleg Nr. 305 samt Mutationsplan Nr. 1248 und Beleg Nr. 93) zurückgegriffen und sich zu dessen Schlüssigkeit geäussert hätte (vgl. Erw 3.1 hiervor). Letzteres wäre dem Gemeinderat im Übrigen auch nicht möglich gewesen, da er sich einzig auf die von den Beschwerdeführern zu den Akten gegebenen Belege abgestützt hat, deren Inhalt überdies teilweise unkenntlich gemacht worden war (vgl. Vi-act. II.-03 in Beilage 3). Anzufügen ist, dass auch der Zweck der Dienstbarkeit nach den gleichen Grundsätzen zu ermitteln gewesen wäre, wie der Inhalt der Dienstbarkeit, d.h. nach den Regeln in Art. 738 ZGB. Soweit sich der Zweck nicht aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt, gilt im Verhältnis zu Dritten der Zweck als massgebend, der aus dem Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder objektiv erkennbar ist. Kann davon nicht ausgegangen werden, ist zur Bestimmung des Zwecks danach zu fragen, welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise von Bedeutung sein konnten (vgl. BGE 138 III 650 Erw 5.3). Eine auf dieser Stufenordnung beruhende Ermittlung des Inhalts und/oder des Zwecks des Fuss- und Fahrweg-
14 rechts zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ ist bei der vorfrageweisen Interpretation dieser Dienstbarkeit durch den Gemeinderat nicht zu erkennen (vgl. Erw. 2.2 hiervor). 4.2.2 Soweit der Gemeinderat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 5c sodann festgehalten hat, es sei zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen, hat er offenbar auf den Grundbucheintrag gemäss dem beglaubigten Grundbuchauszug vom 2. Juli 2018 abgestellt. Zum diesbezüglich abweichenden Inhalt des Grundbucheintrags im beglaubigten Grundbuchauszug vom 21. Juni 2011 (vgl. dazu Erw. 3.5 hiervor) - auf welchen er noch im Vorentscheid gemäss § 84 Abs. 2 PBG vom 10. August 2017 abgestellt hat (vgl. Erw. 4.1 hiervor) - hat sich der Gemeinderat nicht geäussert. Dementsprechend bleibt festzustellen, dass bereits aufgrund der voneinander abweichenden Grundbucheinträgen gemäss den beglaubigten Grundbuchauszügen vom 21. Juni 2011 und vom 2. Juli 2018 erhebliche Unklarheiten darüber bestehen, welcher beglaubigter Auszug den relevanten Grundbucheintrag hinsichtlich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ wiedergibt. Weder im beglaubigten Grundbuchauszug vom 2. Juli 2018 selber noch sonst in der Aktenlage findet sich (soweit ersichtlich) ein Hinweis darauf, ob und aufgrund welcher Vorgänge (im Zeitraum zwischen dem 21.6.2011 und dem 2.7.2018) die besagten Veränderungen im Grundbucheintrag (vgl. Erw. 3.5 hiervor) vorgenommen werden durften und konnten. Sowohl bezüglich des Inhalts der Dienstbarkeit (mit oder ohne die konkretisierende Klammerbemerkung "unterirdisch, oberirdisch Fussweg") als auch des Erwerbsgrundes (Beleg Nr. 175 oder Belege Nr. 175, Nr. 305 und Nr. 93) sind die Verhältnisse folglich nicht liquide. Hinsichtlich des Erwerbsgrundes resp. der Frage, ob die Belege Nr. 305 und Nr. 93 Bestandteil des Grundbuchs bilden, gilt dasselbe auch für die Fuss- und Fahrwegrechte zulasten von KTN 006.________ und KTN 004.________ (und zugunsten KTN 001.________; vgl. Erw. 3.1 und Erw. 3.5 hiervor). Anzufügen ist, dass sich der Gemeinderat in der Baubewilligung auch nicht zum Grundbucheintrag des Fuss- und Fahrwegrechts zulasten KTN 004.________ und zugunsten KTN 001.________ "auf dem angebahnten Weg" (zu diesem Begriff vgl. Urteil des BGer 5D_103/2016 vom 16.3.2017 Erw. 2.2 mit Hinweisen) äussert und den Gehalt dieses Grundbucheintrages nicht konkretisiert. 4.3 Zusammenfassend ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass aus den Grundbucheinträgen der Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN
15 001.________ (vgl. Erw. 3.3 f. hiervor) der Inhalt dieser Dienstbarkeiten nicht leicht feststellbar ist und deren Interpretation kein unzweifelhaftes Resultat ergibt (vgl. Erw 3.2 hiervor). Es drängt sich insbesondere die Annahme auf, dass die Klammerbemerkungen "(unterirdisch)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________) und "(unterirdisch, oberirdisch Fussweg)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 008.________ [gemäss Grundbuchauszug vom 21.6.2011]) in engem Konnex zu der wohl in der 2. Hälfte der 1970-er Jahre erstellten Tiefgarage, welche sich u.a. unter die Grundstücke KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 003.________ und KTN 008.________ erstreckt, respektive dem damit zusammenhängenden Kaufvertrag (Beleg Nr. 305) und dem Nachtrag dazu (Beleg Nr. 93) stehen. Weder aus den Grundbucheinträgen noch den aktenkundigen (teilweise unkenntlich gemachten) Belegen ergibt sich der Inhalt dieser Dienstbarkeiten in unzweifelhafter Weise. In den unterschiedlichen Klammerbemerkungen kann durchaus eine bewusste Differenzierung erkannt werden, wonach im einen Fall (z.L. KTN 003.________) das Fuss- und Fahrwegrecht insgesamt nur unterirdisch, im andern Fall (z.L. KTN 008.________) unterschieden nach unterirdisch (sowohl Fuss- wie auch Fahrwegrecht) und oberirdisch (nur Fusswegrecht) gilt. Jedenfalls kann festgehalten werden, dass mit dem vom Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren zu den Akten gegebenen, am 15. Juni 1978 öffentlich beurkundeten Beleg Nr. 93 (Vi-act. I.-02 Beilage 25) verschiedene Fuss- und Fahrwegrechte als unterirdisch (Fusswege teilweise oberirdisch) definiert wurden, was zusätzlich dagegen spricht, dass sich die Klammerbemerkung "(unterirdisch)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________) isoliert, d.h. ohne Rückgriff auf den Begründungsakt, zuverlässig interpretieren lässt (vgl. vorstehend Erw. 3.1 und Erw. 4.2.1 i.f., vgl. auch Urteil des BGer 5A_677/2011 vom 14.12.2011 Erw. 3.2). Sodann wies die besagte Tiefgarage bei ihrer Erstellung offenbar keinen Zugang zu KTN 001.________ auf. Eine Ausfahrt auf der Nordseite (auf KTN 008.________) wurde erst mehrere Jahrzehnte später, im Zusammenhang mit der Überbauung der Parzelle KTN 003.________ durch den Beschwerdegegner geschaffen (vgl. Bg-act. B II/1 S. 5 f.), so dass sich der Inhalt der Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten von KTN 001.________ (über KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 003.________ und KTN 008.________) auch nicht aus einer, während längerer Zeit unangefochtenen Ausübung des (Fuss- und) Fahrrechts durch - die unter den belasteten Grundstücken situierte - Tiefgarage nach KTN 001.________ ergibt.
16 Auch lässt sich nicht ohne Weiteres feststellen, ob und inwiefern bereits früher errichtete Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN 001.________ und zulasten von KTN 006.________, KTN 008.________ und KTN 004.________ (teils auf dem angebahnten Weg, vgl. Dienstbarkeit zulasten KTN 008.________ [Beleg Nr. 175 S. 3 unten] und zulasten KTN 004.________ [Beleg Nr. 229 S. 6, sowie Grundbucheintrag]) durch die Erstellung dieser Tiefgarage, resp. der hierfür einschlägigen Begründungsakte und zugehörige Pläne (vgl. Belege Nr. 305 u. Nr. 93) tangiert, verbaut oder geändert worden sind. Dies wird dadurch noch akzentuiert, dass wegen der inhaltlich voneinander abweichenden, beglaubigten Grundbuchauszügen vom 21. Juni 2011 und vom 2. Juli 2018 unklar ist, ob die erwähnten Belege Nr. 305 und Nr. 93 bei den Fuss- und Fahrwegrechten zulasten von KTN 006.________, KTN 008.________ und KTN 004.________ (und zugunsten KTN 001.________) überhaupt (noch) Bestandteil des Grundbucheintrages dieser Dienstbarkeiten bilden. 4.4 Von der Durchführung eines Augenscheins können für die Fragen, ob aufgrund der Grundbucheinträge der Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN 001.________ (vgl. Erw. 3.3 f. hiervor) der Inhalt dieser Dienstbarkeiten leicht feststellbar sei und ob deren Interpretation unzweifelhafte Resultate ergebe, keine relevanten Erkenntnisse erwartet werden, weshalb davon abzusehen ist (antizipierte Beweiswürdigung). Aus denselben Gründen konnte auch der Regierungsrat auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten. 5.1 Dem Regierungsrat ist somit zuzustimmen, dass der erforderliche (der Bauherrschaft obliegende) Nachweis der rechtlichen Sicherstellung der Erschliessung des geplanten Aussenparkplatzes auf KTN 001.________ nicht erbracht ist. Wie vorstehend dargelegt (insb. Erw. 4.2.1 ff.) ist der Inhalt des Fuss- und Fahrwegrechts zulasten von KTN 006.________, KTN 008.________, KTN 004.________ und 003.________ (und zugunsten von KTN 001.________) weder liquide noch leicht feststellbar; mögliche Interpretationen führen auch nicht zu unzweifelhaften Resultaten. Vor diesem Hintergrund ist im Rahmen der zweitinstanzlichen Rechtskontrolle (§ 55 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat die vom Gemeinderat erteilte Baubewilligung - mangels Umund Durchsetzbarkeit (vgl. VGE III 2013 155 Erw. 7) - aufgehoben (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw. 5; vgl. Erw. 3.2 hiervor; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, Rz. 12.3.6.2 f.) und die Beschwerdeführer für die Klärung des Inhalts dieser Dienstbarkeiten auf den zivilprozessualen Weg verwiesen hat.
17 Erst ein rechtskräftiges zivilrechtliches Urteil hierüber vermag den für das Baubewilligungsverfahren erforderlichen Nachweis der genügenden Erschliessung des geplanten Aussenparkplatzes auf KTN 001.________ zu erbringen (vgl. Fritzsche/ Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, Rz. 12.3.6.3) oder aber aufzuzeigen, ob - bei allenfalls gegebenen Voraussetzungen - zwecks Erreichung der Baureife allenfalls zivil- und/ oder öffentlich-rechtliche Verfahren betreffend Grunddienstbarkeit oder Notwegrecht (Art. 694 ZGB) oder Erschliessungshilfe (§ 41 PBG) erforderlich sind (vgl. VGE III 2013 155 Erw. 7 mit Hinweis betr. Schnittstelle Erschliessungshilfe - Baubewilligung auf Hensler, a.a.O., S. 297 f., S. 307). 5.2 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) in der Höhe von Fr. 2'500.-- sind dem Verfahrensausgang entsprechend zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) der Gemeinde aufzuerlegen (§ 72 VRP). 6.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat der (bis am 17.3.2020) beanwaltete Beschwerdegegner Anspruch auf eine Parteientschädigung. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt und zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern - unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) der Gemeinde auferlegt.
18 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) der Gemeinde Feusisberg auferlegt. Die Beschwerdeführer haben am 19. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- bezahlt, so dass ihnen aus der Gerichtskasse Fr. 500.-- zurück zu erstatten sind. Die Gemeinde Feusisberg hat ihr Betreffnis von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts einzuzahlen. 3. Dem (bis am 17.3.2020) beanwalteten Beschwerdegegner wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugesprochen, welche zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) von den Beschwerdeführern - unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr.1'000.--) von der Gemeinde Feusisberg zu tragen ist. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Beschwerdegegner (R) - den Rechtsvertreter des Gemeinderates Feusisberg (R) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst - und das kantonale Amt für Raumentwicklung. Schwyz, 27. Mai 2020
19 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 16. Juni 2020