Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2017 60 Entscheid vom 28. August 2017 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Oliver Bucher, Oberstadtstrasse 7, Postfach 2060, 5402 Baden, gegen 1. Bezirksrat Einsiedeln, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 8840 Einsiedeln, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. J.________, Beschwerdegegner, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Waldabstand / Ausnahmebewilligung)
2 Sachverhalt: A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des in der Wohnzone 1 (W1) gelegenen Grundstückes GB B.________ (im Halte von XXX m2) in Gross, Einsiedeln. Das Grundstück ist derzeit überbaut mit dem Gebäude Nr. C.________ mit einer Grundfläche von XX m2. Mit Baugesuch vom 17. März 2016 (Eingang bei der Abteilung Planen, Bauen, Umwelt, Energie am 18.3.2016) ersuchte die Bauherrschaft den Bezirksrat Einsiedeln um die Baubewilligung für "Abbruch best. EFH, Neubau von 4 Doppelhaushälften mit Tiefgarage". Unter anderem wurde um eine Ausnahme für die Unterschreitung vom Waldabstand ersucht. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt D.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhob neben einer Drittperson mit Schreiben vom 11. April 2016 auch J.________ (Miteigentümer zu ½ des nordöstlich der Bauliegenschaft gelegenen Grundstückes GB K.________ im Halte von YYYY m2) Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er machte unter anderem namentlich eine unzulässige ausnahmsweise Unterschreitung des Waldabstandes geltend. Nach einem von der Bauherrschaft eingereichten Fachgutachten des Annen Forstingenieurbüros, Seewen, vom 20. April 2016 betreffend "Nachweis Naturgefahren" sowie weiteren Eingaben der verschiedenen Parteien erklärte J.________ mit Schreiben vom 13. Mai 2016 den Teilrückzug seiner Einsprache, hielt jedoch an der Einsprache bezüglich der Abstände fest. Nach weiteren ergänzenden Abklärungen erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) mit Gesamtentscheid vom 3. August 2016 die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (Disp.-Ziff. 2). Mit Verfügung (Beschluss, BRB) Nr. 167 vom 8. September 2016 erteilte der Bezirksrat Einsiedeln die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt: 1. Die Einsprachen werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Die Einspracheverfahrenskosten von je Fr. 500.00 werden den Einsprechern 1 und 2 auferlegt (…). 2. Die nachgesuchte Baubewilligung wird gestützt auf § 81 PBG und Art. 60 BauR sowie unter folgenden Bedingungen und Auflagen erteilt: (Verbindlicherklärung von Planunterlagen). (3.-6. Abwasserbewilligung; verkehrstechnische Erschliessung; Brandschutzbewilligung, Umweltschutz). 7. Ausnahmebewilligung
3 7.1 Für die Unterschreitung des minimal erforderlichen Waldabstandes wird eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Ziffer 6.3 der Erwägungen und gestützt auf § 73 [PBG] erteilt. (8.-14. Geltungsdauer der Bewilligung; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung; Beilagen). B. Gegen diese Baubewilligung erhob J.________ mit Eingabe vom 26. September 2016 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: - Die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstandes und damit die Baubewilligung ist zu verweigern. - Die Baubewilligung des Bezirksrats Einsiedeln (Geschäft Nr. 2016-0024) vom 8. September 2016 und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (B2016-0401) vom 3. August 2016 sind aufzuheben, unter Kostenfolge zulasten der Bauherrschaft. C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 (Versand am 14.3.2017) hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob die bezirksrätliche Baubewilligung vom 8. September 2016 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1'500.-- wurden zu je einem Drittel (je Fr. 500.--) dem Bezirk Einsiedeln und der Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) auferlegt sowie zu einem Drittel auf die Staatskasse genommen (Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wurde keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3). D. Gegen diesen RRB lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 4. April 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen: 1. Der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 sei aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrates Nr. 167 vom 8. September 2016 und der Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 zu bestätigen. 2. Eventualiter sei der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 aufzuheben und die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen. 3. Subeventualiter sei der Regierungsratsentscheid Nr. 164/2017 vom 7. März 2017 aufzuheben und der Beschluss des Bezirksrats Nr. 167 vom 8. September 2016 und der Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 für die ausserhalb des Waldabstands gelegenen Bauten und Anlagen (wie Wohneinheiten, Erschliessungsanlagen, Tiefgaragengeschoss, Sitzplätze etc.) zu bestätigen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das vorinstanzliche Verfahren (zzgl. MwSt.). E. Der Bezirksrat Einsiedeln beantragt mit Vernehmlassung vom 26. April 2017, die Beschwerde sei gutzuheissen, der RRB Nr. 164/2017 vom 7. März
4 2017 sei aufzuheben, und der BRB Nr. 167 vom 8. September 2016 sowie der Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016 seien zu bestätigen, dies unter Kostenfolge zulasten der Staatskasse des Kantons Schwyz. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 27. April 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. Denselben Antrag stellt der Beschwerdegegner am 28. April 2017. Das ARE verzichtete mit Eingabe vom 2. Mai 2017 auf Ausführungen zur Beschwerdesache unter Verweis auf das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN), welches vom ARE zu einem Mitbericht eingeladen worden war, indessen mit Schreiben vom 27. April 2017 hierauf verzichtete. F. Mit Stellungnahme vom 9. Juni 2017 hält die Beschwerdeführerin an den mit der Beschwerde vom 4. April 2017 gestellten Rechtsbegehren fest. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Ungefähr in der Mitte der Westseite des Baugrundstückes GB B.________ trifft der entlang der Grenze der westlich des Baugrundstückes gelegenen Grundstücke GB E.________ und F.________ verlaufende W.________ auf das Baugrundstück, von wo er eingedolt in nordöstliche Richtung über das Baugrundstück und das nördlich anschliessende Grundstück GB G.________ weitergeführt wird. Im Bereich des H.________ befindet sich ein kleines Waldstück, dessen Stockgrenze sich rund 2 m westlich des Baugrundstückes befindet (vgl. Plan Nr. 248-065r [Erdgeschoss] im Massstab 1:100 vom 17.3.2016, rev. 21.4.2016; vgl. BR-act. 1 [Waldfeststellungsverfügung vom 5.7.1995]). Dieses Waldstück erstreckt sich über eine Fläche von 306 m2 (Vernehmlassung des Gemeinderates S. 4 Ziff. 2.2; vgl. den zur Waldfeststellung gehörenden Plan im Massstab 1:500). Das bestehende (rechteckige) Gebäude von rund 8 m x 10.5 m mit einer Grundfläche von 86 m2 (vgl. Grundstücksbeschrieb gemäss webGIS) und einem Volumen von 570 m2 (vgl. Ermittlung der Gebührenberechnung vom 14.4.2016 mit E- Mail von M.N. vom 21.3.2016 in: Baumappe), das im Westteil des Grundstückes situiert ist, befindet sich mit seiner westlichen Ecke in einem Abstand von rund 10 m zur Stockgrenze. Geplant sind neu zwei identische quadratische Doppeleinfamilienhäuser mit einer Grundfläche von jeweils 12.90 m x 12.90 m, entsprechend einer gesamten Grundfläche von 332.82 m2 (bei einer für die W1-Zone geltenden Überbauungsziffer von 20 % massgeblichen Grundstücksfläche von 1'668.00 m2 [vgl. gelbes
5 Formular "Materielle Prüfung" vom 24.3.2016] entsprechend einer zulässigen Überbauung von 333.6 m2). Das westliche Gebäude (Haus A) befindet sich im Bereich des bestehenden Gebäudes, das östliche Gebäude (Haus B) leicht in nordöstlicher Richtung versetzt in einem (Gebäude-)Abstand von 8 m. Im Untergeschoss der beiden Gebäude (wobei der nördliche Teil der beiden Gebäude auf rund 3.50 m jeweils nicht unterkellert ist) befinden sich Räume für Waschen/Technik sowie Abstellräume. Durch einen Korridor gelangt man in die ebenfalls im Untergeschoss zwischen und südlich der beiden Gebäude angeordnete Tiefgarage mit acht Einstellplätzen sowie einem Veloabstellplatz. Die Einfahrt in die Tiefgarage erfolgt von der M.________strasse her via den Weg "Im Bergli" entlang der Grenze zum Grundstück GB 4200. Im Erdgeschoss finden sich jeweils der Bereich für Wohnen, Kochen, Essen sowie ein Zimmer und Dusche/WC, im Obergeschoss drei Zimmer sowie ein Bad und im Dachgeschoss ein Zimmer. Um die Gebäude (namentlich die Ost-, Süd- und Westseite) zieht sich ein Gartensitzplatz, der auf der Westseite von Haus A eine Tiefe von rund 2.5 m (im Südteil) bis 1.0 m (im Nordteil) aufweist. Die Westfassade des westlichen Gebäudes befindet sich in einem Abstand von rund 10.2 m bis rund 12 m zur Stockgrenze. 2.1 Gemäss Art. 17 des Bundesgesetzes über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0) vom 4. Oktober 1991 sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen können die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3; eingefügt durch Ziff. 1 der Änderung des WaG vom 18.3.2016, in Kraft seit 1.1.2017). Laut der Botschaft vom 21. Mai 2014 zur Änderung des Bundesgesetzes über den Wald kann der Waldabstand im Fall von überwiegenden öffentlichen Interessen mit Bewilligung der zuständigen kantonalen Stellen jeweils ausnahmsweise unterschritten werden. Der Mindestabstand sollte in der Regel 15 m nicht unterschreiten (Pfeifer, Umweltrecht, Besondere Regelungsbereiche, Zürich/St. Gallen 2013, Rz. 1425; Bundesgerichtsurteil 1C_288/2012 vom 24.6.2013, mit Hinweis auf die bundesrätliche Botschaft vom 29.6.1998 zum WaG [BBl 1998 III S. 173 ff., S. 198]).
6 Der Regelung des Waldabstands in Art. 17 WaG liegen sowohl baupolizeiliche als auch forstrechtliche Überlegungen zugrunde. Der Waldabstand dient einerseits der Abwehr polizeilicher Gefahren, die vom Wald ausgehen können (umstürzende Bäume, Schatten, Feuchtigkeit). Andererseits dient der Waldabstand aber auch der Walderhaltung. Durch einen genügenden Abstand kann der Wald vor natürlicher oder menschlicher Zerstörung bewahrt werden (zur Schutz-, Wohlfahrts- und Nutzfunktion als Zweck des WaG vgl. Art. 1 lit. c WaG); des Weiteren ermöglicht der Waldabstand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Waldes und trägt dem ökologischen Wert des Waldrands Rechnung (Bundesgerichtsurteil 1C_415/2014 vom 1.10.2015 Erw. 2.5). Mit dem Waldabstand wird dem hohen ökologischen Wert des Waldrands Rechnung getragen. Zu erhalten ist nicht allein die Quantität, sondern auch die Qualität des Waldes. Der Waldrand ist für die Qualität des Waldes wesentlich. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand, wenn er den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke gewährleistet, welche durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen zum Wald beeinträchtigt wären (Bundesgerichtsurteil 1C_119/2008 vom 21.11.2008 Erw. 2.4 [= nicht publ. Erw. von BGE 135 II 30] mit Hinweisen). 2.2 Im kantonalen Recht normiert § 67 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987, dass Bauten und Anlagen gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten haben. Das Baureglement (BauR) des Bezirks Einsiedeln vom 9. Februar 2014 (genehmigt vom Regierungsrat mit RRB Nr. 458 vom 23.4.2014) regelt den Waldabstand nicht. Es kommt daher der kantonale (Mindest-)Abstand zur Anwendung (vgl. § 52 PBG). Die Waldgrenze verläuft 2 m ausserhalb der im Waldfeststellungsverfahren vermessenen Stockgrenze (§ 35 Abs. 2 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997). 2.3.1 Die zuständige Bewilligungsbehörde kann für Bauten oder Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der Gemeinde festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen (§ 73 Abs. 1 PBG), insbesondere wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte (lit. a), dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (lit. b), Art, Zweckbestimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen (lit. c) oder dadurch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden kann (lit. d). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen (§ 73 Abs. 2 PBG).
7 Bewilligungsbehörde ist der Gemeinderat (§ 76 Abs. 1 PBG; vgl. Art. 60 Abs. 1 erstes Alinea BauR). Ausnahmen von kantonalen Abstandsvorschriften, zu deren Erteilung die Bewilligungsbehörde der Gemeinde zuständig ist, bedürfen der vorgängigen Zustimmung des zuständigen Amtes (§ 76 Abs. 3 PBG). Gemäss § 47 Abs. 2 VVzPBG wird über die Zustimmung zu Ausnahmen im Sinne von § 76 Abs. 3 PBG mit der kantonalen Baubewilligung entschieden. Zu Ausnahmen vom Waldabstand nimmt das Amt für Wald und Naturgefahren (AWN) Stellung (vgl. § 47 Abs. 3 VVzPBG). 2.3.2 Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechtsinstitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmässigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebewilligungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwaltung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (BGE 112 Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, einem Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnützung zu ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche ermöglicht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 3.2). Ob die besonderen Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des Verwaltungsgerichts unterliegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3.A., Bd. 1, Bern 2007, Vorbemerkungen zu den Art. 26- 31 Rz. 7; siehe jedoch auch vorn Erw. 2.2.3). Der unbestimmte Rechtsbegriff der besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung "wenn und soweit" verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein begrenzendes Moment. Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls weiterer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahmesituationsvoraussetzung gegeben ist (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2, mit Hinweisen, u.a. auf VGE III 2013 193 + 194 vom 22.5.2014 Erw. 8.4, VGE III 2014 22 vom 11.5.2014 Erw. 3.1.2, EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 Erw. 7).
8 Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu bejahen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschreiten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes Ermessen (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen). 2.3.3 Die Richtlinien des AWN vom Dezember 2009 (in Kraft seit 1.1.2010) betreffend die Waldabstandsvorschriften äussern sich zu den Ausnahmen von den kantonalen Waldabstandsvorschriften. Einleitend (S. 2 Ziff. 1) wird auf die "nur sehr zurückhaltend[e]" Gewährung von Ausnahmen durch den Regierungsrat und das Verwaltungsgericht hingewiesen. Als besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG werden Fälle genannt (S. 5 f. Ziff. 5.1), in denen die Überbauung eines eingezonten und bereits parzellierten Grundstücks nicht mehr möglich ist, falls die Waldabstandsvorschriften in vollem Umfang eingehalten werden müssen, in denen die Mehrzahl der bestehenden umliegenden Bauten den gesetzlichen Waldabstand unterschreitet (Baulücke), durch den Wiederaufbau eines Gebäudes eine gesamthaft bessere Lösung erzielt wird, die Baute auf den Standort (in Waldnähe) angewiesen ist. Besondere Verhältnisse werden hingegen verneint, wenn durch eine Reduktion des Waldabstandes die Anzahl der Häuser oder das Bauvolumen vergrössert werden kann, der Waldrand nicht geradlinig verläuft, der Wald sich an einem Steilhang befindet, einzelne Bauten in der Umgebung den gesetzlichen Waldabstand unterschreiten, oder im Wald eine vorübergehend unbestockte Fläche besteht. Zudem muss die Abweichung mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein, und dürfen keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzt sein (S. 6 Ziff. 5.2 f.). Für die Abweichung bei Wohnbauten werden "besonders strenge Anforderungen" postuliert, der Waldabstand sei möglichst gross zu halten; auch im Ausnahmefall müsse ein Freihaltestreifen von mindestens 10 m ab Stockgrenze gewahrt bleiben (S. 6 f. Ziff. 6.1; vgl. auch Bf-act. 13 zur Beschwerde [Aktennotiz zum Augenschein betr. Waldfeststellung auf KTN O.________ vom 20.4.1995 S. 3 mit Votum des damaligen Regierungsrates Werner Inderbitzin]).
9 2.4.1 Das AWN erteilte mit Fachbericht vom 24. März 2016 seine Zustimmung zur Unterschreitung des Waldabstandes unter Auflagen. Es begründete dies wie folgt: Der geplante Neubau kommt innerhalb des Waldabstandes zu liegen. Der nach kantonaler Rechtspraxis auch im Ausnahmefall geltende Mindestabstand für Hauptbauten von 10 m ab Stockgrenze wird durch das Vorhaben eingehalten. (…). Bereits heute befindet sich an ähnlicher Stelle ein Einfamilienhaus im Waldabstand, welches von seinen Auswirkungen auf den Wald vergleichbar ist. Gegenüber einer Beanspruchung der nach § 72 PBG zugesicherten Bestandesgarantie entstehen durch das neue Projekt relativ geringe Veränderungen. Gemäss Begründung des Gesuchstellers ist eine Überbauung mittels eines grossen zusammenhängenden Bauvolumens aus ortstypischen Gründen nicht möglich. Aus forstlicher Sicht führt das Vorhaben nicht zu wesentlich veränderten Auswirkungen auf den Wald. Eine Stellungnahme des Bezirks Einsiedeln liegt vor, dieser hat nichts gegen die beantragte Unterschreitung des Waldabstandes einzuwenden. (…). Der Beschwerdeführerin wurde die Auflage gemacht, dass bei allfälligen Schäden durch den Wald (Sturmschäden, herunterfallende Äste, Laub, Feuchtigkeit etc.) gegenüber dem Waldeigentümer und den zuständigen Forstorganen keine Haftungsansprüche geltend gemacht werden können. Diese Beurteilung des AWN wurde in den Gesamtentscheid des ARE übernommen. Unter Bezugnahme auf die Einsprachen wurde im Gesamtentscheid zudem folgende Beurteilung vorgenommen: Es ist den Einsprechern zuzustimmen, dass das geplante Vorhaben über die Beanspruchung der Bestandesgarantie gemäss § 72 PBG hinausgeht. Aus forstlicher Sicht stellt sich jedoch primär die Frage, inwiefern sich die Situation gegenüber der heutigen bzw. gegenüber einer ausschliesslichen Beanspruchung der Bestandesgarantie verändert. Der Waldabstand dient vereinfacht ausgedrückt drei Zwecken: Der Wald soll vor negativen Einflüssen bewahrt werden, die Bauten/Anlagen etc. sollen vor negativen Einflüssen durch den Wald bewahrt werden und die Zugänglichkeit zum Wald soll gewährleistet bleiben. lm vorliegenden Fall ist die Zugänglichkeit des betroffenen Waldstücks durch die nördlich verlaufende Strasse "lm X.________" sichergestellt. Durch die Einhaltung des nach kantonaler Rechtspraxis auch im Ausnahmefall geltenden Mindestabstandes von 8 m ab Waldgrenze (10 m ab Stockgrenze) sowie die Lage des Vorhabens an der "schmalen" Seite der betroffenen Uferbestockung sind die direkten Auswirkungen auf den Wald begrenzt. Diese verändern sich gegenüber der heutigen Situation nicht wesentlich. Bezüglich der Gefahren die vom Wald ausgehen, muss berücksichtigt werden, dass sich das Gehölz bereits heute in dicht überbautem Gebiet befindet. Bei der Bewirtschaftung des Waldes ist daher bereits heute den sicherheitsrelevanten Aspekten besonders Rechnung zu tragen. Auch dieser
10 Punkt verändert sich gegenüber der heutigen Situation respektive gegenüber einem Neubau unter Beanspruchung der Bestandesgarantie nicht wesentlich. Wie bei jeder Baute in Waldnähe verbleibt jedoch auch bei optimaler Bewirtschaftung ein gewisses Restrisiko welches durch den Gesuchsteller zu tragen ist. Aus forstlicher Sicht führt das Vorhaben nicht zu wesentlich veränderten Auswirkungen auf den Wald. Eine Stellungnahme des Bezirks Einsiedeln liegt vor, dieser hat nichts gegen die beantragte Unterschreitung des Waldabstandes einzuwenden und beabsichtigt die Ausnahmebewilligung zu erteilen. Das AWN erteilt daher seine vorgängige Zustimmung gemäss § 76 Abs. 3 PBG zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Der Bezirksrat (bzw. die Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie) hatte mit Mitbericht vom 18. April 2016 z.H. des ARE (RR-act. III/01/B4) betreffend die Unterschreitung des Waldabstandes nichts gegen das geplante Bauvorhaben einzuwenden, was er wie folgt begründete: Bereits das bestehende Gebäude (Assek-Nr. C.________) unterschreitet den Waldabstand um 7.00 m. Die neu geplanten zwei Doppeleinfamilienhäuser führen zu keiner Verschlechterung der bestehenden Situation. Die geplante Überbauung passt sich durch die Anordnung der zwei Doppeleinfamilienhäuser sowie deren Abmessungen optimal ins Quartier und Gelände ein. Im vorliegenden Fall sind die besonderen Verhältnisse im Sinne von Art. 58 BauR [entspricht § 73 PBG; dieser Verweis bezieht sich auf das alte Baureglement vom 26.9.93; das aktuelle BauR enthält keine entsprechende Bestimmung mehr] gegeben, mithin die allgemein geltenden Bauvorschriften diesem Einzelfall nicht gerecht werden. Der Bezirksrat kann für die Grenzabstandsunterschreitung eine Ausnahmebewilligung erteilen, da dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (…). 2.4.2 Der Bezirksrat führte in der Baubewilligung zur Waldabstandsunterschreitung namentlich aus, die Bauherrschaft begründe die besonderen Verhältnisse der Waldabstandsunterschreitung im Wesentlichen dahingehend, dass dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden könne. Die Grösse des Baugrundstückes würde ohne Weiteres bei Einhaltung der Waldabstandsvorschriften die Erstellung eines einzigen grösseren Mehrfamilienhauses (mit einem zusammenhängenden Dachgeschoss und Dachaufbauten) für mindestens fünf Parteien mit entsprechendem Mehrverkehr zulassen, mit den damit verbundenen zusätzlichen Nachteilen wie Mehrverkehr, Schattenwurf, Lichtentzug und Beschränkung der Aussicht auf die Parzellen der Einsprecher. Um indessen eine optimale Einbettung und Eingliederung in die vorbestehende Bebauungsstruktur zu erreichen, habe die Bauherrschaft auf die Erstellung eines einzigen grossen Bauvolumens verzichtet, sondern sich für die Erstellung von zwei kleineren, kompakten Doppelhäusern beschränkt, die sich in Bezug auf die Volumina und die gegenseitigen Abstände optimal in die vorbestehenden Strukturen
11 eingliederten, bzw. sich an den Massen und am Volumen des bereits heute auf dem Baugrundstück bestehenden Einfamilienhauses orientierten. Da die heutige bestehende Situation mit den geplanten Neubauten für den Wald nicht verschlechtert und zudem der kantonal festgelegte Mindestabstand von 10 m nicht tangiert werde, könne das Vorliegen besonderer Verhältnisse in casu nicht in Abrede gestellt werden. Die Bauherrschaft führe zudem aus, dass aufgrund des raumplanungsrechtlichen Konzentrationsprinzips und des Grundsatzes der haushälterischen Nutzung an der Erstellung der geplanten Doppeleinfamilienhäuser nicht nur ein rein privates, sondern ein öffentliches Interesse bestehe, indem zentralen Grundsätzen der Raumplanung (Verdichtung und Ausschöpfung bestehender Nutzungsreserven) nachgelebt werde (Erw. 6.3). Der Bezirk Einsiedeln stütze sich auf die Stellungnahme bzw. die Vorabklärungen des AWN ab und verweise deshalb auf den Gesamtentscheid des ARE vom 3. August 2016. lm Übrigen werde durch die geplanten zwei eigenständigen Baukörper der bestehenden Quartierstruktur Rechnung getragen. Ein einzelner, grösserer Baukörper würde wie ein Fremdkörper wahrgenommen. Aus städtebaulichen, ortsplanerischen und nachbarschützerischen Gründen sei der Unterschreitung des Waldabstandes im vorliegenden Fall zuzustimmen. Das Bauvorhaben unterschreite den minimalen Waldabstand von 15 m (17 m ab Stockgrenze) um 6.80 m. Für die Unterschreitung um 6.80 m sei die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von § 73 PBG verantwortbar, da dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden könne (Erw. 6.4). 2.5.1 Mit Stellungnahme vom 25. Oktober 2016, welche Eingang in die Vernehmlassung des ARE vom 26. Oktober 2016 im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren fand, hielt das AWN an seiner Beurteilung fest. Die Frage der Ausnahmebewilligung müsse auch unter dem Aspekt der Bestandesgarantie beurteilt werden. Sämtliche an die beiden Waldstücke angrenzenden Parzellen (GB P.________) wiesen Bauten im Unterabstand zum Wald auf. Trotz fehlendem Recht auf eine Gleichbehandlung im Unrecht sei es stossend, wenn ausgerechnet auf der Bauliegenschaft die strikte Einhaltung des Waldabstandes eingefordert werde. Die optimale Anordnung und Einpassung der beiden Bauten sei nur durch Unterschreitung des Waldabstandes möglich. Unter dem Aspekt der Zersiedelung könne der verdichteten Bauweise sogar ein gewisses öffentliches Interesse zugestanden werden. Das Bauprojekt führe gegenüber der heute bestehenden Situation nicht zu relevanten Auswirkungen auf den Wald; der Schutz des Waldes bleibe sichergestellt.
12 2.5.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss festgehalten, dass sich Haus A unbestrittenermassen zu einem erheblichen Teil innerhalb des Waldabstandes von 15 m befindet. Ebenfalls unbestritten und offensichtlich sei, dass sich das Bauvorhaben nicht auf die Bestandesgarantie berufen könne (Erw. 1.2). Eine Ausnahmesituation im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG sei entgegen der Beurteilung der Vorinstanzen zu verneinen. Es sei nicht ersichtlich, worin eine Ausnahmesituation bestehen sollte. Lediglich im Umstand, dass die Unterschreitung des Waldabstandes aus forstlicher Sicht zu keiner Verschlechterung des bisherigen Zustandes führen werde, sei jedenfalls noch keine Ausnahmesituation zu erkennen (Erw. 3). Das Bauvorhaben müsse, da es das Wiederaufbaurecht sprenge, gesamthaft der Bauordnung entsprechen. Grösse und Form des Grundstücks stünden der Erstellung einer zonenkonformen Wohnbaute nicht entgegen. Dies sei auch unbestritten. Die Bauherrschaft habe von einer Überbauung mittels eines einzigen Baukörpers Abstand genommen, weil dies aus ortsplanerischen und aus nachbarrechtlicher Sicht unvorteilhaft sei. Die Vorinstanzen und die Bauherrschaft seien sich zwar einig, dass die Überbauung mit zwei quadratischen Baukörpern zu einer besseren Lösung (als ein einziger, grösserer Baukörper) führe. Ein konkretes Alternativprojekt liege jedoch nicht vor. Der Regierungsrat könne sich entsprechend hierzu nicht äussern. Festzuhalten sei allerdings, dass es nicht zwingend nötig sei, die Bauliegenschaft mit zwei Doppeleinfamilienhäusern zu überbauen. Für den Bereich des Unterabstandes ebenfalls denkbar wäre ein Bauprojekt, das sich im Rahmen des Wiederaufbaurechts bewegt. Die Ausnahmebewilligung könne jedoch nicht eingesetzt werden, generelle Gründe (wie eine optimale Ausnützung) zu berücksichtigen; solche Argumente liessen sich immer anführen (Erw. 3.1 f.). Aus dem Umstand, dass die Nachbarliegenschaften ebenfalls deutlich im Waldunterabstand lägen, könne die Bauherrschaft nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es gäbe keine Hinweise auf eine gesetzeswidrige Praxis (Erw. 3.3). 3.1 Eine unzumutbare Härte (§ 73 Abs. 1 lit. a PBG), welche die Beschwerdeführerin treffen würde, wenn ihr die Waldabstandsunterschreitung nicht gewährt würde, wird zu Recht weder vom ARE bzw. AWN noch vom Bezirk in ihren jeweiligen Bewilligungen (bzw. Zustimmungen zum Bauvorhaben) als Grund für die Abstandsunterschreitung angeführt. Es ist grundsätzlich unbestritten und durch das von der Beschwerdeführerin vorgelegte alternative Überbauungsprojekt auch erstellt, dass sich das Baugrundstück ohne Ausnahmebewilligung im (maximal oder jedenfalls nahezu maximal) zulässigen Umfang (ÜZ) überbauen lässt. Es kann somit zu Recht davon ausgegangen werden, dass auch andere Alternativen denkbar sind bzw. realistischer-
13 weise in Frage kommen (allenfalls selbst mit zwei Gebäuden, wovon sich eines gegebenenfalls auch im Rahmen der Bestandesgarantie bewegen und somit von der bestehenden Abstandsunterschreitung "profitieren" kann). Sowohl die Beschwerdeführerin wie auch die erwähnten Vorinstanzen bezeichnen das bewilligte Bauprojekt als "optimal". Ausnahmebewilligungen verfolgen indessen nicht den Zweck, einer Bauherrschaft zu einer optimalen Baute, sei es was die architektonische Gestaltung, sei es was die maximal mögliche Ausnützung/Überbauung anbelangt, zu verhelfen (vgl. vorstehend Erw. 2.3.2). Eine Ausnahmebewilligung liesse sich entsprechend selbst dann nicht ohne weiteres rechtfertigen, wenn ohne Unterschreitung des Waldabstandes eine optimale Baurealisierung, d.h. eine Baute unter Ausschöpfung der maximal zulässigen Überbauungsziffer, nicht möglich wäre, zumal grundsätzlich kein unbeschränkter Anspruch auf eine maximale Ausnützung einer Bauparzelle besteht (vgl. nachstehend Erw. 4.2.2). 3.2.1 Das Verwaltungsgericht hat mit VGE III 2011 64 vom 21. September 2011 eine von den Vorinstanzen (Gemeinderat, ARE, AWN, Regierungsrat) bewilligte Waldabstandsunterschreitung gestützt auf den Ausnahmegrund von § 73 Abs. 1 lit. b PBG (bessere Lösung dank der Abweichung wegen der örtlichen Begebenheiten) bestätigt. In jenem Fall unterschritten Betonwinkelelemente zur Böschungssicherung und eine gestaltete Wassertreppe den Waldabstand um 2 m bzw. 1 m. Die Böschungssicherung war indessen aus topographischen Verhältnissen unumgänglich; die Funktionalität der Betonwinkelelemente wäre bei einer Verschiebung weniger wirkungsvoll gewesen. In Anbetracht der konkreten örtlichen Gegebenheiten mit unterschiedlichen Niveaus im Gartenbereich erwies es sich auch als bessere Lösung, weil damit eine zusätzliche ebene und besser nutzbare Gartenfläche resultierte. Gemäss der Beurteilung des Verwaltungsgerichts fiel im Lichte der Ausnahmesituation insbesondere auch ins Gewicht, dass es sich nicht um Gebäude, sondern lediglich um Elemente der Umgebungsgestaltung im Waldunterabstand handelte. Zudem befanden sich zwischen diesen Anlageteilen und dem Wald ein Trafo und ein gedecktes Regenbecken der Gemeinde sowie ein bestehender Strassenabschnitt ebenfalls im Waldunterabstand. Die Waldabstandsunterschreitung war zudem mit 2 m bzw. 1 m eher geringfügig (Erw. 3.2.4). In VGE III 2013 146 vom 24. April 2014 (betr. den Bezirk Einsiedeln) hatte das Verwaltungsgericht die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des (kantonalen) Gebäudeabstandes (Abstand von 9.24 m statt 12 m) durch ein geplantes Wohnhaus auf einer bereits mit einem Wohnhaus überbauten Parzelle zu prüfen. Der Bezirksrat erachtete die Möglichkeit der Bebauung der Parzelle unter Einhaltung aller Abstandsvorschriften aufgrund deren Form als stark erschwert.
14 Der Neubau erziele dank der Unterschreitung des Gebäudeabstandes aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung. Im Gegensatz zu einem Anbau an das bestehende Gebäude verhindere der geplante Neubau, dass die Umgebung durch einen Riegel zerschnitten werde. Der Regierungsrat erachtete diese Beurteilung als nicht überzeugend, was vom Verwaltungsgericht bestätigt wurde. Mit der Unterschreitung der Gebäudeabstände werde eine für den Beschwerdeführer optimale Lösung und eine maximale Ausnützung der Fläche angestrebt. Das Baugrundstück werde bis ans Limit ausgenützt, die Überbauungsziffer der Hauptbauten restlos ausgeschöpft. Solchen wirtschaftlichen Bestrebungen solle und dürfe das Institut der Ausnahmebewilligung nicht dienen. Die ungünstige Form der Parzelle vermöge noch keine Ausnahmesituation zu begründen, die zu einer unzumutbaren Härte führen würde, zumal die Liegenschaft bereits mit einem Wohnhaus und einer Nebenbaute überbaut sei. Überdies wäre ein Anbau an das bestehende Wohnhaus möglich und denkbar. Ein Alternativprojekt sei allerdings gar nicht vertieft geprüft worden. Das Verwaltungsgericht bestätigte auch (Erw. 3.3 f.), dass der Umstand, dass auf dem bisher unbebauten Teil bei einer Abparzellierung des Grundstückes ohne Ausnahmebewilligung kein separates Wohnhaus erstellt werden kann, keine ungebührliche Härte bedeutet. Wenn auf dem Grundstück (rund 800 m2) bei Einhaltung der massgeblichen Bauvorschriften keine zwei separaten Wohnhäuser realisiert werden könnten, stelle auch dies für sich alleine weder eine unzumut-bare Härte noch sonstwie eine Ausnahmesituation dar. Vielmehr handle es sich bei diesen Vorbringen um allgemeine Gründe, welche sich immer wieder anführen liessen und als solche nicht zu einer Ausnahmebewilligung berechtigten. Hinzu komme, dass das betreffende Grundstück bereits bebaut sei und ein zonenkonformer Anbau an das bestehende Wohnhaus bei Einhaltung der massgeblichen Bauvorschriften prinzipiell möglich sei. Dass die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften zu einer offensichtlich ungewollten Lösung führen würde, sei nicht erkennbar. Dass durch die Realisierung eines zweiten, separaten Wohnhauses − bei Unterschreitung der kommunalen Gebäudeabstandsvorschriften − eine bessere Lösung im Sinne von § 73 Abs. 1 lit. b PBG erzielt werden könne, sei nicht nachvollziehbar. Die Ausführungen, wonach der geplante Neubau dem Einordnungsprinzip, den topographischen Gegegebenheiten vor Ort und der bestehenden Überbauungsstruktur besser Rechnung trage und eine bessere Gesamtwirkung erzielen werde, seien allgemeiner Art und begründeten in keiner Weise eine konkrete Ausnahmesituation. Dasselbe gelte für die generellen Erläuterungen zu den Nachteilen eines Anbaus. Eine bessere Lösung sei auch bezüglich des Arguments des riegelartigen Klotzes zu verneinen. Hinsichtlich der vom Beschwerdeführer hervorgehobenen Möglichkeit
15 von Durchblicken ergäben sich kaum Vorteile. Während bei zwei separaten Wohnhäusern ein Durchblick zwischen diesen entstehe − der bei Unterschreitung des kommunalen Gebäudeabstandes eher geringer ausfalle −, ergebe sich bei einem Anbau an das bestehende Gebäude dafür eine grössere Freifläche auf der Nordwestseite. Die Realisierung eines zweiten, separaten Wohnhauses auf KTN Q.________ komme daher auch nicht den benachbarten Liegenschaften zu Gute. Im VGE III 2014 35 vom 29. Oktober 2014 − ebenfalls den Bezirk Einsiedeln betreffend − waren erteilte Ausnahmebewilligungen für die Unterschreitung der zulässigen Gebäude- und Strassenabstände zu prüfen. Laut der Beurteilung des Bezirksrats wies das Baugesuch im Gegensatz zu einer herkömmlichen Überbauung mit rechteckigem Grundriss neben städtebaulichen Qualitäten (dank eines Innenhofs) auch wohnhygienische Vorteile (Belichtung, Besonnung) auf und verfügte zudem − infolge des flexiblen Grundrisses − über einen grossen Spielraum für zeitgemässes Wohnen. Dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten könne eine bessere Lösung erzielt werden. Der Regierungsrat erwog, allein aufgrund der Form und Grösse der beiden Baugrundstücke sei keine Ausnahmesituation gegeben, welche die Unterschreitung des Grenzabstands rechtfertigen würde. Auch der Grundsatz der haushälterischen Bodennutzung rechtfertige kein Abweichen von der Zonenordnung und damit kein Erteilen einer Ausnahmebewilligung. Die umstrittenen Grenzabstandsunterschreitungen bzw. die daraus resultierenden Mehrnutzungen dürften primär auf wirtschaftlichen Überlegungen basieren, welche allein dem Bauherrn dienten. Das Verwaltungsgericht teilte diese Auffassung (Erw. 3.2). Für eine sinnvolle Überbauung bedürfe es grundsätzlich keiner Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Grenzabstände. Es könne auch nicht gesagt werden, dass die örtlichen Gegebenheiten als besondere Verhältnisse zu qualifizieren seien, welche eine Abweichung von den Bauvorschriften (Unterschreitung des Grenzabstandes) erforderlich machen und rechtfertigen könnten. Allein die Tatsache, dass (subjektiv) allenfalls eine bessere (architektonische) Lösung resultiere, genüge hierfür nicht. Eine städtebaulich gute Einordnung, die geltend gemachte bessere architektonische Lösung wie auch eine haushälterische Nutzung des Bodens könnten als Argumente bei jedem Bauvorhaben angeführt werden und stellten keine besonderen Verhältnisse im Sinne von § 73 PBG dar. Zudem bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass mögliche (gesetzeskonforme) Alternativen geprüft und sich aufgrund der örtlichen Gegebenheiten als unrealisierbar erwiesen hätten.
16 3.2.2 Nicht anders als in den beiden zitierten (den Bezirk Einsiedeln betreffenden) Präjudizien ist vorliegend zu entscheiden. Zwar betreffen diese Entscheide Grenz- und Gebäudeabstandsunterschreitungen. Indessen kann das öffentliche Interesse an der Wahrung des Waldabstandes nicht geringer veranschlagt werden. Diese beiden Entscheide, welche sich zum Ausnahmekriterium der "besseren Lösung dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten äussert", lassen sich daher ohne weiteres auch auf den vorliegenden Sachverhalt anwenden. 3.2.3 Die von der Beschwerdeführerin und auch vom Bezirksrat nach wie vor (vgl. Vernehmlassung S. 6 f. Ziff. 3) insbesondere ins Felde geführten Vorzüge des vorliegenden Bauprojektes städtebaulicher und ortsplanerischer Natur sind im Lichte der zitierten Rechtsprechung, welche gerade auch die Unmassgeblichkeit dieser Argumentation betont, unbehelflich. Die Einordnung ist bei jedem Bauvorhaben von Gesetzes wegen − gestützt auf eine negative (§ 55 Abs. 1 PBG; Art. 16 BauR) oder positive (Art. 17 BauR) Ästhetikklausel − und unbesehen der Frage einer Ausnahmesituation zu prüfen. Entsprechend kann eine gute oder sogar optimale Einordnung, wie dargelegt, eine Ausnahmebewilligung grundsätzlich nicht − jedenfalls nicht als selbständiges Argument (vgl. zum zitierten VGE III 2011 64 betreffend Sicherungsfunktion der Betonwinkelelemente) − rechtfertigen. Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass nichts dafür spricht − und dies auch weder von den Erstinstanzen noch der Beschwerdeführerin vorgebracht wird −, dass auf das Bauvorhaben die gegenüber Art. 16 BauR erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss Art. 17 Abs. 1 BauR zur Anwendung kommen, was indes mit Blick auf die Ausnahmeregelung von § 73 PBG ebenfalls unbehelflich wäre. Die Bauliegenschaft befindet sich denn auch weder in der Dorfkernzone (lit. a) noch im Sichtbereich von künstlerisch oder geschichtlich wertvollen Stätten, Bauten und Bauteilen (lit. b); die (projektierten) Bauten beeinflussen auch nicht ein Strassen-, Platz- oder Landschaftsbild (lit. c) und befinden sich auch nicht an einer exponierten Hanglage (lit. d). Es kann auch davon ausgegangen werden, dass sich (bereits vom Regierungsrat angesprochene) alternative Überbauungsmöglichkeiten mit dem Einordungsgrundsatz von Art. 16 BauR vereinbaren lassen. 3.2.4 Wie bereits in den Einsprachevernehmlassungen vom 29. April 2016 (S. 5 Rz. 12 [Beschwerdegegner] bzw. S. 6 Rz. 18 [Dritteinsprecherin]) macht die Beschwerdeführerin auch vor dem Verwaltungsgericht erneut geltend, sie habe mit Studien nachgewiesen, "dass das Baugrundstück bei strenger Handhabung des Waldabstands nur noch beschränkt und auch städtebaulich/ortsbildgestalterisch
17 nicht optimal überbaubar wäre". Die Umgebung sei durch kleinere Einzelbauten geprägt; mit den beiden Doppeleinfamilienhäusern könne "ortsbaulich eine exzellente Lösung geschaffen werden, welche die auf den benachbarten Grundstücken vorbestehende Körnigkeit und Massstäblichkeit optimal weiterführt" (Beschwerde S. 9 ff. Rz. 18 ff.). Die mit dieser Argumentation thematisierte Einordung zu prüfen liegt indes nicht an einer Baugesuchstellerin (und auch nicht am Beschwerdegegner, vgl. dessen Vernehmlassung S. 2 Ziff. 4), sondern an den Bewilligungsbehörden. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass eine solche Prüfung des/eines Alternativprojekts durch die Baubewilligungsbehörde erfolgte − was im Übrigen auch im Rahmen eines Vorentscheidverfahrens gemäss § 84 PBG erfolgen könnte −, und mangels Einordnung (zu Recht) verworfen wurde. Namentlich spricht prima vista jedenfalls nichts dagegen, dass auch eine monolithische Baute durchaus mit Art. 16 BauR (und § 55 Abs. 1 PBG) zu vereinbaren wäre. Ein Indiz hierfür liegt in der sowohl von der Beschwerdeführerin (Beschwerde S. 17 Rz. 44, Beilage 12) wie auch vom Bezirksrat (Vernehmlassung S. 5) neben anderen erwähnten Ausnahmebewilligung für die Parzelle GB F.________. Laut Art. 64 Abs. 2 aBauR waren in den Wohnzonen nur alleinstehende Einfamilienhäuser mit einer zusätzlichen Kleinwohnung gestattet (womit sich letztlich die tendenziell eher "lockere" Überbauung des überwiegend in der W1-Zone gelegenen Viertels Gross erklären lassen dürfte). Der Bezirksrat erteilte indessen 1995 in Abweichung von dieser Bestimmung die Ausnahmebewilligung für den Bau eines Doppeleinfamilienhauses wie auch die Unterschreitung des Waldabstandes "im Sinne einer haushälterischen Bodennutzung". Die damals realisierte Baute nimmt eine Grundfläche von 324 m2 ein; auf dem Baugrundstück ist (theoretisch) ein Gebäude mit einer Grundfläche von 333.6 m2 möglich (vgl. vorstehend Erw. 1), welche also einerseits nur geringfügig grösser ist als diejenige des Gebäudes auf GB F.________, und die anderseits nahezu exakt der gesamten Grundfläche der beiden geplanten Gebäude von 332.82 m2 entspricht. 3.2.5 Nicht nachvollziehbar ist, inwiefern eine Baulücke vorliegt (Vernehmlassung des Bezirksrates S. 6 Ziff. 2.6), nachdem die Bauparzelle bereits überbaut ist. Zutreffend ist, dass die Bauparzelle derzeit mit einem Gebäude von nur 86 m2 unternutzt ist. Baulücken hingegen sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich "einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben
18 und von der bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt" (BGE 132 II 218 Erw. 4.2.1; Bundesgerichtsurteile 1C_275/2014 vom 1.10.2014 Erw. 2.3; 1C_111 /2009 vom 6.7.2009 Erw. 3). Baulücken sind mithin von der Unternutzung einer Parzelle zu differenzieren. Das (Teil-)Charakteristikum einer Baulücke als unüberbautes Grundstück trifft vorliegend beispielsweise auf die (gemäss webGIS) bis anhin noch unüberbauten, ebenfalls in der W1-Zone in der Nachbarschaft der Bauliegenschaft gelegenen Parzellen GB 4203 und 4206 zu. 4. An der Rechtmässigkeit der regierungsrätlichen Beurteilung können die Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts ändern, wie nachstehend zu zeigen ist. 4.1 Mit der Bestreitung, dass ihr Bauprojekt von der Bestandesgarantie nicht (mehr) erfasst werde (Beschwerde S. 24 Rz. 71; Stellungnahme S. 6 Rz. 18), verkennt die Beschwerdegegnerin das Rechtsinstitut der Bestandesgarantie. Nach § 72 Abs. 1 PBG sind bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ihrem Bestande garantiert. Wenn ein bestehendes Gebäude abgebrochen oder durch höhere Gewalt zerstört oder in seinem Umfang vermindert wird, so hat der Eigentümer fünf Jahre lang das Recht, es im früheren Umfang wieder aufzubauen. Die Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung bleiben vorbehalten (§ 72 Abs. 3 PBG). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 72 Abs. 3 Satz 1 PBG verlangt die Beanspruchung des Wiederaufbaurechts für ein abzubrechendes Gebäude nicht ein sklavisches Festhalten an den bisherigen Gebäudeformen; in diesem Sinne ist keine Identität zwischen Altbau und Ersatzbau erforderlich. Praxisgemäss hat indessen der frühere Umfang als Richtschnur des Wiederaufbaus zu gelten (vgl. EGV-SZ 2011 B 8.4 Erw. 3.1; VGE III 2013 142 vom 23.1.2014 Erw. 2.3; VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 2.2 mit weiteren Hinweisen, u.a. auf VGE 1023/99 vom 16.9.1999 Erw. 3c, VGE 518/95 vom 20.4.1995 Erw. 3e). Diese Identität (zwischen Haus A und der bestehenden Baute) ist vorliegend offenkundig nicht mehr gegeben, was allein der Vergleich der Grundrisse, deren Ausrichtung und Dimensionierungen belegt (vgl. Plan Nr. 248-065r [Erdgeschoss] im Massstab 1:100 vom 17.3.2016, rev. 21.4.2016). Die Auffassung der Beschwerdegegnerin, die Volumina der beiden Häuser orientierten sich an den Massen und am Volumen des heute bestehenden Einfamlienhauses (Beschwerde S. 12 Rz. 23), entbehrt allein aufgrund des Flächenvergleiches (bestehende Baute Grundfläche von insgesamt 86 m2; geplante Bauten je 12.9 m x 12.9 m entsprechend 166.41 m2, d.h. rund doppelte Fläche) einer tatsächlichen Grund-
19 lage. Es ist daher entsprechend auf die der (sinngemässen) Auffassung der Beschwerdeführerin zuwider laufende Praxis zu verweisen, wonach es, wenn eine Baute über das Bestandesprivileg des Wiederaufbaurechts hinausgeht, besonders wichtiger Gründe bedarf, um überhaupt Abweichungen von den Bauvorschriften zu dulden (EGV-SZ 1993 Nr. 60 Erw. 7b, mit Hinweisen; VGE III 2010 183 vom 21.12.2010 Erw. 3.4; VGE III 2010 223 vom 23.2.2010 Erw. 4.2); solche wichtigen Gründe bestehen konkret, wie dargelegt, nicht. Vorliegend kommt hinzu, dass die bestehende Situation mit der geplanten Baute durch den Gartensitzplatz (der bei der Unterschreitung um rund 9 m noch nicht berücksichtigt ist) aus waldschutzrechtlicher Sicht zusätzlich noch verschlechtert wird. Weil das Haus A mangels Identität bzw. Wesensähnlichkeit mit der bestehenden Baute nicht von der Bestandesgarantie profitieren kann und entsprechend insgesamt der Baurechtsordnung zu entsprechen hat, kann auch eine bloss auflageweise Verweigerung des Sitzplatzes nicht in Frage kommen (vgl. Stellungnahme S. 5 Rz. 17). Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass ein allfälliger Neu- bzw. Ersatzbau für eine bestehende Baute im Rahmen der Bestandesgarantie einen zweiten Bau, der unter Wahrung der baurechtlichen Bestimmungen erstellt wird − sofern die Grundstücksfläche dies erlaubt, wovon vorliegend auszugehen ist − nicht ausschliesst. 4.2.1 Die Beschwerdeführerin macht einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit geltend. Neben der gesetzlichen Grundlage (Waldrecht) und dem hinreichenden öffentlichen Interesse (Waldschutz) müsse auch die Verhältnismässigkeit gewahrt sein. Der Regierungsrat habe eine unvollständige Interessenabwägung und somit einen Rechtsfehler gemacht (Beschwerde S. 8 f. Rz. 13 ff. und S. 14 Rz. 31 f.). Das öffentliche Interesse an der Verdichtung sei in die Interessenabwägung einzubeziehen. Es gehe nicht an, dass nur ein Einfamilienhaus erstellt werden dürfe (Beschwerde S. 12 f. Rz. 26 ff.). 4.2.2 Eine Beeinträchtigung des Eigentums bzw. der Eigentumsfreiheit wie auch der Wirtschaftsfreiheit ist nicht erkennbar. Im Bereich des Planungs- und Baurechts konkretisiert sich die Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) u.a. in der Baufreiheit. Die Eigentumsgarantie gewährleistet das Eigentum nur innerhalb der Schranken, die ihm im öffentlichen Interesse durch die Rechtsordnung gezogen sind. Für die Baufreiheit bedeutet dies, dass sie sich praktisch und rechtlich auf die Bauzone beschränkt. Zu beachten sind namentlich die Anforderungen der Raumplanung (BGE 117 Ib Erw. 3a mit Hinweisen). Die Eigentumsgarantie schützt nur die rechtmässige Ausübung des Privateigentums (BGE 111 Ib 232 Erw. 6c; BGE 106 Ia 264 Erw. 2a). Die Baufreiheit und damit auch das Recht zur Erweiterung einer Baute bestehen damit nur innerhalb der Vorschriften, die der Gesetzgeber über
20 die Nutzung des Grundeigentums erlassen hat (Urteile des Bundesgerichts 1A.110/2001 vom 4.10.2001 Erw. 8.1 = ZBl 203/2002 S. 615; 1P.512/2001 vom 5.3.2002 Erw. 2.3; 1C_330/2012 vom 22.4.2013 Erw. 6). Nach ständiger Rechtsprechung gelten selbst massive Nutzungsbeschränkungen regelmässig nicht als besonders schwerer und daher entschädigungspflichtiger Eingriff, falls auf den fraglichen Liegenschaften noch eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung möglich bleibt. Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewährleistet nicht, dass eine Baulandparzelle dauernd bestmöglich ausgenutzt werden kann (BGE 123 II 481 Erw. 6d mit Hinweisen). Inwiefern eine wirtschaftlich sinnvolle Weiternutzung vorliegend nicht mehr möglich sein sollte, ist nicht ersichtlich. Die grundsätzliche Möglichkeit einer regelkonformen Überbauung unter Ausschöpfung der maximal möglichen Überbauung(sziffer) wurde von der Beschwerdeführerin selber mit dem (von ihr verworfenen Alternativprojekt) aufgezeigt. Die durch Gesetzesvorschriften allenfalls bedingte teilweise Beschränkung der (maximalen) Überbauungsmöglichkeit stellt keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. Ebensowenig kann von einer erheblichen Erschwerung bzw. Verunmöglichung der Überbauungsmöglichkeit infolge der Einhaltung des Abstandes zum eingedolten W.________ die Rede sein. Auch dies ergibt sich ohne weiteres aus dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben mit zwei Häusern wie dem − von der Beschwerdeführerin verworfenen − alternativen Bauprojekt mit einem Gebäudetrakt und insbesondere aus den Planunterlagen: der zu wahrende Gewässerabstand beschlägt nur einen kleinen Bereich in der Nordwestecke des Baugrundstückes. Es ist im Übrigen davon auszugehen, dass mit alternativen Projekten auch den Geboten des konzentrierten und verdichteten Bauens und der haushälterischen Bodennutzung (Stellungnahme S. 7 f. Rz. 26 f.) rechtsgenüglich Nachachtung verschafft werden kann, ohne dass der Waldabstand tangiert werden muss. Eine verdichtete Überbauung findet ihre Grenzen vorliegend zudem an der (tiefen) Überbauungsziffer in der W1-Zone. Der Hinweis auf die (angebliche) Übung im Kanton Aargau, aus Gründen der Ausnützung die Unterschreitung des Waldabstandes zu gestatten (Stellungnahme S. 8 Rz. 28), ist zum einen für den Kanton Schwyz nicht massgeblich; zum andern sind die von der Beschwerdeführerin zur Stütze ihrer Auffassung ins Recht gelegten Präjudizien (Beilage 1 und 2 zur Stellungnahme) nicht einschlägig. Im ersten Fall bot die Parzelle "nur eingeschränkte Möglichkeiten für eine Überbauung" und die Ausnahmebewilligung wurde gestützt auf die Härteklausel erteilt (Erw. 4.4); beim zweiten Fall ist die rechtliche Grundlage unklar (ausserordentliche Verhältnisse oder Härte). Zum Umfang der maximal realisierbaren und der effektiv realisierten Ausnützung lassen sich beiden Entscheiden, soweit ersichtlich, keine Angaben entnehmen. Im Übrigen kennt der Kanton Aargau mit
21 einem Waldabstand von 18 m (bzw. 8 m bei Kleinbauten) die schärferen Waldabstandsvorschriften als der Kanton Schwyz (vgl. § 48 Abs. 1 lit. a und b des aargauischen Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR 713.100] vom 19.1.1993). Nachdem vorliegend im dargestellten Sinn kein Eingriff in die Eigentumsgarantie fassbar ist, bedarf es an und für sich auch keines einen Eingriff rechtfertigenden öffentlichen Interesses (Art. 36 Abs. 2 BV); ebenso erübrigt sich die Prüfung der Verhältnismässigkeit (Art. 36 Abs. 3 BV). 4.2.3 Das öffentliche Interesse an einer Eigentumsbeschränkung wäre/ist vorliegend mit dem Schutz des Waldes gegeben. Unbehelflich ist angesichts der rechtskräftigen (über zwanzigjährigen) Waldfeststellung die Argumentation der Beschwerdeführerin, es bestünden keine waldrechtlichen Interessen (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 33 ff.; vgl. Stellungnahme S. 3 f. Rz. 4 f.; so bereits in der Stellungnahme vom 29.4.2016 im Einspracheverfahren S. 4 Rz. 9). Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass es sich um eine kleine Waldfläche handelt, nachdem nicht nur die Quantität, sondern insbesondere auch die Qualität des Waldes von Bedeutung ist. Fraglich − für die Beurteilung jedoch irrelevant − ist daher auch die vom Bezirksrat vernehmlassend (S. 4 Ziff. 2.3) zusätzlich vorgenommene Differenzierung des Waldbegriffes nach der konkreten Bepflanzung der als Wald ausgeschiedenen Fläche. Dem Sicherheitsdepartement ist beizupflichten (Vernehmlassung S. 1 Ziff. 1), dass es grundsätzlich unerheblich ist, ob bzw. dass es sich bei der im Frage stehenden Bestockung bloss um eine unbedeutende kleine Einwuchsfläche ohne nennenswerte Waldfunktion handelt; entscheidend ist vielmehr, dass mit der Waldfeststellung die Waldqualität im Rechtssinne als erstellt zu gelten hat. Es stellt mithin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, wenn sich der Regierungsrat "kaum mit der aktuellen Situation des Waldes" auseinandersetzte, noch hat der Regierungsrat damit die erforderliche Interessenabwägung verletzt (Beschwerde S. 16 Rz. 40). Eine (Revision der bestehenden) Waldfeststellung steht nicht zur Diskussion. 4.2.4 Im Rahmen der Verhältnismässigkeitsprüfung könnte/kann im Gesamtkontext der Tatsache kein entscheidendes Gewicht zukommen, dass infolge der spitzwinklig dreieckförmig zusammenlaufenden Stockgrenzen auf den Nachbarparzellen GB F.________ und GB E.________ die Waldabstandsunterschreitung relativiert wird (Beschwerde S. 15 Rz. 36 f.). Diesem Argument ist ohnehin entgegen zu halten, dass der gesetzliche Waldabstand von 15 m um maximal rund 7 m, d.h. fast die Hälfte, unterschritten wird. Was diese Abstandsunterschreitung anbelangt, lässt sich aus den Richtlinien des AWN weder ein Anspruch noch eine Praxis ableiten, dass bei Einhaltung eines Abstandes von 10 m bis zur Stock-
22 grenze generell eine Ausnahmebewilligung erteilt wird, wie das Sicherheitsdepartement zu Recht festhält (Vernehmlassung S. 3 Ziff. 8). Von einer verkürzten rechtlichen Betrachtungsweise geht die Beschwerdeführerin aus, wenn sie die Auffassung vertritt, eine Unterschreitung des Waldabstandes von 15 m sei "rechtlich zulässig" (Stellungnahme S. 5 Rz. 16). Dies gilt nur unter dem Titel einer Ausnahmebewilligung, was entsprechend eine rechtsgenügliche Ausnahmesituation voraussetzt. Eine solche liegt konkret gerade nicht vor. 4.2.5 Ob allfällige nachbarliche Interessen berührt sind (Beschwerde S. 16 f. Rz. 41 ff.), wie es der Beschwerdegegner geltend macht (Vernehmlassung S. 2 Ziff. 4), ist angesichts der vorstehenden Erwägungen, wie bereits gesagt, unerheblich. Wenn sich mangels stichhaltiger, rechtsgenüglicher Argumente und Anhaltspunkte (solche ergeben sich vorliegend auch nicht aufgrund von Form, Lage und Topographie des Baugrundstücks; so zutreffend auch Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 6) keine Ausnahmesituation erkennen lässt, oder − wenn eine solche (was vorliegend nicht der Fall ist) zu bejahen wäre − eine Ausnahmebewilligung an ihr zuwider laufenden öffentlichen Interessen scheitert, kommt der Frage, ob nachbarliche Interessen berührt sind, keine Bedeutung mehr zu und ist sie ebenfalls nicht zu prüfen. 4.3 Unbehelflich ist auch die Rüge der Beschwerdeführerin, im Jahr 1995 bei der Waldfeststellung nicht individuell eingeladen worden zu sein (Beschwerde S. 14 f. Rz. 35; vgl. Stellungnahme S. 3 Rz. 5; in den Stellungnahmen vom 29.4.2016 im Einspracheverfahren sowie in der Beschwerdeantwort vom 4.11.2016 im regierungsrätlichen Verfahren wurde dieses Argument, wozu bereits damals Anlass bestanden hätte, − soweit ersichtlich − noch nicht vorgebracht). Zum einen kann, wer ein schutzwürdiges Interesse nachweist, vom Kanton feststellen lassen, ob eine Fläche Wald ist (Art. 10 Abs. 1 WaG). Ein schutzwürdiges Interesse kommt auch Eigentümern von Nachbargrundstücken zu, die durch das Ergebnis der Waldfeststellung betroffen sein könnten (hierzu und allgemein zum Waldfeststellungsverfahren vgl. Die Waldfeststellung im Kanton Schwyz, Richtlinien des Kantonsforstamtes, vom 1.1.1999). Ein solches Feststellungsgesuch wurde von der Beschwerdeführerin nicht eingereicht, jedenfalls wird es von ihr nicht geltend gemacht. Zum andern wurde die Waldfeststellung insbesondere im Amtsblatt Nr. 5 vom 3. Februar 1995 (S. 175 f.) publiziert und öffentlich aufgelegt; Einsprachen wurde keine erhoben, auch nicht seitens der Beschwerdeführerin.
23 4.4 Die Beschwerdeführerin weist auf zahlreiche Ausnahmebewilligungen hin und rügt eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes und/oder macht einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend. 4.4.1 Eine (langjährige) rechtswidrige Praxis kann unter gewissen Voraussetzungen zu einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht führen. Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip indessen in der Regel vor. Es ist davon auszugehen, dass sich eine Behörde inskünftig (nach einem entsprechenden Beschwerdeentscheid) an die gesetzlichen Bestimmungen halten wird, andernfalls der Regierungsrat als Aufsichtsbehörde eingreifen müsste. Weicht indessen die Behörde dennoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, ohne dass der Regierungsrat als Aufsichtsbehörde einschreitet, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der Bürger verlangen, gleich behandelt, d.h. ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzuheben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit (vgl. Bundesgerichtsurteile 2C_345/2012 vom 27.9.2012 Erw. 3.2 mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. auch Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 2011 S. 57 ff.; VGE III 2012 25 vom 28.8.2012 Erw. 3.2.1; VGE II 2012 42 vom 24.7.2012 Erw. 4; VGE III 2010 40 vom 13.2.2013 Erw. 3.1 [betr. Bezirk Einsiedeln]). 4.4.2 Die Beschwerdeführerin legt zum Nachweis der geltend gemachten (rechtsungleichen) Praxis zahlreiche Baubewilligungen vor (Beschwerde S. 17 ff. Rz. 44 ff.; Stellungnahme S. 11 ff. Rz. 45 ff.). Indes lassen sich diese Beispiele nicht ohne weiteres mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichen, wie sich aus den eingereichten Unterlagen ergibt. So betrifft Beilage 4 (GB R.________, in der Nachbarschaft der Bauparzelle) eine Grundstücksfläche von nur 624 m2: eine Überbauung war unter Einhaltung aller Abstandsvorschriften "nur sehr beschränkt möglich"; Vergleichbares ergibt sich für Beilage 11 (Y.________, ebenfalls in der Nachbarschaft der Bauparzelle, mit einer Fläche von 691 m2 [Beilage 5 zur Stellungnahme]). Auf den Fall von Beilage 12 (GB F.________; [Beilage 8 zur Stellungnahme]) wurde bereits eingegangen (vorstehend Erw. 3.2.4). Beilage 6 betrifft das Grundstück Egg GB S.________: es wäre ohne Unterschreitung nicht überbaubar gewesen; Beilage 7 (Egg, GB T.________) betrifft eine Grundstücksfläche von bloss 469 m2 (gemäss webGIS: 537 m2). In Beilage 8 (Euthal) geht es um ein neues Haus ausserhalb der Bauzone. Im Fall der Beilage 9 (Egg GB U.________) galt es, die
24 gegen die Sihl abrutschende Böschung baulich zu sichern; im Übrigen wäre das Grundstück unter Wahrung des Waldabstandes nicht überbaubar gewesen. Stark beschränkt war die Überbaubarkeit auch im Falle von Beilage 10 (GB V.________); die Ausnahmebewilligung wurde entsprechend gestützt auf die Härtefallklausel gemäss § 73 Abs. 1 lit. a PBG erteilt. Beilage 14 (Beilage 7 zur Stellungnahme) bezieht sich auf das Grundstück GB Z.________, das ebenfalls nur beschränkt überbaut werden konnte und bei welchem einerseits auf eine Garage verzichtet und anderseits das Gebäude um über 2 m verschoben werden musste. Wie es sich mit dem vom Beschwerdegegner angesprochenen Verbot der Beweisverwertung verhält (Vernehmlassung S. 2 Ziff. 5), ist daher nicht zu prüfen. Ein allfälliger Verstoss gegen Bestimmungen des Gesetzes über die Öffentlichkeit der Verwaltung und den Datenschutz (SRSZ 140.410) vom 23. Mai 2007, wovon indessen mit der Beschwerdeführerin nicht auszugehen ist (Stellungnahme S. 20 Rz. 72 f. mit Verweisen auf die Literatur) ist nicht Verfahrensgegenstand. 4.4.3 Der Bezirksrat bringt vernehmlassend zwar auch vor (S. 5 oben), dass die in der Nachbarschaft der Bauparzelle liegenden Gebäude "allesamt den gesetzlichen Waldabstand" unterschreiten. Ob diese (Ausnahme-)Bewilligungen bzw. die Begründungen, welche zu deren Erteilungen führten, einer allfälligen Überprüfung vor den Rechtsmittelinstanzen standgehalten hätten, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Die Vergleichbarkeit mit der vorliegenden Situation kann aufgrund der verschiedenen Situierung und Grösse dieser Grundstücke auch nicht ohne weiteres bejaht werden. Sollte sich in diesen Vorbringen des Bezirksrates jedoch eine rechtswidrige Praxis und insbesondere der Wille manifestieren, hiervon nicht abzuweichen, so ist im Lichte des vorliegend angefochtenen regierungsrätlichen Entscheides nicht daran zu zweifeln, dass die Regierung gegebenenfalls aufsichtsrechtlich (vgl. § 88 des Gesetzes über die Organisation der Gemeinden und Bezirke [GOG; SRSZ 152.100] vom 29.10.1969) einschreiten und dem materiellen Recht zur Durchsetzung verhelfen würde (vgl. VGE III 2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 5; III 2007 208 vom 24.1.2008 Erw. 3.4.2). 4.4.4 Soweit die Beschwerdeführerin von einer Praxisabkehr des Regierungsrates spricht (Beschwerde S. 21 f. Rz. 55 ff.; Stellungnahme S. 10 f. Rz. 38 ff.), ist nicht ersichtlich, dass die von der Beschwerdeführerin angeführten Ausnahmebewilligungen beschwerdeweise vor den Regierungsrat gebracht wurden. Es kann auch auf die beiden erwähnten, Ausnahmebewilligungen im Bezirk
25 Einsiedeln betreffende Entscheide (vorstehend Erw. 3.2.1), verwiesen werden. Ob die von der Beschwerdeführerin beigebrachten Ausnahmebewilligungen ein aufsichtsrechtliches Einschreiten des Regierungsrates erforderlich gemacht hätten, was aufgrund der summarisch aufgezeigten Unterschiede im Sachverhalt fraglich ist, ist nicht Verfahrensgegenstand und nicht zu prüfen. Eine Duldung einer allfälligen widerrechtlichen Praxis durch den Regierungsrat lässt sich hieraus jedenfalls nicht ableiten. 4.5 Unbegründet ist schliesslich auch die von der Beschwerdeführerin verschiedentlich geäusserte Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs und insbesondere der Verletzung der vorinstanzlichen Begründungspflicht. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll die Begründungspflicht verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und es dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf jene Aspekte beschränken, die von der Behörde ohne Willkür als wesentlich betrachtet werden. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Bundesgerichtsurteil 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2.2; Bundesgerichtsurteile 9C_101/2011 vom 21.7.2011 Erw. 6.1; 9C_257/2011 vom 25.8.2011 Erw. 5.1). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (vgl. vorstehend Erw. 2.5.2). Der Regierungsrat hat mögliche Alternativen angesprochen; insbesondere hat er auch ein Zusammenziehen beider Häuser als Möglichkeit in Betracht gezogen, womit (mindestens) die gleiche bauliche Ausnützung verbunden wäre wie mit den zwei getrennten Häusern. Zu solchen Alternativen konnte er sich mangels ihm vorgelegter konkreter Projekte jedoch nicht äussern und musste er auch nicht. Seine diesbezüglichen Erwägungen hat er indes mit dem Hinweis verbunden, dass im Lichte von Ausnahmebewilligungen kein Anspruch auf eine optimale Überbauung bestehe. Bei dieser Sachlage bestand für den Regierungsrat kein Anlass, das öffentliche Interesse und/oder die Verhältnismässigkeit zu prüfen (vgl. vorstehend Erw. 4.2.2 ff.) oder der Frage der (Un-)Gleichbehandlung näher nachzugehen (Stellungnahme S. 9 f. Rz. 34 ff.). Damit ist gleichzeitig auch gesagt, dass dem Regierungsrat keine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes angelastet werden kann. Nachdem die Eigentumsgarantie der Beschwerdeführe-
26 rin durch eine Verweigerung der Baubewilligung (nur) für das konkrete Projekt nicht tangiert ist, erübrigte sich auch die von der Beschwerdeführerin verschiedentlich ins Feld geführte (umfassende) Interessenabwägung (vgl. z.B. Stellungnahme S. 5 Rz. 13). 4.6 Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist daher abzuweisen. 5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfahrensausgang entsprechend zu 4/5 (Fr. 2‘000.--) der Beschwerdeführerin und zu 1/5 (Fr. 500.--) dem Bezirk aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Eine Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einerseits die Gutheissung der Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete (vgl. VGE III 2016 216 vom 24.7.2017 Erw. 7.1; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 Erw. 14). Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass das ARE (wie auch das AWN) hingegen auf eine Antragsstellung im Sinne der Beschwerdeführerin wie auch des Bezirks verzichtet haben (entgegen Stellungnahme S. 6 f. Rz. 22 bzw. mit der Stellungnahme S. 21 Rz. 76). 5.2 Der Beschwerdegegner ist nicht beanwaltet. Er hat daher praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (statt vieler vgl. VGE III 2011 189 + 191 vom 18.4.2012 Erw. 3; VGE 375/99 vom 1.9.1999 lit. A).
27 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Schwyz, 28. August 2017 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
28 Versand: 25. September 2017