Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2017 199 Entscheid vom 23. Februar 2018 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________ und B.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt M.________, gegen 1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon, vertreten durch Rechtsanwalt N.________,, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. C.________ und D.________, Beschwerdegegner, 5. E.________, 6. F.________ AG, Beigeladene, Ziff. 4 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt O.________,, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
2 Sachverhalt: A. Die E.________ ist Eigentümerin des Grundstückes KTN 001. Dieses Grundstück liegt in der "Übrigen Landhauszone" L2 (ausserhalb eines Ufersaumes von 50 m Tiefe ab dem Zürichsee [L2**]). Darauf befinden sich zwei im Baurecht erstellte, zusammenhängende Wohnhäuser (________). Baurechtsnehmer waren bis Dezember 2014 C.________ und D.________. B. Mit Blick auf eine Neuüberbauung des Grundstückes ersuchten C.________ und D.________ mit Eingabe vom 16. Juli 2014 an die Bauverwaltung Freienbach sinngemäss um einen verbindlichen Vorentscheid betreffend die Frage des massgebenden gewachsenen Terrains. Das Gesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben. Mit Beschluss (GRB) Nr. 330 vom 23. Oktober 2014 entschied der Gemeinderat Freienbach wie folgt über das Gesuch um einen Vorentscheid: 1. Das Gesuch um Vorentscheid vom 4. August 2014 betreffend Festlegung des massgebenden gewachsenen Terrains, KTN 001, ________, wird im Sinne der Erwägungen beantwortet. 2. Die auf ein Jahr befristete Auskunft erfolgt mit den Vorbehalten: - Das massgebende Terrain darf auf der jeweiligen Achse an keiner Stelle höher liegen als das angrenzende, heute bestehende Terrain (Nordostund Südostseite). - Prüfung anhand des Projekts und aufgrund der Detailangaben und unter Miteinbezug der kantonalen Fachstellen; - Durchführung des Auflage- und Einspracheverfahrens; - gleichbleibende Gesetzgebung. (3.-5. Behandlungsgebühr; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). Dieser am 31. Oktober 2014 versandte Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Am 23. Dezember 2014 verkauften C.________ und D.________ das Baurecht an das Immobilien-Treuhandbüro "F.________ AG" (vormals H.________ AG) mit Sitz (seit 10.1.2012) an der G.________ (Strasse). D.________ ist (seit 30.10.2014) alleiniges Mitglied dieser Unternehmung mit Einzelunterschrift. Zweck der Unternehmung ist das Betreiben eines Immobilien-Treuhandbüros, Erbringen von Generalunternehmungs- und Totalunternehmungsdienstleistungen aller Art in Bereichen des Bauens, Übernahme und Durchführung von Mandaten im Bereich Liegenschaftsentwicklung, -planung, -beratung, -marketing und -verwaltung sowie Kauf, Verkauf, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien.
3 C. Am 19. November 2015 und 7. Dezember 2015 (je Datum des Eingangs) reichten C.________ und D.________ das Baugesuch bzw. ergänzende Unterlagen für den Abbruch der bestehenden Wohnhäuser und den Neubau eines Einfamilienhauses auf KTN 001 ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. yz publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben einer Drittpartei sowie I.________ und J.________ auch A.________ und B.________, Eigentümer des nördlich der Bauparzelle gelegenen und nur durch die G.________ (Strasse) von diesem getrennten Grundstücks KTN 002 (________), am 30. Dezember 2015 Einsprache. D. Nachdem die Hochbaukommission die Baubewilligung mit Schreiben vom 21. Dezember 2015 noch nicht in Aussicht stellen konnte, reichten C.________ und D.________ am 15. April 2016 (Datum des Eingangs) abgeänderte Projektunterlagen ein. Insbesondere wurden die Höhenangaben des Terrains präzisiert und der gedeckte Garagenvorplatz reduziert. Mit Schreiben vom 27. April 2016 hielten die Einsprecher an ihren Einsprachen fest. E. Mit Schreiben vom 14. Juni 2016 teilte die Hochbaukommission der Bauherrschaft mit, dass das Tiefbauamt die Zustimmung für zwei Aussenparkplätze im Sichtbereich verweigere und eine Überarbeitung verlange. Hierauf reichte die Bauherrschaft am 8. Juli 2016 (Datum des Eingangs) eine "Ergänzungseingabe Parkplatz zur Genehmigung" ein. Diese Projektänderung wurde im Amtsblatt Nr. wx publiziert ("zwei zusätzliche Aussenparkplätze zum Abbruch und Neubau Einfamilienhaus [Projektänderung zur Publikation im Amtsblatt Nr. yz]"). Wiederum hielten die Einsprecher an ihrer Einsprache fest. F. Mit Gesamtentscheid vom 23. September 2016 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung "im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff.". Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit kantonale Zuständigkeit bestand. Mit GRB Nr. 334 vom 13. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE wie folgt: 1. Die Einsprache von I.________ und J.________ wird abgewiesen. (2. Abweisung der Dritteinsprache) 3. Die Einsprache von A.________ und B.________ wird abgewiesen. 4. Die Bewilligung für den Abbruch und Neubau Einfamilienhaus, KTN 001, ________, wird mit nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt: (4.1 Integrierende Bestandteile der Baubewilligung)
4 4.2 Das detaillierte Farb- und Materialkonzept mit den genauen Bezeichnungen der Aussenbauteile und deren Farbgebung ist frühzeitig zur Beurteilung und Genehmigung vorzulegen. (4.3-4.13 weitere Nebenbestimmungen). (5.-10. Eröffnung verschiedener Dokumente, Abbruchbewilligung, Baubeginn, Beiträge und Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zufertigung). G. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ und B.________ sowie I.________ und J.________ mit Eingabe vom 15. November 2016 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss des Gemeinderats Freienbach 334 vom 13. Oktober 2016 (Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0165) und der dazugehörige kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 23. September 2016 seien aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen. 2. Eventualiter seien der Beschluss des Gemeinderats Freienbach 334 vom 13. Oktober 2016 (Baubewilligung zum Baugesuch Nr. 2015-0165) und der dazugehörige kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 23. September 2016 aufzuheben und das Baugesuch sei zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner. H. Mit RRB Nr. 737/2017 vom 26. September 2017 entschied der Regierungsrat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Die Verfahrenkosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…). 3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Freienbach und den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1000.-- zu bezahlen, dies unter solidarischer Haftbarkeit. (4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). I. Gegen diesen Regierungsratsbeschluss (Versand am 3.10.2017) lassen A.________ und B.________ mit Eingabe vom 24. Oktober 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen: 1. Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 737/2017 vom 26. September 2017 sei aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
5 J. Das ARE verzichtet mit Eingabe vom 26. Oktober 2017 auf eine explizite Antragsstellung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 7. November 2017, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Die Beschwerdegegner und die Beigeladene Ziff. 6 beantragen vernehmlassend am 16. November 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 15. Dezember 2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss dem Projektbeschrieb ist das Gebäude in zwei Gebäuteteile aufgeteilt mit zwei separaten Dachfirsten; es "schmiegt sich an das bestehende steile Gelände an". Das Terrain steigt von Westen nach Osten an von rund 414.00 m.ü.M. am Westrand des geplanten Gebäudes bis auf 417.69 m.ü.M. am Ostrand. Die beiden Gebäudeteile sind halbgeschossig versetzt (vgl. Ansichtspläne 1:100, 1:200, rev. am 18.3.2016, Plan Nr. 01.4.1-2-3-4 und Plan Nr. 01.1.1- 2-3). Diese beiden Gebäudeteile weisen je einen trapezförmigen Grundriss auf (vgl. Katasterplan 1:500 vom 16.11.2015, Plan Nr. 01.1.1; Grundrissplan 1:100 rev. am 18.3.2016, Plan Nr. 01.2.2-3-4-5). Die Nordseite des westlichen Gebäudeteils (9.99 m) verläuft parallel zur G.________(Strasse); die nördliche Seite (8.61 m) des östlichen Gebäudeteils schliesst mit einem "Knick" (rund 45°-Winkel) gegen Süden an. Der Bereich des freien Winkelfeldes dient als Vorplatz des Erdgeschosses, unter welchem sich im Untergeschoss ein Abstellplatz mit Zufahrt in die Garage (mit zwei Parkplätzen) befindet. Ein weiterer Parkplatz ist auf der Nordseite entlang der G.________(Strasse) und zwei weitere Parkplätze sind an der Süd-Westseite des Grundstückes eingeplant ([unnummerierter] Plan Umgebung/Sichtwinkel/Berechnung 1:200, 1:100, vom 5.7.16; [unnummerierter] Plan Ansichten - Perspektiven 1:100 vom 5.7.16). Die Westseite und die Südseite des westlichen Gebäudeteils betragen 9.0 m bzw. 6.77 m, die Ost- und Südseite des östlichen Gebäudeteils 6.65 m bzw. 8.09 m. Auf der Südseite weist der östliche Gebäudeteil einen geringfügigeren Knick auf als an der Nordseite. Der First des westlichen Gebäudeteiles ist von Norden nach Süden leicht fallend (Differenz 0.42 m, vgl. Ansichtsplan) und verläuft entsprechend um 1.94 m bzw. 1.52 m unter dem höher gelegenen horizontalen First des östlichen Gebäudeteiles. Die vier Dachflächen sind nicht gleich
6 geneigt. In der westlichen Dachfläche sind zwei lange Dachfenster vorgesehen; auf der Ostfassade ist ein Einschnitt (für einen Balkon von 19.52 m2 Fläche) geplant. Das Untergeschoss (UG) weist neben der Einstellhalle und der Garage einen Technikraum und Keller auf, das Erdgeschoss (EG) drei Zimmer, zwei Sanitärräume sowie Waschraum und Geräteraum, das Obergeschoss (OG) ein Zimmer, Bad/WC, Kochen/Essen mit Zutritt auf eine Terrasse sowie auf der Nordwestseite einen Balkon (8.86 m2), und im Dachgeschoss (DG) befinden sich Zimmer/Office/TV und Bibliothek (insgesamt 50.41 m2), eine Galerie/Lounge (45.77 m2) und auf der Ostseite (über der Terrasse) ein Balkon. Der Zutritt ins Haus erfolgt im EG auf der Nordseite über eine Treppe und den Vorplatz. 2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid einen Augenschein nicht als erforderlich erachtet (Erw. 2). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei angesichts des rechtskräftigen Vorentscheids vom 23. Oktober 2014 nicht das aktuelle tiefer liegende Terrain für die Bemessung der Gebäudehöhe massgebend, sondern das frühere, natürlich gewachsene. Das Baugesuch sei rechtzeitig innert der einjährigen Geltungsdauer des Vorentscheids eingereicht worden. Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die Bauherrschaft mit einem Vorentscheid vorab Klarheit betreffend das massgebliche Terrain haben will (Erw. 3). Die Voraussetzungen für einen Widerruf des Vorentscheids seien nicht gegeben. Auch eine aufsichtsrechtliche Aufhebung desselben sei nicht angezeigt (Erw. 4). Mit den vorhandenen Plänen könne das Baugesuch rechtsgenüglich auf seine Übereinstimmung mit den baugesetzlichen Vorgaben überprüft werden (Erw. 5). Die Nutzung des Dachgeschosses (Räume Office und Lounge) für eine private gewerbliche Tätigkeit sei in der Landhauszone L2 zulässig (Erw. 6). Das UG sei kein Vollgeschoss. Da das DG unbestritten nicht als Vollgeschoss zähle, seien die in der Zone L2 zulässigen zwei Vollgeschosse nicht überschritten (Erw. 7). Das Grundstück werde nicht übernutzt. Weder die Waschküche noch der Geräteraum im EG noch die östliche Terrasse im OG seien bei der zulässigen Ausnützungsziffer (AZ) anzurechnen (Erw. 8). Ein Publikumsverkehr sei nicht zu erwarten. Die erforderlichen sechs Abstellplätze seien ausgewiesen. Es sei davon auszugehen, dass eine Einfahrt in die Garage am nördlichen Aussenparkplatz vorbei auch bei dort parkiertem Auto möglich sei (Erw. 9). Das Bauvorhaben sei auch mit dem Einordnungsgebot vereinbar. Eine Ausnahmesituation, welche die Bauherrschaft an der Ausschöpfung des zonenmässigen Bauvolumens aus Gründen des Ortsbildschutzes hindern würde, liege nicht vor (Erw. 10).
7 2.2 Die Beschwerdeführer halten an der Rüge, dass von einem falschen Terrain ausgegangen werde und das Bauvorhaben daher die zulässige Gebäudeund Firsthöhe überschreite, fest (Beschwerde S. 4 f. Ziff. III.A.1 ff.). Sie argumentieren, der Regierungsrat führe in Erw. 4.4 des angefochtenen Beschlusses selber aus, ob die Schlussfolgerung des Vorentscheids der Rechtsprechung zum gewachsenen Terrain entspreche, sei fraglich; denn grundsätzlich sei das aktuelle Terrain massgebend (Beschwerde S. 4 Ziff. III.A.2 und S. 6 Ziff. 3). Die Vorinstanzen hätten die entscheidende Frage, ob das Abstellen auf den aktuellen Geländeverlauf zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe, nicht geprüft. Das Abstellen auf das frühere, höhere Terrain ermögliche einen Höherbau, womit die nachbarlichen Interessen (Einschränkung bzw. Verunmöglichung der Aussicht) der Beschwerdeführer massiv beeinträchtigt würden. Die Beschwerdeführer hätten dies nicht hinzunehmen. Die geplante Baute beeinträchtige überdies das Landschaftsbild, zumal sie wesentlich höher werde als die Gebäude auf den umliegenden Grundstücken. Der ausdrücklich beantragte Augenschein könne dies verdeutlichen (Beschwerde S. 5). Im Weiteren sei auch die Voraussetzung der genauen Eruierbarkeit des ursprünglichen Terrains nicht erfüllt. Der Gemeinderat halte selber fest, dass die Rekonstruktion des ursprünglichen Terrains nicht erfüllt sei (Beschwerde S. 6 Ziff. 5). Zudem sei die Geltungsdauer des Vorentscheids abgelaufen. Massgebend sei der Zeitpunkt der Zustellung des Vorentscheids, was mutmasslich am 3. November 2014 der Fall gewesen sei. Die Geltungsdauer sei somit am 3. November 2015 abgelaufen. Der Vorentscheid sei einzig der Bauherrschaft (Gesuchsteller) zugestellt worden, welche kein Rechtsschutzinteresse an einer Beschwerde gehabt habe. Daher habe die Geltungsdauer direkt mit der Ausfällung des Beschlusses bzw. mit dessen Zustellung begonnen. Selbst wenn die Geltungsdauer erst am 23. November 2014 begonnen hätte, wäre die einjährige Geltungsdauer abgelaufen, denn die Baueingabe vom 19. November 2015 sei aus formellen Gründen zurückgewiesen worden. Am 7. Dezember 2015 hätten die Beschwerdegegner die erforderlichen Unterlagen eingereicht, womit das Baugesuch am 11. Dezember 2015 habe publiziert werden können. Mithin hätte die Frage des massgeblichen Terrains in der Baubewilligung geprüft werden müssen (Beschwerde S. 7 lit. B.1.1 ff.). Allenfalls sei der Vorentscheid gestützt auf § 34 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 zu widerrufen. Die inhaltliche Fehlerhaftigkeit sei dargetan worden. Entgegen der Auffassung des Regierungsrates sei die ursprüngliche Fehlerhaftigkeit des Vorentscheids nicht im Revisionsverfahren zu prüfen. Für einen Widerruf sprächen erhebliche
8 Interessen, welche darin begründet lägen, dass der Vorentscheid inhaltlich falsch sei und die entscheidende Frage gar nicht thematisiert habe. Von den mit dem Vorentscheid eingeräumten Befugnissen hätten die Beschwerdegegner noch keinen Gebrauch gemacht. Das Vertrauen der Beschwerdegegner in den Vorentscheid sei nicht höher zu gewichten als die Durchsetzung des objektiven Rechts (Beschwerde S. 8 ff. Ziff. 2.1 ff.). Es sei bei der Interessenabwägung auch zu berücksichtigen, "auf welche befremdliche und missbräuchliche Weise" die Beschwerdegegner die für sie äusserst günstige Beurteilung erwirkt hätten. Da im Vorentscheidverfahren noch keine Profilierung anzubringen sei, habe für die Beschwerdeführer kein Anlass bestanden, das Amtsblatt zu konsultieren und sich gegen den Vorentscheid zu wehren, worauf die Beschwerdeführer spekuliert hätten. Die Beschwerdeführer hätten sich zur Frage des massgebenden Terrains also nicht äussern können (Beschwerde S. 9 f. Ziff. 2.5). 2.3 Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren werden somit verschiedene, vom Regierungsrat umfassend geprüfte, Rügen nicht mehr wiederholt. Es betrifft dies namentlich die Rechtsgenüglichkeit der Planunterlagen, die Zulässigkeit der Nutzung des DG für eine private gewerbliche Tätigkeit, die Einstufung des UG als kein Vollgeschoss, die zulässige Nutzung des Grundstückes und die Frage der Baurechtskonformität der sechs Abstellplätze. Im Brennpunkt des vorliegenden Verfahrens steht die Rechtmässigkeit des Vorentscheids bzw. die Voraussetzungen eines allfälligen Widerrufs sowie - unter dem Vorbehalt der Rechtmässigkeit - die rechtzeitige Einreichung des Baugesuchs innert der Geltungsdauer des Vorentscheids. Implizit wird mit der Rüge der Widerrechtlichkeit des Vorentscheids auch eine Überschreitung der zulässigen Gebäude- und Firsthöhe geltend gemacht. Indes bleibt für den Fall der Rechtmässigkeit des mit dem Vorentscheid definierten massgebenden Terrains die Wahrung der maximal zulässigen vertikalen Ausdehnung der projektierten Baute - soweit ersichtlich - unbestritten. Explizit festgehalten wird auch an der Rüge der Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Landschaftsbild, d.h. des Verstosses gegen das Einordnungsgebot. 2.4 Der Regierungsrat ist auf die Beschwerde, soweit auch der Vorentscheid vom 23. Oktober 2014 mitangefochten worden war, nicht eingetreten, weil damit in Bezug auf das für die Gebäude massgebende Terrain eine abgeurteilte Sache vorliege (vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 2 Ziff. 3). Soweit die Beschwerdeführer diesbezüglich an ihrem Standpunkt festhalten, bedeutet dies sinngemäss gleichzeitig, dass die Vorinstanz insoweit zu Unrecht nicht auf ihre Beschwerde eingetreten sei. Soweit diese Argumentation unbegründet und die vorinstanzliche Beurteilung zu schützen ist, führt dies zu einer Abweisung der
9 Beschwerde. Im gegenteiligen Fall müsste sie gutgeheissen und die Sache grundsätzlich an die Vorinstanz zurückgewiesen werden (vgl. statt vieler: VGE III 2015 98 vom 26.8.2015 Erw. 1.3.1; VGE 880/00 vom 28.10.2000). 3.1.1 Die Gemeinde berät auf Anfrage den Gesuchsteller unverbindlich über die Anforderungen an ein Projekt und das zu beachtende Verfahren (§ 84 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Zur Abklärung wichtiger Baufragen kann der Bewilligungsbehörde das Gesuch um einen Vorentscheid unterbreitet werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und anfechtbar wie eine Baubewilligung (§ 84 Abs. 2 PBG). Für Dritte erlangt der Vorentscheid nur Verbindlichkeit, wenn das ordentliche Baubewilligungsverfahren nach §§ 78 ff. PBG durchgeführt worden ist, was der Gesuchsteller ausdrücklich verlangen muss (§ 84 Abs. 3 PBG). Ein Vorentscheid hat für einen Bauherrn bedeutende praktische Vorteile, weil er vorab ohne Detailprojekt die Klärung der für ein Bauvorhaben grundlegenden Fragen (wie beispielsweise bezüglich Erschliessung, planungsrechtlicher Baureife oder Geschosszahl) erlaubt (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 381 Ziff. 7.3.1; Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 507). Mit dem Gesuch vom 16. Juli 2014 haben die Beschwerdegegner explizit um eine "rechtlich verbindliche Grundlage für die weitere Planung" und um "ein Baugesuch mit einer öffentlichen Publikation, die gegenüber Dritten Verbindlichkeit schafft", ersucht (vgl. in: Baumappe Nr. 2014-0097). Das Gesuch wurde in der Folge publiziert und öffentlich aufgelegt (vgl. vorstehend Ingress lit. B). 3.1.2 Das Amtsblatt des Kantons Schwyz ist das allgemeine Publikationsorgan für amtliche Bekanntmachungen im Kanton (§ 4 Abs. 1 des Gesetzes über die amtlichen Veröffentlichungen [AVG; SRSZ 140.200] vom 13.5.1987). Im amtlichen Teil werden die rechtsetzenden Erlasse des Kantons sowie Beschlüsse und Mitteilungen der Behörden veröffentlicht, deren Publikation vorgeschrieben oder von allgemeinem Interesse ist (§ 5 Abs. 2 AVG). Mit dem Tag der amtlichen Veröffentlichung gilt deren Inhalt als bekannt (§ 3 Abs. 1 AVG). Mit der amtlichen Publikation bzw. öffentlichen Bekanntmachung geht somit die Fiktion der Kenntnisnahme einher (vgl. Bundesgerichtsurteil 5A_755/2011 vom 17.1.2012 Erw. 2.1.2). 3.1.3 Es ist nicht ersichtlich, inwiefern das Vorgehen der Beschwerdegegner, die von einem gesetzlich vorgesehenen Verfahren Gebrauch gemacht haben, das von den hierfür zuständigen Behörden korrekt durchgeführt wurde, rechtsmissbräuchlich sein könnte.
10 Ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen lässt sich auch nicht daraus ableiten, dass für den Vorentscheid kein Baugespann zu erstellen war. Der Zweck eines Baugespanns liegt darin, die künftige Gestalt und räumliche Ausdehnung der Baute oder Anlage sowie die Terrainveränderungen aufzuzeigen (vgl. § 78 Abs. 2 PBG). Soweit die konkrete räumliche Ausgestaltung der Hochbaute (namentlich auch die Gestaltung des Dachbereichs) für den Nachbarn von Interesse ist, kann der Nachbar sich jedoch nicht damit begnügen, auf das Baugespann abzustellen, welches lediglich eine Hilfsfunktion in dem Sinne aufweist, dass das Volumen der geplanten Baute ungefähr aufgezeigt wird, ohne dass sämtliche Einzelheiten der geplanten Baute detailliert im Gelände mit Profilstangen markiert werden müssen. Über den exakten Umfang und die präzise Lage kann sich der Nachbar dagegen mit Hilfe der öffentlich aufliegenden Pläne orientieren (vgl. VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 3.1.1 f.). Hingegen besteht der Zweck eines Baugespannes nicht darin, einen Nachbarn anstatt oder in Ergänzung zur amtlichen Publikation eines Baugesuchs oder eines Vorentscheidgesuchs überhaupt auf ein beabsichtigtes Bau- oder Vorentscheidverfahren aufmerksam zu machen. Vielmehr wird in der amtlichen Publikation regelmässig mit dem Vermerk "ohne Baugespann" darauf hingewiesen, wenn ein solches fehlt. Dies war vorliegend sowohl bei der Publikation des Vorentscheidgesuchs wie auch beim zweiten im Amtsblatt Nr. 28 vom 15. Juli 2016 (S. 1717: "ohne zusätzliches Baugespann") veröffentlichten Baugesuch der Fall. Ohnehin erübrigt sich eine Aussteckung vielfach gerade bei Fragen, die Gegenstand eines Vorentscheides sind (z.B. Erschliessungsfragen, erlaubte Nutzungsarten u.ä.; vgl. Mäder, a.a.O., Rz. 520). Dies gilt auch hinsichtlich der Frage des massgebenden Terrains. Hinzuweisen ist schliesslich auch auf § 80 Abs. 3 PBG, wonach spätere (d.h. nach der Auflagefrist erhobene) Einsprachen zulässig sind, wenn bauliche Vorkehren aus dem Baugespann und den aufgelegten Plänen nicht deutlich ersichtlich waren oder ihnen widersprechen. Die Beschwerdeführer haben zu Recht gestützt auf diese Bestimmung (nachdem sie Kenntnis vom Vorentscheid erhalten hatte) keine (spätere) Einsprache erhoben. Ebensowenig machen sie (zu Recht) keine Nichtigkeit des Vorentscheids geltend. Implizit haben sie damit die Rechtmässigkeit des Vorentscheids wie des vorangegangenen Vorentscheidverfahrens anerkannt. Nachdem der Vorentscheid unangefochten in Rechtskraft erwachsen ist, sind die Vorinstanzen auf die gegen diesen Vorentscheid gerichteten Rügen zu Recht nicht eingetreten. 3.2 Die Geltungsdauer der Baubewilligung beträgt zwei Jahre vom Eintritt der Rechtskraft der Bewilligung an gerechnet. Sie kann auf begründetes Gesuch hin um ein weiteres Jahr verlängert werden (§ 86 Abs. 1 PBG). Diese Regelung gilt
11 kraft des Verweises in § 84 Abs. 2 zweiter Satz PBG (vgl. vorstehend Erw. 3.1.1) auch für den Vorentscheid. Die Gültigkeitsdauer der Baubewilligung richtet sich nach dem Eintritt der formellen Rechtskraft der Baubewilligung (vgl. EGV-SZ 2008 B 8.2 Erw. 3.3; VGE III 2010 179 vom 21.12.2010 Erw. 4.2.1; III 2010 69 vom 9.6.2010 Erw. 2.4). Bereits im Verfahren 411-413/96 vom 17. Dezember 1996 hat das Verwaltungsgericht festgehalten (Erw. 2.b/bb, mit Verweis auf Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Diss. Zürich 1991, S. 484; Rhinow/Krähenmann, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.M., 1990, Nr. 84 B. I.), der Eintritt der formellen Rechtskraft setze neben der gehörigen Eröffnung der betreffenden Verfügung gegenüber allen am Verfahren formell Beteiligten auch das unbenutzte Verstreichen der Rechtsmittelfrist voraus. Im Verfahren III 2012 51 vom 23. Mai 2012 (Erw. 1.2.2) hat das Verwaltungsgericht (unter Verweis auf Mäder, a.a.O., Rz. 403 und Rz. 416; E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, § 3 N 8 und § 154 N 5; Kölz/ Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N 59) ausgeführt, wie jede andere Verfügung erwachse auch eine Baubewilligung grundsätzlich erst nach Ablauf der 20-tägigen Beschwerdefrist in (formelle) Rechtskraft. Die Möglichkeit des Rechtsmittelverzichts spiele praktisch insofern eine Rolle, als eine Partei ein Interesse am möglichst raschen Eintritt der formellen Rechtskraft haben könne. Indes tangiere der Rechtsmittelverzicht der Beschwerdeführerin die allfällige Beschwerdeberechtigung Dritter nicht. Insofern sei es fraglich, ob in Baubewilligungsangelegenheiten mittels eines Rechtsmittelverzichts der vorzeitige Eintritt der formellen Rechtskraft bewirkt werden könne. Die Frage des Eintritts der Rechtskraft musste im konkreten Fall jedoch nicht abschliessend geprüft werden. Ein solcher Rechtsmittelverzicht, der (analog dem Rückzug eines allfällig ergriffenen Rechtsmittels, vgl. VGE 621/05 vom 27.9.2006 Erw. 3.2.1 ff.) ausdrücklich erklärt werden muss, steht vorliegend denn auch nicht zur Diskussion. Dem Baurecht ist auch keine Regelung analog § 153 des kantonalen Steuergesetzes (StG; SRSZ 172.200) vom 9. Februar 2000 bekannt, wonach auf eine Einsprache, die sich als begründet erweist oder bei welcher eine Einigung erzielt werden kann, eine berichtigte Veranlagung erfolgt, die nicht mehr weiter anfechtbar ist.
12 Es ist daher vorliegend vom Regelfall auszugehen, dass nicht die Erteilung der Baubewilligung, sondern die Rechtskraft der Baubewilligung (nach Ablauf der Rechtsmittelfrist) massgebend bleibt (vgl. Fritsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 362 Ziff. 7.1.5.1; Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 59 N 52; Jaag, in: Kommentar VRG, § 30 N 4). Bedeutungslos ist dabei, dass das Vorentscheidverfahren ohne Einsprachen erfolgte und der Vorentscheid im Wesentlichen antragsgemäss behandelt wurde. Indes kann dennoch entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer angesichts der Befristung und der Vorbehalte sowie der Behandlungsgebühr (Vorentscheid Disp.-Ziff. 2 und 3) auch nicht a priori ein Anfechtungsinteresse der Beschwerdegegner verneint werden, zumal § 84 Abs. 2 PBG für die Verbindlichkeit und Gültigkeit des Vorentscheids auf die Baubewilligung verweist, für welche § 86 Abs. 1 PBG eine Geltungsdauer von zwei Jahren vorsieht. Nachdem der Vorentscheid am Freitag, 31. Oktober 2014, versandt wurde und den Beschwerdegegnern somit frühestens am 3. November 2014 zugestellt wurde, ist von einem Eintritt der Rechtskraft frühestens per 24. November 2014 zu rechnen. 3.3.1 Das Bewilligungsgesuch für Bauten und Anlagen ist der Gemeinde einzureichen. Es muss eine Beschreibung des Vorhabens, Situations- und Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über die Grundeigentumsverhältnisse und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift des Bauherrn enthalten (§ 77 Abs. 1 PBG). Bei anderen Stellen eingereichte Gesuche sind unverzüglich an die zuständige Gemeinde weiterzuleiten (§ 38 Abs. 1 Satz 2 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [SRSZ 400.111; PBV] vom 2.12.1997). Die Gemeinde prüft die Gesuchsunterlagen auf ihre formelle Vollständigkeit (§ 38 Abs. 2 PBV). Sofern erforderlich, kann die Bewilligungsbehörde weitere Unterlagen verlangen (§ 77 Abs. 2 PBG). Sind die Unterlagen vollständig, publiziert die Gemeinde das Gesuch (§ 38 Abs. 3 PBV). Art. 55 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 28. November 1993 (genehmigt vom Regierungsrat mit RRB Nr. 557 vom 29.3.1994) normiert den Inhalt eines Baugesuchs. Die Bewilligungsbehörde behandelt nur vollständig vorliegende Projekte. Unvollständige und mangelhafte Projekte weist sie innert 14 Tagen ohne materielle Behandlung zur Komplettierung an den Gesuchsteller zurück (Art. 55 Abs. 5 Sätze 1 und 2 BauR). 3.3.2 Das von den Beschwerdegegnern am 18. November 2015 unterzeichnete Baugesuch ist bei der Bewilligungsbehörde am 19. November 2015 eingegangen. Mit E-Mail vom 23. November 2015 bestätigte die Gemeinde den Eingang
13 dieses Baugesuchs und verlangte ergänzende Unterlagen, weil das Baugesuch nicht vollständig war. Diese Aufforderung war mit dem Hinweis verbunden, dass nur vollständig vorliegende Bauprojekte behandelt werden, unvollständige und mangelhafte hingegen innert vierzehn Tagen ohne materielle Behandlung zur Komplettierung an den Gesuchsteller zurückgewiesen würden. Hierauf liessen die Beschwerdegegner gleichentags mitteilen, dass sie die Unterlagen innert der gesetzten Frist von vierzehn Tagen ergänzen würden. Mit vom 4. Dezember 2015 unterzeichnetem Baugesuch, welches bei der Baubewilligungsbehörde am 7. Dezember 2015 einging, leisteten die Beschwerdegegner der Aufforderung fristgerecht Folge. 3.3.3 Im Sinne der dargelegten gesetzlichen Bestimmungen spricht nichts dagegen, als massgeblichen Zeitpunkt für die Einreichung des Baugesuchs mit den Vorinstanzen auf den 19. November 2015 abzustellen. Das Gesetz sieht vor, dass die Bewilligungsbehörde das Gesuch auf seine Vollständigkeit überprüft und gegebenenfalls ergänzende Unterlagen einverlangt. Diese spezialgesetzliche Regelung entspricht dem im Verwaltungsrecht allgemein geltenden Untersuchungsgrundsatz (§ 18 VRP). Es entspricht auch diesem Grundsatz, dass eine Behörde die Parteien veranlassen kann, ihre Anträge zu verdeutlichen oder zu ergänzen (§ 18 Abs. 2 VRP). Die Bewilligungsbehörde ist daher auch gehalten, von der ihr mit Art. 55 Abs. 5 BauR eingeräumten Befugnis, unvollständige und mangelhafte Projekte zurückzuweisen und des ihr diesbezüglich zustehenden mehr oder minder erheblichen Ermessensspielraumes zurückhaltend Gebrauch zu machen. Dies gebietet auch der Verhältnismässigkeitsgrundsatz und das Verbot des überspitzten Formalismus. Neben der (unverzüglichen) Rückweisung unvollständiger oder mangelhafter Projekte steht mit der gesetzlich vorgesehenen Androhung des Nichteintretens für den Fall der verweigerten gehörigen Mitwirkung (§ 19 Abs. 2 VRP) zudem eine Massnahme zur Verfügung, welche diesen Grundsätzen (besser) gerecht wird. Durch die (von Amtes wegen) vorzunehmenden allfälligen ergänzenden Abklärungen und Einholungen von Unterlagen wird der massgebende Zeitpunkt der Gesuchseinreichung somit nicht hinausgeschoben. Dies hat nur zur Folge, dass die amtliche Publikation erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann. Der Zeitpunkt der Publikation im Amtsblatt ist indes nur massgeblich für die Einsprachefrist, nicht aber für den Zeitpunkt der Gesuchseinreichung. Die Baubewilligungsbehörde hat vorliegend das Gesuch zudem nicht zurückgewiesen und die ergänzenden Unterlagen überdies ohne Androhung des Nichteintretens einfordern können. Es besteht daher auch weder Grund zur Annahme noch wird, soweit ersichtlich, von den Beschwerdeführern geltend gemacht, die Beschwerde-
14 gegner hätten in rechtsmissbräuchlicher Weise nur zwecks Fristwahrung ein ergänzungsbedürftiges Baugesuch eingereicht. Anzufügen ist, dass bei strikter Umsetzung der Argumentation der Beschwerdeführer als massgeblicher Zeitpunkt der Gesuchseinreichung wohl erst die Einreichung der ergänzenden Unterlagen betrachtet werden könnte, welche zur zweiten Publikation im Amtsblatt Nr. wx führte. Dies wird indessen selbst von den Beschwerdeführern zu Recht nicht behauptet. Es erweist sich somit, dass die Beschwerdegegner ihr Baugesuch unter Wahrung der einjährigen Geltungsdauer des Vorentscheids eingereicht haben. 4.1.1 § 34 VRP regelt den Widerruf. Verfügungen können auf Gesuch einer Partei oder von Amtes wegen von der erlassenden Behörde oder der Aufsichtsbehörde ausserhalb eines Revisionsverfahrens abgeändert oder aufgehoben werden, wenn sich die Verhältnisse geändert haben oder erhebliche öffentliche Interessen es erfordern und dabei der Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird (§ 34 Abs. 1 VRP). Die Behörde ist nicht verpflichtet, auf das Wiedererwägungsgesuch einzutreten (34 Abs. 2 VRP). 4.1.2 Eine Änderung der Verfügung durch die Verwaltungsbehörde, die sie erlassen hat, ist grundsätzlich sowohl vor als auch nach Eintritt der formellen Rechtskraft möglich. Nach Eintritt der formellen Rechtskraft sind die Voraussetzungen für eine Neubeurteilung allerdings strenger, weil dem Gebot der Rechtssicherheit und dem Vertrauensschutzprinzip dann grössere Bedeutung zukommt als vorher. Der Widerruf kann sowohl durch die Behörde, die in der Sache entschieden hat, als auch durch deren Aufsichtsbehörden erfolgen (BGE 121 II 223 Erw. 1.a/aa; vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz. 1215 f.; VGE 810/06 vom 30.3.2006 Erw. 2.1). Die Behörden widerrufen eine Verfügung namentlich dann, wenn dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den genannten Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1226 ff.; vgl. Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 711). Eine nachträgliche Praxis- oder Rechtsprechungsänderung ist kein Grund für einen Widerruf rechtskräftiger Verfügungen (Bundesgerichtsurteile 2C_114/2011 vom 26.8.2011 Erw. 2.2; 2C_519/2011 vom 24.2.2012 Erw. 3.3; Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 2684).
15 Ein Widerruf kommt in der Regel nicht in Betracht, wenn die Verfügung in einem Verfahren ergangen ist, in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren, und wenn der Private von einer ihm durch die fragliche Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht hat, sofern dies erhebliche Investitionen erfordert und zu einem Zustand geführt hat, der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaffener Werte wieder beseitigt werden kann. Diese Regel gilt allerdings nicht absolut. Ein Widerruf kann in solchen Konstellationen trotzdem in Frage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist. Dies kann namentlich der Fall sein, wenn der bewilligte Bau die öffentliche Sicherheit, z.B. den Gewässerschutz, gefährdet. Einzubeziehen sind alle Aspekte des Einzelfalls. Für den Ausgang der Güterabwägung kann insbesondere eine Rolle spielen, wie lange ein gesetzwidriger Zustand schon dauert (vgl. zum Ganzen BGE 137 I 69 Erw. 2.3; Bundesgerichtsurteil 1C_64/2011 vom 9.6.2011 Erw. 4.3; VGE III 2014 136 vom 30.3.2016 Erw. 8.1; III 2013 208 vom 27.5.2014 Erw. 3.1). 4.1.3 Der Regierungsrat sieht sich in der Regel nur dann zu einem aufsichtsrechtlichen Einschreiten veranlasst, wenn klares Recht, wesentliche Verfahrensvorschriften oder öffentliche Interessen offensichtlich missachtet worden sind. Die Aufhebung eines Verwaltungsaktes kommt allerdings nur in Frage, wenn die Voraussetzungen für einen Widerruf erfüllt sind. Die in § 34 Abs. 1 VRP angesprochenen öffentlichen Interessen können namentlich in der Beseitigung eines qualifizierten Rechtsmangels liegen. Dabei kommt eine Aufhebung des Verwaltungsaktes umso eher in Betracht, je offensichtlicher der Rechtsmangel ist und je weniger der Verfügungsadressat auf den Bestand der Verfügung vertrauen durfte (EGV-SZ 1991 Nr. 47 Erw. 3; EGV- SZ 1986 Nr. 32; VGE III 2012 51 vom 23.5.2012 Erw. 2.1; A. R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, Zürich 1991, S. 160; A. Kennel, Die Autonomie der Gemeinde und Bezirke im Kanton Schwyz, Zürich 1989, S. 322 u. 337). 4.2.1 Mit der Einsprache vom 30. Dezember 2015 (S. 4 Ziff. IV.A.1, S. 6 lit. C.1) rügten die Beschwerdeführer, das Baugesuch verfolge eine "absolute Maximierung der Nutzung". Die Terrainannahmen (gewachsenes Terrain, gestaltetes Terrain, ausgemitteltes gewachsenes Terrain) seien nicht nachvollziehbar. Es sei augenfällig, dass es in der Vergangenheit Geländeveränderungen gegeben habe. Bei überbautem Terrain gelte nach dem Abbruch eines Gebäudes nicht der Gebäudeboden an sich als gewachsenes Terrain, sondern es sei auf die gewachsene Geländeformation der unmittelbaren Umgebung im Zeitpunkt des Gebäudeabbruchs abzustellen.
16 Geländeveränderungen gälten erst als massgebendes gewachsenes Terrain, wenn der ursprüngliche Verlauf nicht mehr eruiert werden könne. Liege eine Geländeveränderung unter freiem Himmel zehn Jahre oder länger zurück, dann könne sie grundsätzlich als gewachsenes Terrain gelten, allerdings nur dann, wenn sie dem umgebenden benachbarten Geländeverlauf angepasst sei. Die Angepasstheit einer Aufschüttung an die benachbarte Umgebung sei im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. Vielmehr sei davon auszugehen, dass der ursprüngliche Verlauf rekonstruierbar sei, womit das Projekt unzulässigerweise ein zusätzliches Vollgeschoss einkalkuliere. Es resultiere eine Überhöhung um ein Geschoss. Die getroffenen Annahmen (gewachsenes Terrain und ausgemitteltes gewachsenes Terrain) seien bisher nicht nachvollziehbar (S. 7 f. Ziff. 3). Auf Ersuchen der Beschwerdeführer vom 27. April 2016 übermittelte ihnen die Bauabteilung am 28. April 2016 den Vorentscheid (GRB Nr. 330 vom 23.10.2014). In der kommunalen Baubewilligung (GRB Nr. 334) vom 13. Oktober 2016 wurde der Argumentation der Beschwerdeführer betreffend das massgebende gewachsene Terrain die verbindliche Festlegung mit dem Vorentscheid vom 23. Oktober 2014 entgegen gehalten (S. 11 Ziff. 10.5). 4.2.2 Vor dem Regierungsrat hielten die Beschwerdeführer an ihrer Kritik am angenommenen massgebenden Terrain fest (Beschwerde vom 15.11.2016 S. 4 ff. Ziff. III.A). Sie zitieren aus dem Vorentscheid, worin der Gemeinderat anerkannt habe, dass das damalige Terrain nicht durch Planunterlagen belegt sei und das heutige Terrain seit rund 30 Jahren bestehe; die Darstellungen des Projektverfassers sei jedoch nachvollziehbar. Der Gemeinderat habe auch festgehalten, dass zum ursprünglichen Terrain keine Planunterlagen vorhanden seien (S. 5 f. Ziff. 3). Rechtsprechungsgemäss könne zudem selbst dann nur auf das ursprüngliche Terrain abgestellt werden, wenn dieses im Detail eruiert werden könne und die Abweichung offensichtlich sei und ein Abstellen auf das bestehende Terrain zu baupolizeilich unhaltbaren Ergebnissen führe. Der Gemeinderat habe diese Prüfung im Vorentscheid falsch vorgenommen, da er sich bei dieser Prüfung am damaligen (d.h. dem rekonstruierten) Terrain statt am bestehenden Terrain orientiert habe. Das Abstellen auf das aktuelle Terrain führe nicht zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis. Das Gegenteil sei der Fall: das Abstellen auf das erhöhte frühere Terrain führe zu einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis. Das geplante Gebäude könne höher gebaut werden als alle benachbarten Gebäude, womit die nachbarlichen Interessen (starke Einschränkung der Aussicht, deutlich längere Beschattung der Liegenschaft) der
17 Beschwerdeführer und auch das Landschaftsbild massiv beeinträchtigt würden (S. 6 f. Ziff. 4). Der Vorentscheid sei also materiell rechtswidrig. Er könne gestützt auf § 34 Abs. 1 VRP ausserhalb eines Revisionsverfahrens abgeändert oder aufgehoben werden. Das erhebliche öffentliche Interesse an der Aufhebung sei gegeben, da der Vorentscheid falsch und die entscheidende Frage gar nicht thematisiert worden sei. Das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung gehe vor, zumal die Beschwerdegegner noch keine relevanten Investitionen getätigt haben. Zudem sei der Vorentscheid nicht in einem Verfahren ergangen, in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig geprüft und abgewogen worden seien (Beschwerde S. 9 f. Ziff. 3 f.). Diese Rügen entsprechen inhaltlich den Vorbringen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. 4.3.1 Der Regierungsrat hat den Widerruf von der Revision abgegrenzt und das Revisionsverfahren als das für die Aufhebung einer bereits ursprünglich fehlerhaften Verfügung grundsätzlich massgebliche Verfahren bezeichnet. Die von den Beschwerdeführern gerügte ursprüngliche Fehlerhaftigkeit des Vorentscheids hätte daher grundsätzlich mit Revision geltend gemacht werden müssen. Revisionsgründe seien jedoch weder ersichtlich noch würden solche geltend gemacht (angefochtener Entscheid Erw. 4.1 f.). Die Beschwerdeführer erachten diese Auslegung von § 34 VRP als unzutreffend. § 34 Abs. 1 VRP spreche ausdrücklich von "ausserhalb eines Revisionsverfahrens" (Beschwerde S. 8 Ziff. 2.3). 4.3.2 § 34 VRP unterscheidet nicht zwischen Widerruf und Wiedererwägung und nimmt auch keine Abgrenzung gegenüber der in §§ 61 ff. VRP geregelten Revision vor. Als Wiedererwägungsgesuch versteht man einmal einen blossen Rechtsbehelf an die verfügende Instanz während laufender Einsprache- oder Beschwerdefrist; weiter wird als Wiedererwägung ein Neuentscheid der Vorinstanz während eines hängigen Beschwerdeverfahrens bezeichnet. Die Abänderung rechtskräftiger Verfügungen aus nachträglich eingetretenen Gründen wird demgegenüber als Widerruf bezeichnet; das Gesuch um Widerruf einer Verfügung aus nachträglich eingetretenen Gründen wird ebenfalls als Wiedererwägungsgesuch bezeichnet. Sollen hingegen formell rechtskräftige Verfügungen, welche fehlerhaft zustande gekommen sind, abgeändert werden, so gelangt dabei die Revision zur Anwendung. Geht es nicht um die Anpassung einer rechtskräftigen Verfügung an die geänderten Verhältnisse, wie dies in § 34 Abs. 1 VRP vorgesehen ist, sondern um die Aufhebung formell rechtskräftiger, jedoch ursprünglich fehlerhafter Verfü-
18 gungen, ist dies nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts grundsätzlich nicht mittels eines Wiedererwägungsgesuchs, sondern in einem Revisionsverfahren geltend zu machen (VGE 341/96 vom 27.9.1996 Erw. 1.d; VGE III 2015 63 vom 23.4.2015 Erw. 1.1.1; EGV-SZ 1999 Nr. 46 Erw. 3.1; zur Differenzierung zwischen Wiedererwägung, Widerruf und Revision vgl. auch Kölz/Häner/ Bertschi, a.a.O., Rz. 712-714; Bertschi, in: Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 86a-86d N 9-11, 19-23 und 14 f.). Gemäss § 34 Abs. 2 VRP ist die Behörde nicht verpflichtet, auf ein Wiedererwägungsgesuch einzutreten. Allerdings besteht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund von Art. 29 BV unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Wiedererwägung. Danach besteht eine behördliche Pflicht, auf ein entsprechendes Gesuch einzutreten, wenn die Umstände sich seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert haben oder wenn der Gesuchsteller erhebliche Tatsachen und Beweismittel namhaft macht, die ihm im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen für ihn rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder keine Veranlassung bestand (BGE 136 II 177 Erw. 2.1; 124 II 1 Erw. 3a; 120 Ib 42 Erw. 2b S. 46 f. je mit Hinweisen; VGE II 2012 85 vom 22.11.2012 Erw. 3.2.2; VGE III 2007 207 vom 21.2.2008 Erw. 2.1). Die erste dieser Voraussetzungen betrifft die nachträgliche Fehlerhaftigkeit einer Verfügung. Bei der zweiten Voraussetzung geht es um einen ursprünglichen Fehler der Verfügung; hier besteht kein grundsätzlicher Unterschied mehr zwischen Revisionsbegehren und Wiedererwägungsgesuch (VGE III 2014 34 vom 25.6.2014 Erw. 2.4.1 mit Hinweisen u.a. auf BGE 136 II 177 Erw. 2.1; Bundesgerichtsurteil 8C_264/2009 vom 19.5.2009 Erw. 3.2). 4.3.3 Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung kann den Beschwerdeführern beigepflichtet werden, dass § 34 VRP unter dem Titel der Wiedererwägung auch die Möglichkeit zur Korrektur bzw. zum Widerruf einer ursprünglich fehlerhaften Verfügung umfasst. Abgesehen davon, dass § 34 Abs. 2 VRP für diesen Fall an und für sich ein Gesuch vorsieht, setzt ein Widerruf bzw. die einer Revision angeglichene Wiedererwägung voraus, dass Tatsachen oder Beweismittel beigebracht werden, die mit einem ordentlichen Rechtsmittel geltend zu machen entweder unmöglich war oder aber es bestand hierfür kein Anlass. Weder für das eine noch das andere lassen sich den Vorbringen der Beschwerdeführer Anhaltspunkte entnehmen, welche eine Wiedererwägung (im Sinne einer Revision) rechtfertigen könnten. Die Nichtbeachtung der regelkonformen Publikation des Vorentscheidgesuchs und als Folge davon das Versäumnis, Rechtsmittel (Einsprache und Beschwerde) zu ergreifen, wozu aus Sicht der Beschwerdeführer offenkundig Anlass bestanden hätte, stellt keine solche Tatsache dar.
19 4.4 Bereits im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren war unbestritten (angefochtener Entscheid Erw. 4.2), dass der Widerrufsgrund der veränderten Verhältnisse seit dem Vorentscheid nicht gegeben ist. Zu prüfen war und ist daher nur, ob erhebliche öffentliche Interessen einen Widerruf erfordern. 4.5.1 Die (absolute) Gebäudehöhe wie auch die an die Gebäudehöhe geknüpften Grenz- und Gebäudeabstände (§ 59 f. PBG; Art. 25 und 31 BauR) verfolgen öffentliche wie private Interessen. Als öffentliche Interessen gelten solche der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik. Als private Interessen gilt die Verhinderung bzw. Minderung von Beeinträchtigungen von Besonnung und Belichtung, Belüftung (vgl. Art. 17 BauR) und Aussicht, Schattenwurf, Einsehbarkeit, Lärm, Erschütterungen, Gerüche usw. (Häuptli, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47 N 10 f.; § 49 N 6; Stalder/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.398). Dass den Ästhetikklauseln gemäss § 56 Abs. 1 PBG und Art. 11 BauR ein öffentliches Interesse zukommt, ist evident; entsprechend liegen auch im Ortsbild- und Denkmalschutz begründete Eigentumsbeschränkungen allgemein im öffentlichen Interessen. 4.5.2 Der Regierungsrat hat dargelegt, das frühere, massgebende Terrain steige von Westen nach Osten gleichmässig an. Entlang der Parzellengrenze sei es gleich hoch wie das bestehende Terrain. Folglich gleiche sich das Terrain insoweit an die Nachbarparzellen KTN 003 und KTN 004 an. Damit trete ein Gebäude auf dem früheren, rekonstruierten Terrain nicht überaus hoch in Erscheinung. Es würden dadurch weder nachbarliche Interessen noch das öffentliche Interesse am Ortsbildschutz erheblich missachtet. Das Vertrauen der Beschwerdegegner in den Vorentscheid sei höher zu gewichten als die Durchsetzung des objektiven Rechts. Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien somit nicht gegeben (angefochtener Entscheid Erw. 4.4). Folglich sei auch kein aufsichtsrechtliches Einschreiten angezeigt. Als Aufsichtsbehörde schreite der Regierungsrat nur ein, wenn klares Recht oder öffentliche Interessen offensichtlich missachtet worden seien. Dies sei nicht der Fall. Auch die Nichtigkeit des Vorentscheids stehe nicht zur Diskussion. Das massgebende Terrain richte sich folglich nach dem Vorentscheid (angefochtener Entscheid Erw. 4.5). 4.5.3 Gemäss dem Vorentscheid vom 23. Oktober 2014 zeigen die von der K.________ AG erstellten Schnittpläne im Abstand von 1.5 m in der x- und y- Achse, welche der Beurteilung unter anderem zugrunde lagen, dass entlang der
20 G.________(Strasse) das heutige und das frühere Terrain weitgehend identisch seien. Im südöstlichen und nordöstlichen Grenzbereich zu den Nachbarparzellen soll das Terrain teilweise höher gelegen haben. Die Lage des damaligen Terrains werde mit bis zu rund plus 1.5 m angegeben. Ein Terrain, welches höher liegen solle, als das benachbarte und heute bestehende, sei aus nachbarlicher Sicht kritisch. Hierzu sei jedoch zu beachten, dass gemäss dem geltenden BauR unabhängig von der Gebäudehöhe ein Grenzabstand von 5 m einzuhalten sei. Die Schnittpläne zeigten auf, dass das Höhenniveau des rekonstruierten Terrains in 5 m Entfernung ab der Grenze auf dem Niveau des heute bestehenden liege. Folglich könne nicht von einem baupolizeilich unhaltbaren Ergebnis ausgegangen werden. Es bleibe festzulegen, dass das rekonstruierte Terrain für ein Bauprojekt zu plafonieren sei, indem das heute bestehende Terrain entlang der Grenze nicht überragt werden dürfe bzw. diese Höhe die maximale Obergrenze auf der jeweiligen Schnittachse bilde. Sodann könne eine Unhaltbarkeit und eine massive Beeinträchtigung aus baupolizeilicher und nachbarlicher Sicht ausgeschlossen werden. Ein entsprechender Vorbehalt wurde in Disp.-Ziff. 2 des Vorentscheids aufgenommen. 4.5.4 Die Grundlagen des Vorentscheides sind aktenkundig, so auch die angesprochenen Schnittpläne (Situation Schnitte 1:500 vom 19.6.2014: mit 15 Schnitten bzw. 26 Schnitten im Abstand von 1.5 m in Südost-/Nordwest bzw. Südwest-/ Nordostrichtung). Ebenso wurden in den Planunterlagen des Bauprojektes (Ansichten-Perspektiven 1:100 vom 5.7.2016; Ansichten 1:100, 1:200 rev. 18.3.2016 Plan Nr. 01.4.1-2-3-4; Schnitt 12-10, 25, 4, Ansicht Süd 2, 1:100, 1:200, rev. 18.3.2016, Plan Nr. 01.1.1-2-3) das gestaltete Terrain, das gewachsene Terrain und der ausgemittelte (gewachsene) Boden planerisch ausgewiesen, im Plan Schnitt 12-10, 25, 4 zudem die Höhenverläufe dieser Schnitten samt detaillierte Höhenangaben des gewachsenen und des rekonstruierten (= "gewachsenen") Terrains. In metrischer Hinsicht ist die Begründung des Vorentscheides mithin belegt. Die Richtigkeit dieser Entscheidungsgrundlagen wird von den Beschwerdeführern auch nicht in Abrede gestellt. Nachdem durch die Vorbehalte des Vorentscheides auch sichergestellt wurde, dass das rekonstruierte Terrain für ein Bauprojekt zu plafonieren ist, indem das heute bestehende Terrain entlang der Grenze nicht überragt wird, ist mit dem Regierungsrat nicht ersichtlich, dass bzw. inwiefern öffentliche Interessen tangiert werden, welche einen Widerruf rechtfertigen könnten (sofern zudem auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben ausgeschlossen werden könnte).
21 Im VGE III 2015 114 vom 18. Februar 2016 wurden "Mehrhöhen" von 1.60 m und 0.70 m nicht als derart erheblich erachtet, dass man einen baupolizeilich unhaltbaren Zustand hätte annehmen müssen. Das Bundesgericht hat sich dieser Betrachtungsweise mit Urteil 1C_157/2016 vom 6. September 2016 angeschlossen (Erw. 3.4.5). Wenn das (rekonstruierte frühere) Terrain zwar höher liegt als das aktuelle, sich demjenigen der Nachbarparzellen jedoch (nur) angleicht und im Wesentlichen wieder dem vormaligen Niveau entspricht, lässt sich daher ebensowenig auf einen baupolizeilich unhaltbaren Zustand schliessen. Wie der Regierungsrat zu Recht festhält, tritt das geplante Gebäude (auch im Vergleich zu den benachbarten Gebäuden) durch die Höherlegung des massgebenden Terrains gegenüber dem aktuellen folglich nicht überaus hoch in Erscheinung. Somit kann auch keine Beeinträchtigung öffentlicher (baupolizeilicher) Interessen festgestellt werden bzw. erfordern keine solchen öffentlichen Interessen ein Abstellen auf ein anderes massgebendes Terrain. Keine Konsequenzen für die Beurteilung der Frage, ob ein öffentliches Interesse an einem Widerruf besteht, welches überdies "erheblich" sein müsste, hat die Tatsache, dass der Regierungsrat den Einwand der Beschwerdeführer, dass für die Beurteilung, ob sich ein baupolizeilich unhaltbares Ergebnis einstelle, grundsätzlich das aktuelle Terrain massgebend sei, als zutreffend anerkannt hat. Zum einen hat der Regierungsrat diesem Einwand bei seiner Beurteilung Rechnung getragen (angefochtener Entscheid Erw. 4.4). Zum andern ist nicht zu übersehen, dass die (ständige) Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Thematik des ursprünglichen und gewachsenen Terrains auf den Fall zugeschnitten ist, dass (frühere) Aufschüttungen zu einem höheren Terrainverlauf geführt haben, wie dies auch im erwähnten VGE III 2015 114 vom 18. Februar 2016 (ebenso im VGE 1047/05 vom 27.10.2005 = EGV-SZ 2005 B 8.9 [Erw. 2.2 f., 4.1]) der Fall war. Im umgekehrten Fall, d.h. wenn Abgrabungen vorgenommen wurden und der ursprüngliche Terrainverlauf, wie vorliegend, höher lag, erweist es sich durchaus als sinnvoll und berechtigt, für die Beurteilung, ob ein baupolizeilich unhaltbarer Zustand eintreten könnte, auf den wiederherzustellenden ursprünglichen Terrainverlauf abzustellen. Andernfalls dürfte sich im Regelfall die Frage des Eintritts eines baupolizeilich unhaltbaren Zustandes nicht stellen. Da das Bauprojekt die in der Wohnzone L2** (übrige Landhauszone) geltenden Überbauungsmasse (vgl. Art. 38 BauR [Gebäudenhöhe: 7 m; Firsthöhe: 10 m]) wahrt, wie der Gemeinderat in der Baubewilligung vom 13. Oktober 2016 ausführlich dargelegt hat (Erw. 4), was sich anhand der Planunterlagen verifizieren lässt und was - soweit ersichtlich - vor Verwaltungsgericht auch nicht (mehr) bestritten wird (vgl. vorstehend Erw. 2.3), ist dem Regierungsrat auch
22 beizupflichten, dass das Bauvorhaben von seiner Dimensionierung her zonenkonform ist und entsprechend in dieser Hinsicht mit dem Ortsbildschutz bzw. den vorerwähnten massgebenden Ästhetikklauseln zu vereinbaren ist (hierzu nachstehend Erw. 4.6). 4.5.5 Nachdem ein Widerruf ein erhebliches öffentliches Interesse einerseits und keine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glaubens anderseits als kumulative Voraussetzungen verlangt, das erhebliche öffentliche Interesse jedoch zu verneinen ist, kann an und für sich von einer Prüfung der zweiten Voraussetzung abgesehen werden. Indes ist auch diesbezüglich dem Regierungsrat beizupflichten, dass das Vertrauen der Beschwerdegegner in den Vorentscheid hoch zu gewichten ist. 4.5.6 Schliesslich ist auch darauf hinzuweisen, dass ein schutzwürdiges Interesse am Widerruf einer Verfügung grundsätzlich fehlt, wenn der Betroffene seine Rügen ohne weiteres im ordentlichen Rechtsmittelverfahren hätte vorbringen können (VGE 342/99 vom 16.6.1999 Erw. 2.b), was vorliegend der Fall ist. 4.6 Zu prüfen bleibt die Rüge der fehlenden Vereinbarkeit des Bauprojektes mit dem Ortsbild- und Landschaftsschutz. 4.6.1 Der Regierungsrat hat die rechtlichen Grundlagen zum Ortsbild- und Landschaftsschutz (vgl. auch vorstehend Erw. 4.5.1) wie auch zur Zuständigkeit der örtlichen Behörde und zur Zurückhaltung des Regierungsrates bei der Beurteilung von Fragen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes zutreffend dargelegt (angefochtener Entscheid Erw. 10.1). Er wies auch darauf hin, dass die Rechtsprechung nicht ausschliesst, dass die Anwendung einer Ästhetikvorschrift zu einer Reduktion des zulässigen Bauvolumens führen kann, dass aber das Legalitätsprinzip stark gewichtet werde (Erw. 10.3; vgl. BGE 115 Ia 370 Erw. 5; Bundesgerichtsurteil 1C_117+127/2016 vom 4.7.2016 Erw. 3.3; 1C_434/2012 vom 28.3.2013 Erw. 3.3; VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 6.9). Im Gegensatz zum Regierungsrat als erste Beschwerdeinstanz (§ 46 VRP) kommt dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz nur eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu (vgl. § 55 Abs. 2 VRP; VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.1). Bei der Anwendung von positiven Ästhetikklauseln des kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale Rechtsmittelinstanz darauf zu beschränken, zu prüfen, ob die von der kommunalen Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als
23 erste Beschwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvorhabens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsgericht grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstimmend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdigung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2013 75 vom 18.12.2013 Erw. 6.9; VGE 1054/06 vom 30.11.2006 Erw. 3.2, mit Hinweisen). 4.6.2 Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung zunächst festgehalten, dass die Zonenbestimmungen in der Landhauszone L2 keine bestimmte Bauweise verlangten und keine architektonische Vorgaben beinhalteten. Das Bauvorhaben weise eine zeitgemässe Architektursprache auf, welche die örtlichen Gegebenheiten berücksichtige. Der Neubau werde in die Hanglage eingebettet und in der Höhe gestaffelt. Er erscheine als zweigeschossig, was im Quartier üblich sei. Es könne keine Störung des Landschafts-, Orts- und Quartierbildes erkannt werden (S. 8 Ziff. 8.2). Der Gemeinderat verwarf die Rüge, dass mit der Schaffung von zwei Baukörpern eine unzulässige Wuchtigkeit geschaffen werde (S. 8 Ziff. 8.4). 4.6.3 Der Regierungsrat hat diese gemeinderätliche Beurteilung in umfassender Würdigung der Umgebung und in Berücksichtigung der Eigenheiten der Landhauszone L2 bestätigt. Die Dimensionierung des Bauvorhabens, seine äussere Gestaltung, so auch die Landschaft, und namentlich auch dessen Einbettung ins Gelände werden mit den Planunterlagen (insbesondere "Ansichten- Perspektiven", 1:100, vom 5.7.2016) gut illustriert. Die regierungsrätliche Beschreibung der unmittelbaren Umgebung, der Bauparzelle, welche heterogen und uneinheitlich bebaut ist, lässt sich anhand des Verweises auf www.maps.google.ch verifizieren. Die Umgebung weist verschiedene Dachformen auf. Neben einer überwiegenden Zahl von Giebeldächern (mit verschiedenen Firstausrichtungen) und Walmdächern gibt es auch Flachdächer (u.a. das benachbarte Gebäude auf KTN 004), welche ihrerseits für das Quartierbild untypisch zu sein scheinen, was der Bewilligungsfähigkeit offensichtlich nicht entgegenstand. Im Süden schliesst die Eisenbahnlinie der SBB und im Westen eine Industriezone das L.________ (-Gebiet) ab. In der Umgebung bestehen auch bereits Wohngebäude, die aus zwei Baukörpern bestehen. Es wurde bereits vorstehend (Erw. 4.5.4) festgehalten, dass die in der Landhauszone L2 geltenden Baumasse gewahrt werden. Die Zweigeschossigkeit des Bauprojektes wird nicht mehr bestritten; zwei Geschosse sind zonenkonform. Zu ergänzen ist, dass die zulässigen Gebäudemasse nicht vollständig ausgeschöpft werden. http://www.maps.google.ch
24 Mithin besteht kein Anlass, von den vorinstanzlichen Beurteilungen der Einordnung des Bauprojektes ins Orts- und Landschaftsbild, die nicht rechtsfehlerhaft sind, abzuweichen. 4.6.4 Es steht auch im Einklang mit der Rechtsprechung und erweist sich als rechtmässig, wenn es der Regierungsrat als zulässig erachtet hat, dass Einzelfragen, welche die endgültige Gestaltung der Baute (wie Materialwahl, Farben Umgebungsgestaltung) mittels Nebenbestimmungen in ein späteres Verfahren verwiesen werden (angefochtener Entscheid Erw. 10.2 mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Diesbezüglich kann daher auf die ebenfalls zutreffenden Ausführungen des Regierungsrates verwiesen werden. 4.7 Vom beantragten Augenschein kann ohne Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen Gehörs (Recht auf Beweisabnahme) der Beschwerdeführer abgesehen werden. Der für die Beurteilung der aufgeworfenen Fragen massgebliche Sachverhalt ist mit den aktenkundigen Planunterlagen sowie der jedermann zugänglichen Informationen im Internet (WebGIS-SZ, Luftbild, Verlinkung Street-View) hinreichend erstellt (vgl. VGE III 2015 85 vom 28.10.2015 Erw. 2.3; III 2015 114 vom 18.2.2016 Erw. 5.2; Bundesgerichtsurteile 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_543/2013 vom 23.7.2013 [i.S. K.A.E.] Erw. 3.3; 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2). Ein Augenschein einer (noch) nicht bestehenden Baute vor Ort kann mit Blick auf Fragen der Einpassung in die nähere Umgebung wie auch ins Orts- und Landschaftsbild keine zusätzlichen (rechtserheblichen) Erkenntnisse liefern. 4.8 Die Beschwerde erweist sich somit im Sinne der vorstehenden Erwägungen als unbegründet und ist daher abzuweisen. 5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 5.2 Die Beschwerdeführer - ebenfalls unter solidarischer Haftbarkeit - haben zudem den beanwalteten Beschwerdegegnern und der beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädigung zu entrichten (§ 74 Abs. 1 VRP), welche in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte vom 27. Januar 1975 (GebTRA, SRSZ 280.411), der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-vorsieht, sowie unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen
25 Kriterien in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 1'600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen ist.
26 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nachdem sie einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe einbezahlt haben, ist die Rechnung ausgeglichen. 3. Die Beschwerdeführer, unter solidarischer Haftbarkeit, haben den beanwalteten Beschwerdegegnern und der beanwalteten Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von je Fr. 1'600.-- (inkl. MwSt und Barauslagen) zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113 ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner sowie der Beigeladenen Ziff. 6 (3/R) - die Beigeladene Ziff. 5 (R) - den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (R) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst - und das Amt für Raumentwicklung. Schwyz, 23. Februar 2018 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
27 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 6. März 2018