\n \n \n \n \n Kantonsgericht Schwyz
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Urteil vom 31. August 2020 \n ZK1 2020 1 \n \n \n \n \n \n Mitwirkend
\n Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiberin lic. iur. Antoinette Hürlimann.
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n In Sachen
\n A.________, Beklagter und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen C.________ GmbH, Klägerin und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
\n \n \n \n \n \n \n \n \n betreffend
\n Forderung
\n \n \n \n (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts March vom 21. November 2019, ZGO 2017 27);- \n \n \n \n hat die 1. Zivilkammer, \n \n nachdem sich ergeben: \n A. A.________ und die C.________ GmbH schlossen am 28./29. März 2017 einen „Verkaufsauftrag“ betreffend die damals im Eigentum von A.________ stehende Liegenschaft „F.________“ ab (Vi-KB 3). A.________ kündigte den Verkaufsauftrag mit Schreiben vom 21. Juni 2017 auf den 30. Juni 2017 und vereinbarte mit der G.________ GmbH am 26. Juni 2017 einen neuen Verkaufsauftrag (Vi-KB 4 und Vi-BB 15). Mit öffentlicher Urkunde vom 19. Juli 2017 kaufte H.________ die Liegenschaft (Vi-KB 7). \n B. Am 30. November 2017 erhob die C.________ GmbH (nachfolgend Klägerin) beim Bezirksgericht March wie folgt Klage gegen A.________ (nachfolgend Beklagter; Vi-act. A/1): \n 1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin zu bezahlen Fr. 51‘708.00 nebst Zins zu 5 % p.a. seit 13.09.2017. \n \n 2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungskreises Altendorf Lachen sei zu beseitigen. \n \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zu Lasten des Beklagten. \n \n \n Der Beklagte beantragte mit Klageantwort vom 8. Mai 2018, die Klage sei abzuweisen und das Betreibungsamt Lachen sei anzuweisen, den Registereintrag in der Betreibung Nr. xx zu löschen bzw. diesen keinem Dritten mitzuteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Klägerin (Vi-act. A/2). Replicando und duplicando hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. A/3 und A/4). Das Bezirksgericht befragte I.________ und H.________ als Zeugen (Vi-act. A/9 und A/10). Mit Urteil vom 21. November 2019 erkannte das Bezirksgericht Folgendes: \n 1. In Gutheissung der Klage wird der Beklagte verpflichtet, der Klägerin Fr. 51‘708.00 zuzüglich 5 % Zins seit 21.09.2017 zu bezahlen. \n \n 2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungskreises Altendorf Lachen wird vollumfänglich beseitigt und der Klägerin Rechtsöffnung erteilt im Umfang der geschützten Forderung. \n \n 3. Die Gerichtskosten von Fr. 5‘000.00, welche mit dem geleisteten Vorschuss der Klägerin verrechnet werden, sowie die Kosten für das Schlichtungsverfahren von Fr. 300.00 werden dem Beklagten auferlegt. \n \n Unter dem Titel Gerichtskostenersatz hat der Beklagte der Klägerin Fr. 5‘300.00 zu bezahlen. \n \n 4. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 8‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. \n \n 5.-6. [Rechtsmittel und Mitteilung]. \n \n \n C. Dagegen erhob der Beklagte am 10. Januar 2020 fristgerecht Berufung beim Kantonsgericht und beantragte, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Klage abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) für beide Instanzen zu Lasten der Klägerin (KG-act. 1). Mit Berufungsantwort vom 17. Februar 2020 trug die Klägerin auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils an, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) für beide Instanzen zu Lasten des Klägers (KG-act. 7). Am 26. Februar 2020 reichte die Beklagte eine Eingabe zur Berufungsantwort ein (KG-act. 9), welche dem Kläger zugestellt wurde \n (KG-act. 10). Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein. \n Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;- \n \n \n \n in Erwägung: \n 1. Der Verkaufsauftrag vom 28./29. März 2017 beinhaltet Folgendes \n (Vi-KB 3): \n 4. Auftragsdauer/Kündigung \n \n Der Auftraggeber erteilt dem Beauftragten ein ausschliessliches (exklusiv) Mandat für den Verkauf der Immobilie für die Zeit von 6 Monaten. Der Vertrag gilt als stillschweigend jeweils für die gleiche Zeitdauer erneuert, wenn nicht 1 Monat vor Ablauf eine Kündigung durch einen eingeschriebenen Brief erfolgt. \n \n […] \n \n Sollte der Auftrag während der vereinbarten Dauer seitens des Auftraggebers gekündigt werden, bezahlt dieser dem Beauftragten eine Pauschalantschädigung von 1 % (ein Prozent) des vereinbarten Richtpreises. \n \n Falls innerhalb von einem Jahr nach Ablauf oder Auflösung dieses Auftrages ein Verkauf an einen Interessenten zustande kommt, dem der Beauftragte das Objekt nachgewiesen und mit dem der Beauftragte verhandelt hat, ist der Auftraggeber provisionspflichtig. \n \n \n Die Vorinstanz erwog, aufgrund dessen, dass der Verkaufsauftrag per 30. Juni 2017 aufgelöst worden sei und H.________ das Grundstück am 19. Juli 2017 gekauft habe, gelange Ziffer 4 Abs. 4 des Verkaufsauftrages zur Anwendung. Es sei daher zu prüfen, ob die Klägerin gestützt darauf einen Provisionsanspruch habe. Weiter stellte die Vorinstanz fest, für die Entstehung des Provisionsanspruches habe die Klägerin den Beweis zu erbringen, dass sie – kumulativ – einen Kaufinteressenten nachgewiesen und mit diesem „verhandelt“ habe. Unbestritten sei, dass sich der nachmalige Käufer H.________ bei der Klägerin gemeldet und diese den Namen des Interessenten dem Beklagten weitergeleitet habe. Aufgrund dessen erachtete die Vorinstanz die Voraussetzung des Nachweises eines Kaufinteressenten als erstellt (angefocht. Urteil E. 3 und 4.3a). Bis hierhin blieben die vorinstanzlichen Feststellungen unbestritten und sind folglich nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens. Strittig und zu prüfen ist aber, ob die von der Klägerin selbst vorgenommenen Handlungen im Zusammenhang mit dem Kaufinteressenten H.________ als „verhandeln“ zu qualifizieren sind. Im Falle der Verneinung wird zu erörtern sein, ob der Beklagte allenfalls verhinderte, dass die Klägerin mit H.________ verhandeln konnte, das heisst, ob er den Eintritt der Bedingung „verhandeln“ im Sinne von