Verwaltungsgericht
Urteil vom 27. März 2026
Es wirken mit:
Präsidentin Obrecht Steiner
Oberrichter Thomann
Oberrichter Hagmann
Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann
In Sachen
A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Christoph Bürgi,
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde B.___,
Beschwerdegegnerin
betreffend Gebühren Wasser/Abwasser
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. Die Einwohnergemeinde B.___ stellte mit Datum vom 30. November 2024 der A.___ AG Rechnung für Wasserbezug/Abwasser sowie die jeweiligen Grundgebühren für die Liegenschaft [...] 7 (1. Stock, Objekt 1011) für die Periode 01. Januar bis 31. Dezember 2024; dies im Umfang von CHF 5'866.15.
2. Die A.___ AG gelangte gegen die Gebührenrechnung mit als Einsprache bezeichnetem Schreiben vom 29. November 2024 an die Gemeindeverwaltung B.___. Sie sei nicht Eigentümerin der besagten Liegenschaft. Überdies sei lediglich eine Grundgebühr mit Faktor 1 geschuldet. Mit Einspracheentscheid (datiert) vom 30. April 2025 bestätigte der Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ die Gebührenrechnung. Auf dem Mieterspiegel der Liegenschaft würden 18 Mieter aufgeführt, weshalb der Faktor 18 in der Rechnung aufgeführt werde. Die fragliche Liegenschaft stehe im Eigentum der C.___ AG, wobei die Verwaltung bei der A.___ AG liege. Die Rechnung sei zu Recht gestellt.
3. Gegen den Einspracheentscheid gelangt die A.___ AG am 12. Mai 2025 beschwerdeweise an die kantonale Schätzungskommission. Der kommunale Beschluss sei aufzuheben, soweit die Grundgebühr für Abwasser CHF 120.00 und für Wasser CHF 90.00 übersteigt. Das rechtliche Gehör sei verletzt, da im angefochtenen Beschluss mit keiner Zeile auf den Einwand eingegangen werde, man sei gar nicht Eigentümerin der Liegenschaft. Die A.___ AG habe ihren Sitz am [...] 7 und sei Benützerin der Infrastruktur einzig für jeweils eine Grundgebühr. Weder im Gesetz noch in der Verordnung sei klar abgegrenzt, ob Eigentümer oder Benutzer die wiederkehrenden Grund- und Verbrauchsgebühren bezahlen müssten. Eigentümerin der Liegenschaft sei die C.___ AG.
4. Die kantonale Schätzungskommission weist die Beschwerde mit Entscheid vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB.2025.10) vollumfänglich ab.
5. Mit Beschwerde vom 13. November 2025 gelangt die A.___ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) an das Verwaltungsgericht. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids der kantonalen Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025. Die Gebührenrechnung für Wasser-/Abwasser der Einwohnergemeinde B.___ für das Jahr 2024 sei auf die Grundgebühren für Abwasser von CHF 120.00 (+ 8.1 % MWST) und für Wasser von CHF 90.00 (+ 2.6% MWST) festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
6. Die Einwohnergemeinde B.___ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) lässt sich am 18. Dezember 2025 vernehmen. Sie schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Dem kommunalen Beschluss könne klar entnommen werden, dass die Gebühr durch die Eigentümerin des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111, also die C.___ AG, zu bezahlen sei. Die Eigentumsverhältnisse würden nicht in Abrede gestellt. Der Beschwerdeführerin sei die ursprüngliche Rechnung wie auch der Gemeinderatsbeschluss vom 19. März 2025 nur deshalb zugestellt worden, weil sie als Verwalterin der Liegenschaft aufgetreten sei. Weshalb sich die Beschwerdeführerin im Verfahren vor der Vorinstanz wie auch vor Verwaltungsgericht als Partei konstituiere, sei unerfindlich.
7. Mit Eingabe vom 5. Januar 2026 reicht der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin seine Kostennote ein.
8. Für die Standpunkte der Parteien und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die A.___ AG ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.
In der Eingabe vom 29. November an die Gemeindeverwaltung B.___ betreffend die Gebührenrechnung 2024 verlangte die Beschwerdeführerin eine korrigierte Rechnung oder allenfalls den Erlass einer anfechtbaren Verfügung. Die Beschwerdegegnerin erliess daraufhin einen formellen Einspracheentscheid über die fragliche Rechnung. Gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts erfüllt eine Rechnung in aller Regel die an eine Verfügung gestellten Anforderungen nicht (dazu SOG 2012 Nr. 17). In Bezug auf die Benutzungsgebühren sieht das Gesetz über Wasser, Boden und Abfall (GWBA, BGS 712.15) vor, dass gegen Gebührenverfügungen innert 10 Tagen beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden kann. Mit Blick darauf würde hier erst der Einspracheentscheid des Gemeinderats Verfügungscharakter aufweisen. Aufgrund der nachfolgenden Erwägungen kann dies aber offengelassen werden. Zudem wird von der Beschwerdeführerin keine Verkürzung des Instanzenzugs moniert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Zulässige Beschwerdegründe sind nach dem Gesetz die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (§ 67bis Abs. 1 VRG). Unangemessenheit kann mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht (mehr) geltend gemacht werden, da sich bereits mehr als eine Vorinstanz mit der Sache befasst hat (§ 67bis Abs. 2 VRG).
2.1 Die Beschwerdeführerin macht vor Verwaltungsgericht – wie im Übrigen schon im Vorverfahren – geltend, sie verfüge über kein Grundeigentum und erbringe entsprechend ihres Zwecks primär Dienstleistungen in der Verwaltung von Immobilien. Sie verwalte unter anderem die Liegenschaften [...] 5 und 7. Eigentümerin dieser Liegenschaften sei die C.___ AG. Die Vorinstanz räume ein, dass die C.___AG gebührenpflichtig sei. Dies könne hier offengelassen werden, jedenfalls sei die Beschwerdeführerin unbestrittenermassen nicht gebührenpflichtig (jedenfalls nicht für alles). Am 13. Mai 2025, mithin nach Einreichung der Beschwerde, habe die Beschwerdegegnerin eine neue Gebührenrechnung erlassen. Diese sei inhaltlich identisch mit der angefochtenen Rechnung, aber neu ausgestellt auf die C.___ AG. Die Vorinstanz führe klar aktenwidrig aus, die Einsprache der C.___ AG sei abgewiesen worden. Die C.___ AG haben ebenfalls ein Rechtsmittel gegen ihre Gebührenrechnung erhoben. Die Vorinstanz vermische in unzulässiger Weise beide Verfahren bzw. Parteien und Anfechtungsobjekte.
2.2 Das rechtliche Gehör umfasst u.a. das Recht der Verfahrensbeteiligten, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 126 I 15 E. 2a/aa S. 16; BGE 124 I 49 E. 3a S. 51; BGE 124 I 241 E. 2 S. 242, je mit Hinweisen). Aus dem Gehörsrecht ergibt sich der Anspruch auf Beweisabnahme. Der Verzicht auf die Durchführung beantragter Beweismassnahmen ist indessen zulässig, wenn das Gericht auf Grund bereits abgenommener Beweise oder gestützt auf die Aktenlage seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 122 II 464 E. 4a S. 469; BGE 115 Ia 97 E. 5b S. 100).
Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. Entsprechend muss der Entscheid kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Begründung auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3 S. 276 ff.; 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 133 III 439 E. 3.3 S. 445, mit Hinweisen).
2.3 Die Beschwerdeführerin rügte im kommunalen Einspracheverfahren, sie sei nicht Eigentümerin der Liegenschaft [...] 7 und überdies sei lediglich eine Grundgebühr mit Faktor 1 geschuldet. Die Wasserund Abwasserrechnung 2024 sei entsprechend zu korrigieren resp. es sei neu zu verfügen.
Mit Einspracheentscheid vom 30. April 2025 beschloss die Beschwerdegegnerin, dass «die Einsprache der Eigentümerschaft des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111; [...] 7, gegen die Wasserund Gebührenrechnung 2024 der Finanzverwaltung vom 30. November 2024» abgewiesen werde. Die fragliche Liegenschaft stehe im Gesamteigentum der C.___ AG, die Beschwerdeführerin verwalte diese.
Die Vorinstanz wiederum hält in ihrem Urteil fest, die Gebührenrechnung betreffe die Liegenschaft [...] 7, 1. Stock Objekt 1011. Mieterin dieses Objekts sei die A.___ AG. Unstrittig sei die C.___ AG Eigentümerin der Liegenschaft, während die Beschwerdeführerin diese verwalte. Dieser Sachverhalt gehe aus der angefochtenen Rechnung nicht klar hervor, weshalb die Einwohnergemeinde B.___ nochmals eine inhaltlich gleiche Rechnung an die C.___ AG adressiert habe. Im Weiteren äussert sich die Vorinstanz dahingehend, die Einsprache der Eigentümerin, mithin der C.___ AG, gegen die (neuerliche) Rechnungsstellung sei abgewiesen worden, da sie vollumfänglich gebührenpflichtig sei. Die Beschwerde sei somit unbegründet. Eine Gehörsverletzung liege nicht vor, die Einwohnergemeinde B.___ habe im angefochtenen Entscheid aufgezeigt, dass die C.___ AG Eigentümerin der Liegenschaft sei und die A.___ AG diese verwalte. So oder anders seien die beiden Rechnungen inhaltlich gleich, so dass die Rügen der A.___ AG ohne weitere Unterscheidung geprüft werden könnten. Es sei nicht Sache der Gemeinde abzuklären, wer hier Benützer sei.
2.4 Die Beschwerdeführerin weist im jetzigen Verfahren zu Recht darauf hin, dass sich der kommunale Einspracheentscheid nicht damit befasst, warum sie die gesamte Wasser- und Abwasserrechnung 2024 für die Liegenschaft [...] 7 bezahlen soll. Die Gemeinde schreibt dazu lediglich, das Grundstück gehöre der C.___ AG, werde aber von der Beschwerdeführerin verwaltet. Im Entscheid selbst hält die Gemeinde sodann fest, die Einsprache der Eigentümerschaft der Liegenschaft [...] 7 gegen die volle Gebührenrechnung werde abgewiesen. Zugestellt wurde der Entscheid per Einschreibebrief an die Beschwerdeführerin, während die tatsächliche Eigentümerin – die C.___ AG – nur eine Kopie erhielt.
Die Vorinstanz hält zur monierten Gehörsverletzung im Vorverfahren fest, diese sei unerheblich resp. könne geheilt werden, da die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid erkannt habe, dass die C.___ AG Eigentümerin der Liegenschaft sei und die Beschwerdeführerin diese verwalte. Die Vorinstanz führt weiter aus, dass die angefochtene Gebührenrechnung inhaltlich derjenigen entspricht, die auch der eigentlichen Grundeigentümerin zugestellt wurde – was die Beschwerdeführerin im Übrigen nicht bestreitet. Weiter hält die Vorinstanz fest, dass die Beschwerdeführerin gegenüber der Gemeinde als Vertreterin aufgetreten sei. Deshalb sei die Rechnung direkt an sie adressiert worden. Zwar gehe dies aus der ursprünglichen Rechnung – insbesondere aus dem Rechnungsbetreff «1. Stock, Objekt 1011» – nicht eindeutig hervor, doch habe die Gemeinde diese Unklarheit mit der neuen Rechnung beseitigt. Diese neue Rechnung könne auch als Wiedererwägung oder Rücknahme der Rechnung vom 30. November 2024 gelten. Massgeblich sei somit die neue Rechnung vom 13. Mai 2025. Es liege zudem nicht in der Verantwortung der Gemeinde, abzuklären, wer die Liegenschaft tatsächlich benutze. Die Grundeigentümerin wälze die Benützungsgebühr auf die Mieter ab.
2.5 Ohne Weiteres ist ersichtlich, dass die Gebührenrechnung vom 30. November 2024 die Beschwerdeführerin als Adressatin und Schuldnerin (siehe etwa Zahlteil «zahlbar durch») aufführt. Nicht in Abrede gestellt werden kann weiter, dass im Betreff der Rechnung «[...] 7 (1. Stock Objekt 1011)» als Bezugsobjekt für die Gebühren genannt wird. Darüber hinaus sind sich die Parteien (und auch die Vorinstanz) einig, dass die Rechnung die Grundgebühr Wasser und die Grundgebühr Abwasser für alle Mietparteien der Liegenschaft enthält. Unbestritten ist ebenso, dass die Beschwerdeführerin nicht Eigentümerin der Liegenschaft [...] 7 ist und dass während laufendem Rechtsmittelverfahren von der Beschwerdegegnerin eine neue – inhaltlich gleiche – Gebührenrechnung an die tatsächliche Grundeigentümerin erging.
Somit aber gehen die Beschwerdegegnerin wie auch die Vorinstanz grundsätzlich davon aus, dass die Beschwerdeführerin nicht die Schuldnerin für die gesamte Wasser- und Gebührenrechnung 2024 für die Liegenschaft [...] 7 ist (jedenfalls nicht für den ihren eigenen Anteil übersteigenden Betrag). Nichtsdestotrotz haben die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin die Rechtsmittel der Beschwerdegegnerin vollumfänglich abgewiesen. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin wurden im Vorverfahren entweder komplett ignoriert (durch die Beschwerdegegnerin) oder aber mit unbelegten Annahmen unterlegt (durch die Vorinstanz), indem etwa angenommen wird, die Beschwerdegegnerin habe sich gegenüber der Rechnungsstellerin explizit als Vertreterin der Grundeigentümerschaft ausgewiesen (was die Beschwerdegegnerin im Übrigen Kraft des Faktischen selber widerlegt hat, indem sie eine neue – und inhaltlich gleiche – Gebührenrechnung gegenüber der Grundeigentümerin veranlasst hat).
Der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vermag nicht ansatzweise den Anspruch an eine hinreichende Begründung zu erfüllen und verletzt letztlich das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin. Die Motive der Beschwerdegegnerin sind aus dem Entscheid nicht ersichtlich. Es kann nicht Sache einer Partei sein, gleichsam nach den Beweggründen der Behörde in den Akten zu forschen. Zudem ist der Einspracheentscheid hinsichtlich der involvierten Parteien bzw. des eigentlichen Anfechtungsgegenstands schlicht falsch. Rechnungsadressatin ist die heutige Beschwerdeführerin. Diese hat gegen die Rechnungsstellung Einsprache erhoben. Abgewiesen wird dagegen die Einsprache der «Eigentümerschaft des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111» – mithin also der C.___ AG. Ob mit diesem Vorgehen insgesamt die Schwelle hin zur Nichtigkeit eines Entscheids überschritten wäre, kann aufgrund des Verfahrensausgangs aber offengelassen werden.
Die Vorinstanz hätte wegen den grundlegenden Gehörsverletzungen die Beschwerde gutheissen müssen. Sie sah die Möglichkeit einer Heilung. Eine solche ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Einerseits, weil die Verletzungen im kommunalen Entscheid zu schwer wiegen und andererseits, weil die Vorinstanz in diesem Punkt selbst sachfremd argumentiert (indem sie namentlich die neue Rechnung vom 13. Mai 2025 an die C.___ AG zur Begründung der Abweisung heranzieht, obwohl diese Gebührenrechnung gar nicht Teil des Verfahrens ist).
3. Mit den Beschlüssen, die Rechtsmittel der Beschwerdeführerin abzuweisen, erklären die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz zumindest implizit, dass die Gebührenrechnung vom 30. November 2024 betreffend die Höhe (CHF 5'866.15) als auch betreffend die Gebührenschuldnerin (A.___ AG) richtig ist. Dies, obwohl sie in ihren Begründungen (soweit nachvollziehbar) betreffend Anfechtungsgegenstand jeweils mehr oder weniger das Gegenteil feststellen.
Die Beschwerde erweist sich insgesamt als begründet, sie ist gutzuheissen. Das Urteil der Kantonalen Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB.2025.10) ist aufzuheben und es sind demgemäss die Gebührenrechnung vom 30. November 2024 sowie der entsprechende Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 30. April 2025 ebenfalls aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin hat für die Periode vom 1. Januar 2024 bis 31. Dezember 2024 für die Liegenschaft […] 7 parallel zum laufenden Rechtsmittelverfahren der Grundeigentümerin eine inhaltlich gleiche Gebührenrechnung zugestellt. Dies wird von den Parteien nicht bestritten. Eine materielle Prüfung der hier umstrittenen Gebührenrechnung erübrigt sich somit von vornherein.
Bei diesem Verfahrensausgang entfallen die vor der Schätzungskommission erhobenen Verfahrenskosten von CHF 600.00.
4. Die Prozesskosten werden in sinngemässer Anwendung der Artikel 106-109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) auferlegt. Den am verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden (bzw. Gemeinden) werden in der Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 77 VRG). Der Behörde bzw. dem Gemeinwesen sind jedoch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen (Antrag, Unterliegen, anwaltliche Vertretung, kleinere Gemeinde) immer Gerichts- und Parteikosten aufzuerlegen, wenn sie als Partei mit eigenen finanziellen Interessen oder wie ein Privater auftritt. Perimeterbeiträge oder andere Gebühren betreffen finanzielle Interessen der Gemeinde (SOG 2013 Nr. 33, E. 7).
Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht werden auf CHF 800.00 festgesetzt und sind gemäss Verfahrensausgang je hälftig vom Staat Solothurn und der Beschwerdegegnerin zu tragen.
Infolge Gutheissung der Beschwerde steht der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu. Sie macht im Verfahren vor Verwaltungsgericht einen zeitlichen Aufwand von 3,5 Stunden à CHF 325.00 pro Stunde sowie Auslagen von CHF 16.00 geltend (zuzüglich 8.1 % MWST). Im Verfahren vor der Vorinstanz beantragte sie eine Parteientschädigung, dies bei einem Aufwand von 5,5 Stunden à CHF 250.00 sowie Auslagen von CHF 28.60 (zuzüglich 8.1 % MWST). Der Stundenansatz des Rechtsvertreters von CHF 325.00 pro Stunde für das Verfahren vor Verwaltungsgericht erscheint mit Blick auf die Komplexität der gestellten Fragen als nicht angemessen. Praxisgemäss ist ein Stundenansatz von CHF 280.00 zu entschädigen. Somit ist für das Verfahren vor Verwaltungsgericht ein Aufwand von CHF 1'076.70 und für das Verfahren vor der kantonalen Schätzungskommission ein solcher von CHF 1'517.30 zu entschädigen (alles inkl. Auslagen zuzüglich 8.1 % MWST). Die Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren trägt je hälftig die Beschwerdegegnerin und der Staat Solothurn, diejenige für das Verfahren vor der kantonalen Schätzungskommission trägt die Beschwerdegegnerin vollumfänglich.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil der Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB) sowie der Einspracheentscheid der Einwohnergemeinde B.___ vom 30. April 2025 und die entsprechende Gebührenrechnung vom 30. November 2024 werden aufgehoben.
2. Die Einwohnergemeinde B.___ hat an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht CHF 400.00 zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Staat Solothurn.
3. Die Einwohnergemeinde B.___ hat der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor der kantonalen Schätzungskommission eine Parteientschädigung von CHF 1'517.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) auszurichten.
4. Die Einwohnergemeinde B.___ und der Staat Solothurn haben der Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von CHF 1'076.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) je hälftig, ausmachend je CHF 538.35, auszurichten.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Obrecht Steiner Blut-Kaufmann