Verwaltungsgericht
Urteil vom 23. Januar 2019
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Stöckli
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiberin Kaufmann
In Sachen
A.___
Beschwerdeführer
gegen
1. KESB Thal-Gäu/Dorneck-Thierstein,
2. B.___, vertreten durch C.___
Beschwerdegegnerinnen
betreffend Zustimmung zum Abschluss eines Vertrages
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. B.___ (geb. 1925) steht seit dem 9. Dezember 2015 unter einer Vertretungsbeistandschaft. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 18. Mai 2017 verkaufte sie, vertreten durch den damaligen Beistand und mit Zustimmung der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) Thal-Gäu/Dorneck-Thierstein, das Grundstück [...] an A.___ zu Alleineigentum. In Ziffer 4.4 des Kaufvertrags wurde Folgendes vereinbart:
«Die Parteien schliessen jede kaufrechtliche Gewährleistungspflicht, soweit gesetzlich zulässig, aus.
Die Aufhebung der Gewährleistung ist ungültig für Mängel, welche die Verkaufspartei oder die Kaufspartei arglistig verschweigt.
Die Parteien bestätigen über die Bedeutung und Tragweite dieser Vereinbarung von der Urkundsperson aufgeklärt worden zu sein.»
2. Mit Schreiben vom 10. September 2018 beantragte die Beiständin der KESB, es sei dem aussergerichtlichen Vergleich zwischen Herrn A.___ und B.___, vertreten durch die Beiständin C.___, zuzustimmen mit folgender Begründung: Herr A.___ sei der Käufer der ehemaligen Liegenschaft von B.___. Beim Abreissen der Liegenschaft sei auf dem Gelände eine grosse Menge Bauschutt aufgetaucht, der mit hoher Kostenfolge habe entsorgt werden müssen. Beide Parteien hätten sich auf eine 2/3 Kostenübernahme durch B.___ (d.h. CHF 55'323.75) und eine 1/3 Kostenübernahme durch A.___ einigen können.
3. Mit Entscheid vom 31. Oktober 2018 erteilte die KESB dem Vertrag keine Zustimmung.
4. Gegen diesen Entscheid erhob A.___ am 28. November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und brachte vor, der Bauschutt sei nicht bereits beim Abriss der Liegenschaft, sondern erst beim Aushub für eine weitere Bebauung gemäss bewilligter Baugenehmigung entdeckt worden. Die Thematik sei dem früheren Beistand bereits im Herbst 2017 zur Kenntnis gebracht worden. Zufolge Wechsel der Beistände habe die Thematik erst jetzt wieder angegangen werden können.
Am 12. Juni 2017 sei eine Baugrunduntersuchung vorgenommen worden. Der Verkäuferin sei bekannt gewesen, dass die bestehende Liegenschaft abgerissen werden soll. Gemäss Aussagen des damaligen Beistandes sei beim ursprünglichen Hausbau der Verkäuferin bewusst gewesen, dass das Gelände aufgeschüttet worden sei. Bereits mit dem vormaligen Beistand habe man sich auf die 2/3- und 1/3-Lösung geeinigt, was seines Erachtens noch entgegenkommend sei. Er schlage vor, mit den Vertretern der KESB, des Baumanagements und ihm den Sachverhalt anlässlich eines Gesprächstermins nochmals miteinander zu erörtern.
5. Die KESB und die Beiständin verzichteten auf eine Stellungnahme.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. Art. 450 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210] i.V.m. § 130 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum ZGB [EG ZGB, BGS 211.1]). A.___ ist als Partei des abgeschlossenen Vergleichs durch den angefochtenen Ablehnungsentscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Gemäss Art. 416 Abs. 1 ZGB ist für diverse Geschäfte, die der Beistand oder die Beiständin in Vertretung der betroffenen Person vornimmt, die Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde erforderlich. Wie die KESB richtig festgestellt hat, ist in der Lehre umstritten, ob auch aussergerichtliche Vergleiche gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff. 9 ZGB zustimmungsbedürftig sind. Gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff. 5 ZGB handelt es sich aber vorliegend sicher um ein Geschäft zur Veräusserung eines Vermögenswerts, der nicht unter die Führung der ordentlichen Verwaltung und Bewirtschaftung fällt, weshalb die Zustimmung der KESB auf jeden Fall erforderlich ist.
2.2 Die Behörde wird in der Regel auf Antrag des Beistands tätig. Zur Begründung gehört das Aufzeigen der Geschäftsgrundlagen sowie der Motive und insbesondere der Interessen der betroffenen Person inklusive der Darlegung von deren Einstellung zur Sache. Dem Antrag beizulegen sind notwendige Unterlagen und Belege sowie je nachdem Angaben über die Vertretungshandlung etc. Die Behörde hat das Geschäft unter dem Aspekt der Interessen der verbeiständeten Person umfassend zu kontrollieren und zu prüfen. Sie hat umfassende Kognition. Dabei reicht es in der Regel nicht aus festzustellen, dass die Interessen der verbeiständeten Person nicht gefährdet sind. Erforderlich ist vielmehr ein positiver Interessennachweis, also die Darlegung einer bestimmten Notwendigkeit oder eines Bedürfnisses für die Durchführung des Rechtsgeschäfts (vgl. Yvo Biderbost in: Christiana Fountoulakis et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Kindes- und Erwachsenenschutzrecht, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 8.354 ff.).
2.3 Eine Zustimmung zum Vergleich ist vorliegend schon deshalb nicht möglich, weil die relevanten Unterlagen zur behaupteten Sanierung gar nicht vorliegen. Den Akten liegt lediglich eine «Nachtragsofferte» der [...] Bauunternehmung AG bezüglich «Deponie Inertmaterial» sowie eine Auflistung der bis zum 11. April 2018 vorgenommenen Aushubmenge am [...]weg in [...] bei. Der mit der Beschwerde eingereichte «Vorbericht Baugrund» vom 12. Juni 2017 enthält keine Angaben über Bauschutt oder eine Sanierungspflicht. Dieser wurde gemäss Angaben auf dessen Seite 3 aufgrund von früheren Untersuchungen und Baustellen in der nahen Umgebung erstellt. Belege zu Notwendigkeit und Ausmass der Sanierung wurden keine eingereicht, weshalb schon mangels Überprüfbarkeit der Forderung keine Zustimmung zum abgeschlossenen Vergleich erfolgen kann.
3.1 Eine Rückweisung an die Vorinstanz zur näheren Abklärung würde aber vorliegend keinen Sinn machen, wie nachfolgend zu zeigen ist.
3.2 Die Vorinstanz hat mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_648/2012 Erwägung 3 bereits zu Recht ausgeführt, dass die Gewährleistungsregeln von Art. 197 ff. des Obligationenrechts (OR, SR 220) auch auf den Grundstückkauf anwendbar sind und der im vorliegenden Grundstückkaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss beachtlich ist, indem es sich bei der vorgefundenen Ablagerung von Bauschutt eher nicht um einen Mangel handelt, welcher ausserhalb dessen lag, womit ein Käufer vernünftigerweise hätte rechnen müssen.
3.3 Im Weiteren ist zudem auch die Kostentragungspflicht von Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814.01) bezüglich der Sanierung belasteter Standorte zu beachten. Demnach trägt grundsätzlich der Verursacher die Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte (Abs. 1). Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihrer Anteile an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2). Gemäss Absatz 4 von Art. 32d USG erlässt die Behörde eine Verfügung über die Kostenverteilung, wenn ein Verursacher dies verlangt oder die Behörde die Massnahme selber durchführt.
In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass die Verpflichtung eines Dritten unzulässig ist, wenn der Inhaber des Standorts durch sein Bauvorhaben kontaminiertes Erdreich destabilisiert und so eine Sanierung auslöst (vgl. Regula Hunger in: Heribert Rausch und Alain Griffel [Hrsg.], Schriftenreihe zum Umweltrecht, Die Sanierungspflicht im Umweltschutz- und im Gewässerschutzgesetz, Band 22, Zürich/Basel/Genf 2010, S. 148 mit Hinweisen). Auch das kantonale Amt für Umwelt führt in seinem Merkblatt «Belastete Standorte und Altlasten – Vollzug im Kanton Solothurn – Antworten auf die wichtigsten Fragen» vom Januar 2015 aus, dass bei Bauvorhaben auf belasteten Standorten in der Regel der Bauherr die Kosten für die Entsorgung des belasteten Aushubes trägt. Ob ein Tatbestand nach Art. 32bis USG vorliegt, ist ebenfalls unklar.
3.4 Es ist vorliegend nicht zu prüfen, wer die Kosten der Sanierung am Ende tatsächlich zu tragen hat. Dies sind komplexe Fragen. Es ist einzig zu prüfen, ob es im Interesse von B.___ liegt, wenn sie durch einen aussergerichtlichen Vergleich zwei Drittel der Kosten übernimmt. Dies ist nach dem oben Erwähnten nicht der Fall, weshalb die Vorinstanz den abgeschlossenen «Vergleich» zu Recht nicht genehmigt hat. Ein vom Beschwerdeführer vorgeschlagener Gesprächstermin mit dem Baumanagement und den Vertretern der KESB würde an diesem Ausgang nichts ändern. Selbstredend steht es den Beteiligten frei, einvernehmlich eine Lösung zu suchen. Der Beschwerdeführer kann aber auch beim Amt für Umwelt eine Verfügung über die Kostenverteilung verlangen. Es obliegt aber nicht dem Verwaltungsgericht, vorfrageweise über diese komplexe Thematik zu entscheiden.
4. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00 festzusetzen sind.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber Kaufmann