Verwaltungsgericht
Urteil vom 22. Februar 2019
Es wirken mit:
Oberrichterin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiberin Kaufmann
In Sachen
1. A.___
2. B.___
Beschwerdeführer
gegen
1. Bauund Justizdepartement,
2. Baukommission der Einwohnergemeinde D.____,
3. C.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht,
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung / Umgebungsgestaltung etc.
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. A.___ und B.___ (in der Folge Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Grundstücks GB D.___ Nr. [...]. Westlich angrenzend liegt das Grundstück GB Nr. [...] von C.___ (in der Folge Beschwerdegegner). Die beiden Grundstücke liegen am Hang und verfügen über eine in der Süd-Nord-Richtung verlaufende, gemeinsam gerade Grenze von ca. 33 Metern Länge.
2. Mit Schreiben vom 27. Januar 2012 hatte die Baukommission D.___ (BK) das Baugesuch der Beschwerdeführer für ein Einfamilienhaus bewilligt. Aufgrund einer Intervention des Beschwerdegegners verfügte die BK im Mai 2013 einen Baustopp für die Umgebungsarbeiten und forderte die Beschwerdeführer auf, ein neues Baugesuch einzureichen. Gegen dieses am 11. Juli 2013 publizierte Baugesuch erhob der Beschwerdegegner Einsprache, und die BK wies das Baugesuch mit Entscheid vom 2. Oktober 2013 ab. Sie hielt fest, gemäss § 62 Abs. 2 der Kantonalen Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) sei die Stützmauer bis zum 31. Oktober 2013 auf die zulässige Höhe von 0.50 m zurückzubauen. Gegen diesen Entscheid erhoben wiederum die Beschwerdeführer Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie verlangten die Bewilligung des Baugesuchs und die Durchführung eines Augenscheins. Das BJD wies die Beschwerde mit Verfügung vom 3. Februar 2014 ab und setzte den Beschwerdeführern Frist, um den Stützmauerteil, der sich im Grenzabstand zu GB D.___ Nr. [...] befindet, an der Grenze entlang auf 0.50 m, von der Grenze zurückgesetzt, auf eine die in einer Neigung von 2:3 gezogene Böschungslinie um höchstens 0.50 überragende Höhe, zurückzubauen. Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft. In Folge Nichteinhaltens der Frist und im Zusammenhang mit einem diesbezüglichen Vollstreckungsverfahren stellte der Beschwerdegegner am 8. Juli 2015 beim BJD ein Erläuterungsgesuch. Diesem Begehren wurde durch den zuständigen Sachbearbeiter mit Schreiben vom 16. Juli 2015 entsprochen und den Parteien erklärt, wie § 62 Abs. 2 KBV konkret und vor Ort zu verstehen sei (vgl. Beschwerdeakten BJD 2013/128).
3. Die Beschwerdeführer hatten am 18. Juni 2013 bei der BK ein Baugesuch für die Erstellung von Stützmauern eingereicht. Dieses sah die Erstellung solcher Mauern auf der gesamten Nordund Ostseite des Grundstücks vor. An der Westseite gegenüber dem Grundstück des Beschwerdegegners war vorgesehen, die nördliche Stützmauer auf ca. einen Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze zu verlängern. Gegen die teilweise erteilte Baubewilligung erhob der Beschwerdegegner beim BJD Beschwerde. In der Folge wurde durch die BK eine externe Expertise in Auftrag gegeben und versucht, zwischen den Parteien eine Einigung zu erzielen. Am 22. Juni 2015 – nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen - verfügte das BJD schliesslich, dass die Beschwerde des Beschwerdegegners gutgeheissen und die Verfügung der Baukommission vom 3. Juli 2014 aufgehoben werde, soweit sie die Stützmauer im Grenzabstand zum Grundstück des Beschwerdegegners betreffe (vgl. Beschwerdeakten BJD 2014/107).
4.1 Mit revidiertem Baugesuch vom 6. Mai 2016 ersuchten die Beschwerdeführer um Bewilligung der Umgebungsgestaltung sowie eines Wohnwagenplatzes. Die revidierte Umgebungsgestaltung sah insbesondere eine Terrasse auf der Nordwestseite, eine L-förmige Stützmauer auf der Südwestseite sowie eine Mauer auf der Nordseite des bestehenden Gebäudes vor. Der Wohnwagenplatz war auf der Südwestseite an der Grenze zum Beschwerdegegner geplant. Gegen das Baugesuch erhob der Beschwerdegegner Einsprache. Die BK D.___ bewilligte das Bauvorhaben mit Beschluss vom 1. September 2016 nur teilweise und hiess die Einsprache des Beschwerdegegners teilweise gut. Nicht bewilligt wurden die Terrasse, die L-förmige Stützmauer sowie der Wohnwagenplatz. Zudem wurde eine 90-tägige Frist zur Herstellung, respektive Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ab Rechtskraft der Verfügung gesetzt.
4.2 Gegen diese Verfügung erhob der Beschwerdegegner Beschwerde beim BJD. Er beantragte die Aufhebung der Verfügung, soweit er selbst durch diese beschwert sei. Zudem beantragte er die Anböschung der gemeinsamen Grenze durch die Beschwerdeführer. Das BJD führte am 26. April 2017 einen Augenschein vor Ort durch und versuchte erneut, zwischen den Parteien eine Einigung zu erzielen. Am 29. März 2018 erliess das BJD folgende Verfügung:
1. Die Beschwerde von C.___, vertreten durch Rechtsanwalt H. Rüfenacht, wird gutgeheissen.
2. Die nördliche Stützmauer und deren Erhöhung um 2 Elemente werden nicht bewilligt, soweit sie im Grenzabstand von 3.00 m zur Nachbargrenze GB D.___ Nr. [...] liegen.
3. Entlang der Grenze zu GB D.___ Nr. [...] ist das Gelände im Grenzabstand von 3.00 m an das bestehende Terrain auf GB Nr. [...] anzuböschen. Beim Böschungswinkel darf das Verhältnis von Höhe zur Grundlinie nicht grösser als 2:3 sein. Zur Umsetzung dieser Massnahme wird A.___ und B.___ Frist gesetzt bis 31. August 2018.
4. Dem Beschwerdeführer wird der geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1’500.00 zurückerstattet.
5. Die Beschwerdegegner haben die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.00 zu bezahlen.
6. Die Beschwerdegegner haben dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.00 zu bezahlen.
7. Auf den Antrag der Beschwerdegegner vom 11. Februar 2018, wonach der Beschwerdeführer ihnen Fr. 3' 000.00 zu bezahlen habe, wird nicht eingetreten.
8. Der Antrag der Beschwerdegegner vom 11. Februar 2018, wonach der Vorinstanz anteilsmässig Kosten aufzuerlegen seien, wird abgewiesen.
Zur Begründung führte die Vorinstanz zusammengefasst aus, gemäss § 62 Abs. 1 KBV sei bei Terrainauffüllungen oder Abgrabungen gegenüber der benachbarten Liegenschaft eine Böschung zu errichten. Beim Böschungswinkel dürfe das Verhältnis von Höhe zur Grundlinie nicht grösser als 2:3 sein. Dieser Böschungswinkel sei innerhalb des jeweils minimalen Grenzabstandes der betreffenden Zone einzuhalten. Im vorliegenden Fall betrage der minimale Grenzabstand für ein zonenkonformes Gebäude 3.00 m. Innerhalb von diesen 3.00 m zur Nachbarsgrenze sei demnach das Verhältnis von 2:3 (Höhe zu Grundlinie) einzuhalten. Um diese Problematik beurteilen zu können, seien entsprechende Schnitte nötig. Da ein solcher im zu beurteilenden Baugesuch nicht vorhanden sei, könne die Frage nicht abschliessend beurteilt werden. Den Beschwerdegegnern sei dargelegt worden, dass ein solcher Schnitt zur Beurteilung notwendig sei. Sie seien von der Gegenpartei und anlässlich des Augenscheins vom 26. April 2017 vom BJD aufgefordert worden, einen solchen Schnitt einzureichen. Sie seien aber ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen, weshalb dieser Umstand gegen sie auszulegen sei und sie als Baugesuchsteller folglich die Folgen der mangelnden Beurteilungsmöglichkeit zu tragen hätten. Die Erhöhung der nördlichen Stützmauer könne im Grenzbereich von 3.00 m nicht bewilligt werden. Bezüglich der Anböschung im gesamten Grenzbereich zum Beschwerdegegner gelte das bereits Verfügte und Gesagte und das Terrain sei so zu gestalten, dass es den Vorschriften von § 62 Abs. 1 KBV entspreche. Diese Lösung erscheine als mildeste der geeigneten und zumutbaren Massnahmen.
5. Gegen die Verfügung des BJD vom 29. März 2018 erhoben A.___ und B.___ mit Schreiben vom 11. April 2018 frist- und formgerecht Beschwerde. Es sei ihnen vorgeworfen worden, ihrer Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen zu sein. Dabei hätten sie Plansätze in dreifacher Ausführung mit den Schnitten A, B, C, D und E eingereicht. Diese seien auch dem Beschwerdeführer zur Einsicht zugesandt worden. Die BK hätte den Terrainverlauf klären lassen müssen. Dies sei bis heute nicht erfolgt, was eigentlich die Voraussetzung für den weiteren Verfahrenslauf gewesen wäre. Aus der Verfügung sei überhaupt nicht erkennbar, wie sie verfahren sollten, was Ausgangslage sei und wie es sich mit den verhängten Baustopps verhalte. In der ganzen Angelegenheit handle es sich um einen Machtkampf der Baukommission und einen privaten Krieg des Beschwerdegegners, der seit 2011 geführt werde.
6. Die Vorinstanz nahm mit Schreiben vom 28. Mai 2018 zur Beschwerde Stellung und beantragte, diese unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen auf die angefochtene Verfügung verwiesen. Ergänzend wurde ausgeführt, der Terrainverlauf des Nachbargrundstücks sei durch die Beschwerdeführer als massgebendes Terrain anerkannt worden. Es seien denn auch keine Gründe, welche eine andere Schlussfolgerung nahelegen würden, ersichtlich. Die Beschwerdeführer seien im Übrigen darauf hingewiesen worden, dass sämtliche Eingaben auf dem Postweg zu erfolgen hätten. Deshalb sei auf die Maileingaben nicht reagiert worden.
7. C.___ (Beschwerdegegner), vertreten durch Rechtsanwalt H. Rüfenacht, nahm mit Schreiben vom 7. Juni 2018 zur Beschwerde Stellung und beantragte, sie abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wurde ausgeführt, wie die Vorinstanz korrekt festgestellt habe, hätten sich die Beschwerdeführer stets geweigert, den an sich in ihren Baugesuchsplänen im Grundrissplan vorgesehenen, aber nicht vorliegenden Schnittplan D einzureichen. Es treffe zwar zu, dass dann im Zuge von Vergleichsverhandlungen weitere Schnittpläne eingereicht worden seien. Diese hätten sich aber auf ein neues Grenzgestaltungsprojekt, welches im Rahmen des Vergleichs allseitig hätte genehmigt werden sollen («Vergleichsprojekt»), bezogen. Dieses Vergleichsprojekt sei dann aber nicht zustande gekommen und deshalb seien wieder allein die offiziellen Baugesuchspläne massgebend. Der Terrainverlauf des Grundstücks des Beschwerdegegners sei nie Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gewesen und das bestehende Terrain im Übrigen von den Beschwerdeführern längst als massgebend anerkannt worden. Und dass die Verfügung des BJD unklar sei, treffe offensichtlich nicht zu. Zum einen sei die Bewilligung für den Bau eines genau bezeichneten Teils einer Stützmauer nicht erteilt bzw. entzogen worden. Zum anderen sei präzisiert worden, wie der Grenzstreifen von 3.0 m entlang der Grenze wiederherzustellen sei. Auch die Ausgangslage sei klar. Ausgangspunkt sei das Baugesuch der Beschwerdeführer vom 6. Mai 2016. Dieses habe die Baukommission nur teilweise gutgeheissen. Die Beschwerdeführer dürften demnach alles bauen (bzw. stehen lassen), was die Baukommission im genannten Entscheid bewilligt habe, mit Ausnahme des Stützmauerteils Nord, den nun das BJD im angefochtenen Entscheid abgesprochen habe. Zudem seien die Anordnungen der Baukommission in ihrem Entscheid vom 6. Mai 2016 zu befolgen (Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Entfernung des Wohnwagens, etc.), wobei auch hier die Präzisierungen des BJD hinsichtlich der Gestaltung des Grenzbereichs im angefochtenen Entscheid zu berücksichtigen seien. Dass der Beschwerdegegner einen Privatkrieg gegen die Beschwerdeführer führe, treffe offensichtlich nicht zu. Der Beschwerdegegner wäre den Beschwerdeführern ganz einfach dankbar, wenn sie nun endlich die gesetzeskonforme Gestaltung des Grenzbereichs (dieser habe heute nach wie vor Baustellencharakter) an die Hand nehmen würden.
8. Mit Eingabe vom 9. Juli 2018 liessen sich die Beschwerdeführer erneut vernehmen und beantragten die Beschwerde sei anzunehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Es seien falsche Behauptungen gemacht worden; sie hätten die eingereichten Zeichnungen von einem unabhängigen Architekten prüfen lassen. Dieser habe sie für baurechtlich korrekt befunden. Alle verlangten Zeichnungen seien von ihnen eingereicht worden. Sie hätten das Grundstück im guten Glauben gekauft. Beide Grundstücke hätten dasselbe Höhenniveau/Terrain aufgewiesen. Sie hätten nicht gewusst, dass der Beschwerdegegner den Terrainverlauf geändert habe. Im Übrigen führe der Beschwerdegegner einen Privatkrieg gegen sie, was die 37 Beilagen belegen würden.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ und B.___ sind als Baugesuchsteller durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Nicht einzutreten ist auf sämtliche Vorbringen, die nicht in direktem Zusammenhang mit dem Baugesuch vom 6. Mai 2016 stehen. Dies betrifft insbesondere die beiden rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren vor dem BJD (siehe oben) und sämtliche Ausführungen bezüglich dem angeblichen Privatkrieg.
1.3 Die Beschwerdeführer legen pauschal Beschwerde ein, respektive beantragen, ihre Beschwerde anzunehmen. Sie sagen nicht explizit, mit welchen Punkten sie nicht einverstanden sind und wie die angefochtene Verfügung in ihrem Sinne zu korrigieren sei. Sie kommen damit ihrer Begründungs- und Substantiierungspflicht nicht wirklich nach. Da sie aber nicht vertreten sind und es sich demzufolge um eine sogenannte Laienbeschwerde handelt, ist davon auszugehen, dass die gesamte Verfügung des BJD vom 29. März 2018 angefochten ist. Strittig ist damit, nebst der Kosten- und Entschädigungsfrage, die Bewilligungsfähigkeit der nördlichen Stützmauer.
2. § 62 KBV lautet:
Terrainauffüllungen und Abgrabungen
1 Bei Terrainauffüllungen oder Abgrabungen ist gegenüber der benachbarten Liegenschaft eine Böschung zu errichten. Beim Böschungswinkel darf das Verhältnis von Höhe zur Grundlinie nicht grösser als 2:3 sein (Anhang I, Figur 21).
2 An der Grenze darf eine Stützmauer von maximal 0,50 m Höhe errichtet werden. Zurückgesetzte Mauern dürfen bergseitig die von der Grenze in einer Neigung von 2:3 gezogene Böschungslinie höchstens um 0,50 m überragen. Talseitig darf das gestaltete Terrain höchstens 0,50 m unter der von der Grenze aus gezogenen Böschungslinie liegen (Anhang I, Figur 21)
.
3 Ausnahmen sind mit schriftlicher Zustimmung des Nachbars zulässig.
Figur 21 des Anhangs I KBV sieht wie folgt aus:
2.1 Die Baukommission hat bezüglich dem geplanten Bauvorhaben den Neubau einer Terrasse auf der Westseite des Gebäudes der Beschwerdeführer nicht bewilligt, da sie die vorgesehene Konstruktion als Hochbau qualifiziert und gleichzeitig festgestellt hat, dass der Grenzabstand von 2 m nicht eingehalten ist. Ebenso hat sie die geplante Sichtschutzwand nicht bewilligt, da das Einverständnis des Nachbarn für eine Überschreitung des Höchstmasses nicht vorliege. Der dauerhaft stationierte Wohnwagen wurde ebenfalls nicht bewilligt, da er als eingeschossige Fahrnisbaute eingestuft wurde und der Grenzabstand von 2 m nicht eingehalten werde. Bezüglich der nördlichen Stützmauer, respektive deren Erhöhung um 2 Elemente stellte sie fest, dass diese bewilligt werden könne, da sie ausserhalb der Grenzabstände liege und keine zusätzliche Terrainveränderung stattfinde. Ein statischer Nachweis sei dafür nicht notwendig.
2.2 Bezüglich der nördlichen Stützmauer hat die Vorinstanz festgestellt, es sei richtig, dass eine Stützmauer keine Fassade bilde und demnach keinen Grenzabstand im Sinne von § 22 KBV einzuhalten habe. Aber eine Stützmauer senkrecht zu einer Grundstücksgrenze könne unter Umständen § 62 KBV verletzen, nämlich dann, wenn der verlangte Böschungswinkel von 2:3 unter Umständen nicht mehr eingehalten werden könne. Um dies feststellen zu können, bedürfe es eines entsprechenden Schnitts, wie dies im Grundrissplan auf der Höhe der Stützmauer vorgesehen sei. Dies sei auch am Augenschein vom 26. April 2017 so besprochen worden. Die Beschwerdeführer seien aufgefordert worden, diesen zur Beurteilung notwendigen Schnitt einzureichen und damit ihrer Mitwirkungspflicht nachzukommen. Dieser Aufforderung hätten sie nicht Folge geleistet und demzufolge könne die Bewilligung für die Stützmauer im Grenzbereich von 3 m gegenüber dem Grundstück des Beschwerdegegners nicht erteilt werden.
2.3 Dieses Vorgehen ist richtig. Die Beschwerdeführer haben einen entsprechenden Schnitt bis anhin nicht eingereicht. Zwar wurde die Angelegenheit offenbar am Augenschein besprochen und die Beschwerdeführer haben mit Begleitschreiben ihres damaligen Anwalts vom 18. September 2017 aufforderungsgemäss nachträgliche Pläne der [...] GmbH, [...] eingereicht, aber ein solcher Schnitt (D), aus welchem die genaue Höhe der nördlichen Stützmauer im Grenzbereich von 3 m ersichtlich ist, wurde nicht eingereicht. Folgerichtig konnte die Baubewilligung für die Erhöhung der Stützmauer im Grenzbereich nicht erteilt werden. Dies gereicht aber faktisch den Beschwerdeführern nicht zum Nachteil, da es nur einen ganz kleinen Teil der Stützmauer betrifft und diese in ihrer Funktion (Stützen des Hangs Richtung Norden) praktisch nicht eingeschränkt ist.
3. Bezüglich Terrain an der Grundstücksgrenze zum Beschwerdegegner gilt die rechtskräftige Verfügung der Vorinstanz vom 3. Februar 2014. Massgebend ist § 62 KBV. Falls die Beschwerdeführer westseitig eine Stützmauer bauen wollen, muss sie die Vorgaben gemäss § 62 KBV erfüllen, was den Beschwerdeführern schon mehrfach dargelegt wurde. Der Terrainverlauf ist eigentlich unbestritten (vergleiche Eingabe der Beschwerdeführer vom 10. März 2017 bei der Vorinstanz) und entspricht dem gewachsenen Terrain. Dass der Beschwerdegegner den Terrainverlauf abgeändert haben soll, ist eine nachträgliche Behauptung, die jeglicher Grundlage entbehrt, und die Beschwerdeführer sind (einmal mehr) aufzufordern, nun endlich ihrer, seit Erstellung ihres Hauses bestehenden, Verpflichtung nachzukommen und den Grenzbereich zum Beschwerdegegner gesetzeskonform wiederherzustellen. Platz für einen Abstellplatz für einen Wohnwagen respektive eine Stützmauer gibt es im Grenzbereich gar nicht (Wohnwagen) oder nur im Rahmen von § 62 KBV (Stützmauer). Dazu wird Frist gesetzt bis 31. Mai 2019. Es handelt sich nämlich um eine nicht sehr umfangreiche Abschlussarbeit im Aussenbereich. Eine Frist von ca. drei Monaten ist ausreichend und angemessen.
4. Die Beschwerdeführer drangen mit ihrer Argumentation bei der Vorinstanz nicht durch, weshalb auch die übrigen Punkte der angefochtenen Verfügung, insbesondere die Kostenverteilung, bestätigt werden können. Der Aufwand war für den Beschwerdegegner beträchtlich, die zugesprochene Parteientschädigung von CHF 4'000.00 ist angemessen, zumal die Beschwerdeführer nichts vorbringen, das dem widersprechen würde.
5. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ und B.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Als unterlegene Partei haben sie dem Beschwerdegegner in Anwendung von § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) in Verbindung mit Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird in Berücksichtigung von § 161 i.V.m. § 160 Gebührentarif (GT, BGS 615.11) ermessensweise pauschal auf CHF 1'000.00 festgesetzt.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Ziffer 3 der Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 29. März 2018 (in der Beschwerdesache 2016/111) wird ausdrücklich bestätigt und A.___ und B.___ zum Vollzug neu Frist gesetzt bis 31. Mai 2019.
3. A.___ und B.___ haben unter solidarischer Haftung die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
4. A.___ und B.___ haben C.___ unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber Kaufmann