SOG 2003 Nr. 30
§ 42 Abs. 1 PBG,§ 231 EG ZGB. Enteignung. Wird eine mit Wegrechten belastete Fläche zu öffentlichem Strassenareal geschlagen, so ist keine Entschädigung geschuldet. Privatstrassen haben keinen Verkehrswert. Haben sich indessen noch nicht alle Anstösser eingekauft, so ist dem Grundeigentümer und den am Strassenbau beteiligten Nachbarn eine Entschädigung geschuldet, die der Höhe der noch ausstehenden Einkaufsbeiträge entspricht. Auszugehen ist vom Landwert zur Zeit der Begründung des ersten Wegrechts.
Sachverhalt:
Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde beschloss im Februar 2003, die X.-Strasse ohne Entschädigung von den privaten Grundeigentümern zu übernehmen. Die Baukommission wurde beauftragt, dies zu vollziehen. Die Ehegatten B. erhoben vorsorglich Beschwerde bei der Schätzungskommission und wiesen darauf hin, die Gemeinde hätte ein Enteignungsverfahren einleiten müssen. Auch andere erhoben Beschwerde und verwiesen darauf, ihre Eigentumsrechte würden durch die entschädigungslose Übernahme verletzt. Der Gemeinderat beantragte der Schätzungskommission die Eröffnung eines Enteignungsverfahrens. Die Schätzungskommission sprach eine - im Gegensatz zu den Forderungen der Eigentümer - reduzierte Entschädigung des Baulandwertes zu. Ein Teil der Betroffen gelangte an das Verwaltungsgericht. Dieses tritt auf eine der Beschwerden nicht ein und heisst die anderen gut.
Aus den Erwägungen:
2. Das Enteignungsrecht für die dinglichen Rechte im Zusammenhang mit der Erstellung von Erschliessungsanlagen wird im Plangenehmigungsverfahren erteilt. Das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmte Land haben die Grundeigentümer an das Gemeinwesen abzutreten (§ 42 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Im vorliegenden Fall besteht ein Erschliessungsplan, der am 3. September 2002 vom Regierungsrat genehmigt worden ist.
3. Soweit das PBG nichts anderes bestimmt, gelten für die formelle Enteignung die Bestimmungen des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB, BGS 211.1) und die Grundsätze der Bundesverfassung. Es ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 EG ZGB). Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre (Hess/Weibel: Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 16).
Wird Land für Erschliessungsanlagen formell enteignet, so ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 EGZGB, BGS 211.1). Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht schlechter gestellt sein, als er es ohne sie wäre. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich nach dem Verkehrswert. Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft erhalten hätte (SOG 1999, Nr. 43). Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen und es ist jene zu wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (PVG 1997, Nr. 58).
4. Entsteht aus der Enteignung kein Schaden, ist auch keine Entschädigung zu leis-ten. Das ist nach Lehre und Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Gemeinde eine private Erschliessungsanlage, zum Beispiel eine Strasse, übernimmt. Objektiv betrachtet hat die Anlage keinen Verkehrswert; subjektiv gesehen verhält es sich für den Enteigneten so, dass er für denselben Zweck eine öffentliche Anlage zur Verfügung gestellt erhält, bei der er erst noch von Haftung und Unterhalt befreit ist. Ohne Ablösung der auf einer Wegparzelle lastenden Wegrechte kann diese nicht einem neuen Zweck zugeführt werden. Die Parzelle hat deshalb keinen Handelswert, sie kann nicht verkauft werden. Bei der Enteignung einer Privatstrasse durch die Einwohnergemeinde ist deshalb keine Entschädigung geschuldet, weil der Enteignete keinen Schaden erleidet. Das hat das Verwaltungsgericht in einem Grundsatzentscheid erkannt (SOG 1995, Nr. 26).
5. Die Restgrundstücke erleiden auch keinen Minderwert. Private, der Erschliessung dienende Fahrbahnen werden bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht eingerechnet. Das Land, über das die Strasse führt, hat bereits seit deren Bau keine Ausnützung mehr. Daran ändert die Übernahme nichts. Neu werden nun allerdings Stras-senbaulinien gezogen. Das Land vor der Baulinie wird aber nach wie vor als anrechenbare Landfläche betrachtet (Anhang III zur KBV, BGS 711.611.3).
Die Beschwerdeführer meinen weiter, durch den künftigen Durchgangsverkehr entstehe ein Minderwert; es gehe Privatsphäre verloren. Im vorliegenden Fall kann es aus folgenden Gründen nicht um die Enteignung eines Abwehrrechts gehen: Die X.-Strasse mündet nun im Norden neu in eine Bahnunterführung. Diese Unterführung ist aber mit einer Treppe versehen und für Autos nicht befahrbar. Folglich entsteht höchstens ein gewisser Mehrverkehr durch Fussgänger, Velo- und Mofafahrer, die den jenseits der Bahn gelegenen Fussballplatz aufsuchen. Dies aber verursacht keinen schweren Schaden und trifft die Grundeigentümer nicht in spezieller Weise. Das Übliche und Tolerierbare wird nicht überschritten (BGE 123 II 560). Grundeigentümer sind als Nachbarn öffentlicher Werke auch in gewissem Masse sozialpflichtig (Jörg Paul Müller: Grundrechte in der Schweiz, Bern 1999, S. 613; Georg Müller: Kommentar BV, Rz 62 ff. zu Art. 22 ter.). Im Übrigen hat der Präsident der Einwohnergemeinde am Augenschein zugesichert, er werde sich dafür einsetzen, dass die X.-Strasse mit einem zweckmässigen Fahrverbot belegt werde. Die Beschwerdeführer waren damit einverstanden.
6. Nun aber hat das Bundesgericht am 17. August 2001 Folgendes erkannt: Wenn eine Quartierstrasse zur öffentlichen Strasse erklärt werde, bevor sich alle Anstösser eingekauft haben, erfolge die Abtretung nicht entschädigungslos. Der Grundeigentümer und die am Strassenbau beteiligten Anstösser hätten Anspruch auf eine Entschädigung, die der Höhe der noch ausstehenden Einkaufsbeiträge entspreche. Die neuen, an der Mitbenützung einer Privatstrasse interessierten Anstösser könnten sich ihrer Beitragspflicht nicht dadurch entziehen, dass die Strasse ohnehin nicht für andere Zwecke nutzbar ist und daher keinen Handelswert aufweist. Eine unentgeltliche Übernahme durch das Gemeinwesen erfolge erst, wenn sich alle Anstösser eingekauft hätten.
Im vorliegenden Fall geht es um GB Nr. 150. Diese Parzelle ist im südlichen Teil mit einem Bauernhaus überbaut. Dieses Haus wird verkehrsmässig ab der B.-Strasse erschlossen. Die Eigentümer benötigten deshalb kein Wegrecht über die X.-Strasse. Nördlich angrenzend liegt indessen eine noch mit gut zwei Einfamilienhäusern überbaubare Hofstatt von ca. 2450 m2 Halt. Bei deren Überbauung vor der Übernahme der X.-Strasse hätten sich die Eigentümer ein Wegrecht erwerben müssen. Diese Anwartschaft ist abzugelten.
Auszugehen ist von den Landpreisen im Jahre 1977. Damals wurde das erste Wegrecht errichtet. Die Wegparzelle hat seither an der Entwicklung der Baulandpreise nicht mehr teilgenommen, weil sie nicht mehr handelbar war. In den Jahren 1978/1979, aus denen die ältesten verfügbaren statistischen Daten stammen, wurde der Quadratmeter Bauland, abgesehen von einem Sonderfall, zu Fr. 65.00 bis Fr. 75.00 gehandelt. Aus den beigezogenen Kaufverträgen aus dem Jahre 1979 ergibt sich, dass ein Quadratmeterpreis von Fr. 65.00 korrekt ist. Ab der Parzelle Nr. 148 (Ehegatten F.) sind 236 m2 zu erwerben; ab Grundbuch Nr. 146 (Ehegatten B.) 203 m2. Insgesamt werden von den Beschwerdeführern 439 m2 enteignet, was einem Wert von Fr. 28'535.00 entspricht. Hinzu kommen zwei Drittel der Strassenbaukosten von Fr. 13'500.00, mithin Fr. 9'000.00, denn diesen Anteil haben die Beschwerdeführer bezahlt. Die Gesamtkosten von Landerwerb und Strassenbau belaufen sich somit auf Fr. 37'535.00. Die Strasse ist, wie gesagt, neuwertig. Eine Abschreibung ist nicht vorzunehmen. Da die Grundstücke der Beschwerdeführer B. und F. etwa die gleiche Anstosslänge an die X.-Strasse haben, wie der unüberbaute Teil von GB Nr. 150, rechtfertigt es sich, den Wert des Wegrechts mit der Hälfte der Gesamtkosten, mithin mit rund Fr. 18'800.00 zu beziffern. Verteilt man diesen Betrag nach dem Landanteil, erhalten die Beschwerdeführer F. 53.76% oder rund Fr. 10'100.00 und die Beschwerdeführer B. 46.24% oder ca. Fr. 8'700.00. Diese Beträge sind ihnen für den Verlust der Einkaufssumme der Eigentümer von GB Nr. 150 zuzusprechen.
Verwaltungsgericht; Urteil vom 18. November 2003 (VWBES.2003.235)