Steuergericht
Urteil vom 2. Juni 2025
Es wirken mit:
Präsident: Müller
Richter: Laffer, Wiedmann
Sekretär: Hatzinger
In Sachen SGSTA.2025.4; BST.2025.4
A Z sel. und B Z, in Y
v.d. B Z in Y
gegen
Veranlagungsbehörde X
betreffend Staats- und Bundessteuer 2023
hat das Steuergericht den Akten entnommen:
1.1 Mit Datum vom 3. Juli 2024 reichte die Steuerpflichtige B Z die Steuererklärung 2023 der Ehegemeinschaft A Z sel. und B Z ein für die Steuerperiode vom 1. Januar 2023 bis 21. November 2023. Beim Mietwert der Liegenschaft in Y deklarierte sie bei der Staats- und Bundessteuer den Betrag von CHF 13'482. In der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2023 vom 1. August 2024 wurde der Mietwert bei der Staatssteuer auf CHF 20'299 (satzbestimmend CHF 22'765) und bei der Bundessteuer auf CHF 24'828 (satzbestimmend CHF 27'845) festgesetzt. Dagegen erhob die Steuerpflichtige mit Schreiben vom 28. August 2024 Einsprache. Sie machte vor allem geltend, ihre Berechnung des Mietwerts sei nicht übernommen und nur die pauschale Berechnung berücksichtigt worden. Gemäss der Eidg. Steuerverwaltung EStV müsse der Mietwert 70 % der Marktmiete betragen, daher sei ihre Berechnung des Eigenmietwerts von CHF 15'150 zu übernehmen oder der Mietwert auf 70 % der Marktmiete zuzüglich des Mietwerts der beiden Einstellhallenplätze auf total CHF 15'624 festzusetzen. Diese Eigenmietwerte seien entsprechend auf die Steuerperiode zu kürzen.
1.2 Mit Verfügung vom 21. Januar 2025 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen und das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer um CHF 904 reduziert und auf CHF 66'307 festgelegt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 76'133. Bei der Bundessteuer wurde das steuerbare Einkommen um CHF 359 reduziert und auf CHF 70'137 (gerundet CHF 70'200) festgelegt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 80'503 (gerundet CHF 80'500). Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Einstellhalle sei im vorliegenden Zusammenhang unabhängig von den einzelnen Wohnungen und werde daher für die Berechnung des hier massgeblichen Grenzwerts nicht berücksichtigt, da sie nicht unter derselben Grundbuchnummer geführt werde. Würde der Steuerwert der Einstellhallenplätze für die Berechnung des Grenzwerts beachtet, ergäbe sich eine Ungleichbehandlung von Eigentümern mit einem einzigen Einstellplatz und solchen mit mehreren Plätzen. Weiter sei die geltend gemachte Interventionslimite von 70 % ein Instrument der Verwaltungsführung und keine Veranlagungsregel; deshalb könne die Steuerpflichtige daraus keine Rechte auf eine Bemessung des Eigenmietwerts auf bis 70 % des Marktmietwerts ableiten. Sodann könne die eingewendete Vergleichsmiete aufgrund der rudimentären Angaben nicht berücksichtigt werden, da eine identische Wohnung mit gleichem Ausstattungsstandard nicht feststellbar sei. Die Einsprache sei in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen, die Berechnung des Mietwerts erfolge gemäss Pauschalansätzen. Im Übrigen war die Einsprache betreffend die Zahlungen an die STWEG und die Vermögensverwaltungskosten begründet und wurde in diesen beiden Punkten gutgeheissen.
2.1 Mit Rekurs und Beschwerde vom 18. Februar 2025 (Postaufgabe) gegen diesen Einspracheentscheid gelangte die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin) an das Kantonale Steuergericht. Es wird beantragt, der Eigenmietwert der Wohnung GB Nr. 0001 und der dazugehörigen Einstellhallenplätze 0002-002 sei bei der Staats- und Bundessteuer auf CHF 13'482 herabzusetzen (Berechnung Einzelbewertung: CHF 15'120, davon 321 Tage). Dazu wird vor allem angeführt, auf dem Liegenschaftsblatt der Veranlagung würden die Wohnung und die Einstellhallenplätze gemeinsam aufgelistet. Gemäss Grundbuchauszug würden die Wohnung und die Einstellhalle auf der Grundbuchnummer 0003 liegen. Zudem seien die beiden Einstellhallenplätze subjektiv-dinglich mit der GB Nr. 0001 der Wohnung verbunden. Die beiden Einstellhallenplätze seien damit ein sog. dominiertes Grundstück. Es könnte nicht einfach ein Einstellhallenplatz verkauft werden und die Wohnung würde zusammen mit nur einem Einstellplatz weiterhin im Eigentum verbleiben. Ein Verkauf könnte nur zusammen mit der Wohnung als dominierendem Grundstück erfolgen. Dies habe die Abteilung Katasterschätzung und das Grundbuchamt bestätigt. Daher müssten für die Berechnung des massgeblichen Grenzwerts die Katasterwerte der Wohnung und der beiden Einstellhallenplätze zusammengezählt werden, da über diese nicht separat verfügt werden könne. Zudem sei es nicht gerechtfertigt, dass eine separate Betrachtung der Wohnung und der Einstellplätze zu einem massiv höheren Eigenmietwert führe im Vergleich zu einer Einzelbewertung. Die pauschale Berechnung liege bei der Staatssteuer um ca. 50 % und bei der Bundessteuer um ca. 84 % über der Einzelbewertung. Diese massive Differenz bei unterschiedlicher Betrachtungsweise könne nicht im Sinne der Gesetzgebung sein. Es wird um Gutheissung von Rekurs und Beschwerde ersucht.
2.2 Mit Vernehmlassung vom 18. März 2025 beantragte die VB X (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Es wird an den bisherigen Ausführungen festgehalten und auf weitere Ausführungen verzichtet.
2.3 Mit Stellungnahme vom 9. April 2025 hielt auch die Rekurrentin an ihrem bisherigen Antrag fest und ersuchte um dessen Gutheissung. Ihre Argumentation werde von der VB X nicht gewürdigt. Im Übrigen hält die Rekurrentin an den bisherigen Ausführungen fest.
Das Steuergericht zieht in Erwägung:
1. Rekurs (betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.
2.1 Nach § 27 Abs. 1 StG sind steuerbar die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere gemäss lit. a alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung und nach lit. b der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b DBG). Gemäss § 28 Abs. 1 StG richtet sich der Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse angemessen zu berücksichtigen. Gemäss § 28 Abs. 2 StG setzt der Regierungsrat die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur in grösseren Zeitabständen an. Dem hat der Regierungsrat mit der Steuerverordnung Nr. 15: Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15, BGS 614.159.15) entsprochen.
2.2 Nach § 1 StVO Nr. 15 gilt als Gebäude durchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht mehr als 240‘000 Franken beträgt (Abs. 1). Der Mietwert von Wohnungen in Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach entsprechenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (Abs. 2). Gemäss § 4 StVO Nr. 15 gilt als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, mehr als 240’000 Franken beträgt. Nach § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist die Katasterschätzung von Garagen, die funktionell und eigentumsmässig zu einer Wohnung gehören, für die Zuordnung nach §§ 1 Abs. 1, 4 und 5 Abs. 1 (Einzelbewertung) sowie für die Bemessung des Mietwertes zur Katasterschätzung der Wohnung hinzuzurechnen.
3.1 Im konkreten Fall ist die Rekurrentin Eigentümerin einer Eigentumswohnung (GB Y Nr. 0001) und zweier Einstellhallenplätze (GB Y Nr. 0002-002). Der Steuerwert der Wohnung beträgt CHF 227'400 und derjenige der Einstellplätze CHF 14'268. Die VB X hat einen Eigenmietwert von CHF 22'765 (Staatssteuer) bzw. CHF 28'456 (Bundessteuer) gemäss Pauschalansätzen errechnet. Die Rekurrentin verlangt dagegen die Eigenmietwertberechnung gemäss Einzelbewertung. Sie ist der Ansicht, der massgebliche Schwellenwert von CHF 240'000 sei überschritten, wenn die Steuerwerte der Wohnung und der Einstellhallenplätze addiert würden. Die Einstellplätze seien subjektiv-dinglich mit der Wohnung verbunden. Die VB X war im Einspracheverfahren der Auffassung, eine Addition sei nicht zulässig, weil die Wohnung und die Parkplätze verschiedene Grundbuchnummern aufweisen würden. Im vorliegenden Verfahren hat die Vorinstanz nur auf den angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen.
3.2 Die Berechnung des Mietwerts einer Wohnung wird wie gesehen (oben, E. 2.2) durch die Steuerverordnung Nr. 15 vorgegeben: In § 1 StVO Nr. 15 werden die Gebäude durchschnittlicher Bauart umschrieben, in § 4 StVO Nr. 15 diejenigen überdurchschnittlicher Bauart. In § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist wie gesagt festgehalten, dass Garagen oder Einstellhallenplätze, die eigentumsmässig und funktional zu einer Wohnung gehören, hinzuzurechnen sind. Diese Aussage richtet sich an Gebäude sowohl durchschnittlicher als auch überdurchschnittlicher Bauart. Im Solothurner Steuerbuch (unter steuerbuch.so.ch, § 27 Nr. 3, Ziff. 2.3) ist festgehalten, dass weitere Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen nur hinzuzurechnen sind, wenn sie in der Katasterschätzung nicht berücksichtigt sind. Im vorliegenden Fall tragen die Einstellhallenplätze und die Wohnung wie erwähnt (oben, E. 3.1) unterschiedliche Grundbuchnummern. Auch die Einstellhallenplätze sind daher in der Katasterschätzung erfasst. Eine Hinzurechnung ist deshalb nicht möglich, auch wenn sie eigentumsmässig subjektiv-dinglich miteinander verknüpft sind. Diese Verknüpfung könnte ohne weiteres wieder gelöst und entgegen den Angaben der Rekurrentin eine Garage separat verkauft werden (vgl. Art. 712a Zivilgesetzbuch, SR 210; siehe auch René Bösch, in Basler Kommentar, 6. Aufl. 2019, Art. 712a N 13 f.), ohne dass dies auf die Katasterschätzung der Wohnung einen Einfluss hätte. Somit ist festzuhalten, dass eine Eigentumswohnung durchschnittlicher Bauart wie hier nicht durch subjektiv-dinglich verbundene Einstellhallenplätze zu einer Eigentumswohnung überdurchschnittlicher Bauart werden kann. Was die Rekurrentin in ihrer Stellungnahme vom 9. April 2025 einwendet, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Auch wenn im Allgemeinen ein oder wie hier zwei Parkplätze zu einer Eigentumswohnung gehören mögen, kann dies im vorliegenden Zusammenhang wie dargelegt nicht zu einer Einzelbewertung führen. Schliesslich ist die VB X an den Grundsatz der Rechtsgleichheit gebunden. Liegenschaften sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu besteuern (vgl. auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 4 E. 3.3). Die Rechtsmittel erweisen sich nach dem Ausgeführten als unbegründet.
Rekurs und Beschwerde sind nach den Erwägungen abzuweisen.
4. Bei diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 750 festzusetzen (Grundgebühr; kein Zuschlag).
Demnach wird erkannt:
1. Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von CHF 750 werden der Rekurrentin / Beschwerdeführerin zur Bezahlung auferlegt.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident: Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführerin oder ihres Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Rekurrentin / Beschwerdeführerin (eingeschrieben)
- VB X (PersID 00000000; mit Steuerakten)
- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern
- KStA, Rechtsdienst
- Finanzdepartement
- Steuerregisterführer der EG Y
Expediert am: