Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 18. Dezember 2020
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichterin Hunkeler
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___ GmbH,
Beschwerdeführerin
gegen
B.___,
Beschwerdegegner
betreffend Rechtsöffnung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1.1 Die A.___ GmbH (im Folgenden die Gesuchstellerin) reichte am 16. September 2020 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt ein Begehren um Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. […] ein (Verfahren BWZPR.2020.740). Gemäss Zahlungsbefehl vom 5. August 2020 war eine Forderung von CHF 5’000.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2020 gegen B.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) in Betreibung gesetzt. Als Forderungsurkunde und Grund der Forderung wurden der Mietzins August 2020 für Geschäftsräume gemäss Mietvertrag vom 26. Februar 2015 sowie die Zusatz-Vereinbarung vom 16. März 2020 genannt.
1.2 Bereits am 18. August 2020 hatte die Gesuchstellerin in der Betreibung Nr. [...] beim Richteramt Bucheggberg Wasseramt ein Rechtsöffnungsbegehren für den Mietzins des Monats Juli 2020 gestellt (Verfahren BWZPR.2020.654).
2. Der Gesuchsgegner hielt in seiner Stellungnahme vom 30. September 2020 fest, es handle sich um die gleiche Angelegenheit wie im Verfahren BWZPR.2020.654. Nun gehe es um den Mietzins für den Monat August. Infolgedessen verwies er auf seine Stellungnahme in jenem Verfahren. Dort schloss er auf Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Der Amtsgerichtspräsident zog deshalb die Akten dieses vorangehenden Parallelverfahrens bei.
3. Am 12. November 2020 wies der Amtsgerichtspräsident das Rechtöffnungsbegehren im vorliegenden Verfahren (BWZPR.2020.740) ab und auferlegte der Gesuchstellerin die Gerichtskosten von CHF 300.00.
4. Gegen dieses Urteil erhob die Gesuchstellerin (von nun an auch: Beschwerdeführerin) am 13. November 2020 Beschwerde an das Obergericht und verlangte sinngemäss dessen Aufhebung und die Erteilung der Rechtsöffnung.
5. Sämtliche entscheidwesentlichen Parteivorbringen und Urkunden befinden sich in den Akten des Parallelverfahrens BWZPR.2020.654. Mit Verfügung vom 19. November 2020 wurden daher für das vorliegende Beschwerdeverfahren zusätzlich die Akten dieses Parallelverfahrens eingeholt.
6. Der Gesuchsgegner (von nun an auch: Beschwerdegegner) beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 30. November 2020 (Postaufgabe) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.
7. Die Beschwerdeführerin reichte am 2. Dezember 2020 eine unaufgeforderte Stellungnahme ein.
Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1.1 Der Vorderrichter hielt fest, es sei unbestritten, dass der von den Parteien unterzeichnete Mietvertrag für Geschäftsräume vom 26. Februar 2015, der Nachtragsvertrag vom 14. August 2015 und die Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 formell Rechtsöffnungstitel darstellten. Umstritten sei, ob der Gesuchsgegner nach lit. j der Zusatzvereinbarung noch an seine Pflichten gebunden sei und somit die Forderung für den Mietzins des Monats August 2020 überhaupt noch bestehe. Weiter erwog er, die provisorische Rechtsöffnung werde erteilt, sofern der Betriebene nicht sofort Einwendungen glaubhaft mache, welche die Schuldanerkennung entkräften würden (Art. 82 SchKG). Der Mieter könne einwenden, der Vermieter sei seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen, indem er einen gemäss Art. 264 Abs. 1 OR zumutbaren Ersatzmieter abgelehnt habe. Diese Bestimmung sei zugunsten des Mieters einseitig zwingend.
1.2 Weiter hielt der Amtsgerichtspräsident fest, in Litera j der Zusatz-Vereinbarung hätten die Parteien vereinbart, sie seien bestrebt, so rasch als möglich die momentan leerstehenden Räumlichkeiten neu zu vermieten. Ab Datum Mietbeginn eines allfällig neuen Mietverhältnisses werde die Mieterin aus dem laufenden Vertrag entlassen. Gestützt auf die von den Parteien ins Recht gelegten Unterlagen habe der Gesuchsgegner der Gesuchstellerin eine Ersatzmieterin gestellt, welche per 1. Juli 2020 den laufenden Mietvertrag des Gesuchsgegners übernommen hätte. Die allfällige Ersatzmieterin sei in Vertragsverhandlungen mit der Gesuchstellerin gestanden. Trotzdem sei es bisher zu keinem Abschluss eines neuen Mietverhältnisses zwischen der Gesuchstellerin und der allfälligen Ersatzmieterin gekommen. Unklar bleibe, ob die gestellte Ersatzmieterin, die C.___, tatsächlich zahlungsfähig sei. Dies sei vorliegend nicht näher zu prüfen, zumal lediglich die Behauptung, die Gesuchstellerin habe eine zumutbare Ersatzmieterin abgelehnt, für die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs ausreiche. Diese Behauptung der Gesuchsgegnerin sei zumindest nicht als völlig haltlos zu werten, da die Gesuchstellerin und die allfällige Ersatzmieterin in Vertragsverhandlungen stünden. Mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen Ersatzmieterin würden wahrscheinlich keine Vertragsverhandlungen geführt werden.
2. Die Beschwerdeführerin bringt dagegen vor, der vorgeschlagene Nachfolgemieter sei nicht solvent, da im Betreibungsauszug verschiedene Betreibungen eingetragen seien. Der Nachmieter habe nie den Beweis erbringen können, zahlungsfähig zu sein. Die monatliche Miete betrage immerhin CHF 5’000.00. Zudem sei am 3. November 2020 der Konkurs über ihn eröffnet worden. Somit sei sie mit ihrer Einschätzung wohl nicht so falsch gelegen.
3. Der Beschwerdegegner trägt in seiner Beschwerdeantwort vom 30. November 2020 im Wesentlichen vor, in der Beschwerde seien weder ein Antrag enthalten noch neue Begründungen, Erläuterungen oder Beweise, die im vorinstanzlichen Verfahren nicht schon berücksichtigt worden seien. Erneut versuche Herr D.___ (Vertreter der Gesuchstellerin) mit der Beschwerde die Solvenz der Nachmieterin in Frage zu stellen, um einem Mietvertrag mit dieser auszuweichen. Allein der Umstand, dass Herr D.___ der Nachmieterin Zusagen für Umbau-und Malerarbeiten gemacht habe und auch die Zusicherung, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werde, zeige deutlich, dass Herr D.___ die Nachmieterin als solvente Nachmieterin bereits akzeptiert habe. Ansonsten hätte er dies bestimmt nicht gewährt und auch keine weiteren Vertragsverhandlungen mehr geführt. Nachdem Herr D.___ die Nachmieterin bereits einquartiert habe, habe er trotzdem keinen Mietvertrag mit dieser eingehen wollen, mit der Begründung, die Nachmieterin wäre jetzt doch nicht solvent. Eine sorgfältige Prüfung der Zahlungsfähigkeit habe er jedoch nicht gemacht. Stattdessen habe er von der Nachmieterin eine Vorauszahlung von CHF 60'000.00 verlangt, um erst dann an die Abklärungen und den Vertragsentwurf zu machen. Dieses Angebot habe er erst gemacht, nachdem er die Nachmieterin bereits einquartiert gehabt habe.
4. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).
5.1 Die Beschwerdeführerin hat gegen das Urteil, mit welchem ihr Rechtsöffnungsbegehren abgewiesen wurde, Beschwerde erhoben. Die Beschwerde nimmt auf die Begründung des angefochtenen Entscheids Bezug und beanstandet, dass die vorgeschlagene Nachmieterin nicht zahlungsfähig sei. Aus der Begründung geht klar hervor, dass sie nicht damit einverstanden ist, dass ihr Rechtsöffnungsbegehren aus diesem Grund abgewiesen worden ist und sie dieses gutgeheissen haben will. Es wäre überspitzt formalistisch, diesen klar erkennbaren Willen der Beschwerdeführerin nicht als Antrag anzuerkennen, nur weil er nicht explizit ausformuliert wurde. Damit liegt ein sinngemässer Antrag vor. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.
5.2 Die von der Beschwerdeführerin erstmals im Beschwerdeverfahren eingereichten Belege sind nach dem oben Ausgeführten nicht beachtlich. Die Beschwerde ist somit nach den Entscheidgrundlagen, die bereits bei der Vorinstanz eingereicht worden waren, zu beurteilen.
6.1 Mit ihren Vorbringen bestreitet die Beschwerdeführerin, dass ihr der Beschwerdegegner einen zumutbaren und insbesondere solventen Nachmieter vorgeschlagen hat. In BGE 134 III 267 hat das Bundesgericht erklärt, dass ein Mietvertrag im Falle der Rückgabe des Mietobjekts ohne Nennung eines zumutbaren Nachmieters seine Eigenschaft als provisorischen Rechtsöffnungstitel nicht verliert. Dabei verweist es auf Peter Stücheli, der ausführe, der Mieter könne die vorzeitige Entlassung aus seiner Leistungspflicht im Rechtseröffnungsverfahren einredeweise nur geltend machen, wenn er glaubhaft mache, dass er das Mietobjekt zurückgegeben sowie einen zumutbaren Nachmieter gestellt habe (Peter Stücheli, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 368; vgl. dazu auch Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich RT200004-O/U vom 7. Februar 2020, S. 5). Entgegen der Erwägungen der Vorinstanz genügt es nicht, bloss zu behaupten, die Vermieterin habe einen zumutbaren Nachmieter abgelehnt. Auch diese Einwendung muss glaubhaft gemacht werden. Die Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin ist deshalb sehr wohl zu prüfen.
6.2 Im Folgenden werden jeweils die im Verfahren BWZPR.2020.654 eingereichten Belege zitiert, diejenigen des Beschwerdegegners mit Nummer, die nicht nummerierten der Beschwerdeführerin ohne Nummer. In seiner Stellungnahme in jenem Parallelverfahren behauptete der Beschwerdegegner, er habe Herrn D.___ per E-Mail einen geeigneten Nachmieter gemeldet und habe ihm die Kontaktdaten weitergeleitet (Beilage 2). Im erwähnten Mail wird dieser Nachmieter als solvent bezeichnet. Es sei ihm vom Nachmieter mitgeteilt worden, aufgrund der Zustimmung von Herrn D.___ werde mit Maler- und Umbauarbeiten begonnen, mit der Zusicherung, es werde ein Vertragsverhältnis zwischen Herrn D.___ und dem Nachmieter abgeschlossen. Weiter erklärte der Beschwerdegegner in seinem Einschreiben an die Beschwerdeführerin vom 29. Juni 2020, seine Ersatzmieterin in Person von E.___ sei zumutbar und zahlungsfähig, weshalb er von seinen vertraglichen Pflichten befreit sei (Beilage 4). Schliesslich legte er zwei undatierte, mit «Bestätigung Solidarpartner» überschriebene Schreiben des Geschäftsinhabers der C.___, E.___, und deren Geschäftsführer, F.___, vor, worin diese bestätigen, Herrn D.___ schon zu Beginn der Vertragsverhandlungen mehrere solvente Solidarpartner vorgeschlagen zu haben (Beilagen 7 und 8). Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin einen unterzeichneten, ab 1. Juli 2020 gültigen Untermietvertrag zwischen dem Beschwerdegegner und der C.___ eingereicht (Beilage). Dazu trug sie vor, sie habe den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren können, da er wegen mehrerer Betreibungen im Betreibungsregister nicht solvent sei. Sie habe dem vorgeschlagenen Nachmieter vorgeschlagen, einen solventen Solidarmieter zu stellen. Diesen habe er bis zum heutigen Zeitpunkt nicht vorweisen können.
6.3 Der Beschwerdegegner hat jeweils selbst behauptet und erklärt, er habe einen zumutbaren und solventen Nachmieter vorgeschlagen. Er legt jedoch keinen objektiven Anhaltspunkt bzw. Beleg für seine Behauptung vor. Seine Sachdarstellung beruht vorab auf seinen eigenen Erklärungen. Gerade das Einschreiben vom 29. Juni 2020 des Beschwerdegegners betreffend Nachmieter/Befreiung von den mietvertraglichen Pflichten zeigt auf, dass es zu Differenzen bezüglich der Zahlungsfähigkeit der Nachmieterin in der Person von E.___ gekommen ist. Auch der Abschluss des Untermietvertrages zwischen dem Beschwerdegegner und E.___ und der C.___ lässt sich eigentlich nur damit erklären, dass die Nachmieterin von der Beschwerdeführerin nicht als zahlungsfähig akzeptiert worden ist. Derselbe Schluss ergibt sich aus den geführten Vertragsverhandlungen und den Diskussionen über die Stellung von Solidarpartnern. Wäre es nur um die Übernahme des Mietvertrages zu den gleichen Bedingungen gegangen, wären Vertragsverhandlungen nicht notwendig gewesen. Ausserdem hätte es keine Solidarpartner gebraucht, wäre die vorgeschlagene Nachmieterin zahlungsfähig gewesen. Soweit die Nachmieterin bereits im Juni 2020 Umbau- und Malerarbeiten im Mietobjekt ausgeführt hat, geschah dies nach den Bestätigungen von E.___ und F.___ im Zusammenhang mit der Zusicherung, dass ein Mietvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und ihnen geschlossen werde (Beilage 7 und 8 des Beschwerdegegners). Auch hieraus ergibt sich, dass die Parteien über den Abschluss eines neuen Mietvertrages verhandelten und es nicht um die blosse Übernahme des bestehenden ging. Auch wenn mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen Nachmieterin keine Vertragsverhandlungen geführt worden wären, bedeutet dies noch lange nicht, dass die vorgeschlagene Nachmieterin im Sinne von Art. 264 Abs. 1 ZGB zahlungsfähig war. Zudem hat sich die Beschwerdeführerin in lit. j der Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 dazu verpflichtet, eine Neuvermietung des leerstehenden Mietobjektes anzustreben. Eine Befreiung des bisherigen Mieters war nach dieser Bestimmung jedoch erst vorgesehen, wenn ein allfälliges neues Mietverhältnis abgeschlossen sein würde. Nicht zuletzt aber bestätigt das Schreiben von F.___ vom 20. September 2020 an die Beschwerdeführerin, dass der vom Beschwerdegegner gestellte Nachmieter von der Beschwerdeführerin als nicht solvent empfunden wird. Infolgedessen erklärt F.___, «es ist nun an uns, dir einen solventen Nachmieter zu stellen» (Beilage). Angesichts dieser Sachumstände war der Beschwerdegegner weit davon entfernt, glaubhaft gemacht zu haben, er habe einen solventen Nachmieter vorgeschlagen. Vielmehr deuten die vorgelegten Belege darauf hin, dass die Zahlungsfähigkeit der angebotenen Nachmieterin gerade nicht gegeben war. Es gelingt dem Beschwerdegegner somit nicht, die als Rechtsöffnungstitel vorgelegten mietvertraglichen Vereinbarungen mit seinen Einwendungen zu entkräften.
7. Bei dieser Sachlage ist die Beschwerde gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Der Beschwerdeführerin ist die Rechtsöffnung als provisorische zu erteilen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 sowie diejenigen des Verfahrens vor Obergericht von CHF 450.00 dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Bucheggberg-Wasseramt vom 12. November 2020 wird aufgehoben.
2. In der Betreibung Nr. […] des Betreibungsamtes Region Solothurn wird für CHF 5’000.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. August 2020 und die Zahlungsbefehlskosten von CHF 73.30 die provisorische Rechtsöffnung erteilt.
3. B.___ hat die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 und diejenigen des Beschwerdeverfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen. Sie werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. B.___ hat der A.___ GmbH die von dieser bevorschussten Gerichtskosten von total CHF 750.00 zu ersetzen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 30'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Frey Schaller