Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 11. September 2017
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichter Müller
Oberrichterin Jeger
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
1. A.___,
2. B.___,
Beschwerdeführer
gegen
C.___ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Spielmann,
Beschwerdegegnerin
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1. Die C.___ GmbH (im Folgenden die Gesuchstellerin) reichte am 5. Juli 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein Ausweisungsgesuch gegen A.___ und B.___ (im Folgenden die Gesuchsgegner) ein und verlangte die Räumung der von diesen gemieteten 3 ½-Zimmerwohnung, u.K.u.E.F.
2. Die Gesuchsgegner reichten keine Stellungnahme ein.
3. Mit Urteil vom 25. August 2017 hiess die Amtsgerichtspräsidentin das Ausweisungsbegehren gut, wies die Gesuchsgegner aus dem Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF 650.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 300.00 zu bezahlen.
4. Die Gesuchsgegner reichten dagegen am 5. September 2017 (Postaufgabe) beim Obergericht eine Einsprache ein. Darin bringen sie vor, die Gesuchstellerin habe ihnen gesagt, sie könnten bleiben, wenn sie die offenen Mieten bezahlen würden. Darauf hätten sie am 28. Juli 2017 CHF 4'200.00 eingezahlt. Sie seien schockiert gewesen, als sie am 31. August 2017 den eingeschriebenen Brief abgeholt hätten. So schnell könnten sie die Wohnung nicht leerräumen. Die Gesuchstellerin habe gesagt, sie sollten die Wohnung leeren und keine Aufräum- und Putzarbeiten machen, da sie dies mit dem hinterlegten Depot machen möchte. Damit seien sie (die Gesuchsgegner) nicht einverstanden. Sie hätten die Wohnung geleert und für die Entsorgung ca. CHF 200.00 ausgegeben. Sie möchten die Wohnung selber in Stand setzen. Daraufhin stellen die Gesuchsgegner die Anträge, es sei ihnen noch etwas Zeit zu geben, die Wohnung in Ordnung zu bringen, die Gesuchstellerin solle die Gerichtskosten selber tragen und mit der Parteientschädigung seien sie auch nicht einverstanden, da die Gesuchstellerin sie hereingelegt habe.
5. Die Gesuchsgegner erklären zwar, dass sie gegen das Urteil Einsprache erheben wollen. Sie stellen jedoch keinen ausdrücklichen Antrag auf Aufhebung der Ausweisung. Auch der Antrag, noch länger in der Wohnung bleiben zu können, um diese in Ordnung zu bringen, zielt nicht darauf hin, die Ausweisung aufzuheben und noch länger in der Wohnung zu wohnen. Nicht einverstanden sind die Gesuchsgegner einzig mit der ihnen gesetzten Auszugsfrist sowie mit den Kostenfolgen der Ausweisung. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich die Einsprache, die als Beschwerde zu behandeln ist, gegen diese Punkte richtet, die Ausweisung selbst aber nicht mehr angefochten wird.
6. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen Beweismittel sind zu benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind unzureichend (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).
7. Die Vorderrichterin führte zur Begründung des angefochtenen Urteils aus, die Gesuchstellerin habe den Gesuchsgegnern mit Schreiben vom 12. Januar 2017, 21. Februar 2017 und 18. April 2017 entsprechend Art. 257d Abs. 1 OR je einzeln eine Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse gesetzt und zugleich die Kündigung angedroht. Nach Ablauf der Zahlungsfrist habe die Gesuchstellerin das Mietverhältnis wiederum je einzeln mittels gesetzlichem Kündigungsformular vom 26. Mai 2017 per 30. Juni 2017 in Anwendung von Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt. Die Kündigung sei unangefochten geblieben und sei somit rechtswirksam, weshalb die Gesuchsgegner ab dem 1. Juli 2017 keinen Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr besässen. Entsprechend diesem Ausgang des Verfahrens auferlegte sie die Prozesskosten den Gesuchsgegnern.
8.1 Auf diese vollständig zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen gehen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift mit keinem Wort ein. Folglich lässt sich ihrer Eingabe nicht substantiiert entnehmen, inwiefern die Vorderrichterin das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben soll. Beschwerdegründe werden keine angerufen. Insbesondere legen die Gesuchsgegner mit keinem Wort dar, inwiefern die Vorderrichterin bei der Festsetzung der Ausweisungsfrist das Recht falsch angewandt haben soll. Den Anforderungen an eine Beschwerde ist damit offensichtlich nicht Genüge getan. Auf die Beschwerde kann deshalb nicht eingetreten werden.
8.2 Zudem haben die Gesuchsgegner am erstinstanzlichen Verfahren gar nicht teilgenommen und folglich keine Stellungnahme eingereicht. Ihre neuen, erstmals im Beschwerdeverfahren vorgetragenen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind deshalb unzulässig. Darüber hinaus bestreiten die Gesuchsgegner mit ihren neuen Vorbringen auch gar nicht, dass eine gültige Kündigung vorlag. Selbst wenn ihre Darstellung zutreffen würde, hatten sie das Verfahren veranlasst und hielten sich im Zeitpunkt der Einreichung des Ausweisungsbegehrens unberechtigt in der Wohnung auf. Auch bei dieser Sachlage hätten sie die Prozesskosten übernehmen müssen.
9. Die Beschwerde erweist sich bei dieser Sachlage sofort als offensichtlich unzulässig und unbegründet. Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei kann somit verzichtet werden (Art. 322 ZPO). Die Beschwerde kann sogleich abgewiesen werden, soweit überhaupt darauf einzutreten ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 250.00 erliegen bei diesem Ausgang unter solidarischer Haftbarkeit den Gesuchsgegnern.
10. In Bezug auf die Rückgabe der Wohnung, insbesondere deren Reinigung und die Kaution sind die Parteien noch auf Folgendes hinzuweisen: Es ist Aufgabe des Mieters, die Mietwohnung zu reinigen, denn er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 des Obligationenrechts, OR; SR 220). Die Kaution kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Die Kaution hat der Vermieter nach Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegen müssen. Die Bank darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Wenn der Vermieter innert Jahresfrist keine Ansprüche gegen den Mieter rechtlich geltend macht, so kann dieser von der Bank die Kaution der Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. A.___ und B.___ haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Frey Schaller