Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 20. Februar 2020
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichterin Hunkeler
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Peter,
Berufungskläger
gegen
B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Trösch,
Berufungsbeklagte
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
1. Mit Datum vom 6. Dezember 2019 stellte B.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch betreffend Exmission/Vollstreckung gegen A.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) aus dem von ihm gemieteten Einfamilienhaus in [...].
2. Der Gesuchsgegner stellte in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2020 das Rechtsbegehren, es sei ihm eine Mieterstreckung von einem Jahr zu gewähren.
3. Mit Urteil vom 27. Januar 2020 hiess der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut und forderte den Gesuchsgegner auf, das Mietobjekt bis 17. Februar 2020 zu räumen und zu verlassen.
4. Dagegen reichte der Gesuchsgegner am 14. Februar 2020 fristgerecht Berufung beim Obergericht ein und verlangte mit seinem Hauptantrag die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F. Weiter stellte der Gesuchsgegner in seiner Berufung den Verfahrensantrag, der Berufung sei superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
5. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 1'850.00 gemäss Mietvertrag würde der Streitwert nach der solothurnischen Praxis CHF 5'550.00 (drei Monatszinse) betragen. Damit wäre eigentlich die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Der Gesuchsgegner hat jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei einer allfälligen Konversion in eine Beschwerde dasselbe wäre, kann das eingereichte Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Berufung entgegengenommen und behandelt werden.
6. Der Gesuchsgegner bringt in seiner Berufung vor, die der Ausweisung zugrundeliegende Kündigung sei nichtig, da die Mieterschaft im gegenseitigen Einvernehmen ausgewechselt worden sei. Das Mietverhältnis sei von der C.___ GmbH, die im Eigentum des Gesuchsgegners stehe, übernommen worden. Die Gesuchstellerin habe dieser Übernahme zugestimmt, indem sie die monatlichen Mietzinszahlungen der C.___ GmbH genehmigt habe. Zudem habe er (der Gesuchsgegner) die Gesuchstellerin darauf aufmerksam gemacht, dass die C.___ GmbH in das Mietverhältnis eingetreten sei.
7. Das Vorbringen des Gesuchsgegners, das Mietverhältnis sei auf seine GmbH übergegangen, ist neu. In seiner Stellungnahme zum Exmissionsbegehren ist von seiner C.___ GmbH keine Rede. Im Gegenteil verlangt er dort eine Mieterstreckung für sich selbst. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nach Art. 317 Abs. 1 lit. b der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nur noch berücksichtigt, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Zu dieser Voraussetzung verliert der Gesuchsgegner kein Wort. Die neuen Tatsachen und Beweismittel können deshalb nicht mehr berücksichtigt werden. Im Falle einer Beschwerde wären nach Art. 326 Abs. 1 ZPO ohnehin keine Noven zulässig gewesen. Ausserdem wurde der angebliche Mieterwechsel erst im Rechtsmittelverfahren nach Beizug eines Anwaltes und nicht schon von allem Anfang an vorgebracht. Die nachträgliche Behauptung ist deshalb ohne weiteres als unglaubwürdig zu bezeichnen. Darüber hinaus kann aus der Bezahlung der Mietzinse ab einem Konto der C.___ GmbH kein Mieterwechsel abgeleitet werden. Es besteht für den Vermieter keine Pflicht, sich darum zu kümmern, ab welchem Konto die Miete bezahlt wird. Es besteht daher auch kein Anknüpfungspunkt, aus dem eine stillschweigende Genehmigung eines Mietübergangs abgeleitet werden könnte.
8. Weitere Rügen, wieso die Ausweisung auf einer unrichtigen Rechtsanwendung oder einer unrichtigen Feststellung des Sachverhalts beruhen sollte, bringt der Gesuchsgegner nicht vor. Seinen Eventualantrag, die Ausweisung neu auf den 30. April 2020 festzusetzen, begründet er mit gesundheitlichen Problemen und dem Aufwand für die Räumung der Werkstatt der C.___ GmbH. Mit diesem Vorbringen kann er allerdings nicht aufzeigen, wieso das angefochtene Urteil falsch sein soll. Immerhin hat ihm der Vorderrichter für die Räumung eine Frist von drei Wochen ab Urteilsdatum eingeräumt. Die Kündigung per Einschreiben datiert sogar schon vom 26. Juli 2019. Ohnehin kommt der Berufung in Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen nach 257 ZPO die aufschiebende Wirkung zu. Diese Entscheide fallen nicht unter die Ausnahmen nach Art. 315 Abs. 4 ZPO. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung war demzufolge von allem Anfang an gegenstandslos. Infolge der aufschiebenden Wirkung der Berufung ist die Ausweisungsfrist neu auf den 6. März 2020, um 12.00 Uhr festzusetzen.
9. Die Berufung ist daher im Sinne von Art. 312 Abs. 1 ZPO offensichtlich unbegründet und kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.
10. Bei diesem Ausgang hat der Gesuchsgegner die Kosten des Berufungsverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Eine Parteientschädigung kann ihm nicht zugesprochen werden.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 27. Januar 2020 wird neu auf den 6. März 2020, 12:00 Uhr, festgesetzt.
3. A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.
4. A.___ wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Frey Schaller