Réf. : TA.2001.34-DIV/yr
A. S.SA est propriétaire de l'article 2878 du cadastre de La Chaux-de-Fonds, correspondant aux immeubles sis (...) 1, 3 et 5. Gérés par la Gérance B. SA, ceux-ci comprennent 48 appartements, des commerces au rez-de-chaussée et des garages. Le 1er septembre 1994, S.SA a déposé une demande d'aide pour la transformation et la modernisation de logements anciens, indiquant un coût total de rénovation de 4'894'000 francs. Les travaux étaient résumés comme suit :
"Isolation thermique des toitures et des façades avec remplacement des fenêtres, des stores, des éléments vitrés dans les cages d'escalier, et avec revêtement des façades. Agencement des cuisines et remplacement des installations sanitaires."
Cette demande ayant été préavisée favorablement par l'office du logement (ci-après : l'office), le Département des finances et des affaires sociales (ci-après : le département) a rendu une décision le 24 novembre 1994 fixant à titre provisoire différentes limites d'intervention et indiquant notamment que le montant total des loyers ne pourrait pas dépasser la somme annuelle de 542'392 francs, alors que le revenu locatif avant rénovation était de 270'852 francs.
Les travaux ont été effectués en 1996. Le 20 août 1997, le département a rendu une décision accordant l'aide cantonale et communale à titre définitif et fixant notamment le montant total des loyers annuels perçus pour les logements transformés à 497'464 francs.
Les époux W. sont locataires d'un appartement de 4 pièces dans l'immeuble (...) 1. Le 5 novembre 1997, la Gérance B. SA leur a notifié une hausse de loyer, celui-ci devant passer, à compter du 1er mars 1998, de 501 francs à 1'085 francs. Les époux W. ont recouru au Tribunal administratif, avançant en bref qu'une partie trop importante des travaux avait été considérée comme créant des plus-values justifiant une augmentation de loyer. Par arrêt du 26 octobre 1998, la Cour de céans a admis la qualité pour recourir des époux W. contre la décision du 20 août 1997 et a annulé celle-ci, car elle n'était pas motivée sur la façon dont avait été retenu le revenu locatif maximum.
Le département a rendu deux décisions le 21 octobre 1999. Dans la première, il a fixé à 480'377 francs le montant total maximum des loyers. Dans la seconde, il a ramené ce montant à 445'309 francs avec effet au 1er mai 1998, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire. La première décision a été entreprise par les époux W. et S.SA, la seconde par S.SA. Dans son arrêt du 24 mai 2000, la Cour de céans a une nouvelle fois annulé les décisions entreprises et renvoyé la cause au département. Elle a en substance estimé que le défaut de motivation de la (première) décision du 21 octobre 1999 rendait impossible le contrôle du pouvoir d'appréciation de l'autorité de 1ère instance s'agissant de la part du coût total des travaux retenue comme représentant une plus-value, des intérêts courus entre la fin des travaux et l'entrée en vigueur de la hausse et de la baisse du taux hypothécaire. S'agissant de la deuxième décision du 21 octobre 1999, la Cour de céans a admis qu'un bailleur dont l'immeuble est soumis au contrôle d'une autorité (au sens de l'art.253b al.3 CO) est en droit d'opposer un rendement insuffisant à une baisse de loyer envisagée.
Le 8 janvier 2001, le département a rendu une nouvelle décision accordant l'aide cantonale et fixant à 445'489.20 francs le revenu locatif après rénovation (D.8a/98).
B. Le 26 janvier 2001, les époux W. recourent contre cette décision auprès du Tribunal administratif, concluant à ce que le montant total des loyers annuels ne dépasse pas la somme de 400'202 francs, respectivement 367'145 francs dès le 1er mai 1998. Ils déposent un mémoire complémentaire le 7 février 2001 demandant la production par S.SA de sa comptabilité pour les immeubles (...) 1, 3 et 5 des années 1997 à 1999.
C. Dans ses observations du 26 février 2001, le département conclut au rejet du recours. Les arguments des recourants et de l'intimée seront développés dans la mesure utile aux considérants qui suivent.
D. Invitée par courrier du 7 février 2001 à déposer des observations (D.5b), S.SA (par le Fonds de placement ) ne s'est pas manifestée.
Invité à donner certains renseignements en particulier sur le calcul du rendement locatif admissible (D.9a), le département a fourni diverses explications et justificatifs le 28 septembre 2001 (D.10), sur lesquels les recourants se sont exprimés le 24 octobre 2001 (D.11).
CONSIDER A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. a) L'article 253b al.3 CO prévoit que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont les loyers sont soumis au contrôle d'une autorité. A Neuchâtel, le Grand Conseil a adopté le 20 juin 1994 un Décret concernant l'encouragement à la transformation et à la modernisation de logements anciens (RSN 843.12) (ci-après : le Décret), complété par un Règlement d'exécution du 17 août 1994 (RSN 843.121) (ci-après : le Règlement). Dans le but de soutenir des emplois dans le secteur de la construction et de maintenir certains loyers à des montants raisonnables, l'Etat et les communes encouragent la construction et la modernisation de logements anciens d'immeubles locatifs en prenant à charge chaque année une partie des intérêts de l'investissement exigé par les travaux (art.1 Décret). La rénovation doit correspondre aux critères d'économies d'énergie, d'hygiène et de confort actuels. Elle comprend les travaux qui augmentent la valeur d'utilisation de l'appartement, à l'exclusion des travaux d'entretien (art.3 al.1 Décret). Le montant pris en considération dans le calcul de l'aide est de 80'000 francs au maximum par logement (art.4 al.1 Décret). L'amortissement des capitaux subventionnés s'étalera sur 25 ans au maximum et ne peut être reporté sur les loyers que pour la moitié (art.8 Décret). Les loyers des logements après rénovation sont déterminés en retenant le loyer avant rénovation, la part des frais d'intérêts laissés à la charge du propriétaire, la moitié des frais d'amortissement des capitaux investis subventionnés et les frais d'entretien et d'exploitation générés par la rénovation (art.9 al.1 Décret). Les travaux à plus-value non subventionnés peuvent en revanche être répercutés sur les loyers selon le Code des obligations (art.9 al.2 Décret). Les nouveaux loyers sont soumis à la surveillance de l'Etat pendant 15 ans. Ils ne peuvent être augmentés sans autorisation (art.11 al.1 Décret). Le département des finances et des affaires sociales est compétent en la matière (art.1 al.1 Règlement).
b) Parmi les travaux augmentant la valeur d'utilisation d'un appartement, l'article 3 al.2 du Décret cite comme exemples l'isolation thermique ou acoustique du bâtiment (façades et fenêtres), l'installation du chauffage central, avec ou sans production d'eau chaude, la réfection du toit, l'aménagement de cuisines, de toilettes, de salles de bains et de douches. La même distinction existe en droit privé entre travaux d'entretien (à charge du bailleur) et améliorations créant des plus-values (pouvant justifier une augmentation du loyer) (Lachat, Le bail à loyer, 1997, p.316 ch.5.1.4). Le Conseil fédéral a fixé, afin de simplifier la délimitation, qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 % comme des investissements créant des plus-values (art.14 al.1, 2e phrase OBFL). Le choix du pourcentage dépendra alors notamment de l'importance des améliorations à plus-value comprises dans les travaux, de l'âge de l'immeuble et de la date de la dernière rénovation générale (le bailleur qui a longtemps négligé son immeuble ne devant pas être favorisé) (Lachat, op.cit., p.317 ch.5.1.5). Cette disposition n'est cependant qu'une alternative à une appréciation concrète de la situation, le bailleur ou le locataire pouvant démontrer qu'il convient de s'en écarter dans un sens ou dans l'autre (ibid.).
3. En l'espèce, la décision entreprise est motivée comme suit.
a) Le coût total des travaux de rénovation, tel qu'il ressort du décompte final de l'entreprise M. SA (qui a assuré le suivi du chantier), s'est élevé à 4'441'753.49 francs (ch.7.1).
b) De ce décompte, des travaux pour un total de 1'644'882.20 francs ont été retenus comme étant totalement des travaux à plus-value (ch.7.2).
c) Les travaux relatifs à l'ascenseur et au rafraîchissement intérieur ont été admis comme des plus-values à hauteur de 70'000 francs (ch.7.3).
d) Différents autres travaux ont été admis comme créant des plus-values à hauteur de 70 %, soit un total de 1'009'693.10 francs (ch.7.4).
e) Des travaux pour un total de 524'210,60 francs ont été "répartis proportionnellement entre les travaux à plus-value et les travaux d'entretien" et pris en compte à hauteur de 367'419,20 francs (70,09 %) (ch.7.5).
f) Il en a été de même des travaux non soumis à TVA (à l'exclusion d'un poste), ce qui représente 21'610,35 francs (70,09 % de 30'832.30 francs) (ch.7.6).
g) Cela représente un sous-total de 3'091'994.50 francs de travaux soumis à TVA (1'644'882.20 + 70'000 + 1'009'693.10 + 367'419.20), auxquels s'ajoutent la TVA à 6,5 %, soit 200'979.65 francs (ch.7.7).
h) 30 % d'une facture de R. (intervenue avant M. SA) a été ajoutée, soit 119'872 francs (ch.7.7.).
i) 1,5 % du coût des travaux a été pris en compte à titre de prestations du maître de l'ouvrage, soit 51'192.70 francs (ch.7.7).
j) La moitié des intérêts intercalaires sur la durée des travaux a été prise en compte, soit 60'435.80 francs (ch.7.7).
k) Les intérêts courus entre la fin des travaux et l'entrée en vigueur de la hausse des loyers (16 mois) ont été pris en compte à hauteur de 4,5 % + 1 %, soit 250'275.40 francs (ch.7.7).
l) Il a enfin été déduit la part des travaux liée aux locaux commerciaux (calculée proportionnellement aux revenus locatifs), soit 232'337.25 francs (ch.7.7).
m) Le solde à prendre en considération est de 3'564'023.10 francs (3'091'994.50 + 21'610.35 + 200'979.60 + 119'872 + 51'192.70 + 60'435.80 + 250'275.40 - 232'337.25) (ch.7.8).
n) Comme ce montant est inférieur au maximum légal applicable de 3'840'000 francs (80'000 francs x 48 logement, art.4 Décret), il est admis (ch.7.9).
o) Le revenu locatif maximum a été calculé ajoutant au revenu locatif avant rénovation (270'852 francs) la moitié des frais d'intérêt (3'564'023.10 x 5 % : 2 = 89'100.60), les frais d'amortissement (3'564'023.10 x 2 % = 71'280.50), le fonds d'entretien (3'564'023.10 x 0,4 % = 14'256.10), soit un revenu locatif après rénovation de 445'489.20 francs (ch.7.10).
p) Il est finalement constaté que la baisse de loyer sollicitée en raison de la diminution du taux hypothécaire ne peut pas être octroyée, car le rendement admissible de l'immeuble est de 713'537.35 francs, alors que son rendement effectif, en tenant compte du nouveau revenu locatif total et des subventions, est de 713'293.20 francs (ch.8).
4. a) Les travaux considérés par le département comme générant totalement des plus-values sont principalement (ch.7.2 décision): le revêtement des façades (635'451,60 francs), la maçonnerie (271'906.15 francs), les cuisines (199'013.33 francs), l'électricité (183'319.34 francs), le carrelage (169'425.14 francs) et le chauffage (97'073.38 francs). Les recourants contestent que ces travaux, représentant un total de 1'644'882.20 francs, constituent intégralement des plus-values (ch.2.2 recours). L'intimée relève qu'en présence de rénovations lourdes, les travaux qui en découlent génèrent toute une série d'interventions ponctuelles qui ne peuvent pas être considérées comme des travaux d'entretien, comme, par exemple, la construction d'échafaudages nécessaire pour les travaux d'isolation des façades ou les travaux de peinture, menuiserie et maçonnerie inhérents aux nouvelles installations de cuisines (ch.3 à 5 observations).
b) Il n'est pas contesté que les travaux entrepris ont amené une plus-value à l'immeuble et aux appartements, par exemple au niveau de l'isolation des façades et des nouvelles installations de cuisines. La question est en revanche de savoir si certains travaux doivent être considérés comme constituant intégralement des plus-values. La Cour de céans considère que la preuve d'une plus-value totale n'a pas été apportée par le département. Même si certains travaux impliquent d'autres travaux (échafaudages pour isolation, peinture pour une nouvelle installation de cuisine), cela ne suffit pas pour admettre une plus-value intégrale. Ces travaux connexes doivent plutôt être appréciés en fonction des travaux principaux. Or, de ce point de vue, les recourants font valoir qu'aucun entretien extérieur n'a été effectué depuis la construction du bâtiment au début des années 50 (à l'exception du remplacement des stores il y a 25 ans) (recours, p.5), ce que l'intimée ne conteste pas. Ainsi, on doit nécessairement admettre qu'il y a une part de travaux d'entretien dans les travaux des façades. Il en va de même de la maçonnerie, des cuisines, de l'électricité et du chauffage, car il s'agit de l'adaptation d'installations existantes. Ainsi, même si ces travaux ont dû améliorer le confort des locataires, on peut penser qu'une partie a trait à de l'entretien. Le département relève d'ailleurs que les travaux de chauffage ont nécessité, du fait de la pose de vannes régulatrices, le changement de l'ensemble des radiateurs. Or, un remplacement d'une installation préexistante (mais ancienne) par une nouvelle ne peut être considéré comme une plus-value intégrale. Il n'y a en conclusion pas lieu de s'écarter du principe légal, applicable en droit privé et en droit public par analogie, de l'article 14 al.1, 2e phrase OBFL, qui veut qu'en règle générale les frais causés par d'importantes rénovations sont considérés à raison de 50 à 70 % comme des investissements créant des plus-values.
5. a) Les recourants critiquent le pourcentage de 70 % retenu par le département, qu'ils considèrent comme arbitraire, faisant en substance valoir que, vu l'absence de travaux d'entretien durant longtemps, on est en présence de travaux d'entretien différés et que la juste proportion des travaux augmentant la valeur d'utilisation ne doit pas excéder 60 % du décompte total de M. (ch.2.4 à 2.6 recours). Ils ajoutent que les raisons invoquées par le département pour retenir le pourcentage de 70 % sont "aussi minces que peu convaincantes" (ch.2.7 recours). Le département conteste ce raisonnement, notamment en ce que concerne la motivation de sa décision, qu'il estime suffisante pour que le Tribunal administratif puisse vérifier la légalité de l'acte attaqué (ch.8 observations).
b) Le pouvoir d'appréciation du Tribunal administratif n'est pas restreint lorsqu'il s'agit d'apprécier une question juridique relative à l'application du Décret et de son Règlement. En revanche, en présence d'un problème de fait, tel celui de la différenciation précise dans un cas concret entre travaux de rénovation et travaux d'entretien au sens de l'article 2 du Décret, il convient de laisser au département (et à l'office) une certaine latitude de jugement, pour autant qu'il n'abuse pas de son pouvoir d'appréciation, les principes dégagés en matière de droit privé du bail pouvant servir à ce sujet. La décision doit cependant être motivée, de sorte que la Cour de céans puisse vérifier l'usage fait par la juridiction précédente de son pouvoir d'appréciation (ATA 24.05.2000 en la présente cause, cons.2a et 5b). Cette retenue se justifie à la fois au regard de l'article 33 LPJA, qui ne permet au Tribunal administratif d'examiner l'opportunité d'une décision que si une loi spéciale le prévoit - ce qui n'est pas le cas du Décret - et au regard du caractère technique du domaine, dans lequel le département, aidé de l'office, est mieux à même d'apprécier les circonstances particulières d'un cas d'espèce.
c) Dans son arrêt du 24 mai 2000, le Tribunal administratif avait annulé la décision de l'époque motif pris notamment que la part des travaux retenue par le département dépassait le maximum de la fourchette légale de façon sensible (77,84 %), sans que ce point ne soit suffisamment motivé (cons.6c). Aujourd'hui, seuls 70 % ont été retenus (sous réserve des travaux dont il a été question ci-dessus au cons.4). Ainsi, le département reste dans les limites de son pouvoir d'appréciation, au sens de l'article14 al. 1, 2e phrase OBFL applicable par analogie. Certes, les arguments des recourants, en particulier celui selon lequel l'immeuble n'avait pas été rénové en plus 40 ans, ne sont pas dénués de pertinence. Ils ne démontrent cependant pas que l'intimée aurait commis un excès ou un abus de son pouvoir d'appréciation en retenant le maximum de l'article 14 al.1, 2e phrase OBFL. La décision entreprise indique à ce propos que les travaux d'isolation "ont été pris en compte à raison de 70 % de plus-value soit le maximum autorisé, car ils engendrent des économies substantielles des frais de chauffage, par conséquent des charges des locataires" (ch.7.4). Bien que sommaire, cette motivation permet de comprendre les raisons qui ont guidé l'intimée.
6. a) Les recourants contestent la prise en compte d'un montant de 119'872 francs, représentant le 30 % de la facture de R. de 399'573 francs, car, selon eux, les honoraires de M., comprennent les mêmes prestations et il n'y a aucune raison de faire supporter aux locataires des frais d'architectes engagés à double par S.SA suite à un changement de mandataires pour des raisons qui lui sont propres (ch.3.1 recours).
b) Le département motive comme suit sa décision (ch.7.7) :
"Bien que M. rénovations ait suivi le chantier, un travail important de préparation de projet a été effectué par R.. Le projet initial a dû être réétudié complètement suite aux oppositions des locataires avant les travaux. Puisque le propriétaire n'est pas responsable de ce fait, 30 % de la facture de R. ont été pris en considération dans le calcul du coût total des travaux".
Dans ses observations, il confirme ce qui précède, ajoutant qu'il n'y a pas eu double facturation, mais facturation d'honoraires pour l'établissement de projets différents (ch.9).
c) On ignore les raisons exactes du changement de mandataires, faute d'éléments probants à ce propos. Le montant total facturé par R., soit 399'573 francs, ressort toutefois du dossier (v. D.8a/57-49). Dans la mesure où seul le 30 % de cette somme a été retenu par l'intimé, il y a lieu d'admettre que le département n'a pas excédé son pouvoir d'appréciation.
7. Les recourants contestent également la prise en compte de 1,5 % des travaux à titre de prestations du maître de l'ouvrage (ch.3.2 recours). Dans ses observations, l'intimée relève que ces prestations sont unanimement admises dans tous les chantiers de construction et de rénovation et qu'elles concernent l'établissement des dossiers, l'ensemble des contacts avec les autorités et l'entreprise générale, le suivi financier, le suivi et la supervision des travaux, etc. (ch.10 observations). Le raisonnement du département peut être partagé, car il est logique que des travaux d'une telle ampleur impliquent des coûts personnels pour le propriétaire. On relèvera en outre que S.SA, par le Fonds de placement Y., les avait arrêtés à 2,5 % des travaux, que l'intimée a diminué à 1,5 % (D.8a/58).
8. a) Les recourants contestent les intérêts retenus par le département entre la fin des travaux et l'entrée en vigueur de la hausse de loyer, soit 250'275.40 francs (4,5 % + 1 % s/16 mois). Ils font en particulier valoir que le Décret prévoit la prise en charge par les pouvoirs publics de la moitié de l'intérêt du capital investi et qu'il n'y a pas de raison de le majorer de 1 % (ch.3.3 recours). Le département relève que jusqu'au 1er mars 1998 (date d'entrée en vigueur des hausses de loyer), les intérêts ont couru sur le compte de construction et que la majoration de 1 % correspond à la commission trimestrielle du crédit de construction, fixée à 0,25 % (ch.11 observations).
b) Il n'est pas établi pour quelles raisons l'entrée en vigueur des hausses de loyer aurait un impact sur les intérêts dus, ni la nature exacte du compte de construction dont il est fait état par l'intimée. Ainsi, dans la mesure où la décision entreprise indique que l'intérêt est pris en charge dès le 1er juillet 1996, seule la moitié des intérêts dont il est ici question sera prise en compte, avec un taux de 5 %, par analogie avec ce qui a été admis par le département en matière d'intérêts intercalaires (ch.7.7 décision).
9. La situation se présente ainsi en résumé comme suit :
a) seul le 70 % du montant de 1'644'882.20 francs est admis, soit 1'151'417.55 francs (cons.3b, 4-5)
b) les montants de 70'000 et 1'009'693.10 francs restent inchangés (cons.3c et d, 5)
c) il en va de même des montants de 367'419.20 et 21'610.35 francs (cons.3e et f)
d) cela représente un total de 2'620'140.20 francs
e) la TVA de 6,5 %, calculée sur 2'598'529,85 (2'620'140.20 - 21'610.35 de travaux non soumis à TVA, v. ci-dessus cons.3f), représente 168'904.45 francs
f) le 30 % de la facture de R. doit être pris en compte, soit 119'872 francs (cons.6)
g) les prestations du maître de l'ouvrage représentent 1,5 % (cons.7) de 2'620'140.20 francs, soit 39'302.10 francs
h) les intérêts intercalaires (5 % s/ 8,5 mois : 2, ch.7.7 décision) sur 2'620'140.20 francs représentent 46'398.30 francs
i) les intérêts jusqu'à l'entrée en vigueur des hausses de loyer (5 % s/ 16 mois : 2, cons.8) sur 2'620'140.20 francs représentent 87'338 francs
j) il convient enfin de déduire la part liée aux locaux commerciaux, soit 232'337.25 francs (cons.3l)
k) le total à prendre en compte s'élève ainsi à 2'849'617.80 francs (2'620'140.20 + 168'904.45 + 119'872 + 39'302.10 + 46'398.30 + 87'338 - 232'337.25).
10. Le revenu locatif maximum admissible se calcule dès lors comme suit :
revenu locatif avant rénovation 270'852.--
- ½ des frais d'intérêts (5 % : 2 de 2'849'617.80) 71'240.45
- ½ des frais d'amortissements (4 % : 2 de 2'849'617.80) 56'992.35
fonds d'entretien (0,4 % de 2'849'617.80) 11'398.45
revenu locatif après rénovation 410'483.25
11. a) Les recourants demandent enfin une baisse de loyer de 8,26 % avec effet au 1er août 1998, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 5 à 4 ¼ %. Il convient ainsi d'examiner s'ils peuvent se prévaloir de cette baisse pour demander une diminution de loyer, c'est-à-dire, en d'autres termes, si S.SA obtient un rendement correct de son immeuble (v. ATA du 24.05.2000 en la présente cause, cons.10). Cela implique de comparer le revenu locatif effectif avec le revenu locatif admissible, ce dernier étant constitué des charges financières, du rendement des fonds propres investis par le bailleur et des charges d'exploitation.
b) En l'espèce, le département indique pour l'année 1999 un revenu locatif total de 713'293.20 francs (dont le revenu locatif de 445'489.20 francs admis dans sa décision entreprise : ch.7.10) et un revenu locatif admissible de 713'537.35 francs, ce dernier constitué de charges financières de 319'214.40 francs, d'un rendement des fonds propres de 119'108.10 francs et d'une moyenne des charges d'exploitation sur 3 ans de 275'214.85 francs (ch.8 décision). Dans sa lettre du 28 septembre 2001 (D.10), le département explique que la valeur vénale du bâtiment s'élève à 10'626'000 francs, soit 7'738'531.60 francs de fonds étrangers et 2'887'468.40 francs de fonds propres. Les charges financières ont été obtenues en appliquant aux fonds étrangers les taux hypothécaires de la BCN en 1er rang de 1999 (soit 4,5 % pendant les 6 premiers mois et 4 % pendant les 6 mois suivants). Le rendement des fonds propres a été calculé de la même manière. Enfin, les charges d'exploitation représentent une moyenne sur les années 1997, 1998 et 1999.
c) Les recourants s'en prennent à la valeur vénale de l'immeuble acceptée par l'Office fédéral du logement et retenue par le département (D.11, ch.2). Il est exact que le Tribunal fédéral exclut de retenir cette valeur (ATF 122 III 259-260). Il n'en demeure pas moins que la détermination des fonds propres est très difficile s'agissant d'immeubles anciens et qu'une expertise apparaît disproportionnée compte tenu de l'importance des sommes litigieuses (v. Lachat, op.cit., p.287-289). En l'espèce, l'estimation cadastrale s'élevait à 2'473'000 francs en 1994 et la valeur incendie à 8'500'000 francs la même année (D.8a/15). L'immeuble complet se compose de 48 appartements, dont douze 2 pièces, dix-neuf 3 pièces, quinze 4 pièces et deux 5 pièces, de commerces et de 16 places de parking. Ainsi, à défaut d'autre possibilité, il convient de retenir le montant de 10'626'000 francs admis par l'Office fédéral du logement (D.8a/29), qui n'est vraisemblablement pas trop éloigné de la réalité. Il s'agit d'ailleurs d'un montant légèrement inférieur au chiffre de 11'065'200 francs retenu par un bureau d'architecte en 1997 (D.8b/12).
d) Le département a retenu l'existence de fonds étrangers à hauteur de 7'738'531.60 francs, en reprenant apparemment la dette hypothécaire mentionnée dans un calcul de rendement fait en 1998 par le mandataire du propriétaire (D.8b/21). Il ne s'agit toutefois, selon ce mandataire, pas d'un emprunt hypothécaire au sens propre du terme, mais d'un prêt accordé à la société S.SA par le Y. Fonds de placement (v. D.8b/14). Le département a de ce fait retenu des fonds propres de 2'887'468.40 francs (10'626'000 - 7'738'531.60).
e) Les fonds propres, à hauteur de 2'887'468.40 francs, donnent droit à un rendement admissible d'un ½ % supérieur à celui de l'intérêt hypothécaire de la BCN en 1er rang (v. Lachat, op.cit., p.291, ch.5). En tenant compte d'un taux de 4,25 % en 1998, le taux déterminant est de 4,75 % et le rendement des fonds propres admissible de 137'154.60 francs.
f) Les charges financières doivent être comptabilisées à leur montant réel, c'est-à-dire en fonction du montant effectif du prêt et de l'intérêt pratiqué par le prêteur (Lachat, op.cit., p.292, ch.6.3). Selon un bilan au 31 décembre 1997, les intérêts représentaient 364'795.90 francs cette année-là (D.8b/10). Il est indiqué dans un courrier du 20 novembre 1998 du mandataire du propriétaire que le taux du prêt n'a pas diminué et que les charges financières sont restées identiques (D.8b/14), de sorte que ce chiffre sera retenu.
g) Les charges d'exploitation retenues par le département à hauteur de 275'214.85 francs ont été calculées sur une moyenne de trois ans : 399'354 francs en 1997, 300'432.05 francs en 1998 et 125'858.50 francs en 1999 (D.10, p.2). Ces montants sont problématiques, du fait de leur disparité, et l'examen des décomptes annuels (D.8b/28-29-30) n'éclaircit pas la situation. On ne sait en particulier pas à quoi correspond l'entretien extraordinaire de 235'837.40 francs comptabilisés en 1997, alors que 620 francs et 0 francs ont été comptabilisés les deux années suivantes. Le dossier contient cependant également les charges de 1995, soit 144'634.40 francs (D.8b/9) et de 1996, soit 234'686.95 francs (D.8b/8). Ainsi, à défaut d'autres renseignements, les charges de 1997 seront écartées, car considérées comme non représentatives, et une moyenne établie sur les quatre autres années, ce qui donne un montant de 201'403 francs (144'634.40 + 234'686.95 + 300'432.05 + 125'858.50, divisé par 4).
h) Il convient ainsi d'additionner le rendement des fonds propres de 137'154.60 francs (cons.11e), les charges financières de 364'795.90 francs (cons.11f) et les charges d'exploitation de 201'403 francs (cons.11g), ce qui donne un revenu locatif admissible de 703'353.50 francs.
i) Le département a retenu un revenu locatif total de 713'293.20 francs en prenant notamment en compte le revenu locatif de 445'489.20 francs qu'il avait admis (décision entreprise, ch.8). Il est toutefois retenu par la Cour de céans que ce montant n'est que de 410'483.25 francs (cons.10), soit une différence de 35'005.95 francs. Le revenu locatif total doit ainsi être ramené à 678'287.25 francs (713'293.20 - 35'005.95).
j) Le revenu locatif total de 678'287.25 francs (cons.11i) étant inférieur au revenu locatif admissible de 703'353.50 (cons.11h), le rendement ne peut pas être considéré comme correct et les recourants n'ont par conséquent pas droit à une diminution de leur loyer consécutive à la baisse du taux hypothécaire.
12. Il convient dès lors de fixer le revenu locatif après rénovation à 410'483.25 francs (cons.10) et de renvoyer la cause au département afin qu'il fixe sur cette base le loyer des recourants. Le recours est ainsi admis dans cette mesure et rejeté pour le surplus.
13. Les recourants obtiennent gain de cause partiellement, de sorte que seuls des frais réduits seront laissés à leur charge et qu'une indemnité de dépens, également réduite, leur sera allouée.
Par ces motifs, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Annule la décision entreprise, fixe à 410'483.25 francs le revenu locatif après rénovation et renvoie la cause au département afin qu'il détermine le loyer des recourants.
2. Rejette le recours pour le surplus.
3. Fixe les frais à la charge des recourants à 240 francs et ordonne le remboursement du solde de l'avance de frais effectuée par ces derniers.
4. Accorde aux recourants une indemnité de dépens réduite de 400 francs à la charge de l'Etat.
Neuchâtel, le 8 avril 2002
AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Le greffier Le président