A. a) B.________, né en 1948 et donc âgé de septante-six ans, A.________, né en 1958 et donc âgé de soixante-sept ans, et C.________, né en 1970 et donc âgé de cinquante-cinq ans, sont les trois membres du conseil de la Fondation D.________ qu’ils ont rejoint respectivement en 1990, 1994 et 2005 ou 2006.
b) La Fondation D.________, qui a été constituée le 22 janvier 1990, poursuit un but idéal de bienfaisance visant à procurer à des personnes âgées ou handicapées un logement, à des conditions abordables. Pour concrétiser les intentions de ses fondateurs, cette entité était propriétaire d’un immeuble situé à la rue [aaa] à Z.________. Conformément à la loi, elle dispose d’un organe de révision interne qui est la Fiduciaire E.________ SA. Plus concrètement, la personne en charge du dossier de la Fondation D.________ pour le compte de l’organe de révision est F.________ dont on reparlera plus loin (cons. 5. h.b). L’article 84 CC soumet les fondations à la surveillance de la Confédération, des cantons ou des communes. Les cantons de Neuchâtel, Vaud et Jura ont fait le choix d’externaliser cette surveillance et de la confier à un établissement autonome de droit public appelé Autorité de surveillance LPP et des fondations de Suisse occidentale (ci-après : ASSO), dont il sera également question plus loin (cf. cons. 5.h.a et 5.h.b).
B. Le 4 février 2020, la Fondation D.________, qui agissait par son conseil, a vendu son seul bien immobilier à « la fondation G.________ en formation » pour un prix de 3'300'000 francs. À la suite de cette transaction, C.________, B.________ et A.________ ont reçu des commissions de la part de la Fondation D.________ et aussi de celle de H.________ Sàrl, agissant par l’un de ses associés gérants, I.________, qui était aussi le courtier ou le « rapporteur d’affaires » mandaté par l’acheteur.
C. a) Le MROS est le bureau de communication central de la Suisse en cas de soupçons de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme. Il assume la fonction de cellule de renseignement financier et reçoit à ce titre les communications des intermédiaires financiers – en particulier, les banques – et des négociants en vertu de la loi sur le blanchiment d’argent et du code pénal. Voyant d’un mauvais œil le versement, après la vente immobilière que l’on connaît, de commissions en faveur de C.________, B.________ et A.________, cet organisme de surveillance a fait part de ses soupçons au ministère public, les 30 juin et 1er octobre 2020.
b) Le 12 octobre 2020, le ministère public a ouvert une instruction pénale contre inconnu, puis, le 18 janvier 2021, l’a étendue à l’encontre de C.________, B.________ et A.________, prévenus de gestion déloyale.
D. Par acte d’accusation du 4 août 2021, le ministère public a renvoyé devant le tribunal de police A.________, B.________ et C.________ sous les préventions suivantes :
C.________ est prévenu de gestion déloyale, au sens de l’art. 158 ch. 1 al. 3 CP, pour avoir, à Z.________ et en tout autre lieu, entre les mois de juillet 2019 et mars 2020,
agissant en sa qualité de membre du Conseil de la Fondation D.________ et par conséquent tenu de veiller à ses intérêts,
de concert avec B.________ et A.________, également membres dudit conseil,
a) ayant décidé de mettre en vente l’immeuble, propriété de la fondation, situé rue [aaa], à Z.________, qui avait été estimé à CHF 3'540'000.00 par la société J.________ GmbH,
b) et informé l’Autorité de surveillance LPP et des fondations de Suisse occidentale de cette intention de vendre au prix du marché sous déduction d’honoraires de courtage de 5 %,
c) ayant chargé la société H.________ Sàrl, par I.________, (ou I.________ lui-même) de proposer un acheteur, lequel fut trouvé en la personne de A.K.________, agissant pour le compte de la fondation G.________,
d) et fixé le prix global à CHF 3'450'000.00, soit CHF 3'300'000.00 à quoi devait s’ajouter une commission à verser à H.________ Sàrl de CHF 150'000.00 (en réalité, de CHF 148'626.00,
e) obtenu de I.________ qu’il rétrocède un montant de CHF 55'648.00 aux membres du conseil, à raison de CHF 27'824.00 pour lui-même (dont CHF 15'000.00 en faveur d’une association sportive qu’il soutient), de CHF 15'000.00 pour B.________ et de CHF 12'824.00 pour A.________,
f) et prélevé par ailleurs, sur le prix de vente versé à la fondation D.________, un montant de CHF 55'000.00 pour chaque membre du conseil (étant précisé que lui-même et B.________ ont reçu, avec l’accord de A.________, une avance de CHF 25'000.00 en juillet 2019 alors que la vente n’était pas conclue et qu’aucune commission n’était par conséquent exigible),
g) portant ainsi le total des commissions (ou salaires de courtage) à CHF 313'626.00, soit le 9,09 % du prix de vente, au lieu d’un taux usuel de 2 à 3 %, qui aurait donné lieu à une commission globale de CHF 103'500.00 au plus (le prix de vente pris en considération étant de CHF 3'450'000.00),
h) étant précisé que l’accusation retient, dans la version la plus favorable à la défense, un enrichissement illégitime à concurrence de la part des commissions qui dépasse le taux de 5 % (soit un montant de CHF 172'500.00) contre lequel l’autorité de surveillance n’avait pas élevé d’objection, bien qu’il représentât déjà près de deux fois le montant usuel,
i) montant dont il convient de déduire le salaire revenant à la société H.________ Sàrl, laquelle avait effectivement contribué à conclure l’affaire et avait par conséquent davantage droit que les prévenus à une rémunération, ce salaire ayant été arrêté par les intéressés à CHF 92'978.00 (soit CHF 148'626 [cf. lettre d ci-dessus] moins CHF 55'648.00 [cf. lettre e]), le solde que pouvaient donc se répartir les prévenus sans commettre d’abus étant de CHF 172'500 – 92'978 = CHF 79'522.00, ou CHF 26'507.00 par personne en chiffre rond,
j) son enrichissement illégitime pouvant dès lors être arrêté à CHF 56'317.00 (soit le montant effectivement touché, de CHF 82'824.00, moins CHF 26'507.00),
au préjudice de la Fondation D.________.
Les mêmes faits sont reprochés à :
- B.________, dont l’enrichissement illégitime peut être arrêté à CHF 43'493.00 (soit le montant effectivement touché, de CHF 70'000.00, moins CHF 26'507.00),
- A.________, dont l’enrichissement illégitime peut être arrêté à CHF 41'317.00 (soit le montant effectivement touché, de CHF 67'824.00, moins CHF 26'507.00). ».
E. a) Lors des débats, le 13 juin 2022, le tribunal de police a procédé à l’interrogatoire des prévenus C.________, B.________ et A.________.
b) Par jugement du 22 août 2022, le tribunal de police a reconnu C.________, B.________ et A.________ coupables de gestion déloyale au sens de l’article 158 ch. 1 CP. En bref, le premier juge a retenu que C.________ et B.________ s’étaient rendus coupables de gestion déloyale, en obtenant de la part de la Fondation D.________ le versement de 25'000 francs au titre de commission à venir, en lien avec la vente immobilière dont on a déjà parlé et dont on sait qu’elle n’aurait lieu que le 4 février 2020. Pourtant, une commission de courtage n’était due, en principe, que depuis que l’indication ou la négociation d’un contrat de vente immobilière avait abouti à la transaction espérée, si bien qu’en agissant ainsi, les deux prévenus avaient contribué à une diminution sensible des liquidités de la fondation et mis en danger ses intérêts, du moins temporairement, puisque la vente était restée incertaine jusqu’au jour du passage des contractants devant le notaire. En outre, les trois prévenus avaient reçu 60’000 francs de commissions de la part de I.________ qui était lié à l’acheteur par un contrat de courtage. Comme il s’agissait de rétrocession de commissions se rapportant à la même vente immobilière, on eût pu attendre de la part des prévenus qu’ils restituassent cet argent à la fondation lésée, après que celle-ci avait déjà versé aux trois prévenus une très généreuse commission de 165'000 francs (représentant 55'000 francs pour chacun d’eux).
F. a) Comme déjà dit, les 26, 27 septembre 2 octobre 2024, A.________ C.________, B.________ ont déposé chacun une déclaration d'appel brièvement motivée, demandant leur acquittement et le rejet des conclusions civiles, avec suite de frais et indemnité.
b) De son côté la Fondation D.________ a déclaré appel, en précisant que ce dernier ne portait que sur les conclusions civiles, en reprochant au premier juge, qui, du reste, les avait admises sur le principe, de l’avoir ensuite renvoyée à agir devant les autorités civiles pour faire établir le montant de sa créance, alors que les conditions de l’article 126 al. 2 et 3 CPP n’étaient pas remplies et que les faits litigieux retenus dans le jugement pénal justifiaient qu’on lui allouât les sommes qu’elle réclamait.
Audience devant la Cour pénale
Débats sur le moyen préjudiciel
G. a.a) À l’audience du 25 novembre 2025, devant la Cour pénale, Avocat_1 a demandé que le document provenant du site internet « Groupe suisse immobilier » (ci-après : GSI) et intitulé « Quelle commission de courtage payer à une agence immobilière en Suisse ? », que la direction de la procédure avait envoyé aux parties le 17 novembre 2025 en leur annonçant qu’il était envisagé de le verser au dossier, ne le soit en définitive pas. À l’appui de sa conclusion, l’avocat de la défense de C.________ a fait valoir, pièces à l’appui (un extrait du site internet de GSI, le communiqué de presse de la Commission de la concurrence [ci-après : COMCO)] du 12 juillet 2012 et les recommandations tarifaires de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier [ci-après : USPI] – section Neuchâtel de 2012, faisant suite à la décision de la COMCO), que la force probante de ce document était nulle pour plusieurs raisons. En premier lieu, le véritable auteur de ce document n’était pas identifiable (on ne trouvait sur ce site internet aucune adresse d’un particulier ni le siège d’une société qui aurait été enregistrée au registre du commerce). Après avoir procédé à des recherches, il semblait que, derrière Groupe suisse immobilier (aussi appelé « GSI »), se cachait un particulier qui n’était en réalité qu’un acteur marginal de la branche et dont l’avis sur la rémunération des courtiers ne faisait pas autorité. En outre, le site internet de « GSI » renvoyait au barème sur les commissions de courtage de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (ci-après : USPI), ce qui était problématique en soi. À cet égard, il fallait rappeler que la COMCO avait rendu une décision, le 2 juillet 2012, au sens de laquelle on comprenait qu’elle voyait d’un mauvais œil les recommandations de l’USPI, lesquelles représentaient ni plus ni moins une entente illicite sur les prix, ce qui était prohibé par la loi sur les cartels. S’agissant des recommandations en matière de courtage, la COMCO avait observé que le barème de l’USPI n’était pas suffisamment appliqué dans la branche, pour que l’on retînt qu’il aurait représenté une entrave à la libre concurrence. En conclusion, le site internet de « GSI » ne pouvait pas renvoyer au barème de l’USPI qui violait le droit de la concurrence. Il fallait donc retenir que la fixation d’une commission de courtage dépendait essentiellement de la liberté contractuelle. Eût-il été licite que le renvoi au tarif de l’USPI indiqué sur le site internet de « GSI » n’aurait de toute façon pas été relevant dans le canton de Neuchâtel, puisque la COMCO avait observé que les recommandations tarifaires sur la rémunération des courtiers étaient peu suivies par les acteurs du marché de l’immobilier.
a.b) Avocat_2 a souscrit à ce qui venait d’être dit, en ajoutant que de toute façon, l’acte d’accusation mentionnait que le courtage était admissible tant qu’il ne dépassait pas les 5 % du prix de vente d’un immeuble. Il n’y avait donc de raison de se demander si le taux de courtage eût dû être moindre.
a.c) Avocat_3 a observé que le document litigieux émanant du « GSI » n’était qu’un simple document publicitaire, soit un support qui n’avait pas vocation à servir de preuve dans un procès pénal. En tant que connaisseur du marché de l’immobilier neuchâtelois, Avocat_3 avait remarqué que les gérances pratiquaient des prix divers, pour fixer leurs honoraires de courtage ; s’ajoutaient à la commission d’autres frais de publicité ou de publication, si bien qu’il n’était pas rare de voir des factures de courtier qui, prises dans leur ensemble, dépassaient allègrement le taux de 3 % préconisé par l’USPI.
a.d) Avocat_4 a soutenu que le ministère public avait fait appel à l’expert L.________ dont il n’y avait pas lieu de se distancer de l’avis. Le document publicitaire de « GSI » n’était donc pas utile ; dans tous les cas, elle ne s’opposait pas à ce que cette pièce littérale soit versée au dossier.
a.e) Après en avoir délibéré, la Cour pénale a rejeté, pour des motifs qui seront exposés plus loin (cf. cons. 3.a.b à 3.a.e), le moyen soulevé par Avocat_1 et annoncé que le document intitulé « Quelle commission de courtage payer à une agence immobilière en Suisse ? » émanant du site internet du « Groupe suisse immobilier » serait versé au dossier.
Interrogatoires des prévenus
b) B.________ a été interrogé. Il a donné quelques précisions sur sa situation financière et a confirmé ses précédentes déclarations. S’agissant des faits de la cause, il a exposé que, durant sa vie active, il était architecte. Au conseil de fondation, il bénéficiait de l’expérience de ses collègues, pour ce qui avait trait aux finances. Durant sa carrière professionnelle, il avait vu passer quelques dossiers où il était question de la rémunération d’un courtier. Un courtage de 165'000 francs se rapportant à la vente d’un immeuble valant 3'300'000 francs était un montant important, du point de vue d’une personne à la retraite. Il n’avait rien à dire au sujet de la commission que I.________ avait obtenue de la part de l’acheteur de l’immeuble [aaa] à Z.________. Cela ne le concernait pas. Il n’avait pas le souvenir d’une décision formelle prise au sein du conseil de fondation qui aurait fixé le montant de la commission de courtage à 5 % du prix de vente de l’immeuble appartenant à la Fondation D.________ et qui aurait figuré dans un procès-verbal. Cela étant, en relisant la lettre de l’ASSO du 19 novembre 2019, il avait la conviction qu’au sein du conseil de fondation, les choses avaient été faites honnêtement. Il ne se souvenait plus qu’un certificat de salaire, se rapportant au versement en sa faveur des 55'000 francs de commission, ait été établi. Après réflexion, il a indiqué que cela avait bien été le cas et que la part patronale avait été remboursée à la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC). Comme actuel président du conseil de fondation, il pouvait confirmer qu’il n’y avait pas de cahier des charges formalisé et que, en ce qui le concernait, il s’occupait plutôt de ce qui avait trait à l’état du bâtiment. Il ne savait pas combien d’heures il consacrait à la Fondation D.________. D’abord entièrement bénévole, il avait touché, ces dernières années, une rémunération annuelle de 1'000 francs, puis de 3'000 francs. En dépit des commissions de courtage perçues par les membres du conseil, la vente de l’immeuble avait largement augmenté la fortune de la fondation qui disposait désormais, sur un compte bancaire, de 1'300'000 francs, soit de beaucoup plus d’argent que les fonds dont la fondation avait été pourvue au moment de sa constitution. Sa commission de courtage lui avait été versée en deux fois, soit 25'000 francs en 2019 et 30'000 francs en 2020 ; ce procédé lui avait permis de répartir la charge fiscale liée à cette rentrée d’argent sur deux ans au lieu d’un.
c) A.________ a été interrogé. Il a donné des renseignements sur sa situation personnelle et financière, ainsi qu’a confirmé ses précédentes déclarations. S’agissant des faits de la cause, il a exposé que les règles permettant de calculer la rémunération due à un courtier étaient variables. En particulier, il fallait distinguer la commission d’autres frais engagés par le courtier (notamment des frais de publication). En réalité, les frais de courtage étaient compris entre 4 et 7 %. Les chiffres donnés par L.________ – entre 2 et 3 % – n’étaient pas convaincants, parce que déconnectés de la réalité. Une commission de courtage de 165'000 francs perçue à la suite de la vente d’un immeuble vendu 3'300'000 était totalement usuelle. En outre, ce taux avait été préalablement soumis, pour approbation, à l’ASSO qui n’avait rien trouvé à y redire. À Z.________, le marché immobilier était particulier. La vente avait été conclue avec une autre fondation qui avait les mêmes valeurs que la Fondation D.________, si bien que les locataires, qui étaient des personnes âgées, n’avaient pas été prétérités. Il n’avait aucun commentaire à faire à propos de la rémunération perçue par I.________ auprès de l’acheteur. Il ne savait pas si la décision prise par les membres du conseil de fondation de s’octroyer une rémunération de 165'000 francs – 55'000 francs par personne – avait été dressée sur un procès-verbal. Les 55'000 francs de commissions avaient été déclarés à l’AVS, parce que, d’après lui, tout revenu y était soumis. En revanche, les charges sociales avaient été remboursées à la fondation. Comme membre du conseil de fondation, il pouvait confirmer qu’il n’y avait pas de cahier des charges clairement défini et qu’il s’occupait plutôt de ce qui avait trait aux subventions et à l’aspect financier avec la Confédération. Il ne savait pas combien d’heures il consacrait à la Fondation D.________. D’abord entièrement bénévole, il avait touché, successivement durant ces dernières années, 1'000 francs, 2'000 francs, puis 3'000 francs par année.
d) C.________ a été interrogé. Il a donné des renseignements sur sa situation personnelle et financière, ainsi que confirmé ses précédentes déclarations. S’agissant des faits de la cause, il a soutenu que la rémunération des courtiers n’était pas liée à des règles, mais plutôt à des usages. Les taux de courtage variaient énormément en fonction du lieu de situation de l’immeuble. À X.________, il avait connaissance d’un immeuble difficile à vendre pour lequel un taux de courtage de 6 % avait été prévu. Au bord du lac, les taux étaient plus bas, parce que les immeubles se vendaient plus facilement. Il fallait se méfier des annonces publicitaires sur internet qui, en présentant des taux de courtages très modiques, étaient trompeuses. Vu de l’extérieur, le travail du courtier semblait facile, mais, en réalité, ce n’était pas le cas. L’immeuble [aaa] avait été vendu à un bon prix. Cette performance était le résultat des efforts conjugués de B.________, A.________ et de C.________ dont les carnets d’adresses étendus avaient été décisifs. Un taux de 5 % était usuel, pour un immeuble situé à Z.________. Du reste, l’ASSO l’avait approuvé. Si cet organisme avait formulé des critiques, ils auraient pu en discuter. I.________ était un simple rapporteur d’affaires, si bien que la rémunération de 92'000 francs qu’il avait obtenue demeurait intéressante. Il se souvenait que les membres du conseil avaient décidé de s’octroyer une commission de courtage de 165'000 francs, mais il n’y avait pas eu de procès-verbal. Les 55'000 francs de commissions avaient été déclarés à l’AVS, parce que tout revenu devait l’être. Les charges sociales avaient été remboursées. Il avait reçu environ 30'000 francs de la part de I.________. La moitié de cet argent avait transité sur les comptes de l’association de sport [***] dont il était le vice-président, avant de finir sur son compte personnel. Cela étant, cette somme avait tout de même servi à financer les activités de l’association. Depuis la vente de l’immeuble, la fondation disposait de 1'300’000 sur son compte. Le conseil était désireux de prolonger l’activité de la fondation D.________, en construisant un nouveau et deuxième bâtiment. Ce projet s’inscrivait dans les vues de la loi cantonale sur l’encouragement de la construction d’appartements avec encadrement. Il faut préciser que l’objectif du canton était la réalisation de 1'800 logements pour des personnes âgées, ce qui permettrait de désengorger les EMS. Il avait touché la commission de courtage de 55'000 francs en deux versements, ce qui avait permis un lissage fiscal. Si la vente ne s’était pas conclue et s’il avait fallu restituer l’avance de 25'000 francs reçue en 2019, il eût pu tout rembourser à la fondation, quitte à obtenir, si besoin, des prêts de la part de ses proches.
Plaidoiries
e.a) Dans leurs plaidoiries, les avocats de la défense ont relevé qu’ils s’étaient mis d’accord sur l’ordre dans lequel ils allaient intervenir, mais qu’aussi, ils s’étaient réparti les thèmes de leurs interventions, afin d’éviter des répétitions.
Avocat_2
e.b.a) En plaidoirie, l’avocat de A.________ a relevé à titre préliminaire que l’affaire à juger relevait du droit pénal et qu’il s’agissait donc de déterminer si les prévenus avaient commis des fautes pénales et non de savoir s’ils s’étaient comportés élégamment ou non. Le premier juge avait reproché aux prévenus de s’être écartés de principes moraux, ce qui ne signifiait pas encore qu’ils avaient commis des infractions. Si l’ensemble des intervenants de la chaîne pénale s’en étaient tenus à la stricte application du droit pénal, il n’y aurait certainement pas eu de procédure. Si, de manière générale, on devait accorder au procureur général une considération admirative, force était de constater que, dans ce dossier, il eût pu mieux faire, en renonçant à ouvrir une instruction qui n’avait pas lieu d’être et qui, au demeurant, avait duré plus de quatre ans. Pour la suite, il allait s’atteler à montrer que la décision de vendre l’immeuble de la Fondation D.________ au prix de 3'300'000 francs échappait à toute critique. Dans un second temps, il allait exposer qu’une condamnation des prévenus, qui s’appuierait sur les faits de la prévention tels que décrits dans l’acte d’accusation, n’était pas possible, à moins de violer le principe de l’accusation.
e.b.b) À la fin du régime des aides fédérales, la gestion de l’immeuble était devenue une affaire complexe qui ne se prêtait pas au fonctionnement d’une fondation ; les trois membres du conseil de fondation avaient décidé de vendre l’immeuble au prix du marché. Comme, ils étaient tous introduits dans le monde de l’immobilier neuchâtelois et qu’ils connaissaient les prix des immeubles à Z.________, ils avaient décidé de se charger personnellement des démarches en vue de la vente. Ils avaient donc proposé à la vente l’immeuble [aaa] à un prix assez élevé, tout en étant conscients qu’ils pourraient être amenés à réduire leurs prétentions. En parallèle, la fiduciaire E.________ à Y.________ – soit l’organe de révision de la Fondation D.________ – a pris des contacts avec l’ASSO qui, dans sa lettre du 19 novembre 2019, ne laissait pas entendre qu’elle aurait eu quelque chose à redire concernant la vente de l’immeuble et le paiement par la fondation d’une commission de courtage de 5 % du prix de vente, en faveur des membres du conseil.
e.b.c) Les acheteurs ne s’étaient pas bousculés au portillon. Il y avait eu l’offre de la fondation M.________ pour 2'900'000 francs et celles de N.________ qui proposait 3'200'000 francs et qui s’était ensuite rétracté. De son côté, C.________ s’était approché de I.________. Ce dernier avait fait établir une expertise par la fondation M.________ qui était parvenu à la conclusion que la valeur vénale de l’immeuble était de 3'540'000 francs. Cette estimation semblait d’emblée trop élevée ; mais cela servait les intérêts de l’acheteur qui était à la recherche d’un financement bancaire et qui avait donc intérêt à maximaliser la valeur du gage. En fait, il avait pu ensuite être démontré que la valeur du marché était moindre (cf. les offres de la fondation M.________ et de N.________ à des prix plus bas). Du reste, les expertises immobilières – celle de O.________ Sàrl retenant une valeur vénale de 3'100'000 francs et celle de P.________ Sàrl concluant à 3'200'000 francs – qui ont été versées au dossier par les prévenus concluaient chacune à des valeurs inférieures. L’immeuble [aaa] ayant finalement été vendu à un prix de 3'300'000 francs, il fallait retenir que l’opération s’était faite à un prix légèrement supérieur à celui du marché. Il n’y avait donc aucun reproche de violation d’un devoir de gestion à ce stade.
e.b.d) L’acte d’accusation comportait des erreurs. En particulier, les membres du conseil de la Fondation D.________ n’avaient jamais chargé la société H.________ Sàrl, par I.________, de lui proposer un acheteur. I.________ et sa société avaient eu seulement des contacts avec l’acheteur – soit la fondation G.________ en formation. En outre, du point de vue de la Fondation D.________, le prix de vente avait toujours été de 3'300'000 francs. La somme de 3'450'000 francs n’avait jamais été évoquée en présence de la venderesse. Le paiement de 148'626 francs de commission en mains de I.________, qui était l’apporteur d’affaires de la fondation G.________, ne concernait pas les prévenus. Il était donc erroné d’additionner ce que les prévenus avaient touché de la Fondation D.________ avec ce qu’ils avaient perçu de la part de I.________ et d’en conclure qu’ils avaient obtenu, globalement, une commission de 9.09 % du prix de vente, alors que le taux usuel eût été plutôt de 2 à 3 %. Quoi qu’il en soit, le ministère public avait considéré qu’il n’y avait pas d’enrichissement illégitime, tant que la commission de courtage ne dépassait pas les 5 %. Dans le cas d’espèce, la commission que les trois prévenus avaient obtenue de la part de la Fondation D.________ était justement de 5 %, si bien que cette rémunération échappait à toute sanction pénale. La rétrocession de commission par I.________ n'avait pas été poursuivie comme un acte de gestion déloyale envers la fondation G.________ ; ces faits échappaient ainsi à toute sanction. À cela s’ajoutait que, du point de vue de la Fondation D.________, la vente de l’immeuble avait rapporté plus d’argent, même en prenant en compte les 165'000 francs de commission que si l’affaire avait été confiée à un courtier externe qui, peut-être, eût retenu par commodité l’offre de la fondation M.________ qui était 400'000 francs plus basse que le prix auquel l’immeuble a fini par être vendu. Dans ces conditions l’acquittement de A.________ ne faisait aucun doute ; pour le surplus, il confirmait les conclusions de sa déclaration d’appel.
Avocat_3
e.c.a) L’avocat de la défense de B.________ a estimé qu’il était rare que, devant une Cour d’appel, les trois accusés qui comparaissaient étaient honnêtes et ce sentiment était dérangeant. Cela étant, il faudrait prendre en compte le fait que, pendant la procédure préliminaire, B.________ n’avait jamais été inculpé et que la validité de ses déclarations devant la police était sujette à caution, puisqu’il n’avait pas été entendu en tant que prévenu avec les droits qui se rattachaient à cette qualité. Ceci étant dit, il allait démontrer ci-après que la Fondation D.________ n’avait subi aucun préjudice et que, partant, aucune infraction de gestion déloyale ne pouvait être retenue à l’encontre des trois prévenus.
e.c.b) Pour retenir une infraction de gestion déloyale, encore fallait-il, apporter la preuve d’un dommage qui pouvait prendre la forme d’une diminution d’un actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif. Le dommage pouvait également se concevoir comme une mise en danger, même temporaire, du patrimoine. L’examen du bilan de la Fondation D.________ de 2019 montrait que la somme des actifs atteignait 2'400'000 francs, y compris l’amortissement linéaire de l’immeuble et que les fonds propres s’élevaient à 669'000 francs, en chiffres ronds. La vente de l’immeuble [aaa] au prix de 3'300'000 était donc indéniablement une bonne affaire, puisqu’elle laissait sur le compte en banque de la fondation une somme 1'300'000 francs soit, une fois les dettes réglées, beaucoup plus d’argent disponible que les fonds propres à disposition de la fondation quand elle était encore propriétaire de l’immeuble.
e.c.c) Si B.________ avait reçu sa commission en deux fois et que 25'000 francs lui avait été versé déjà en 2019, cela ne représentait nullement une mise en danger du patrimoine de la fondation. Il était inévitable, en cas de vente immobilière, que des opérations interviennent préalablement, les choses étant trop compliquées pour être réglées en une fois. Les liquidités de la fondation n’avaient nullement été menacées, puisque, grâce à la vente, la fondation les avait largement augmentées. Par ailleurs, les avances sur la commission de courtage représentaient en 2019 des actifs transitoires, si bien que leur versement à B.________ et C.________ n’avait aucune incidence sur la valeur du bilan. Enfin, la commission obtenue auprès de I.________, qui était le rapporteur d’affaires de l’acheteur, ne concernait en rien la Fondation D.________. On ne pouvait donc construire aucune infraction de gestion déloyale en lien avec les commissions versées par I.________.
e.c.d) En définitive, la montagne avait accouché d’une souris. La dénonciation de FedPol, qui suspectait au préalable une opération de blanchiment d’argent et non les faits finalement reprochés aux prévenus, avait provoqué la réaction du ministère public qui avait fini par s’entêter au lieu de classer l’affaire, redoutant, sans doute, la mise des frais de la procédure à la charge de l’État et le versement d’indemnités au sens de l’article 429 CP. Était également choquant, le fait que désormais, à cause de cette procédure pénale, les 1'300'000 francs appartenant à la fondation dormiraient sur un compte, sans servir à réaliser le but de la fondation qui était de promouvoir le logement des aînés. Il convenait maintenant de prononcer l’acquittement de B.________ ; au surplus, les conclusions de sa déclaration d’appel étaient confirmées.
Avocat_1
e.d.a) L’avocat de la défense de C.________ a rappelé que, selon Avocat_5, être avocat consistait à faire en sorte qu’un prévenu soit jugé selon le droit et non selon les passions. C’était du reste bien le problème de ce dossier. Sa plaidoirie allait démontrer l’absence de violation d’un devoir de gestion incombant aux prévenus et, dans un second temps, il s’agirait d’expliquer pourquoi les avances perçues par C.________ et B.________ en 2019 sur la commission de courtage n’avaient causé aucun préjudice – même temporaire – à la Fondation D.________.
e.d.b) À titre liminaire, il fallait rappeler que la procédure d’appel visait uniquement à critiquer le jugement de première instance en fonction des griefs de la déclaration d’appel, sans qu’il s’agisse de refaire le procès en entier. Dans le cas d’espèce, deux questions se posaient encore : a) le versement d’une avance sur la commission de courtage était-il préjudiciable à la Fondation D.________ ? et b) les prévenus devaient-ils porter en déduction de leur commission de courtage de 55'000 francs, reçue de la part de la Fondation D.________, les sommes reçues de la part de I.________ ? A contrario, il n’y avait plus lieu de traiter la question de l’octroi d’une commission de courtage calculée en retenant un taux de 5 % du prix de vente, puisque le premier juge et le ministère public avaient considéré qu’une telle rémunération était admissible. Il s’ensuivait que la Cour pénale n’avait plus à connaître du montant de la commission de courtage payée par la Fondation D.________ aux membres de son conseil.
e.d.c) Après avoir rappelé les éléments constitutifs de l’infraction de gestion déloyale et, plus spécialement, ce qu’il fallait entendre par la violation d’un devoir de gestion, l’avocat de la défense a soutenu qu’il fallait distinguer deux types de rémunération qui dépendaient de fondements juridiques distincts qui étaient : a) la commission servie par la Fondation D.________ – soit la venderesse de l’immeuble – aux membres de son conseil qui découlait d’un contrat de courtage conclu entre la fondation et les trois prévenus et b) la commission de rapporteur d’affaires qui était la conséquence du contrat qui existait entre I.________ et la fondation G.________ en formation – soit l’acquéreuse. Juridiquement, les articles 412ss CO voulaient que si les membres du conseil de la Fondation D.________ avaient permis par une indication ou une négociation la conclusion d’une vente immobilière, ils eussent droit à la rémunération convenue que la fondation devait prélever sur le prix brut – lequel était du reste plus élevé que ce que le marché permettait d’espérer –, ainsi que cela s’était passé. Jusque-là, il n’y avait donc aucun reproche à adresser aux prévenus. De son côté l’acheteur avait conclu un contrat de rapporteur d’affaires avec I.________ selon lequel l’acheteur devait lui verser une commission de 150'000 francs en chiffres ronds ; ce second rapport juridique ne concernait absolument pas la Fondation D.________. I.________ avait ensuite décidé de reverser aux trois prévenus la somme de 60'000 francs. Cette décision lui appartenait et ne concernait pas la Fondation D.________ avec laquelle I.________ n’avait aucune relation juridique. En particulier la Fondation D.________ n’avait pas rémunéré I.________. Du reste, L.________, en répondant comme expert au ministère public, avait précisément évoqué une telle constellation, en réservant l’hypothèse d’une convention de rapporteur d’affaires conclue indépendamment d’un premier contrat de courtage.
e.d.d) Aucune disposition légale ou statutaire n’interdisait ce que les trois prévenus avaient fait. Aucune plainte n’avait été déposée contre I.________ et il n’était pas interdit de rétrocéder tout ou partie d’une commission dans les circonstances du cas d’espèce. De son côté, la fondation G.________ n’avait pas rétribué directement les trois prévenus. L’article 3 des statuts de la Fondation D.________ n’interdisait pas que l’on conclût un contrat de vente immobilière. En vertu de l’article 6 des mêmes statuts, les membres du conseil pouvaient prendre toutes les dispositions nécessaires à la vente de l’immeuble [aaa] à Z.________. La décision de la vente de l’immeuble avait été actée dans un procès-verbal, comme le prévoyait l’article 8 des statuts. Certes, la question du paiement d’une commission de courtage aux membres du conseil n’y figurait pas, ni le taux d’ailleurs, mais cela s’expliquait sans doute par un décalage temporel nécessaire à permettre la consultation de l’ASSO.
e.d.e) S’agissant du taux de courtage de 5 %, la COMCO avait rappelé qu’au sein d’une branche économique, une entente sur les prix était prohibée. Il était donc interdit de prévoir un barème contraignant pour la fixation de la rémunération des courtiers, laquelle devait uniquement dépendre d’un accord librement conclu entre le mandant et le courtier et non des règles soi-disant contraignantes de l’USPI.
e.d.f) Dans sa lettre du 19 novembre 2019, l’ASSO n’avait formulé aucune réserve, si bien que l’on s’imaginait mal comment les trois prévenus eussent pu comprendre que la vente qu’il projetaient de conclure aurait été illicite. On ne pouvait en effet pas reprocher aux appelants d’avoir accepté un pot-de-vin, puisque la vente avait été conclue de façon régulière et à un prix qui échappait à toute critique. Il n’y avait pas de règle qui exigeait que les membres du conseil de fondation restituassent les commissions qu’ils auraient reçues de tiers, dans l’exercice de leur fonction, comme cela était le cas du travailleur qui avait encaissé des commissions dans le cadre de son activité et qui devait les restituer à son employeur. Les trois prévenus n’avaient donc aucune obligation de reverser à la Fondation D.________ ce qu’ils avaient touché de la part de I.________. La rétrocession part I.________ d’une part de sa commission n’avait eu aucun effet sur la fortune de la fondation.
e.d.g) Le versement d’avances – deux fois 25'000 francs –, en 2019, sur les commissions de courtages dues en faveur de C.________ et de B.________ n’avait pas mis en danger le fond de roulement de la fondation et les deux intéressés avaient toujours eu la possibilité et l’intention de restituer cet argent – au besoin en obtenant des prêts de leur entourage – si des circonstances défavorables étaient survenues et avaient empêché la conclusion de la vente. Le jugement de première instance, qui reprochait aux trois prévenus un acte de gestion déloyale parce qu’ils n’avaient pas restitué à la Fondation D.________ les commissions rétrocédées par I.________ et parce qu’ils avaient touché en 2019 une avance sur leur commission de courtage – soit avant la conclusion de la vente – , était donc erroné sur ces points, de sorte que l’acquittement des appelants s’imposait comme une évidence. En définitive et, plus particulièrement s’agissant de C.________, ce dernier devait être acquitté et, pour le surplus, Avocat_1 confirmait les conclusions de sa déclaration d’appel.
Avocat_4
e.e.a) Avocat_4 a exposé que les trois prévenus avaient décidé de vendre le seul immeuble de la fondation et de menacer ainsi la réalisation de son but statutaire qui avait trait à permettre à des personnes âgées et défavorisées socialement de se loger décemment, tout en se servant au passage une rémunération qui allait au-delà des usages.
e.e.b) Pour leur défense, les trois prévenus avaient soutenu qu’ils avaient interpellé l’ASSO, par précaution, avant la vente immobilière ; cette affirmation était fausse. Les échanges entre l’organe de révision de la fondation et l’ASSO montraient qu’au contraire, c’était l’ASSO qui avait interpellé les membres du conseil après qu’il était apparu que la Fondation D.________ s’apprêtait à vendre son seul immeuble et que la réalisation de son but statutaire s’en trouvait menacée. La fiduciaire E.________ avait répondu à l’ASSO que l’on réfléchissait à modifier le but de la fondation. Le 20 septembre 2019, l’ASSO avait rendu attentifs les membres du conseil au respect de leurs devoirs envers la Fondation D.________ et que, dans l’hypothèse de la vente de l’immeuble, le but de la fondation devait être préservé ; en outre, le prix de vente de l’immeuble devait être déterminé de façon à garantir un échange équilibré de prestations. Dans tous les cas, l’ASSO a rappelé aux trois prévenus qu’ils devaient se garder de tout conflit d’intérêts, la vente immobilière envisagée ne devant leur procurer aucun avantage ni à leurs proches. Pourtant, durant son interrogatoire devant la Cour pénale, C.________ avait reconnu que les membres du conseil étaient à la fois « juges et parties ». Fort de ce constat, il était manifeste que les membres du conseil devaient se retirer de l’affaire et confier le courtage à un professionnel externe. Il y avait eu aussi un conflit d’intérêts du point de vue de l’acheteur, lequel avait du reste été désagréablement surpris d’apprendre que C.________ touchait une commission « à double ». En percevant l’équivalent de 9 % du prix de vente de l’immeuble, les trois prévenus avaient réalisé un profit personnel dans la vente de l’immeuble de la fondation ; ce comportement ne pouvait que relever d’une faute de gestion. L’ASSO ignorait quel était le montant usuel d’une commission de courtage dans les Montagnes neuchâteloises. Durant l’instruction, il était apparu qu’un expert avait articulé le chiffre de 2 ou 3 % du prix de vente. Les 5 % dont l’ASSO avait eu connaissance étaient ainsi nettement excessifs. À cet égard, on voyait bien que I.________ avait grossi la commission que l’acheteur devait lui payer, dans l’idée d’une rétrocession à venir. Quoi qu’il en soit, les statuts de la Fondation D.________ ne prévoyaient pas que les prévenus s’octroyassent une rémunération, alors que leur activité devait être en principe essentiellement bénévole. En définitive, le jugement du tribunal de police devait être réformé en ce qu’il renvoyait la Fondation D.________ à agir devant les tribunaux civils et les conclusions civiles de la fondation lésée devaient lui être allouées.
CONSIDÉRANT
1. Déposé dans les formes et délais légaux (art. 399 CPP), l’appel est recevable.
2. Aux termes de l’article 398 CPP, la juridiction d’appel jouit d’un plein pouvoir d’examen sur tous les points attaqués du jugement (al. 2). L’appel peut être formé (a) pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation, le déni de justice et le retard injustifié, (b) pour constatation incomplète ou erronée des faits et (c) pour inopportunité (art. 398 al. 3 CPP). La juridiction d’appel n’examine que les points attaqués du jugement de première instance (art. 404 al. 1 CPP). Elle peut également examiner en faveur du prévenu les points qui ne sont pas attaqués, afin de prévenir des décisions illégales ou inéquitables (art. 404 al. 2 CPP).
Preuves
3. a.a) Selon l'article 389 CPP, la procédure d'appel se fonde sur les preuves administrées pendant la procédure préliminaire et la procédure de première instance (al. 1). La juridiction d'appel administre, d'office ou à la demande d'une partie, les preuves complémentaires nécessaires au traitement du recours (al. 3). L'immédiateté des preuves ne s'impose ainsi pas en instance d'appel (arrêt du TF du 27.08.2012 [6B_78/2012] cons. 3.1). Cette dernière peut notamment refuser des preuves nouvelles, lorsqu'une administration anticipée de ces preuves démontre qu'elles ne seront pas de nature à modifier le résultat de celles déjà administrées (ATF 136 I 229 cons. 5.3).
Moyen préliminaire soulevé par l’avocat de la défense de C.________
a.b) En prévision de l’audience de jugement du 13 juin 2022 devant le tribunal de police, Avocat_1 a déposé, le 7 février 2022, une liasse de pièces avec un bordereau. Parmi celles-ci figurait au regard du chiffre 5.2 un tiré à part du site internet émanant du « Groupe Suisse de ventes immobilières » abrégé « GSVI » et indiquant qu’une « commission immobilière est un pourcentage qui varie en fonction de la complexité de l’objet à vendre et de la valeur du bien immobilier. Ce pourcentage de commission (frais de courtage) se situe entre 2 % et 5 % selon l’appartement ou la maison à vendre ».
a.c) Occupé à la préparation de l’audience, le vice-président de la Cour pénale à qui la direction de la procédure avait été confiée s’était intéressé à ce document et avait cherché à en connaître la provenance – tout comme Avocat_1 avait été lui-même intrigué par l’origine du document émanant du « GSI » proposé par la direction de la procédure. Après avoir introduit dans le moteur de recherche de « Google » les termes suivants : « Groupe Suisse de ventes immobilières », « GSVI » et « Quel est le montant de la commission à payer à une agence immobilière en Suisse ? », le juge en charge de la direction de la procédure a constaté que la page internet imprimée et déposée par l’avocat de la défense de C.________ n’était plus disponible dans sa version de 2022, mais qu’à la place, on trouvait un autre site – celui du « GSI » – avec un visuel assez semblable à celui du « GSVI », mais se nommant désormais « Groupe suisse immobilier », abrégé « GSI », et qui contenait un article intitulé : « Quelle commission de courtage payer à une agence immobilière en Suisse » traitant de la rémunération des courtiers en Suisse romande et dans le canton de Neuchâtel, en renvoyant au barème de l’USPI fixant le cadre de la rémunération des agences immobilières en cas de courtage. Les informations de la page du « GSI » n’étaient ainsi plus les mêmes que celles que l’on trouvait en 2022 sur le site du « GSVI » et que l’avocat de C.________ avait consulté, en son temps. Le 17 novembre 2025, le vice-président de la Cour pénale en charge de l’instruction de la procédure d’appel a envoyé aux parties, pour information, un tiré à part du site internet du « GSI » qu’il venait de consulter, en indiquant qu’il envisageait de verser ce document au dossier.
a.d) À l’ouverture des débats et comme cela vient d’être décrit (cf. cons. G.a.a à G.a.e), Avocat_1 a demandé à ce que le tiré à part du site internet du « GSI » ne soit pas versé au dossier pour des raisons qui ont été rappelées précédemment.
a.e) En matière d’administration de preuves nouvelles au stade de l’appel, la Cour pénale s’est toujours efforcée de respecter le principe de célérité et d’efficacité, se montrant en principe restrictive au moment d’admettre de nouvelles preuves dont l’administration auraient pour conséquence de ralentir le traitement des appels (par exemple : en ce qui concerne l’audition de témoins nécessitant le renvoi des débats ou la prolongation de ceux-ci), mais assez large, lorsqu’il était question seulement de déposer l’une ou l’autre pièces littérales – encore pendant l’audience des débats – dont la prise de connaissance pouvait intervenir immédiatement ou après une brève suspension d’audience. À cet égard, rien ne s’oppose à ce que le document provenant du site internet « Groupe suisse immobilier » (ci-après : GSI), intitulé « Quelle commission de courtage payer à une agence immobilière en Suisse ? » et transmis aux parties encore avant l’audience soit versé au dossier. Contrairement à ce qu’a soutenu Avocat_1, il semble bien que le site internet du « GSVI », dont un extrait a été imprimé puis versé au dossier à la demande du mandataire de C.________, n’existe plus sous sa forme initiale, après qu’il avait été remplacé par un nouveau site internet émanant cette fois-ci du « GSI ». Sur ce point on relève que des requêtes, présentées au moteur de recherche de Google et reproduisant des locutions reprises telles quelles sur la page de l’ancien site du « GSVI », aboutissaient aux pages du site internet du « GSI », ce qui représente un indice soutenant fortement l’hypothèse que l’entité « GSVI » est devenue dans l’intervalle le « GSI » ; en effet, si tel n’était pas été le cas, le « Groupe suisse de vente immobilière » n’aurait sûrement pas accepté qu’après avoir disparu ou changé d’enseigne, un concurrent puisse s’approprier assez largement le visuel et le contenu de son ancien site internet. Il s’ensuit que le reproche formulé à la direction de la procédure par l’avocat de la défense de C.________, au sujet du tiré à part du site internet du « Groupe suisse immobilier », dont on ne connaîtrait pas suffisamment la provenance, peut être retourné à son auteur qui a lui-même déposé une pièce littérale semblable – en ce sens que l’identité des détenteurs de l’enseigne du « GSVI » n’est guère plus limpide que celle des propriétaires du site internet du « GSI » – devant le tribunal de police. Comme la pièce déposée par Avocat_1 et figurant en D. 719 a été versée au dossier sans réserve, il y a lieu de verser celle qui accompagnait la lettre aux parties du 17 novembre 2025, tout en gardant à l’esprit, en prévision de l’examen des preuves encore à venir, les réserves formulées par les avocats de la défense, qui ont estimé que ce document à vocation publicitaire qui a été publié sur un site internet dont on ne connaît pas l’identité du ou des détenteurs, manquait de force probante ; ce document serait de toute façon incongru aux yeux de la défense, en ce qu’il renvoie au barème de l’USPI la fixation des commissions de courtage, alors que la COMCO prohibait toute entente sur les prix. Pour l’ensemble de ces motifs, la demande de Avocat_1 d’écarter la pièce, envoyée aux parties le 17 novembre 2025, est rejetée.
Moyen tiré de la prétendue non-exploitabilité des déclarations de B.________ devant la police, le 16 mars 2021.
b) Il sied encore de rappeler que, ainsi que le premier juge l’a constaté, B.________ a été entendu par la police le 16 mars 2021 en tant que personne appelée à donner des renseignements (art. 178ss CPP), alors qu’en réalité il avait le statut de prévenu, puisqu’une instruction pénale avait été ouverte à son encontre le 18 janvier précédent pour gestion déloyale (art. 111 al. 1 CPP). Il n’aurait donc pas fallu l’entendre en tant que personne appelée à donner des renseignements, au sens des articles 178ss CPP, mais comme prévenu (art. 157ss). Il s’ensuit qu’en vertu de l’article 158 al. 2 CPP, ses déclarations ne sont pas exploitables (art. 158 al. 2 CPP) dans le cadre de la procédure pénale. On verra plus loin que, compte tenu de l’issue de la procédure pénale, la question de l’exploitabilité des déclarations de B.________ ne sera finalement pas décisive.
Principe d’accusation et de l’immutabilité de l’accusation
4. a) Ces principes sont consacrés par l'article 9 CPP. Selon cette disposition, une infraction ne peut faire l'objet d'un jugement que si le ministère public a déposé auprès du tribunal compétent un acte d'accusation dirigé contre une personne déterminée sur la base de faits précisément décrits.
b) La jurisprudence (arrêt du TF du 05.09.2025 [6B_819/2023] cons. 2.1 et les réf. cit.) précise que le prévenu doit connaître exactement les faits qui lui sont imputés et les peines et mesures auxquelles il est exposé, afin qu'il puisse s'expliquer et préparer efficacement sa défense. Le tribunal est lié par l'état de fait décrit dans l'acte d'accusation (principe de l'immutabilité de l'accusation), mais peut s'écarter de l'appréciation juridique qu'en fait le ministère public (art. 350 al. 1 CPP), à condition d'en informer les parties présentes et de les inviter à se prononcer (art. 344 CPP). Le principe de l'accusation est également déduit de l'article 29 al. 2 Cst. féd. (droit d'être entendu), de l'article 32 al. 2 Cst. féd. (droit d'être informé, dans les plus brefs délais et de manière détaillée, des accusations portées contre soi) et de l'article 6 par. 3 let. a CEDH (droit d'être informé de la nature et de la cause de l'accusation). Selon l'article 325 CPP, l'acte d'accusation désigne le plus brièvement possible, mais avec précision, les actes reprochés au prévenu, le lieu, la date et l'heure de leur commission ainsi que leurs conséquences et le mode de procéder de l'auteur, les infractions réalisées et les dispositions légales applicables de l'avis du ministère public. En d'autres termes, l'acte d'accusation doit contenir les faits qui, de l'avis du ministère public, correspondent à tous les éléments constitutifs de l'infraction reprochée au prévenu. Il définit l'objet du procès et sert également à informer le prévenu (fonctions de délimitation et d'information). Si les circonstances de lieu et de temps doivent être présentées de manière aussi précise que possible (compte tenu toutefois des éléments de preuve disponibles à ce stade), de simples imprécisions sur ces points ne remettent pas en cause la validité de l'acte d'accusation.
Présomption d’innocence
5. a) Selon l’article 10 CPP, toute personne est présumée innocente tant qu’elle n’est pas condamnée par un jugement entré en force (al. 1). Le tribunal apprécie librement les preuves recueillies, selon l’intime conviction qu’il retire de l’ensemble de la procédure (al. 2). Lorsque subsistent des doutes insurmontables quant aux éléments factuels justifiant une condamnation, le tribunal se fonde sur l’état de fait le plus favorable au prévenu (al. 3).
b) D’après la jurisprudence (arrêt du TF du 29.07.2019 [6B_504/2019] cons. 1.1), la présomption d'innocence, garantie par les articles 10 CPP, 14 § 2 Pacte ONU 2, 6 § 2 CEDH et 32 al. 1 Cst. féd., ainsi que son corollaire, le principe in dubio pro reo, concernent tant le fardeau de la preuve que l'appréciation des preuves (au sens large ; ATF 144 IV 345 cons. 2.2.3.1). En tant que règle relative au fardeau de la preuve, la présomption d'innocence signifie, au stade du jugement, que toute personne prévenue d'une infraction pénale doit être présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité soit légalement établie et, partant, qu'il appartient à l'accusation de prouver la culpabilité de celle-là (cf. aussi ATF 127 I 38 cons. 2a ; arrêt du TF du 30.06.2016 [6B_914/2015] cons. 1.1). Comme règle d'appréciation des preuves, la présomption d'innocence signifie que le juge ne doit pas se déclarer convaincu de l'existence d'un fait défavorable à l'accusé si, d'un point de vue objectif, il existe des doutes quant à l'existence de ce fait. Il importe peu qu'il subsiste des doutes seulement abstraits et théoriques, qui sont toujours possibles, une certitude absolue ne pouvant être exigée. Il doit s'agir de doutes sérieux et irréductibles, c'est-à-dire de doutes qui s'imposent à l'esprit en fonction de la situation objective.
c) Il est généralement admis qu’en présence de plusieurs versions successives et contradictoires des faits présentés par la même personne, le juge doit en principe accorder la préférence à celle qui a été donnée alors que l’intéressé en ignorait peut-être les conséquences juridiques, soit normalement la première, les explications nouvelles pouvant être consciemment ou non le fruit de réflexions ultérieures (RJN 2019, p. 421 ; 1995 p. 119 ; ATF 121 V 45 cons. 2a). Lorsque le prévenu fait des déclarations contradictoires, il ne peut en outre invoquer la présomption d’innocence pour contester les conclusions défavorables que le juge a, le cas échéant, tiré de ses déclarations (arrêt du TF du 30.06.2016 [6B_914/2015] cons. 1.2).
d) Le principe de l’appréciation libre des preuves interdit d’attribuer d’entrée de cause une force probante accrue à certains moyens de preuves, comme des rapports de police (arrêts du TF du 14.12.2015 [6B_353/2015] cons. 2 ; du 04.08.2006 [1P.283/2006] cons. 2.3 ; du 22.08.2016 [6B_146/2016] cons. 4.1). On ne saurait toutefois dénier d’emblée toute force probante à un tel document. Celui-ci est en effet, par sa nature, destiné et propre à servir de moyen de preuve, dans la mesure où le policier y reproduit des faits qu’il a constatés et où il est fréquent que l’on se fonde, dans les procédures judiciaires, sur les constatations ainsi transcrites (cf. arrêt du TF du 05.05.2011 [6B_750/2010] cons. 2.2 et l’arrêt du 22.08.2016 précité).
6. La Cour pénale retient les faits de la cause comme suit :
Prolégomènes
a.a) La Fondation D.________ , dont le siège est à Z.________, a été constituée suite à son inscription au registre du commerce intervenue le 22 janvier 1990 ; son but est, en bref, de « construire, louer et gérer des immeubles à l’intention des personnes âgées, handicapées ou défavorisées socialement ». Entre 1990 et 2011, elle a été placée successivement sous la surveillance du Département de l’Économie publique, de l’Office de surveillance du canton de Neuchâtel et du Conseil communal de Z.________. Depuis le 9 janvier 2012, c’est l’ASSO (cf. cons. A.b) qui est compétente. La Fondation D.________ est propriétaire d’un immeuble situé à la rue [aaa] à Z.________, lequel est grevé d’une dette hypothécaire contractée auprès de la Banque_[1], qui se montait, le 11 mars 2020, à 1'779'407.70 francs. Dès le 27 octobre 1993, dite fondation a été reconnue d’utilité publique et exonérée d’impôt, par le Service des contributions du canton de Neuchâtel.
a.b) Le 14 août 2015, le conseil de fondation a décidé de poursuivre la gestion de l’immeuble, qui était la propriété de la fondation, malgré les difficultés qui s’annonçaient. En effet, le 30 juin 2016, le plan de financement accordé par l’Office fédéral du logement pour vingt-cinq ans et les aides fédérales allouées aux propriétaires en vue de leur permettre de garantir des loyers modérés à leurs locataires sont arrivés à échéances, ce qui a entraîné la nécessité de procéder à l’augmentation de tous les loyers. À cela s’est ajouté le fait qu’une subvention, qui avait été accordée par l’État de Neuchâtel, a pris fin le 31 décembre 2017. Le 4 décembre 2018, le Service des contributions a signifié au conseil de fondation que, de son point de vue, les conditions qui justifiaient une exemption fiscale n’étaient plus réunies (la Fondation D.________ gérait son patrimoine immobilier en encaissant des loyers, en adoptant une politique financière consistant à thésauriser les excédents des produits et à accumuler des richesses dans une mesure qui dépassait ce qui était nécessaire à garantir les dépenses futures ; la fondation, qui se comportait comme n'importe quel autre propriétaire, n’agissait donc pas, en fait, dans l’intérêt général. En outre, les membres du conseil de fondation, qui touchaient un montant forfaitaire trop élevé et sans rapport avec l’activité fournie, n’étaient pas suffisamment désintéressés pour qu’une exonération fiscale se justifie).
a.c) Ce contexte défavorable a fini par avoir raison de la motivation des membres du conseil de fondation à poursuivre l’exploitation de l’immeuble locatif appartenant à la fondation (« Au bout de 25 ans, sachant que nous sommes trois professionnels dans l’immobilier, nous n’étions plus motivés à le gérer. Nous avons donc décidé de vendre cet immeuble, à un prix du marché, pour pouvoir rembourser l’hypothèque. C’était un bâtiment qui roulait. »). À l’issue de la séance du conseil du 4 juillet 2019, il a été décidé de le vendre. A.________ s’est engagé à établir une notice de vente.
a.d) La vente du seul bien-fonds qui appartenait à la fondation, si elle n’était en soi pas proscrite par les statuts (art. 3), représentait tout de même une décision cruciale, puisqu’il était manifeste qu’après qu’elle se serait séparée de son seul immeuble locatif, la fondation ne serait plus en mesure de poursuivre le but que lui avait assigné ses fondateurs, soit de mettre à la disposition de personnes âgées des appartements adaptés et à un loyer abordable. Les membres des organes de la fondation en étaient pleinement conscients, puisque, sous la plume de F.________ agissant pour le compte de la fiduciaire E.________ – soit l’organe de révision –, ils ont averti l’ASSO, par courriel du 3 octobre 2019, que, suite à la vente, la modification de l’article 3 des statuts serait « nécessaire », « puisque la fondation ne possèdera en principe plus d’immeuble » (on relèvera au passage que l’affirmation de F.________ ne va pas dans le sens des déclarations de C.________ qui a dit, devant la Cour pénale, que l’intention des membres du conseil était d’utiliser les fonds disponibles après la vente de l’immeuble de Z.________, en vue de construire un nouvel immeuble dédié aux personnes âgées, in : les déclarations de C.________ devant la Cour pénale, p. 6/8 ). Dans ce même courriel, il a été annoncé un potentiel élargissement des bénéficiaires (en ajoutant aux personnes âgées, des gens défavorisés socialement et des handicapés), sans que l’on comprenne, à ce stade des discussions, comment le conseil s’y prendrait, quand la fondation ne serait plus en mesure d’offrir des solutions concrètes de logement.
a.e) La Fondation G.________, dont le siège est à W.________, a été constituée à la suite de son inscription au registre du commerce intervenue, le 14 février 2020 ; son but est de « soutenir le développement économique, social et culturel des populations défavorisées, notamment en Afrique, dans le respect de l’éthique chrétienne, en offrant des formations, des outils, en construisant des infrastructures, en créant des capacités dans le domaine de l’agriculture, de l’alimentation et/ou la santé, ou en mobilisant des ressources humaines et financières autour de projets et d’initiatives réalisables (…) ». Initialement, le conseil de fondation était composé de trois membres qui étaient A.K.________ et B.K.________, ainsi que I.________ ; l’organe de révision est une société anonyme.
a.f) Toujours au stade des préliminaires, il convient encore d’évoquer H.________ Sàrl qui est une société à responsabilité limitée qui a été inscrite au registre du commerce le 12 octobre 2017, dont le siège était à la route [bbb] à V.________ et le but peut être rappelé ainsi : « achat, gestion et vente de biens immobiliers, ainsi que les conseils et expertises en matière immobilière ». Depuis 2024, I.________ en est l’associé gérant président et son épouse, l’associée gérante. Une toute récente consultation du registre du commerce révèle que cette société est devenue successivement les 19 septembre et 14 octobre 2024 « Q.________ Sàrl », puis « Q.________ SA », soit une société anonyme dont le siège est désormais à U.________, mais dont le but est demeuré inchangé ; aux deux associés originels devenus administrateur président et administratrice, s’est ajouté un troisième, soit R.________.
Vente de l’immeubles situé à la Rue [aaa] à Z.________
b) Le 4 février 2020, Avocat_7, notaire, a instrumenté en la forme authentique la vente immobilière à terme et conditionnelle conclue entre la Fondation D.________, agissant par son conseil de fondation, et A.K.________ et B.K.________, tous deux représentés par I.________, lesquels procédaient au nom de « la fondation G.________ en formation » qui est devenue quelques jours plus tard la fondation G.________. Selon les termes de cet acte de vente, l’immeuble de la rue [aaa] à Z.________ a été acquis par la fondation précitée qui a payé à la Fondation D.________ un prix de 3'300'000 francs.
Interventions du Bureau de communication en matière de blanchiment d’argent (ci-après : MROS) auprès du ministère public les 30 juin et 1er octobre 2020
c) À deux reprises, successivement les 30 juin et 1er octobre 2020, le MROS a signalé au ministère public qu’il avait appris qu’en marge de la vente immobilière dont il vient d’être question, les membres du conseil de la Fondation D.________ avaient reçu d’importantes commissions, non seulement de la part de la fondation – la venderesse – qu’ils administraient, mais également de la part d’un représentant de la fondation G.________ – soit l’acheteur.
Fixation du prix de l’immeuble vendu le 4 février 2020
d.a) La démarche du MROS a conduit le ministère public à s’intéresser à la façon dont les parties s’y étaient prises, afin de convenir du prix de vente de l’immeuble [aaa] à Z.________. Sur ce point, A.K.________ a été en mesure de fournir à la direction de la procédure une expertise, qui avait été établie par M.________ GmbH le 20 janvier 2020 et selon laquelle la valeur vénale du bien-fonds était estimée à 3'540'000 francs. Durant la procédure pénale, d’autres avis ont été sollicités par les prévenus. Il en ressort que, d’après le courtier en immobilier S.________ œuvrant pour le compte de O.________ Sàrl, la valeur vénale était de 3'200'000 francs, le 1er octobre 2021. Dans son appréciation, l’auteur de ce rapport a considéré un immeuble locatif qui comptait 16 appartements à louer et, donc, que sa valeur de rendement était prépondérante ; dans son calcul, il a effectué une moyenne pondérée en comptant trois fois la valeur de rendement et une fois la valeur intrinsèque. Le 23 décembre 2021, P.________ Sàrl a rendu un rapport d’expertise concluant à une valeur vénale de 3'100'000 francs. Dans son analyse, ce spécialiste a considéré une valeur intrinsèque à neuf et sans la partie du terrain de 3'330'000 francs. Compte tenu des loyers encaissés, la valeur de rendement pouvait être arrêtée à 3'100'000 francs. La vocation essentiellement locative de cet immeuble faisait que la valeur de rendement pouvait être retenue comme valeur vénale avec une marge de plus ou moins 5 % par rapport à un prix définitif après négociation sur le marché. À ces éléments s’ajoutent l’offre d’achat de la fondation M.________ (à un prix de 2'900'000 francs, le 18 novembre 2019) et celle, intervenue « plus tard », de N.________ (à un prix de 3'200'000 francs). En conséquence, la Cour pénale considère que le prix de vente de l’immeuble vendu le 4 février 2020 était dans la fourchette des valeurs des différentes estimations des professionnels de la branche et aussi, à en croire les offres d’autres potentiels acquéreurs, conforme aux prix du marché.
d.b) De son côté la fondation « G.________ en formation » a acheté à la Fondation D.________ l’immeuble [aaa], en payant à cette dernière 3'300'000 francs. Il était en outre convenu que les époux K.________ versent à I.________ une commission de 150'000 francs dont plus de 50'000 francs devaient revenir aux membres du conseil de la Fondation D.________ (en réalité, le 25 mars 2020, les époux K.________ ont versé une commission de 148'626 francs à H.________ Sàrl, qui a reversé le lendemain 55'648 francs aux trois prévenus). À ce propos, I.________ a précisé ceci : « Pour le cas présent, H.________ a touché une commission un peu plus élevée que d’habitude dans le but d’intégrer les commissions versées aux administrateurs de la fondation venderesse. ».
Deux mandats de courtage et des commissions
e) Les renseignements du MROS et le résultat des investigations du ministère public ont montré que, le 17 juillet 2019, la Fondation D.________ avait payé 50'000 francs à raison de deux fois 25'000 francs en mains respectivement de C.________ et de B.________ avec la mention « rémunération commercialisation ». Il est constant que ces versements sont liés à la vente du 4 février 2020. Le 25 mars 2020, la Fondation D.________ a versé 30'000 francs sur le compte courant de C.________ et encore une fois le même montant en faveur de B.________, avec l’indication « Fondation D.________ » ; de son côté A.________ a reçu de la part de « D.________ » un virement unique de 55'000 francs avec le libellé « Fondation D.________ ». Le 26 mars 2020, H.________ Sàrl a versé 55'648 francs en faveur des trois membres du conseil de la Fondation D.________. B.________ a reçu 15'000 francs, A.________ a reçu 12'824 francs et C.________ 12'824 francs sur son compte personnel et 15'000 francs, sur le compte bancaire de la « T.________ » qui est une association active dans [***] ; le 23 avril 2020, cette somme, qui a été « comptabilisée en transitoire » par cette association, a été transférée sur le compte de C.________.
Des commissions et des certificats de salaire
f) L’instruction a montré que la Fondation D.________ a payé à la Caisse neuchâteloise de compensation, en sus des trois commissions de courtage de 55'000 francs dont il vient d’être question, des montants – pouvant être estimé à trois fois 3'744 francs (au total 11'232 francs) – correspondants à des cotisations sociales, après que ces commissions avaient été comptabilisées comme des salaires accessoires par la Fondation D.________. S’agissant des commissions payées par H.________ Sàrl en faveur des trois membres du conseil de la fondation venderesse, si C.________ et A.________ ont reçu 12'824 francs au lieu des 15'000 convenu, cela s’explique également par le fait que ces sommes ont été annoncées à l’AVS comme des salaires accessoires et que, partant, des cotisations sociales ont été prélevées (cf. les explications de A.K.________, le certificat de salaire et le relevé du compte courant de H.________ Sàrl ouvert auprès de la Banque_[2] en date du 26 mars 2020). Le dossier révèle qu’au mois de juin 2021, les trois prévenus ont remboursé à la Fondation D.________ des montants (le 22 juin 2021, 4'092 francs par C.________ ; le 21 juin 2021, 3'959.85 francs par A.________ et, le 22 juin 2021, 1'514.60 francs par B.________) qui correspondaient selon eux à des « cotisations salariales – part employé », sans que l’on comprenne la raison d’une telle démarche, plus d’un an après la vente de l’immeuble [aaa]. Certes, durant leurs interrogatoires devant la Cour pénale, les prévenus ont tous les trois soutenu, en substance, qu’ils avaient imaginé qu’il était obligatoire d’annoncer ces commissions à l’AVS, qu’ils avaient remboursé les cotisations sociales, afin d’éviter que la fondation ne paie en définitive plus d’argent que les 55'000 francs qui avaient été convenus à l’origine et que c’était F.________ de la fiduciaire E.________ qui leur avait conseillé de comptabiliser les commissions de courtage comme des éléments de salaire. De l’avis de la Cour pénale, ces explications ne sont pas convaincantes, puisque, d’une part, les commissions – celles de 55'000 francs – ont été payées en brut – soit sans déduire la part employée des cotisations sociales – et que, d’autre part, les remboursements sont intervenus plus d’un an après le versement des commissions de courtage, ce qui n’est guère compréhensible, sauf peut-être à considérer que ce remboursement est intervenu après que le ministère public avait écrit aux prévenus, le 6 mai 2021, pour leur faire part de son intention de leur notifier une ordonnance pénale. Selon la Cour pénale, l’assimilation des commissions de courtage versées aux trois prévenus à raison de 55'000 francs à un salaire accessoire, ne s’explique en réalité que par l’incongruité, de comptabiliser des paiements aussi élevés provenant de la fondation et destinés aux membres de son propre conseil.
Taux usuel pour calculer la commission due à un courtier
g.a) Le ministère public a estimé qu’il était nécessaire d’obtenir des renseignements complémentaires auprès des organisations regroupant les professionnels de l’immobilier concernant le barème des commissions de courtage pratiquées dans le canton de Neuchâtel en lien avec des transactions immobilières comparables à la vente de l’immeuble litigieux. Après consultation des parties, il a été décidé que l’on poserait un certain nombre de questions à L.________, vice-président de la Chambre immobilière neuchâteloise. En bref, ce dernier a répondu, le 19 avril 2021, que les commissions de courtage se rapportant à la vente d’immeubles d’une valeur entre 3'000'000 et 4'000'000 francs se situaient dans une fourchette entre 2 et 3 %. Seul le prix de vente était déterminant, si bien que le lieu de situation du bien-fonds n’avait aucune incidence sur le montant de la commission. Il existait des mandats de « rapporteurs d’affaires » conclus par des investisseurs à la recherche de biens immobiliers à acquérir. Il était difficile de dire s’il était usuel qu’une seule vente donne lieu à une commission versée par le vendeur et à une autre de la part de l’acheteur. En tout cas, il était mieux de faire appel à des professionnels reconnus et de mandater un courtier externe, pour plus de transparence. Enfin, il ne fallait pas perdre de vue que la profession de courtier n’était pas protégée et que l’appât du gain faisait que des personnes peu scrupuleuses, qui s’improvisaient comme « courtiers », agissaient au mépris des règles usuelles de la branche.
g.b) Entendu, le 24 septembre 2020, par la police comme personne appelée à donner des renseignements, I.________ a soutenu que les commissions de courtage étaient fixées en fonction de « pourcentages » variant entre 2 et 5 %. Plus le taux de rendement de l’immeuble était limité, plus la commission était basse. Cela dépendait « aussi si nous devions redistribu[er] ou pas ». Un peu plus tard, lors de la même audition, I.________ a concédé que la commission de 148'626 francs perçue par sa société H.________ Sàrl à la suite de la vente de l’immeuble [aaa] à Z.________ était élevée, si l’on se plaçait du côté de la Fondation G.________ qui s’était portée acquéreur de l’immeuble litigieux ; un bref instant plus tard, il s’est ravisé, en estimant que comme la commission de H.________ Sàrl restait en dessous des 5 % – en réalité 4.5 % –, cette somme était admissible ([148'626 x 100] / 3'300'000 = 4.5 % ; « […], je pense en effet que la fondation G.________ a payé un peu beaucoup pour cette transaction. En fait cela va. Nous sommes en dessous des 5 %, dans la norme haute »). Interrogé le 24 septembre 2020 par la police, C.________ a soutenu que la commission de courtage de 165'000 francs, qui avait été versée aux membres du conseil de fondation après la vente de l’immeuble [aaa] et qui correspondait aux 5 % du prix de vente, était correcte, puisque l’ASSO, qui avait été prévenue par avance par l’organe de révision interne – soit la fiduciaire E.________ – de la Fondation D.________ de l’intention des membres du conseil de fondation de vendre l’immeuble et de percevoir une commission de courtage de 5 %, avait considéré le procédé admissible. S’agissant des commissions que H.________ Sàrl lui avait versées en plus de ce qu’il avait reçu de la part de la Fondation D.________, C.________ considérait qu’elles pouvaient se cumuler et dépasser la limite des 5 %, puisqu’elles provenaient de l’acquéreur. Interrogé le 25 mars 2021, A.________ a déclaré que le cumul des commissions courtage se justifiait, puisque ce n'était « pas le même dossier » et que l’octroi de cet avantage n’avait pas d’effet sur la fortune de la Fondation D.________. Lors de son interrogatoire devant la Cour pénale, B.________ a estimé que la commission de 165'000 francs qui avait été accordée aux membres du conseil de fondation correspondait au 5 % du prix de vente et que c’était une somme assez élevée pour un retraité (déclarations de B.________ devant la Cour pénale).
g.c) À ces considérations s’ajoute le fait que, devant la police, I.________, qui se définissait comme un « rapporteur d’affaires » pour le compte de l’acheteur – soit un autre mot pour désigner un courtier –, avait admis, comme on vient de le voir, que si le montant de sa commission était plus élevé que d’habitude, cela s’expliquait, entre autres, par le fait qu’il avait envisagé au moment de la demander à l’acheteur qu’une partie de ses gains serait reversée aux membres du conseil de la fondation venderesse (« Pour le cas présent H.________ a touché une commission un peu plus élevée que d’habitude dans le but d’intégrer les commissions versées aux administrateurs de la fondation venderesse »). Quoi qu’en dise I.________ il est établi que H.________ Sàrl a reversé aux membres du conseil de la Fondation D.________ 55'648 francs. Il est donc resté à I.________ uniquement la somme de 92'978 francs, soit 2.8 % du prix de l’immeuble. I.________ est rompu aux affaires de ventes d’immeuble et rien n’indique qu’il aurait eu pour habitude de s’oublier au moment de calculer la part qui lui revenait en tant que courtier, après une vente qu’il avait provoquée. Pour la Cour pénale, le fait que I.________ se soit contenté d’une commission de courtage de 2.8 % du prix de vente de l’immeuble, soit moins de 3 %, montre que l’avis exprimé par L.________ est bien conforme à ce qui se fait en pratique.
g.d) De l’avis de la Cour pénale, qui a également consulté le site internet du Groupe suisse immobilier (dont un tiré à part a été envoyé aux parties par la direction de la procédure d’appel avant les débats et qui en tant que document publicitaire représente un indice de ce qui se fait dans la pratique, en termes de négociation de commission de courtage (art. 3 al. 1 let. b LCD s’applique à la publicité ; cf. Blattmann, in UWG Kommentar, 2018, n. 3 ad art. 3)), le dossier permet de retenir que les commissions usuellement pratiquées dans le canton de Neuchâtel, se rapportant à des ventes d’immeubles vendus à un prix entre 3'000'000 et 4'000'000 francs, ne dépassent pas les 3 % de la valeur de la transaction. En premier lieu, il faut se fier aux conclusions de L.________, qui est le vice-président de la Chambre immobilière neuchâteloise et dont il n’y a pas lieu de douter de la connaissance du marché. Selon un document publicitaire du Groupe Immobilier suisse, le salaire du courtier est fixé en principe selon le barème de l’USPI – ce qui à vrai dire n’est pas très surprenant – qui recommande que celui qui a provoqué la vente d’un immeuble dont la valeur est inférieure ou égale à 500'000 francs touche une commission équivalant à 4.5 % du prix de vente, à 3 % s’agissant d’un immeuble d’un prix entre 500'000 et 3'000'000 francs et de 2 % dans le cas d’un immeuble d’une valeur de plus de 4'000'000 francs. À cela s’ajoute que I.________, qui lui-même, après la vente de l’immeuble [aaa], s’était contenté d’une commission de 2.8 % du prix de vente (cf. cons. 6.g.c), a admis qu’un courtage de 150'000 francs se rapportant à la vente d’un immeuble 3'300'000 francs – ce qui correspondait à un taux de 4.5 % – se situait « dans la norme haute ». La Cour pénale retient qu’une commission de courtage de 165'000 francs à la suite d’une vente immobilière de 3'300'000 francs allait au-delà de ce qui était usuel, sur le marché de l’immobilier dans la région neuchâteloise.
g.e) Les statuts, qui ne disent rien de la rémunération des membres du conseil de fondation, ne l’excluent donc pas explicitement. Cela étant, il ressort de l’état de fait de la décision de l’ASSO du 28 septembre 2021 que la Fondation D.________ a été exonérée fiscalement entre le 27 octobre 1993 et le 4 décembre 2018, ce qui suppose que l’engagement des membres du conseil était en principe bénévole et que seuls de modestes jetons de présences pouvaient être admis au regard du principe du bénévolat qui avait été retenu par l’autorité fiscale. Il ressort des déclarations des prévenus devant la Cour pénale qu’en principe, l’activité qu’ils déployaient au sein du conseil de fondation était bénévole, même si, durant les dernières années de leur engagement, ils avaient perçu une rémunération forfaitaire annuelle qui est passée de 1'000 à 2'000 francs, puis a atteint les 3'000 francs. En définitive, la Cour pénale retient que la décision de l’octroi d’une rémunération représentant plusieurs dizaines de milliers de francs, même dans le contexte d’une commission de courtage, s’écartait à ce point de la façon dont les statuts ont été interprétés et appliqués jusqu’alors, qu’elle aurait dû être prévue par avance dans un règlement (art. 6 des statuts) et communiquée à l’ASSO, étant rappelé qu’en principe, la règle veut que les biens d’une fondation soient employés uniquement en conformité au but assigné par les fondateurs (art. 84 al. 2 CC). Par surabondance, il convient de rappeler que depuis l’entrée en vigueur de la révision du droit des fondations le 1er janvier 2023, le conseil de fondation doit justement communiquer tous les ans à l’autorité de surveillance séparément le montant global des indemnités qu’il a perçues (art. 84b CC qui renvoie à l’article 734a al. 2 CO ; l’obligation ancrée à l’art. 84b CC vise tous les montants versés concernant directement [indemnités de présence] ou indirectement [rémunération pour des prestations supplémentaires] la vie de la fondation, cf. Grüninger, in BSK ZGBI, 2022, n. 3 ad art. 84b).
Contacts préalables entre le conseil de fondation et l’ASSO
h.a) Lors de son interrogatoire par la police, C.________ a soutenu que « l’autorité fédérale » – en désignant ainsi l’ASSO – avait considéré qu’une commission de courtage de 5 % du prix de vente en faveur des membres du conseil de fondation était « admissible ». Devant la Cour pénale, B.________ a dit à peu près la même chose (ses déclarations devant la Cour pénale, in : p. 2/5). Lors de son interrogatoire devant les enquêteurs, A.________ a tenu un discours similaire (« Nous avons communiqué ce scénario et ce montant [à] l’ASSO, via le réviseur soit le bureau e.________ (recte : E.________) à Y.________. Cela a été fait par e-mail. Je vous présente la réponse de l’ASSO datée du 19.11.2019 qui explique que notre décision n’a pas été mise en cause. ».
h.b) Entre le 9 septembre et le 3 octobre 2019, il y a eu un échange de courriels entre F.________ de la fiduciaire E.________, qui est – rappelons-le – l’organe de révision de la Fondation D.________, et l’ASSO. Cette correspondance par voie électronique faisait suite à la séance du conseil du 25 juillet 2019 dont le procès-verbal indique qu’il avait été décidé de vendre l’immeuble appartenant à la fondation ; en particulier, le 9 septembre 2020, F.________ a demandé à l’ASSO si la vente envisagée serait soumise à des exigences particulières ou à des restrictions. Le 20 septembre 2019, il lui a été répondu que la vente n’était pas soumise à l’autorisation de l’autorité de surveillance, mais que les organes de la fondation ne devaient pas abuser de leur pouvoir d’appréciation, tout en rappelant qu’en cas de dissolution de la fondation, le produit de la liquidation, après paiement des engagements ou création des sûretés nécessaires, serait affecté par une décision de l’ASSO à une œuvre en faveur des personnes âgées ou handicapées . Le 1er octobre 2019, F.________ a interpellé l’ASSO, en se référant à un courrier reçu le 23 septembre 2019 ; il a précisé qu’il n’y avait pas eu, jusqu’à présent, de décision formelle en vue de dissoudre la fondation. Seule la vente de l’immeuble était à l’ordre du jour, si bien qu’il n’y avait pas lieu de nommer un liquidateur et encore moins d’en faire mention au registre du commerce. Le 1er octobre 2019, l’ASSO a réagi par courriel, en prenant note qu’il n’était pas question de liquider la fondation et en demandant au conseil d’expliquer comment la fondation « D.________ » ferait pour poursuivre son but, une fois qu’elle aurait vendu le seul immeuble qui lui appartenait et qui lui servait à loger des personnes âgées et handicapées. Le 3 octobre 2019, F.________ a répondu à l’ASSO par courriel, en exposant, en très résumé, que le conseil avait toujours la volonté de vendre l’immeuble appartenant à la fondation, même si, pour l’instant, il n’y avait pas d’acquéreur ; il a toutefois réservé l’éventualité selon laquelle il serait impossible de vendre cet objet à « un prix conforme au marché », en précisant qu’il resterait la propriété de la fondation. S’agissant, en cas de vente, des perspectives d’avenir de la fondation « D.________ », un changement des buts statutaires était à l’étude. F.________ a ajouté ceci : « Pour votre information, dans le cadre de la vente de l’immeuble, des honoraires de courtages sont prévus en faveur du Conseil de fondation. Ceux-ci sont arrêtés à 5 % du prix de vente. Ce pourcentage correspond aux pratiques en matière de transfert immobilier ». Le 19 novembre 2019, l’ASSO a écrit un courrier au conseil de fondation, en revenant aux courriels de la fiduciaire E.________ datés des 1er et 3 octobre 2019. En bref, l’ASSO avait pris note de l’intention de vendre l’immeuble de Z.________ au prix du marché. Concernant les honoraires de courtage, elle a ajouté ceci : « F.________ mentionne aussi que, dans le cadre de la vente de l’immeuble, des honoraires de courtage sont prévus en faveur du Conseil de fondation et que ceux-ci ont été fixés à 5 % du prix de vente, pourcentage qui correspond aux pratiques en matière de transfert immobilier. Nous rappelons que de telles rémunérations sont soumises à l’impôt. De plus les comptes de la fondation devront clairement laisser apparaître que l’impôt a été payé par le membre en question et non par la fondation. ». Enfin, le 30 janvier 2020, l’ASSO a rappelé par courriel au notaire devant instrumenter la vente de l’immeuble [aaa] à Z.________ que la transaction envisagée devait être équilibrée – soit se conclure au prix du marché – et ne pas conduire à des situations de conflits d’intérêts, ni profiter personnellement aux membres du Conseil de fondation ou à leurs proches.
h.c) À ce stade du raisonnement, il y a lieu de préciser que, si le procès-verbal de la séance du conseil du 25 juillet 2019 atteste bien de la décision du conseil de vendre l’immeuble [aaa], le dossier ne contient, par contre, aucun procès-verbal d’une séance du conseil qui indiquerait que le conseil aurait décidé, selon la forme prévue par les statuts de la fondation (l’art. 8 impose qu’il soit dressé un procès-verbal des décisions, lequel devant être signé par le président et le secrétaire), de verser à ses membres une commission de courtage d’un montant de 5 % du prix de vente. Il ne ressort pas non plus de l’échange de correspondance entre le conseil de fondation, agissant par son organe de révision interne, et l’autorité de surveillance que cette dernière aurait rendu une décision formelle qui eût approuvé le versement par la fondation d’une commission de courtage aux membres de son conseil à hauteur de 165'000 francs – de toute manière, on ne verrait pas bien comment une telle décision eût pu avoir été rendue, en l’absence d’une décision formelle du conseil. En tout cas, la lettre du 19 novembre 2019 de l’ASSO adressée au président du conseil de fondation, ne peut guère être interprétée comme une approbation des commissions convoitées par les membres du conseil, puisque, par cette missive, l’ASSO s’est limitée à prendre acte des intentions du conseil, tout en relevant que le taux de 5 % lui avait été présenté par la fiduciaire E.________, comme étant conforme « aux pratiques en matière de transfert immobilier », assurance, qui, en définitive, s’est avérée non conforme à la réalité. Cela étant, il faut rappeler que l’autorité de surveillance n’a pas vocation à s’immiscer dans les actes individuels concrets des organes de la fondation en tant qu’ils ne contreviennent pas ouvertement à la loi ou qu’ils ne dépassent pas de manière contraire au droit le cadre largement fixé de l’autonomie (cf. ATF 111 II 97 cons. 3 ; JdT 1987 I 322 ; cf. également Kurzkommentar ZBG, 2018, n. 7 ad art. 84, où il est mentionné que l’approbation d’actes juridiques ne fait pas partie des moyens de surveillance préventifs que l’autorité de surveillance doit mettre en œuvre, ainsi que l’arrêt du TF du 25.06.2016 [2C_1059/2014] cons. 6.3.1 qui est cité), ce qui signifie que la surveillance des fondations intervient principalement après que le conseil lui a transmis le rapport de l’organe de révision (art. 83c CC), donc, en principe, a posteriori, et, plus rarement, quand le conseil réalise un acte de gestion qui semble éminemment problématique ; lorsque l’autorité de surveillance est amenée à intervenir en marge d’un acte de gestion concret d’un conseil de fondation, elle doit faire preuve d’une grande retenue et limiter son action aux décisions manifestement insoutenables. C’est précisément ainsi que la lettre de l’ASSO du 19 novembre 2019 et le courriel du 20 septembre 2019 de l’ASSO à la fiduciaire E.________ doivent être compris. Il s’ensuit que la lettre du 19 novembre 2019 ne peut pas être interprétée de bonne foi comme un blanc-seing de ce qui n’était encore qu’une déclaration d’intention, faute pour le conseil de fondation d’avoir décidé valablement – en dressant un procès-verbal comme le veulent les statuts – que ses membres toucheraient une commission de courtage de 5 %, si le seul immeuble appartenant à la fondation était vendu au prix du marché.
Synthèse
g.a) En définitive, la Cour pénale retient qu’en marge de la vente immobilière conclue, le 4 février 2020, entre la Fondation D.________, venderesse, et la fondation G.________ en formation, qui s’était portée acquéreur, les membres du conseil de fondation ont reçu des commissions, après que leurs activités avaient permis de trouver un acheteur et de vendre au prix du marché l’immeuble [aaa] qui appartenait à la fondation. Les membres du conseil ont reçu de la part de la Fondation D.________ les montants suivants :
- C.________ : 25'000 francs le 17 juillet 2019 et 30'000 francs le 25 mars 2020, soit 55'000 francs ;
- B.________ : 25'000 francs le 17 juillet 2019 et 30'000 francs le 25 mars 2020, soit 55'000 francs ;
- A.________ : 55'000 francs le 25 mars 2020
- s’y ajoutent pour mémoire des charges sociales – environ 11'232 francs – payées par la fondation qui ont été remboursés en juin 2021 (cf. cons. 6.f).
La somme de ces versements s’élève à 165'000 francs (sans les charges sociales). L’immeuble ayant été vendu 3'300'000 francs, les commissions représentent le 5 % du prix, soit une rémunération plus élevée que les recommandations de l’USPI qui, pour un bien d’une valeur comprise entre 500'000 et 4'000'000 francs, s’en tiennent en principe à un maximum de 3 % du prix de l’immeuble vendu, soit, dans le cas d’espèce, à une commission qui eût été au plus de 99'000 francs (3 % x 3'300'000 = 99’000). Les trois membres du conseil de fondation sont des hommes d’affaires chevronnés du marché de l’immobilier (I.________, qui est actif dans le courtage immobilier, a fait la connaissance de C.________, gérant d’immeubles, quand ce dernier était encore le directeur de Gérance_[1], après que cette société avait racheté Gérance_[2], où il œuvrait déjà ; actuellement et depuis 2012, C.________ qui était également actif dans le secteur immobilier, est un employé de l’État ; B.________ est architecte à la retraite ; A.________ est aussi gérant d’immeuble ; il a travaillé avec C.________ quand ils étaient employés de Gérance_[2], puis de Gérance_[1], A.________ a dit ceci de lui-même : « (…), je suis gérant diplômé. J’ai fait 32 ans chez Gérance_[2]. J’ai l’habitude de ce milieu » ; ils ne pouvaient donc pas ignorer la pratique se rapportant à la rémunération des courtiers, soit en particulier qu’une commission de 5 % était supérieure à ce qui était usuel pour la vente d’un immeuble de 3'300'000 francs ; cela ne signifie pas qu’une commission de 5 % fût prohibée en soi, mais uniquement que l’on ne pouvait pas retenir qu’une telle rémunération avait été conclue aux conditions du marché. Pourtant, le 3 octobre 2019, agissant par leur organe de révision, ils ont attesté faussement à l’ASSO que la commission de courtage, à laquelle ils prétendaient, correspondait aux pratiques en matière de transfert immobilier, ce qui n’était manifestement pas le cas. Contrairement à ce que les prévenus ont soutenu, la lettre du 19 novembre 2019 de l’ASSO ne peut pas être interprétée comme l’approbation de la décision des membres du conseil de se faire verser aux frais de la fondation des commissions de courtage d’un certain montant, puisque, d’une part, la teneur de la lettre du 19 novembre 2019 ne dit pas cela – et de toute façon, comment l’ASSO eût-elle pu se prononcer en l’absence d’une décision prise en bonne et due forme par le conseil – et, d’autre part, que les membres du conseil, tous actifs sur le marché de l’immobilier, savaient pertinemment qu’une commission de 5 % ne correspondait pas à la pratique en matière de transfert immobilier, s’agissant d’un bien-fonds d’une valeur de 3'300'000 francs. Le fait d’avoir assimilé les commissions de courtage à des salaires accessoires soumis à des cotisations sociales interpelle également, puisqu’il était question de commissions manifestement non soumises à l’AVS.
g.b) À cela s’ajoute que les prévenus se sont bien gardé d’évoquer dans leurs échanges avec l’ASSO, l’éventualité de toucher encore quelque chose de la part d’un autre courtier qui était intervenu aux côtés d’un futur acquéreur et qui devait leur verser une part de sa commission (soit des rétrocommissions). Sur ce point, il faut rappeler que le 26 mars 2020, H.________ Sàrl, agissant par I.________, courtier de la fondation acquéreur, a reversé une partie de la commission de 148'626 francs reçue par l’acheteur en faveur des prévenus, soit : 12'824 et 15'000 francs – les 15'000 francs ayant transité par le compte bancaire d’une association sportive avant de finir sur le compte de l’intéressé – pour C.________, 12'284 francs pour A.________ et 15'000 francs pour B.________. Dans ce cas aussi, certaines rétrocommissions ont été annoncées comme des salaires accessoires, alors qu’il est évident qu’il n’y a jamais eu aucun rapport juridique entre H.________ Sàrl et les trois prévenus, ce qui suscite des interrogations.
7. a.a) La gestion déloyale est réprimée par l’article 158 ch. 1 CP.
a.b) L’article 158 ch. 1 CP punit quiconque, en vertu de la loi, d'un mandat officiel ou d'un acte juridique, est tenu de gérer les intérêts pécuniaires d'autrui ou de veiller sur leur gestion et qui, en violation de ses devoirs, porte atteinte à ces intérêts ou permet qu'ils soient lésés est puni d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire (al. 1). Le cas de la gestion déloyale aggravée est réalisé lorsque l'auteur a agi dans le dessein de se procurer ou de procurer à un tiers un enrichissement illégitime (al. 3).
b.a) La gestion déloyale suppose la réalisation de quatre éléments constitutifs : a) il faut que l'auteur ait eu une position de gérant, b) qu'il ait violé une obligation lui incombant en cette qualité, c) qu'il en soit résulté un dommage et d) qu'il ait agi intentionnellement (ATF 120 IV 190 cons. 2b et l’arrêt du TF du 14.04.2023 [6B_280/2022] cons. 4.1.1).
b.b) La jurisprudence rappelle (arrêt du TF du 17.12.2024 [6B_20/2024], [6B_34/2024] cons. 14.1 et les réf. cit.) qu’un acte de gestion déloyale ne peut être commis que par une personne qui revêt la qualité de gérant. Il s'agit d'une personne à qui incombe, de fait ou formellement, la responsabilité d'administrer un complexe patrimonial non négligeable dans l'intérêt d'autrui. La qualité de gérant suppose un degré d'indépendance suffisant et un pouvoir de disposition autonome sur les biens administrés. Ce pouvoir peut aussi bien se manifester par la passation d'actes juridiques que par la défense, sur le plan interne, d'intérêts patrimoniaux, ou encore par des actes matériels, l'essentiel étant que le gérant se trouve au bénéfice d'un pouvoir de disposition autonome sur tout ou partie des intérêts pécuniaires d'autrui, sur les moyens de production ou le personnel d'une entreprise. Il peut notamment s'agir d'un des membres de l'organe administratif d'une fondation, c'est-à-dire du conseil de fondation qui gérait celle-ci et disposait d'un pouvoir de disposition autonome sur son patrimoine ou du président d'une fondation de prévoyance professionnelle.
b.c) Les juges de notre Haute-Cour précisent (arrêt du TF précité [6B_20/2024], [6B_34/2024] cons. 14.1) que si le comportement délictueux visé à l'article 158 CP n'est pas décrit expressément dans la loi, il consiste, selon la jurisprudence, à violer les devoirs inhérents à la qualité de gérant. Le gérant sera ainsi punissable s'il transgresse – par action ou par omission – les obligations spécifiques qui lui incombent en vertu de son devoir de gérer et de protéger les intérêts pécuniaires d'une tierce personne. Savoir s'il y a violation de telles obligations implique de déterminer, au préalable et pour chaque situation particulière, le contenu spécifique des devoirs incombant au gérant. Ces devoirs s'examinent au regard des dispositions légales et contractuelles applicables, des éventuels statuts, règlements internes, décisions de l'assemblée générale, buts de la société et usages spécifiques de la branche.
b.d.a) Pour le Tribunal fédéral (arrêt du 14.04.2023 [6B_280/2022] [6B_287/2022] cons. 4.1.2 et les réf. cit.), la gestion déloyale n'est consommée que s'il y a eu « préjudice », notion qui doit être comprise comme pour les autres infractions contre le patrimoine, en particulier l'escroquerie. Tel est le cas lorsqu'on se trouve en présence d'une véritable lésion du patrimoine, c'est-à-dire d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-diminution du passif ou d'une non-augmentation de l'actif, ou d'une mise en danger de celui-ci telle qu'elle a pour effet d'en diminuer la valeur du point de vue économique. Seul le préjudice causé aux intérêts pécuniaires sur lesquels le gérant a un devoir de gestion ou de surveillance peut être pris en considération. L'éventuel préjudice subi par un tiers auquel le gérant ne serait pas lié par le rapport de gestion ne peut être considéré sous l'angle de l'article 158 CP. Le dommage, qui n'a pas besoin d'être chiffré, existe lorsque le lésé a un droit protégé par le droit civil, notamment au sens de l'article 41 CO, à la compensation du dommage subi.
b.d.b) Une gestion déloyale existe déjà lorsqu'on se trouve en présence d'une mise en danger du patrimoine telle qu'elle a pour effet d'en diminuer la valeur du point de vue économique, même de façon temporaire (ATF 121 IV 104 cons. 2c ; arrêt du TF du 01.06.2010 [6B_164/2010] cons. 2.1.3).
b.e.a) L'infraction de gestion déloyale requiert l'intention, qui doit porter sur tous les éléments constitutifs. Le dol éventuel suffit, mais celui-ci doit être nettement et strictement caractérisé vu l'imprécision des éléments constitutifs objectifs de cette infraction (ATF 142 IV 346 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 16.03.2023 [6B_52/2022] cons. 4.1.7).
b.e.b) Selon l'article 12 al. 2 CP, agit intentionnellement quiconque commet un crime ou un délit avec conscience et volonté, l'auteur agissant déjà intentionnellement lorsqu'il tient pour possible la réalisation de l'infraction et l'accepte au cas où celle-ci se produirait. De jurisprudence constante (cf. par exemple l’arrêt du TF du 07.06.2024 [6B_62/2023] cons. 2.2.1 et les réf. cit.), notre Haute Cour distingue deux niveaux d’intention, à savoir le dol direct (qui peut être de premier ou de second degré) et le dol éventuel. Il y a dol direct lorsque l'auteur veut la réalisation de l'infraction en tant que but de son action, lorsque la réalisation de l'infraction lui apparaît comme une condition nécessaire – ou le moyen – pour atteindre son but, mais également lorsqu'il accepte la réalisation de l'infraction, qui lui paraît certaine, comme une conséquence secondaire – ou un dommage collatéral – de l'action voulue. En revanche, il y a dol éventuel lorsque l'auteur tient pour possible la réalisation de l'infraction mais qu'il agit tout de même, parce qu'il accepte ce résultat pour le cas où il se produirait et s'en accommode, même s'il le juge indésirable et ne le souhaite pas.
b.f) Enfin, la jurisprudence (arrêt du TF précité [6B_20/2024], [6B_34/2024] cons. 14.1) rappelle qu’agit dans un dessein d'enrichissement illégitime, celui qui vise, par ses actes, à se procurer un avantage économique auquel il n'a pas droit ou de procurer un tel avantage à un tiers qui n'y a pas droit. En général, l'enrichissement de l'auteur ou du tiers correspond à l'appauvrissement de la victime, dont il est le pendant, de sorte que le dessein d'enrichissement peut aussi être déduit sans autre de l'intention de causer un préjudice à la victime. Le dessein d'enrichissement peut être réalisé par dol éventuel ; tel est le cas lorsque l'auteur envisage l'enrichissement comme possible et agit néanmoins, même s'il ne le souhaite pas, parce qu'il s'en accommode pour le cas où il se produirait. Pour que l'infraction soit consommée, l'enrichissement n'a pas besoin de se réaliser, il suffit que l'auteur cherche à l'obtenir.
8. a) En l’occurrence, il est constant que les trois prévenus, qui siégeaient au conseil de la Fondation D.________, avaient une position de gérant au sens où l’entend la jurisprudence rendue en application de l’article 158 ch. 1 CP (cf. cons. 6.b.b se rapportant à un arrêt du TF qui traite précisément des membres d’un conseil de fondation).
b.a) L’infraction de gestion déloyale suppose que l’auteur ait violé une obligation lui incombant en tant que membre de l’organe administratif d’une fondation. Les prévenus contestent tout manquement à leurs devoirs envers la Fondation D.________.
b.b) Quiconque, comme membre d’un conseil de fondation, doit veiller à ce que le patrimoine de la fondation soit utilisé conformément au but de celle-ci, ce qui signifie que les organes d’une fondation doivent s’abstenir de prendre des décisions contraires à l’acte de fondation, aux règlements internes et statuts, ainsi qu’à la loi (cf. l’ATF 111 II 97 cons. 3 ; JdT 1987 I 322). Autrement dit,