Réf. : CCC.2010.149-150/vc
A. Par contrat de bail du 7 juin 2001, les époux X., en qualité de locataires, ont loué aux parents de Y., en qualité de bailleurs, un appartement de 4 ½ pièces au deuxième étage d'un immeuble situé rue Z. à Peseux, pour un loyer mensuel de 2'100 francs plus un acompte de 240 francs pour les frais accessoires. Le délai de résiliation était de quatre mois pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Le 11 janvier 2007, W. SA, agissant pour la nouvelle propriétaire de l'appartement, Y., a résilié le bail précité pour le 30 juin 2007 en invoquant un besoin urgent et personnel de la bailleresse. Par requête du 26 janvier 2007, les locataires ont saisi l'Autorité régionale de conciliation (ci-après ARC) en concluant soit à l'annulation de la résiliation, soit à l'octroi d'une prolongation de deux ans. Dans sa détermination adressée à l'ARC le 21 février 2007, Y. a fait valoir qu'elle était mère d'un enfant de douze ans scolarisé dans la commune; qu'elle attendait un deuxième enfant courant avril; qu'elle occupait un appartement trop petit et que ses parents habitaient un autre appartement dans l'immeuble rue Z. à Peseux, ce qui faciliterait grandement sa vie familiale puisqu'elle exploitait un kiosque dans la même commune. Lors d'une audience de l'ARC du 4 avril 2007, les demandeurs ont fait état de leur intérêt à acquérir un appartement dans un immeuble à construire, ce que leur mandataire a confirmé par lettre du 11 avril 2007. Les parties ont ensuite signé une convention non datée, remise à l'ARC le 13 juin 2007, prévoyant une prolongation unique du bail jusqu'au 30 novembre 2008, les locataires renonçant à en solliciter une deuxième.
B. Le 14 février 2008, les locataires ont informé la bailleresse que la construction de leur logement avait pris du retard, en sollicitant une nouvelle prolongation de bail de très courte durée, qui leur a été refusée; ils sont revenus à la charge par lettre du 11 novembre 2008, demandant à ce que leur bail soit prolongé jusqu'au 30 juin 2009, date à laquelle il leur était garanti de pouvoir disposer de leur futur appartement, ce que la bailleresse a également refusé. Par lettre du 26 novembre 2008, les locataires ont invalidé la convention de juin 2007 en invoquant les articles 23 ss CO, plus particulièrement 28 et 31 CO; ils exposaient qu'au début du mois de septembre sauf erreur, leur appartement avait été visité par un couple intéressé soit à sa location, soit à son achat, ce qui démontrait, selon eux, que le besoin personnel invoqué par la bailleresse pour résilier le bail était inexistant, la convention précitée ayant donc été signée sous l'effet d'une tromperie. Par lettre du 5 décembre 2008, les locataires ont complété leur avis d'invalidation de la convention en invoquant une erreur essentielle au sens de l'article 24 CO.
C. Le 28 novembre 2008, les locataires ont adressé à l'ARC un recours en révision dirigé contre la convention, valant transaction judiciaire selon l'article 274e CO, conclue devant l'ARC en juin 2007 avec la bailleresse. Pour sa part, cette dernière a adressé au Tribunal civil du district de Boudry, le 2 décembre 2008, une requête d'expulsion; cette procédure a été suspendue jusqu'à droit connu sur la demande en révision. Par décision du 26 janvier 2009, l'ARC a rejeté celle-ci et les locataires ont déposé un recours en révision devant le Tribunal civil du district de Boudry dans le délai légal de trente jours.
D. Par jugement du 23 juillet 2010, le tribunal précité a déclaré irrecevable, pour cause de tardiveté, la demande en révision des époux X.; constaté que la requête d'expulsion de Y. était devenue sans objet; arrêté les frais de la décision à 1'340 francs et les a mis par moitié à la charge de chacune des parties. Le premier juge a retenu que, selon l'article 430 CPCN, la demande en révision doit être introduite, à peine de péremption, dans les trois mois qui suivent la découverte du motif de révision; que le témoin E., qui avait acquis avec son épouse l'appartement de la défenderesse, situait la visite de celui-ci « peut-être en mai/juin 2008 » ce qui était certainement plus exact que l'époque alléguée par les demandeurs puisque le projet d'acte de vente entre les époux E. et la défenderesse faisait référence à diverses pièces justificatives et renseignements datés des 15 et 19 août 2008, notamment une requête d'autorisation de transfert déposée à cette dernière date auprès de la Commission pour la mise en vente d'appartements loués; que les époux E. avaient donc certainement visité l'appartement avant la mi-août 2008, les demandeurs ayant pu avoir connaissance du motif de révision dès cette date; que leur demande était donc tardive. Le premier juge a ajouté que, sur le fond, il aurait vraisemblablement dû être admis que la transaction judiciaire était viciée pour cause de dol, puisqu'il ressortait d'une lettre des services industriels de la commune de Peseux du 5 mars 2010 que l'échange des appartements de P. et B., concubin de la défenderesse, remontait au 1er septembre 2006 et non à l'été 2007, le rapprochement des logements de ce dernier et de Y. étant donc bien antérieur à la résiliation du bail des demandeurs par avis du 11 janvier 2007, soi disant motivé par le besoin personnel et urgent de la bailleresse; qu'il en découlait qu'à l'époque de la résiliation du bail et de la procédure devant l'ARC ayant abouti à la transaction litigieuse le besoin d'un logement plus grand que 3,5 pièces était déjà satisfait et que l'urgence invoquée n'existait pas. Le premier juge a estimé que, le dol de la défenderesse étant établi et l'issue des procédures due uniquement à une cause formelle, soit la tardiveté du dépôt de la demande en révision, il se justifiait, en application de l'article 152 CPCN pour partie et de l'article 153 CPCN par application analogique pour le reste, de partager les frais des deux procédures et de compenser les dépens.
E. Les époux X. recourent contre ce jugement en invoquant la fausse application du droit, notamment des règles essentielles de procédure et l'arbitraire dans la constatation des faits au sens de l'article 415 CPCN. Tout en admettant que l'appréciation du tribunal de première instance, selon laquelle la visite de l'appartement de l'intimée par les époux E. a eu lieu avant la mi-août 2008, paraît difficilement attaquable, les recourants soutiennent qu'à elle seule cette visite ne pouvait leur permettre d'acquérir une certitude suffisante du fait qu'ils avaient été victimes d'une tromperie, soit d'un dol au sens de l'article 28 CO, et que ce n'est qu'à partir d'autres éléments, notamment les explications « emberlificotées » de la lettre du mandataire de l'intimée du 2 décembre 2008, que ce fait est devenu suffisamment certain. Les recourants font valoir par ailleurs que le délai de trois mois de l'article 430 CPCN ne commençait à courir qu'à dater de l'invalidation de la transaction judiciaire, soit du 26 novembre 2008. Enfin, ils allèguent que, par lettre adressée au tribunal de première instance le 19 avril 2010, ils ont fait valoir un nouveau moyen, fondé sur les faits survenus en cours d'instance, à savoir qu'ils avaient derechef invalidé la convention conclue en juin 2007 par lettre du 16 avril 2010, en invoquant une erreur essentielle au sens du chiffre 4 de l'article 24 al. 1 CO, à mesure qu'il ressortait des preuves administrées que l'échange des appartements du concubin de l'intimée avec son voisin P. remontait au 1er septembre 2006 déjà et que la prénommée vivait dans l'appartement de 5,5 pièces qu'elle prétendait adapté à ses besoins au moment où elle avait résilié leur bail. Les recourants font grief au premier juge de ne pas avoir examiné ce moyen.
F. Y. recourt également contre ce jugement en invoquant la fausse application du droit, l'arbitraire dans la constatation des faits ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la violation des règles essentielles de la procédure, au sens de l'article 415 CPCN. Elle fait grief au juge de première instance d'avoir retenu arbitrairement, sur la base de la lettre des services industriels de la commune de Peseux du 5 mars 2010, qu'elle aurait menti en invoquant un besoin personnel urgent de l'appartement occupé par les intimés lors de la résiliation du bail, cette lettre n'établissant pas que son concubin et P. auraient déjà échangé leurs appartements respectifs au 1er septembre 2006. Par ailleurs, la recourante soutient que, le premier juge ayant déclaré tardive et par conséquent irrecevable la demande en révision des intimés, il devait les condamner aux frais et dépens de la procédure, l'article 152 CPCN ne lui permettant pas de statuer en équité et la décision contraire étant d'autant moins justifiée que, lors de l'élaboration de la convention ayant mis fin au litige devant l'ARC, ses intérêts personnels n'avaient pas été pris en compte, seuls ceux des intimés, en particulier la date à laquelle ils affirmaient pouvoir intégrer leur nouvel appartement, ayant joué un rôle déterminant.
G. Le président du Tribunal civil du district de Boudry ne formule pas d'observations relatives au recours. Dans les siennes, Y. conclut au rejet du recours déposé par les époux X. dans toutes ses conclusions. Ces derniers en font de même en ce qui concerne le recours déposé par Y..
C ONSIDERANT
en droit
1. a) Selon l'article 405 al. 1 du code de procédure civile suisse, entré en vigueur au 1er janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties. Les recours, déposés les 8 et 9 septembre 2010 contre un jugement du 23 juillet 2010, sont donc de la compétence de la Cour de cassation civile (art. 85 OJN) et soumis au code de procédure civile neuchâtelois.
b) Interjetés dans les formes et délai légaux, les deux recours sont recevables.
Sur le recours des époux X.
2. Selon l'article 427 CPCN, il y a lieu à révision d'un jugement final lorsque, après le prononcé du jugement, une partie a connaissance de faits nouveaux importants ou découvre des preuves concluantes qu'elle n'a pas pu invoquer en procédure (al. 1, lit. a) ou lorsque le jugement a été obtenu par des manœuvres frauduleuses, et notamment lorsqu'il a été influencé par un acte punissable (al. 1, lit. b). Cette dernière circonstance doit en principe résulter d'un jugement pénal (al. 2). L'article 428 CPCN stipule qu'en cas de désistement, d'acquiescement ou de transaction judiciaire, il y a lieu à révision, lorsque l'acte qui a mis fin à la procédure est inefficace au regard du droit civil. La demande en révision doit être introduite, à peine de péremption, dans les trois mois qui suivent la découverte du motif de révision ou le prononcé du jugement pénal définitif (art. 430 al. 1 CPCN). Le délai court, au plus tôt, dès l'entrée en force du jugement attaqué (art. 430 al. 2 CPCN). Après dix ans, la révision ne peut plus être demandée qu'en cas de crime ou de délit (art. 430 al. 3 CPCN). A titre comparatif, on peut signaler que le code de procédure civile fédéral, entré en vigueur au 1er janvier 2011, prévoit notamment comme motif de révision le fait qu'un désistement d'action, un acquiescement ou une transaction n'est pas valable (pour vice de la volonté par exemple) (art. 328 lit. c CPC). La demande de révision doit être déposée dans les 90 jours à compter de celui où le motif de révision a été découvert (art. 329 al. 1 CPC) et le droit de la demander se périme par dix ans à compter de l'entrée en force de la décision, à l'exception des cas prévus à l'article 328 al. 1 lit b CPC. Les dispositions cantonales qui subordonnent l'invalidation de la transaction judiciaire à une forme particulière et à un certain délai de procédure sont compatibles avec le droit fédéral, notamment avec l'article 31 CO. Il en allait ainsi de la réglementation zurichoise qui prescrivait la voie de la révision, à l'exclusion de l'action ordinaire, pour l'invalidation d'une transaction (ATF 110 II 44, JT 1985 I 155). Le délai prévu par l'article 430 CPCN est un délai de déchéance de nature procédurale. Son inobservation doit être prise en compte d'office par le juge. Le délai commence à courir dès le jour où le requérant acquiert une connaissance sûre du fait nouveau important dont il entend se prévaloir, mais pas seulement à partir du moment où il est en mesure d'en apporter la preuve certaine (ATF 95 II 283, JT 1970 I 191). Il convient également de s'inspirer de la jurisprudence relative à l'article 60 al. 1 CO selon laquelle le créancier connaît suffisamment le dommage lorsqu'il apprend, touchant son existence, sa nature et ses éléments, les circonstances propres à fonder et à motiver une demande en justice (Bohnet, CPCN commenté, 2ème éd., n. 1 ad art. 430 et les références jurisprudentielles citées).
b) En l'espèce, dans leur recours en révision adressé à l'ARC le 28 novembre 2008, les recourants ont fait valoir qu'au début du mois de septembre 2008, ils avaient dû accepter à la demande du père de l'intimée une visite de leur appartement par un couple qui était intéressé à sa location, ou à son achat. Ils ont poursuivi en alléguant que, lors de la procédure en annulation du congé/prolongation de bail, ils avaient émis un doute quant à la grandeur de l'appartement dont disposait l'intimée, à mesure qu'ils avaient appris par une tierce personne qu'il ne s'agirait pas d'un 3,5 pièces mais d'un 7 pièces. Ils ont ajouté que leurs doutes s'étaient transformés en certitude sur la base de la visite précitée de personnes intéressées par leur appartement, ce dont ils ont conclu que la transaction passée avec l'intimée était fondée sur une tromperie. C'est donc bien à compter de la visite de l'appartement par des amateurs que les recourants ont acquis la conviction d'avoir été victimes d'un dol de la part de l'intimée; ceux-ci ne prétendaient d'ailleurs pas à l'époque avoir appris quoi que ce soit d'autre entre cette visite et le dépôt de leur recours en révision auprès de l'ARC. La thèse selon laquelle ce sont les explications du mandataire de l'intimée dans sa lettre du 2 décembre 2008 qui leur auraient permis de se convaincre d'une tromperie ne résiste pas à l'examen puisque ce courrier est postérieur à leur recours en révision du 28 novembre 2008 dans lequel ils se prévalent d'une telle tromperie ! On ne saurait davantage suivre les recourants lorsqu'ils soutiennent que le délai prévu par l'article 430 CPCN commençait à courir seulement à compter de l'invalidation de la convention, au vu de la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral (ATF 110 II 44, JT 1985 I 155). Selon celle-ci, les dispositions de procédure cantonales prévoyant un délai plus court que le délai d'un an prévu par l'article 31 CO pour agir en révision d'un jugement ratifiant une transaction judiciaire ne sont pas incompatibles avec la disposition légale précitée. C'est d'ailleurs la solution prévue par le code de procédure civile fédéral. Le 16 avril 2010, les recourants ont à nouveau signifié à l'intimée qu'ils invalidaient la convention conclue en juin 2007, pour erreur essentielle au sens de l'article 24 ch. 4 CO, car ils avaient appris par la lettre des services industriels de la Commune de Peseux du 5 mars 2010, parvenue à leur connaissance le 19 mars 2010, que, lorsque la prénommée avait résilié le contrat de bail, son appartement ne comprenait pas 3,5 pièces seulement, mais avait au contraire d'ores et déjà été agrandi. Le 19 avril 2010, ils ont envoyé une copie de la lettre d'invalidation au premier juge, en précisant qu'il s'agissait d'un moyen nouveau au sens de l'article 314 CPCN. Ce nouvel élément confirmait sans doute le dol de l'intimée, qui avait prétendu faussement lors de la résiliation du bail avoir un besoin personnel urgent de l'appartement. Le premier juge l'a d'ailleurs retenu comme tel (cons. 4, p.9-10 du jugement). On ne voit en revanche pas en quoi il constituerait un motif distinct d'invalidation de la convention. Mal fondé, le recours doit être rejeté.
Sur le recours de Y.
3. a) Selon l'article 152 CPCN, tout jugement ou décision condamne la partie qui succombe aux frais et aux dépens (al. 1). Si les parties succombent chacune partiellement, le juge répartit les frais et les dépens selon son appréciation (al. 2). Il en va de même, sauf convention contraire, dans les procès non suivis de jugement (al. 3). L'article 153 CPCN stipule quant à lui que la partie qui obtient gain de cause peut être condamnée à tout ou partie des frais et des dépens, si elle a prolongé abusivement le procès (lit. a); si elle a fait des frais inutiles (lit. b); si elle a laissé ignorer à son adversaire le contenu de pièces qu'elle avait en sa possession et qui ont été décisives pour la solution du litige (lit. c).
4. En l'espèce, le premier juge a justifié le partage des frais judiciaires par moitié entre les parties et la compensation des dépens par le fait qu'il serait injuste de mettre les frais et dépens à charge des intimés alors que le dol de la recourante était considéré comme établi et que l'issue des deux procédures n'était due qu'à une cause formelle, soit la tardiveté du dépôt de la demande en révision. Cette répartition des frais et dépens n'est pas conforme aux dispositions légales précitées. Si la recourante a fait preuve de rétention d'information en dissimulant que l'échange de l'appartement de son concubin B. avec son voisin, qui avait permis d'agrandir son propre logement, datait du 1er septembre 2006 déjà, comme la lettre des services industriels de la commune de Peseux du 5 mars 2010 l'a établi, c'est dans le cadre d'une précédente procédure, à savoir celle concernant l'annulation du congé/prolongation de bail. En revanche, en ce qui concerne la présente procédure, aucune des circonstances prévues par l'article 153 CPCN n'était réalisée, de sorte que le premier juge devait condamner les intimés, qui succombaient intégralement (fût-ce pour une question de délai), aux frais et dépens en application de l'article 152 CPCN. Le recours est donc bien fondé. La Cour de céans est en mesure de statuer au fond sur la base du dossier, en mettant les frais judiciaires de première instance à charge des recourants et intimés solidairement et en condamnant ceux-ci au versement d'une indemnité de dépens en faveur de la recourante et intimée.
5. Vu l'issue de la cause, il se justifie de mettre les frais judiciaires à la charge des recourants et intimés solidairement et de les condamner solidairement au versement d'une indemnité de dépens en faveur de la recourante et intimée.
Par ces motifs, LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours des époux X..
2. Casse les chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement du Tribunal civil du district de Boudry du 23 juillet 2010.
Statuant elle-même
3. Met les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 1'340 francs, avancés à concurrence de 980 francs par les recourants et intimés et de 360 francs par la recourante et intimée, à la charge des recourants et intimés solidairement.
4. Met les frais judiciaires de deuxième instance, avancés par chaque partie à concurrence de 550 francs, à la charge des recourants et intimés solidairement.
5. Condamne solidairement les recourants et intimés à verser à la recourante et intimée une indemnité de dépens de 1'500 francs pour les deux instances.
Neuchâtel, le 10 mars 2011