Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 31.08.2018 [5A_154/2018]
Par acte authentique du 25 septembre 2009, Z.________, propriétaire du bien-fonds no [aa] du cadastre de A.________ a procédé à la division dudit fonds en deux parcelles distinctes no [bb] (située au nord, bordée au nord par la rte (...) et au sud par la parcelle no [cc]) et no [cc] (située au sud, bordée au nord par la parcelle no [bb] et au sud par la route cantonale RC5, menant à la jonction autoroutière A5), puis vendu la parcelle no [bb] à B1________ au prix de 950'000 francs, lui-même restant propriétaire de la parcelle no [cc]).
Aux termes de la clause IX de l’acte notarié précité, intitulée « droit des constructions », «[l]’attention des parties, en particulier de Z.________, est particulièrement attirée sur le fait qu’il n’est pas certain que l’accès au sud de la parcelle no [cc] puisse être octroyé par l’autorité compétente. Le notaire instrumentant atteste que cela lui a été confirmé par l’autorité par un entretien téléphonique du 24 septembre 2009. Le notaire soussigné a pleinement informé les parties sur les conséquences que cela pourrait avoir au regard du droit des constructions sur la nouvelle parcelle no [cc] du cadastre de Z.________ ».
Plusieurs servitudes foncières ont été prévues dans le même acte en faveur de la parcelle no [cc] et à la charge de la parcelle no [bb] : une servitude perpétuelle de droit de passage à pied, dont l’assiette se situe à l’ouest du fonds servant, entre la haie et la limite de propriété ; une servitude, limitée dans le temps au 31 décembre 2011, de jouissance de deux places de parc, dont l’assiette se situe à l’angle nord-est du fonds servant, à 1,5 mètre de la limite de propriété nord-est, les places de parc ayant une dimension de 5 mètres sur 2 mètres et une orientation parallèle à la route cantonale au nord ; une servitude pour les conduites techniques qui seraient utiles à l’éventuelle future construction sur la parcelle no [cc], avec une assiette identique à celle du droit de passage ; une servitude de limite fictive de gabarits. Une servitude foncière perpétuelle de limitation de la hauteur des constructions a enfin été convenue à la charge du fonds no [cc] et au profit du fonds no [bb].
A. Le 5 janvier 2011, Z.________ a déposé une demande de permis de construire une maison familiale avec garage sur le bien-fonds no [cc]. Par décision du 19 janvier 2012, le Département de la gestion du territoire a refusé à Z.________ l'accès à sa parcelle par la RC5 pour des motifs de sécurité routière, relevant qu'un tel accès engendrerait inévitablement la présence de cycles et de piétons sur une route qui mène à une jonction d'autoroute (A5) et qui ne dispose ni d'éclairages, ni de trottoirs. Par décision du 23 février 2012, le Conseil communal de A.________ a refusé de délivrer le permis de construire.
Le 28 mars 2012, Z.________ a interjeté recours auprès du Conseil d'Etat en particulier contre ces deux décisions, faisant valoir que l'accès à sa parcelle par le nord (chemin pédestre) ne permettait pas le passage de véhicules, ni l'intervention des services publics tels que l'ambulance ou les sapeurs-pompiers, tandis que l'accès par le sud (RC5) serait possible et n'exposerait pas ses usagers à des dangers excessifs. Par décision du 14 août 2013, le Conseil d'Etat a, notamment, confirmé le refus du Département d'accorder l'accès de la parcelle no [cc] à la RC5, d'une part, et renvoyé le dossier au Conseil communal pour qu'il examine le caractère suffisant des voies d'accès à la parcelle en cause au sens de l'article 19 LAT, d'autre part.
Z.________ a recouru auprès de la Cour de droit public contre cette décision, concluant à l'octroi d'une autorisation d'accès à sa parcelle par la RC5 et du permis de construire. Il soutenait notamment que l'accès de sa parcelle à la RC5 était adapté à la configuration des lieux, suffisant et sans danger ; à l’inverse, un accès suffisant de sa parcelle à la rte (...) dépendait de la constitution d'une servitude de passage pour tous véhicules, qui était vouée à l'échec. Le 18 mars 2014, la Cour de droit public du Tribunal cantonal a rejeté ledit recours, considérant, en résumé, que des impératifs de sécurité justifiaient le refus d’accès à la RC5.
B. Par acte authentique du 17 décembre 2012, les époux Y1________ et Y2________ ont acquis le bien-fonds no [bb] du cadastre de A.________ au prix de 1'560'000 francs.
C. Z.________ est décédé le 9 avril 2014, laissant pour héritiers son épouse X1________ et ses enfants X2________, X3________, X4________ et X5________.
D. Suite à l’échec de la conciliation et à la délivrance de l’autorisation de procéder le 5 mai 2015, les appelants ont déposé une demande, le 7 septembre 2015, dans laquelle ils concluaient, à titre principal, à l’inscription d’une servitude de passage à pied et en voiture d’une largeur de trois mètres à charge de la parcelle no [bb] et au profit de la parcelle no [cc], moyennant le paiement d’une indemnité qui sera fixée par le tribunal, à ce qu’ordre soit donné au Conservateur du registre foncier de procéder à l’inscription de ladite servitude de passage si les intimés ne s’exécutaient pas dans les dix jours suivant le paiement de l’indemnité, le tout, sous suite de frais et dépens. Ils ont conclu subsidiairement à ce que les intimés soient condamnés à faire inscrire au registre foncier une servitude de stationnement comprenant deux places de stationnement pour automobile, chacune d’une largeur de 2.5 mètres et d’une longueur de 5 mètres, sur la parcelle no [bb] au profit de la parcelle no [cc], moyennant le paiement d’une indemnité fixée par le tribunal et à ordonner au Conservateur du registre foncier de procéder à l’inscription de ladite servitude de jouissance si les intimés ne s’exécutaient pas dans les dix jours suivant le paiement de l’indemnité, sous suite de frais et dépens.
Les appelants faisaient valoir en substance qu’un droit de passage nécessaire devait leur être accordé, dès lors que les institutions de droit public avaient d’ores et déjà été épuisées, que la parcelle no [cc] était constructible et que l’aménagement d’un droit de passage pour les véhicules était physiquement possible. A défaut, ils invoquaient leur intérêt à obtenir une servitude de deux places de parc afin que la parcelle no [cc], constructible, puisse être utilisée conformément à sa destination. Les appelants offraient que l’indemnité pour les désagréments ainsi occasionnés soit fixée d’entente entre les parties ou, à défaut d’entente, à la valeur vénale de la surface revendiquée, valeur fixée à dire d’expert. Ils ont, à cet égard, requis la mise en œuvre d’une expertise.
E. Par ordonnance du 8 septembre 2015, la valeur litigieuse de la cause a été fixée à 400'000 francs.
F. Dans leur réponse du 10 mars 2016, les intimés ont conclu au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Ils invoquaient en résumé que Z.________ avait lui-même créé l’état de nécessité en divisant le bien-fonds d’origine en deux parties sans prévoir de droit de passage pour véhicules à moteur, mais un passage à pied, afin d’obtenir un prix de vente plus élevé ; qu’il avait conscience des éventuelles difficultés d’accès à son fonds ; que l’intérêt du propriétaire grevé était prépondérant en cas de conflit d’intérêts ; qu’il n’y avait aucun besoin nouveau permettant d’aggraver la servitude existante ; que la configuration du terrain, notamment l’existence d’une pente élevée, empêchait d’imaginer y créer un accès ; que leur parcelle ainsi que le fonds voisin no [dd] subiraient une perte de valeur si la servitude de passage en voiture devait être octroyé aux appelants ; que l’hoirie devait assumer les décisions prises par Z.________ de son vivant. S’agissant de la servitude de stationnement, ils considéraient qu’une telle servitude nécessaire n’existait pas, d’une part, et que la servitude prévue et limitée au 31 décembre 2011 par Z.________ dans l’acte de vente du 5 janvier 2011, ne saurait renaître.
G. Le 23 mai 2016, les appelants ont répliqué et ont confirmé leurs conclusions principales et subsidiaires. Ils ont invoqué que Z.________ n’avait pas renoncé délibérément à une possibilité d’accéder par le nord à la parcelle no [cc] et qu’au moment de la division parcellaire, il ne pouvait pas savoir que la RC5 deviendrait une route d’accès à une jonction autoroutière ; que l’accès avait été considéré plus adapté par le nord par le service des ponts et chaussées et que des moyens de séparation opaques pouvaient être prévus pour assurer la sécurité et l’intimité des intimés et de leurs voisins, propriétaires de la parcelle no [dd] ; qu’il était possible de minimiser le désagrément en acceptant de mettre à disposition des appelants deux places de parc, ce qui était faisable, dès lors que les intimés disposaient auparavant de six places de parc situées à l’entrée de leur terrain.
H. Le 14 juin 2016, les intimés ont dupliqué et ont confirmé leurs conclusions au motif que Z.________ savait, au moment de la division parcellaire, que son fonds souffrirait de difficultés d’accès. Ils ont repris pour le surplus les arguments de la réponse.
I. Le 7 juillet 2016, les appelants ont formulé des observations sur les faits de la duplique. Ils se sont prononcés essentiellement sur les désagréments éventuels qui pourraient être causés aux propriétaires de la parcelle no [dd] par une éventuelle servitude. Ils ont indiqué à cet égard que le chemin envisagé ne passerait pas sur la parcelle no [dd] qui est séparée par une haie de 1.5 mètre de hauteur du fonds no [bb].
J. Par ordonnance du 10 août 2016, la première juge a admis les titres produits par les parties et les auditions de Me C.________, notaire ayant instrumenté la vente et à la division cadastrale, de D.________, propriétaire de la parcelle no [dd], ainsi que l’interrogatoire des parties. L’expertise requise par les appelants tendant à déterminer la différence de valeur du fonds servant a été rejetée alors que la vision locale a été réservée.
K. Lors d'une audience du 7 novembre 2016, les parties ont renoncé à une vision locale et les appelants ont renoncé à la mise en œuvre d’une expertise. La juge d'instance a prononcé la clôture de l'instruction. Les appelants ont confirmé leurs conclusions et les intimés ont conclu au rejet des conclusions de la demande. Les parties ainsi que Me C.________ et D.________ ont été entendus.
Le notaire, Me C.________, a déclaré qu’il avait l’obligation, en vertu du devoir d’impartialité du notaire, d’attirer l’attention de Z.________ sur les difficultés d’accès par le sud de la parcelle n° [cc] et que ce dernier avait pris le risque de vendre malgré l’éventualité que l’accès par le sud ne puisse pas se réaliser. Il a précisé que la clause IX de l’acte notarié n’était pas une clause de style, mais que les problèmes d’accessibilité de la parcelle n° [cc] avait fait l’objet d’une longue discussion. Il a ajouté que les acquéreurs ne souhaitaient pas accorder de droit de passage et qu’il fallait veiller à ce que son exercice soit le moins dommageable pour leur parcelle, leur maison et leur tranquillité car ils étaient soucieux de préserver leur intimité. Il a supposé que les acquéreurs n’auraient pas accepté de servitude de passage pour tout véhicule ou alors avec une réduction de prix. Il a toutefois ajouté, à cet égard, que tout pouvait être supposé s’agissant de la volonté des acquéreurs. Il a indiqué que Z.________ avait signé l’acte de division et de vente en prenant le risque de ne pas pouvoir passer par le sud.
D.________, propriétaire de la parcelle no [dd] contiguë aux fonds no [bb] et no [cc], a déclaré que la construction d’une route depuis la rte (...) lui paraissait extrêmement difficile car il fallait absorber la pente, tout en ajoutant qu’il aurait fallu demander l’avis d’un ingénieur à ce sujet. Il a indiqué que, à son avis, il fallait diminuer la surface de la terrasse des intimés pour permettre le passage. Il a ajouté que Z.________ n’avait pas aménagé de route d’accès à la parcelle no [cc] car un tel accès était compliqué et parce qu’il aurait dévalorisé la maison.
X4________, s’exprimant au nom de la communauté héréditaire, a déclaré que les membres de l’hoirie n’étaient pas au courant des démarches entreprises par Z.________, qui menait ses affaires en toute indépendance.
Y1________, s’exprimant au nom des intimés, a déclaré que la distance séparant la limite de la parcelle et la terrasse était de moins de 2.5 mètres, sans toutefois l’avoir mesurée. Elle a précisé que les intimés n’auraient pas acheté la parcelle si elle avait été grevée d’une servitude de passage pour tout véhicule et que toute servitude plus large que la servitude actuelle serait disproportionnée à ses yeux.
L. Dans leurs plaidoiries écrites du 30 novembre 2016, les intimés ont repris les arguments développés dans la réponse et la duplique.
Dans leurs plaidoiries écrites du 7 décembre 2016, les appelants ont repris les arguments développés dans leurs précédentes écritures, sans renouveler leurs conclusions subsidiaires. Ils ont, en outre, ajouté que les conditions d’un passage nécessaire étaient remplies et qu’aucune faute ne pouvait leur être imputée, en tant qu’héritiers de Z.________. Ils ont également précisé que toute l’opération de division parcellaire avait été approuvée par le géomètre cantonal et par le préposé aux servitudes sans que ces derniers ne signalent de problème lié à l’accès à cette parcelle.
M. Par jugement du 7 mars 2017, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a rejeté la demande en toutes ses conclusions (ch. 1), mis à la charge des demandeurs les frais de justice arrêtés à 13'493 francs (ch. 2), laissé à la charge des demandeurs les frais de la procédure de conciliation (ch. 3) et condamné les demandeurs à verser aux défendeurs une indemnité de dépens de 17'500 francs (ch. 4).
La première juge a constaté le désistement partiel d’action des appelants qui n’ont pas repris leurs conclusions subsidiaires dans leurs plaidoiries écrites. Elle a, en outre, considéré que Z.________ avait pris soin de garantir, dans l’acte de vente, l’intimité du propriétaire de la nouvelle parcelle no [bb], lors de l’utilisation de la servitude du droit de passage à pied ; que l’attitude de Z.________ démontrait qu’il était parfaitement conscient des problèmes d’accessibilité de sa parcelle déjà en 2009 ; qu’il ressortait clairement de l’acte notarié de vente et de division cadastrale que l’attention de Z.________ avait été attirée sur le fait qu’il n’était pas certain que l’accès au sud puisse lui être octroyé, ainsi que sur les conséquences que cela aurait pu avoir au regard du droit des constructions ; qu’il avait pris le soin d’aménager une issue sur la voie publique uniquement à pied ; qu’il aurait dû s’attendre à un refus d’accès au sud et l’anticiper, ce qu’il était en mesure de faire puisqu’il était à l’origine du remaniement parcellaire ; que Z.________ avait clairement manifesté sa volonté de se contenter d’un accès à pied causant ainsi lui-même cet état de nécessité ou s’accommodant, à tout le moins, de l’accès existant. La première juge a, en conséquence, retenu que les appelants avaient échoué à apporter la preuve de la nécessité du passage réclamé et que ce fait leur était opposable en tant qu’héritiers de Z.________, dès lors que les actifs et passifs de Z.________ leurs avaient été transférés à son décès.
N. La communauté héréditaire de feu Z.________ interjette appel contre ce jugement en concluant, principalement, à son annulation et à la condamnation des intimés à faire inscrire au registre foncier une servitude de passage à pied et en voiture d’une largeur de trois mètres sur la parcelle no [bb] du cadastre de A.________ au profit de la parcelle no [cc] du même cadastre, moyennant le paiement d’une indemnité qui sera fixée par le tribunal et à ce qu’ordre soit donné au Conservateur du registre foncier de procéder à l’inscription de la servitude précitée si les intimés ne s’exécutent pas dans les dix jours suivant le paiement de l’indemnité sous suite de frais et dépens. Ils concluent, à titre subsidiaire, au renvoi de la cause à l’instance précédente pour nouvelle décision sous suite de frais et dépens. Les appelants invoquent une constatation inexacte de faits ; selon eux, la configuration de la future autoroute A5 était totalement inconnue de feu Z.________ lors de la division parcellaire de 2009. Ils font valoir que la parcelle no [cc] bénéficiait de facto d’un accès physique à la voie publique même après la division parcellaire, accès qui n’a été juridiquement restreint qu’en 2012-2013 ; que Z.________ s’était de bonne foi fondé sur le fait que chacune des parcelles aurait, après la division, un accès physique séparé à la voie publique ; que toute l’opération de division cadastrale a été approuvée par le géomètre cantonal et le préposé aux servitudes, ce que la première juge n’avait toutefois pas discuté, violant ainsi le devoir de motivation qui lui incombait. Ils ajoutent que Z.________ ne pouvait pas mettre ses projets en suspens sur la base d’un risque abstrait – dès lors que le notaire ne lui avait pas indiqué de motif concret pouvant rendre l’accès au sud difficile – que la route devienne une bretelle d’autoroute ; que l’exception de l’abus de droit, qui ne peut être sanctionnée qu’en cas d’abus de droit manifeste, ne concerne que son auteur à l’exclusion de toute autre personne, notamment ses héritiers car il a un caractère relatif et personnel ; que les héritiers de Z.________ sont de bonne foi et que la sanction de l’abus de droit ne se transmet pas aux héritiers, qui bénéficient donc de la présomption de bonne foi de l’article 3 CC ; que les conditions pour l’octroi d’une servitude de passage nécessaire sont remplies, notamment le fait que le passage doit être demandé aux propriétaires de la parcelle issue de la division, que l’accès n’est pas impossible ou extrêmement difficile du point de vue technique et que l’accès ne cause pas de gêne disproportionnée. Enfin, les appelants contestent, à titre très subsidiaire, le montant de l’indemnité de dépens mise à leur charge, indemnité qu’ils considèrent disproportionnée par rapport aux activités nécessitées par une telle affaire.
O. Par réponse du 17 mai 2017, les intimés font valoir que Z.________ avait suffisamment été mis en garde et était parfaitement conscient des difficultés liées à l’accessibilité de sa parcelle avant la division cadastrale ; qu’il ressort tant de l’acte notarié de vente et de division cadastrale que des déclarations des témoins qu’une grande incertitude régnait s’agissant de l’accès au sud de la parcelle no [cc] ; que Z.________ a causé délibérément l’état de nécessité ou qu’il s’en est, à tout le moins, accommodé en ne prévoyant qu’une servitude de passage à pied, compte tenu de l’incertitude de pouvoir accéder à son fonds par le sud, puisqu’il avait lui-même déterminé l’emplacement des parcelles et des servitudes ; qu’il semble peu vraisemblable que les héritiers de Z.________ n’aient pas été informés de la situation alors qu’il s’agit de proches parents ; que les héritiers constituent une continuité de la personne de Z.________ et se distinguent donc d’un tiers qui aurait nouvellement acquis la parcelle no [cc], l’éventuelle bonne foi des successeurs ne permettant ainsi pas de parer à la mauvaise foi de leur prédécesseur. Les intimés contestent que les conditions d’octroi d’une servitude de passage nécessaire soient réalisées. En effet, ils considèrent que la pente depuis les immeubles de la Rue (...) en direction de l’autoroute n’est pas propice à la création d’une route en raison des dangers de glissade et du fait que le croisement de deux véhicules y serait impossible. Ils rappellent à cet égard avoir requis une vision locale des parcelles no [bb] et no [cc] du cadastre de A.________. Ils font également valoir qu’un passage en véhicule leur occasionnerait une gêne disproportionnée. Ils invoquent enfin qu’en cas de doute sur le caractère supportable de la servitude, il faut renoncer à sa constitution.
P. Par réplique du 4 juillet 2017, les appelants s’en prennent à un avis de doctrine cité par les intimés, en tant que son auteure, sœur d’une des intimées, ne présenterait pas les garanties de neutralité nécessaires. Ils font ensuite valoir que le droit au passage n’est pas éteint, mais uniquement paralysé par la mauvaise foi d’une partie et que l’éventuelle mauvaise foi d’une partie ne peut pas être opposée à ses héritiers. Ils invoquent également le principe de la densification du droit de l’aménagement du territoire qui n’est entravé que par le manque d’accès juridique de la parcelle no [cc].
Q. Par duplique du 4 septembre 2017, les intimés exposent que Z.________ n’étant pas en droit d’exiger un passage nécessaire et qu’il n’était donc pas en mesure de transmettre ce droit à ses héritiers. S’agissant du principe de la densification, ils relèvent qu’il n’est pas de nature à guérir les agissements inappropriés d’un propriétaire foncier qui, disposant d’une parcelle avec un accès sur la voie publique, décide d’y renoncer en toute connaissance de cause afin d’en vendre une partie à un prix plus élevé.
Dans la mesure où d'autres précisions de faits sont nécessaires au jugement de la cause, elles seront apportées dans les considérants qui suivent.
CONSIDERANT
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l'appel est recevable.
2. a) Les appelants font valoir une constatation inexacte des faits et reprochent à la première juge d’avoir retenu que feu Z.________ avait délibérément causé l’état de nécessité du bien-fonds n° [cc] du cadastre de A.________. Selon eux, la première juge n’aurait pas tenu compte du fait que la division cadastrale avait été approuvée par le préposé aux servitudes et par le géomètre cantonal, et que, suite à la division cadastrale de 2009, chacune des nouvelles parcelles disposait d’un accès physique aisé à la voie publique. Ils considèrent que l’enclavement de la parcelle n° [cc] est dû à la configuration de l’A5 survenue par la suite, dont Z.________ n’avait pas connaissance au moment de la division.
b) Ce faisant, les appelants contredisent leur propre plaidoirie écrite, dans laquelle ils indiquaient que l’enclavement était intervenu suite à la division parcellaire couplée avec le refus des autorités administratives d’autoriser un accès au sud. En tout état de cause, il ressort du dossier qu’au moment de la division, la parcelle no [aa] disposait d’un accès au nord vers la Rue (...), et qu’au sud, aucun accès sur la RC5 n’avait été formellement autorisé par l’autorité compétente. L’argument des appelants selon lequel les deux parcelles issues de la division conservaient un accès direct à une route cantonale après la division ne saurait partant être retenu. Par ailleurs, rien n’indique que Z.________ se soit jamais senti en droit d’accéder en voiture à la parcelle no [aa] par le sud ; si tel avait été le cas, on ne voit pas pourquoi il aurait constitué au moment de la division, soit en septembre 2009, une servitude de jouissance de deux places de parc limitée dans le temps jusqu’au 31 décembre 2011 en faveur de la parcelle no [cc] et à la charge de la parcelle no [bb]. De même, il ressort du considérant 3 de l’arrêt du 18 mars 2014 de la Cour de droit public qu’avant de procéder à la division du bien-fonds no [aa], Z.________ avait sollicité la possibilité d'aménager un accès à la RC5 depuis la parcelle no [cc] du Services des ponts et chaussées, et que ce Service lui avait répondu négativement. Dans ces conditions, il est manifeste non seulement que la parcelle no [aa] ne disposait d’aucun accès par le sud, mais encore que son propriétaire Z.________ ne pouvait en aucun cas penser qu’un tel accès lui serait octroyé par l’autorité administrative compétente. La première juge n’a donc pas constaté les faits de manière inexacte à cet égard.
S’agissant de l’approbation de la division par le préposé aux servitudes et par le géomètre cantonal, même s’il est vrai que la première juge ne la mentionne pas, cet élément n’est pas propre à démontrer que feu Z.________ en aurait déduit que l’autorisation d'aménager un accès à la RC5 depuis la parcelle no [aa] (respectivement la nouvelle parcelle no [cc]) lui serait accordé par le Service compétent. En effet, l’autorisation y relative ne relève ni du préposé aux servitudes, ni du géomètre cantonal. Dans son arrêt du 18 mars 2014, la Cour de droit public relevait d’ailleurs que Z.________ était bien malvenu d'insinuer que les autorités auraient eu à son égard un comportement dont il aurait pu déduire que l'accès de la parcelle no [cc] à la RC5 ne poserait aucun problème, voire qu'il serait en quelque sorte acquis ; en effet, au vu des réponses obtenues de la part du Service des ponts et chaussées, il devait au contraire s'attendre à un refus. Ce raisonnement doit être confirmé ici.
c) Par conséquent, le grief tiré de la constatation inexacte des faits est rejeté. La question de savoir si Z.________ était ou non en mesure de se rendre compte des incidences de la division de la parcelle no [aa] en deux parcelles distinctes sur l’accessibilité des nouvelles parcelles sera traité en lien avec la condition de la nécessité du passage (cf. infra cons. 4).
3. a) Aux termes de l'article 694 alinéa 1 CC, le propriétaire qui n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu'ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.
Le droit de passage nécessaire constitue comme d'autres restrictions légales indirectes de la propriété (par exemple, l'obligation de tolérer des conduites, la fontaine nécessaire, etc), une « expropriation de droit privé ». C'est pourquoi le Tribunal fédéral a subordonné l'octroi d'un passage nécessaire à des conditions très strictes (arrêt du TF du 18.12.2017 [5A_356/2017] cons. 3.4.1 et les arrêts cités). Il a déduit de la genèse de l'article 694 CC que le droit, fondé sur les rapports de voisinage, d'obtenir un passage ne peut être invoqué qu'en cas de véritable nécessité. Il n'y a nécessité que si une utilisation du bien-fonds conforme à sa destination exige un accès à la voie publique et que cet accès fait totalement défaut ou se révèle insuffisant (ATF 136 III 130 cons.3.1, JdT 2010 I 291 ; arrêt du TF [5A_356/2017] déjà cité et réf.).
La notion de passage nécessaire au sens de l'article 694 CC doit être interprétée indépendamment des prescriptions cantonales et communales sur les constructions. C'est une notion qui relève du droit privé fédéral. Elle doit être interprétée de manière uniforme dans toute la Suisse. Il résulte de l'indépendance de cette notion que l'on ne saurait accorder un passage nécessaire aux fins de satisfaire aux exigences toujours plus grandes du droit public quant à la suffisance de l'accès. La simple opportunité d’améliorer une voie d’accès existante, mais qui n’est pas absolument satisfaisante, ne fonde pas le droit au passage nécessaire, pas plus que la simple commodité personnelle du propriétaire (ATF 120 II 185 cons. 2a ; 93 II 167 cons. 2 ; arrêts du TF [5A_658/2015] cons. 3.2.2.2 ; du 09.09.2008 [5A_410/2008] cons. 4.1). Selon la jurisprudence, le propriétaire d’un bien-fonds situé dans une zone d'habitation peut prétendre pouvoir accéder à sa parcelle avec un véhicule à moteur, pour autant que la topographie des lieux le permette (ATF 136 III 130 cons. 3.3.3 et les réf. ; arrêts du TF [5A_658/2015] cons. 3.2.2.2). L’existence d’une situation de nécessité au sens de l’article 694 CC dépend des circonstances du cas concret (arrêt du TF du 18.12.2017 [5A_356/2017] cons. 3.4.1).
b) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral et la doctrine, un propriétaire ne saurait réclamer de passage lorsqu'il a lui-même causé l'état de nécessité, qu'il l'a toléré ou s'en est accommodé, ou encore lorsqu'il a adopté un comportement contraire au principe de la bonne foi, par exemple en supprimant un passage existant pour en obtenir un plus commode. Le refus du passage suppose que le propriétaire ait provoqué l'état de nécessité en agissant de façon délibérée (ATF 134 III 49 cons. 4.1 et les références citées). Aux termes de l'article 2 alinéa 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. Selon l'article 2 alinéa 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette disposition sanctionne des actes qui sont certes conformes aux normes légales correspondantes ou à une disposition contractuelle relevant de l'autonomie privée, mais qui constituent objectivement une violation du standard minimum de la bonne foi, et qui déçoivent ainsi la confiance des parties en un comportement honnête et adapté aux circonstances (ATF 125 III 257, JdT 1999 II 163 cons. 2.a). En particulier, dans l'ATF 136 III 130 précité, le Tribunal fédéral avait rappelé que le propriétaire foncier qui renonce en connaissance de cause à adapter ses projets de construction aux conditions topographiques et à choisir pour ses bâtiments des solutions que l'on pourrait raisonnablement exiger de lui, qui pourraient être réalisés sans porter atteinte au droit de propriété du voisin, n'a pas droit à l'octroi d'un passage nécessaire (ATF 136 III 130, cons. 5.4.3). Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a jugé que le propriétaire qui avait sciemment conçu son projet de construction avec une issue donnée, qu'il estimait alors suffisante, ne pouvait prétendre à l’octroi ultérieur d’un passage nécessaire (arrêt du TF du 10.06.2016 [5A_931/2015] cons. 3.4). De même, le propriétaire ayant renoncé en toute connaissance de cause à un chemin reliant la voie publique ne peut plus revendiquer un passage nécessaire (arrêt du TF du 02.10.2014 [5A_449/2014] cons. 5.2.3). Il convient, en outre, de distinguer la situation du propriétaire qui achète un bien-fonds de celle du propriétaire qui a lui-même procédé à la division de son fonds. Dans le premier cas, on ne peut opposer à l’acquéreur d’avoir créé par sa faute le besoin d’accès, ni qualifier d’abusive sa renonciation à une servitude suffisante, alors que le propriétaire qui délimite son fonds en y aménageant en toute connaissance de cause un accès insuffisant, manifeste clairement sa volonté de se contenter de cet accès, ce qui rend abusive sa prétention en passage nécessaire (ATF 134 III 49 cons. 4 ; arrêts du TF du 20.09.2007 [5C.302/2006] cons. 4.2 ; du 04.02.2002 [5C.312/2001] cons. 6). Dans l’ATF 134 III 49 précité, le Tribunal fédéral a considéré que le propriétaire qui a lui-même déterminé, par diverses divisions et aliénations de fonds, l’emplacement et la délimitation de sa parcelle, se privant ainsi d’un accès suffisant tout en prenant le soin d’aménager une issue, certes insuffisante, sur la voie publique s’était mis délibérément en situation de devoir réclamer un passage et qu’il était parfaitement conscient des difficultés d’accès dont il entendait se contenter (ATF 134 III 49 cons. 4.2).
c) En l'espèce, il ressort du dossier, et plus particulièrement de l’acte notarié de division cadastrale de 2009, que feu Z.________ a pris la décision de diviser la parcelle no [aa] en deux parcelles dont il a défini la surface et l’emplacement. Il a ensuite procédé, dans le même acte, à la vente à un tiers de la parcelle no [bb] située au nord tout en conservant lui-même la propriété de la parcelle no [cc]. Il a, à cet égard, prévu différentes servitudes : une servitude perpétuelle de passage à pied se situant à l’ouest de la parcelle no [bb] ; une servitude, limitée dans le temps au 31 décembre 2011, de jouissance de deux places de parc situées en limite nord-est de la parcelle no [bb] ; une servitude de conduites techniques et une servitude de limite fictive de gabarits grevant le fonds no [bb] au profit du fonds no [cc], ainsi qu’une servitude perpétuelle de limitation de la hauteur des constructions grevant le fonds no [cc] au profit du fonds no [bb]. En procédant à la division, Z.________ n’a réservé qu’un accès à pied au fonds no [cc], via la parcelle no [bb]. Il s’est manifestement contenté d’un tel accès, puisque la parcelle no [cc] n’était pas reliée à la route RC5 et qu’avant la division, le Service des ponts et chaussées avait répondu négativement à sa demande relative à la possibilité d'aménager un accès à la RC5 depuis la parcelle no [cc].
Dans ces conditions, au moment d’envisager la division, Z.________ avait pleinement conscience qu’il en résulterait un enclavement de la parcelle no [cc], d’une part, et que l’accès à la RC5 par le sud serait vraisemblablement refusé par l’autorité compétente, d’autre part. Dans son arrêt du 18 mars 2014, la Cour de droit public a d’ailleurs jugé que Z.________ devait s'attendre à un tel refus et l'anticiper, ce qu'il était en mesure de faire étant lui-même à l’origine du remaniement. Sur ce point précisément, le notaire ayant instrumenté l’acte de division cadastrale et la vente du 25 septembre 2009 a rendu feu Z.________ attentif au fait qu’il n’était pas certain que l’autorité compétente autorise l’accès au sud, ainsi qu’aux conséquences qu’une absence d’accès pouvait avoir au regard de la constructibilité de la parcelle no [cc]. Ces éléments ressortent tant de l’acte notarié (plus particulièrement de la clause IX, v. supra Faits, let. A) que de l’audition de Me C.________, dont les déclarations sont particulièrement crédibles, vu les devoirs d’information et d’impartialité liés à sa charge (cf. art. 52 de la Loi sur le notariat, RSN 166.10). Ce dernier a notamment déclaré : « Il [feu Z.________] a choisi de vendre la parcelle no [bb] à B1________ et B2________ malgré l’éventualité que l’accès par le sud à la parcelle [cc] ne puisse pas se réaliser » ; « j’ai beaucoup discuté de ces questions avec Z.________. J’ai aussi eu des contacts avec son frère, qui sauf erreur, était architecte » ; « [j]e me souviens que les époux B1________ et B2________ ne souhaitaient pas accorder un droit de passage. Il fallait veiller que son exercice soit le moins dommageable possible pour leur parcelle, leur maison et leur tranquillité » ; « Z.________ a signé l’acte en prenant le risque de ne pas pouvoir passer par le sud. Sinon, il n’aurait pas signé l’acte de division et de vente ». S’agissant de la clause IX de l’acte notarié, Me C.________ a précisé qu’il ne s’agissait pas d’une clause de style mais que les problèmes d’accessibilité de la parcelle no [cc] avaient été longuement discutés avec feu Z.________, qui en avait donc pleinement conscience.
d) Il découle de ce qui précède que feu Z.________ a causé lui-même l’enclavement de la parcelle n° [cc] en procédant à une division parcellaire puis à une aliénation sans prévoir de droit de passage ou, à tout le moins, un droit de passage insuffisant. Il était ainsi responsable de l’enclavement et, en conséquence, de l’état de nécessité. Il n’était, partant, pas autorisé à réclamer un passage nécessaire. Reste à déterminer si ses héritiers le sont.
4. a) Les appelants font valoir que l’éventuelle responsabilité de feu Z.________ dans l’enclavement du fonds no [cc] ne leur est pas opposable ; ils se prévalent à cet égard du fait que la sanction de l’abus de droit n’est opposable qu’à son auteur et qu’en tous les cas, eux-mêmes sont de bonne foi.
b) L'article 2 al. 2 CC permet au tribunal de tenir en échec l’application de la loi lorsque cette application est mise au service d’intérêts qui ne correspondent pas à ceux que la règle est destinée à protéger ou lorsque la loi est (devenue) profondément insatisfaisante (Steinauer, Le Titre préliminaire du Code civil, n. 570). L'existence d'un abus de droit doit être établie sur la base des circonstances du cas d'espèce, en prenant en considération les groupes de cas établis par la doctrine et par la jurisprudence ; l'exercice d'un droit qui conduirait à une disproportion entre des intérêts justifiés, fait partie de ces cas ; de même, d'une manière générale, l'exercice d'un droit est abusif lorsqu'il contredit un comportement antérieur et les attentes légitimes que ce comportement a pu susciter ; des circonstances particulières qui font paraître abusive l'invocation du droit impératif peuvent également être données lorsque les intérêts que protège la norme invoquée n'existent plus ou ont été préservés de toute autre manière, ou lorsque la partie a tellement attendu avant d'invoquer la nullité qu'il est devenu impossible pour l'autre partie de préserver ses propres intérêts (ATF 129 III 493 cons. 5.1 [trad. JdT 2004 I 49] et les références citées). L’abus peut consister à se comporter d’une manière incompatible avec l’attitude que l’on a précédemment adoptée et qui a créé l’attente légitime d’un tiers ou, à tout le moins, a placé celui-ci dans une situation digne de protection (Steinauer, op. cit., nos 589 ss). Un droit ne peut en outre être exercé que s’il a été acquis de manière licite et loyale ; à défaut, il doit en principe être tenu en échec par l’interdiction de l’abus de droit (Steinauer, op. cit., nos 600 ss)
La mauvaise foi du prédécesseur n’empêche pas le successeur (à titre universel ou particulier) d’invoquer sa propre bonne foi dans les cas où celle-ci est protégée, par exemple en cas d’acquisition selon l’article 714 al. 2 CC ou selon l’article 973 al. 1 CC (Steinauer/Bieri in Commentaire Romand, CC I, 2010, n. 16 ad art. 3 CC). La présomption de la bonne foi prévue à l’article 3 al. 1 CC ne produit toutefois son effet que dans les cas où la bonne foi figure parmi les conditions (l’état de fait) d’une règle de droit, soit lorsqu’un effet juridique dépend de la bonne foi (Steinauer/Bieri, op. cit., n. 27 s. ad art. 3 CC). Or le droit de passage nécessaire n’est pas subordonné à une condition de bonne foi comme peut l’être, par exemple, le droit d’empiètement (art. 674 al. 3 CC ; Marchand in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 25 ad art. 674 CC), l’acquisition de la propriété mobilière par transfert de possession (art. 714 al. 2 CC) ou l’acquisition d’un droit réel en se fondant sur une inscription au registre foncier (art. 973 al. 1 CC). Ainsi, la bonne foi d’un propriétaire requérant un droit de passage n’est pas protégée alors que l’auto-enclavement a pour conséquence que le passage ne peut pas être demandé (Piotet in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 22 ad art. 694 CC).
c) En vertu du principe de la saisine, les héritiers entrent directement et automatiquement dans les relations juridiques du défunt. Il y a ainsi une continuité dans la titularité des droits et obligations entre le défunt et ses héritiers (Steinauer, Le droit des successions, 2e éd., 2015, p. 60 ; Sandoz in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 7 ad art. 560 CC). Le Tribunal fédéral a notamment considéré, dans un arrêt relatif à l’indemnisation d’une expropriation en raison de la présence d’un aéroport, que l'héritier qui remplace le défunt se trouve dans la même situation juridique que son prédécesseur et qu’il n'a pas d'autre possibilité d'éviter le dommage causé par les nuisances, contrairement notamment à l'acheteur du bien-fonds, qui conclut un contrat et peut négocier le prix. Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a considéré que la prévisibilité de la présence de l’aéroport s’analysait au moment de l’acquisition du terrain par le défunt et non par les héritiers (arrêt du TF du 03.05.2000 [1E.4/2000] cons. 4a).
d) En l’espèce, au moment de la division, feu Z.________ s’est réservé un droit de passage à pied sur la parcelle no [bb]________, à l’exclusion d’un droit de passage au moyen d’un véhicule. Quant à la servitude foncière de jouissance de deux places de parc à la charge de la parcelle no [bb]________, elle était limitée dans le temps pour une période de deux ans environ. Après la division, Z.________ ne pouvait faire valoir à l’encontre du propriétaire actuel de la parcelle no [bb] un droit de passage nécessaire au profit de la parcelle no [cc], dont il était responsable de l’enclavement. Après la division, Z.________ était bien conscient qu’il était déchu de son droit de requérir l’octroi d’un passage nécessaire au bénéfice de la parcelle no [cc] et à charge de la parcelle no [bb], et qu’une action de sa part en ce sens était « vouée à l’échec ». Il savait également que dans ces conditions, l’obtention d’une autorisation de construire sur la parcelle no [cc] était exclue. Pratiquement, les solutions qui s’offraient à feu Z.________ consistaient à se contenter de cette situation, ou à chercher à vendre la parcelle no [cc] à un tiers, pour un prix qui tiendrait compte de l’enclavement, des coûts, lenteurs et incertitudes liées à une action en passage nécessaire, ou alors aux actuels propriétaires de la parcelle no [bb], pour un prix supérieur. Quant aux intimés, ils n’auraient pas acheté la parcelle no [bb] si elle avait été grevée d’une servitude de passage pour tout véhicule. Dès lors que Z.________ ne pouvait pas obtenir de passage nécessaire au sens de l’article 694 CC, ils se trouvent dans une position digne de protection.
Tel n’est pas le cas des héritiers de feu Z.________. En effet, s’ils ne sont pas personnellement responsables de la situation d’enclavement, ils n’en ont pas moins bénéficié du produit de la vente de la parcelle no [bb], en leur qualité d’héritiers. Sur ce point, leur situation se distingue radicalement de celle d’un tiers qui aurait acquis la parcelle no [cc] à titre onéreux, en prenant en compte, dans la détermination du prix de vente, l’impossibilité d’accéder au réseau routier par le sud, d’une part, et les longueurs, difficultés et incertitudes liées à une procédure de demande de passage nécessaire au sens de l’article 694 CC, d’autre part. Or admettre que les héritiers puissent ne pas être liés par les conséquences des choix effectués par le propriétaire entretemps décédé dont ils ont hérité, et par leurs implications financières, permettrait de revenir a posteriori et économiquement sur les conditions de la vente initiale (le 25 septembre 2009), le terrain vendu alors (et revendu depuis) perdant de la valeur du fait du passage motorisé qui serait autorisé par hypothèse et le prix de vente initialement obtenu paraissant dès lors surfait. Sans préjuger de la question en tant qu’elle concerne un tiers acquéreur, il s’ensuit que la situation d’enclavement doit être imputée aux héritiers de la personne responsable de l’enclavement. Retenir une solution contraire ôterait toute portée à la jurisprudence selon laquelle le passage nécessaire ne peut être revendiqué par celui qui a provoqué l’enclavement.
5. Cela étant, lorsque, comme en l’espèce, un fonds est contigu à une voie publique mais que, pour des motifs de sécurité de la circulation, aucun accès ne peut être aménagé à cet endroit pour les automobilistes, son propriétaire ne peut de toute manière pas prétendre à un droit de passage nécessaire (ATF 120 II 185 trad. JdT 1995 I 333 ; Piotet, op. cit., n. 29 ad art. 694 CC ; Steinauer, Les droits réels, Tome II, 4e éd., 2012, p. 239). Cette jurisprudence se justifie d’autant plus dans les cas où, comme en l’espèce, le défaut d’accès à la voie publique résulte d’une division parcellaire décidée par celui qui prétend au passage nécessaire, ou dont les héritiers prétendent au passage nécessaire.
6. À titre subsidiaire, les appelants contestent le montant des dépens alloués aux intimés par la première juge, qu’ils considèrent «disproportionné par rapport aux activités nécessaires dans une telle affaire et à celles effectivement déployées par le Conseil des intimés ».
a) Lorsqu'une partie a un représentant professionnel, les dépens comprennent les débours nécessaires et le défraiement dudit représentant (art. 95 al. 3 let. a et b CPC). Les cantons fixent le tarif des frais judiciaires et des dépens (art. 96 et 95 al. 1 CPC). Le Décret du 6 novembre 2012 fixant le tarif des frais, des émoluments de chancellerie et des dépens en matière civile, pénale et administrative (TFrais, RSN 164.1) pose les principes suivants. Les honoraires sont proportionnés à la valeur litigieuse (art. 60 al. 1) ; ils sont fixés dans les limites prévues par le TFrais, en fonction du temps nécessaire à la cause, de sa nature, de son importance, de sa difficulté, du résultat obtenu ainsi que de la responsabilité encourue par le représentant (art. 60 al. 2). Dans les causes qui ont nécessité un travail particulier, notamment lorsque les moyens de preuve ont été longs et difficiles à réunir ou à coordonner, que le dossier a pris une ampleur considérable, que les questions de fait ou de droit ont été spécialement compliquées, que le représentant assiste plusieurs parties ou que son client est opposé à plusieurs parties, l'autorité saisie peut accorder des honoraires d'un montant supérieur à celui prévu par le TFrais (art. 63 al. 1). Lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre la valeur litigieuse et l'intérêt des parties au procès, ou entre la rémunération due d'après le TFrais et le travail effectif du représentant, l'autorité saisie peut ramener les honoraires au-dessous du minimum prévu par le TFrais (art. 63 al. 2). Les frais de déplacement effectifs du représentant sont remboursés (art. 64 al. 1) ; en cas d'utilisation d'un véhicule automobile, les frais sont calculés selon l'indemnité kilométrique fixée par le Conseil d'Etat (art. 64 al. 1). Les frais de port, de copies et de téléphone sont calculés selon les frais effectifs ou forfaitairement à raison de 10 % des honoraires (art. 65).
b) En l’espèce, les intimés n’ont pas déposé d’état de leurs honoraires et frais, comme l’article 105 al. 2 i.f. CPC leur en donnait la possibilité (voir ég. art. 66 al. 1 TFrais), de sorte qu’il incombait à la première juge de fixer les dépens sur la base du dossier (art. 66 al. 2 TFrais). Le jugement querellé ne comporte pas de motivation spécifique sur ce point, ce qui peut paraître contraire à l’obligation de motiver, mais correspond à la pratique cantonale. Le législateur cantonal a toutefois prévu un certain schématisme dans la fixation des dépens en matière civile. Lorsque, comme en l’espèce, la valeur litigieuse se situe entre 200'001 et 500'000 francs (400'000 francs in casu, v. supra Faits, let. F), les honoraires doivent en principe être compris entre zéro et 35'000 francs, TVA non comprise (art. 61 TFrais). En l’espèce, l’indemnité de dépens fixée par la première juge (17'500 francs, soit 16'203 francs hors TVA) se situe à la moitié de cette fourchette, alors même que la valeur litigieuse en cause est plus proche du plafond que du plancher de la tranche concernée du TFrais. Compte tenu de l’indemnité de 10 % relative aux frais (port, copies, téléphone, etc.), la première juge a retenu un montant de 14'730.65 (hors TVA) afférent aux honoraires et aux frais de déplacement éventuels, correspondant à environ 54 heures d’activité d’avocat breveté, sur la base d’un tarif horaire de 270 francs pouvant être considéré comme usuel dans le canton de Neuchâtel. L’activité du conseil des intimés tel qu’elle ressort du dossier de première instance a essentiellement consisté en la rédaction de déterminations quant à la valeur litigieuse, l’examen de la demande, la rédaction de la réponse, l’examen de la réplique, la rédaction de la duplique, la prise de position sur la levée du secret professionnel de Me C.________, la participation à l’audience du 7 novembre 2016 de 09h00 à 12h10 à Neuchâtel, comprenant l’audition de 4 personnes, la rédaction de plaidoiries écrites et la prise de connaissance du jugement de première instance. Le conseil a également dû consacrer du temps à l’étude du dossier au fur et à mesure, à des recherches juridiques, ainsi qu’à s’entretenir avec ses clients, au sujet notamment des écritures de l’adverse partie et pour leur expliquer le jugement de première instance. Dans ces conditions, l’indemnité allouée aux intimés à titre de dépens n’apparait pas avoir été fixée en violation des principes régissant la matière. Les appelants se dispensent d’ailleurs d’exposer en quoi le montant alloué par la première juge serait « disproportionné par rapport aux activités (…) effectivement déployées par le Conseil des intimés » ; ils se dispensent notamment de fournir la note d’honoraire de leur propre conseil, afférente à la procédure de première instance, ce qui aurait permis de se livrer à une comparaison. Il suit de ce qui précède que ce dernier grief sera également rejeté.
7. Vu l’ensemble de ce qui précède, l’appel doit être rejeté, à la charge de ses auteurs (art. 106 al. 1 CPP). Les frais de la procédure d’appel sont arrêtés à 10'000 francs, montant qui correspond à l’avance de frais versée.
Vu le temps nécessaire à la cause, sa nature, son importance, sa difficulté, le résultat obtenu et la responsabilité encourue par les représentants, les appelants seront également condamnés à verser aux intimés une indemnité de dépens de 3'500 francs pour la procédure d’appel.
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Rejette l'appel et confirme le jugement rendu en première instance.
2. Met les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 10’000 francs et couverts par l’avance de frais déjà versée, à la charge des appelants.
3. Octroie aux intimés une indemnité de dépens de 3'500 francs pour la procédure d’appel.
Neuchâtel, le 9 janvier 2018
Art. 694 CC
Droits de passage
Passage nécessaire
1 Le propriétaire qui n'a qu'une issue insuffisante sur la voie publique peut exiger de ses voisins qu'ils lui cèdent le passage nécessaire, moyennant pleine indemnité.
2 Ce droit s'exerce en premier lieu contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé en raison de l'état antérieur des propriétés et des voies d'accès, et, au besoin, contre celui sur le fonds duquel le passage est le moins dommageable.
3 Le passage nécessaire sera fixé en ayant égard aux intérêts des deux parties.