Réf. : 2007.132-CC2/dhp
Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 12.04.2011 [4A_70/2011]
A. Par acte de vente immobilière conditionnelle et à terme du 19 octobre 2006, reçu Me X., notaire à La Chaux-de-Fonds, J. a vendu à l'épouse Y. l'immeuble situé Chemin T. 17 à Z., constituant l'article 4129 du cadastre de Z., au prix de 1'470'000 francs. L'acte de vente contenait une clause d'exclusion de garantie par laquelle les parties convenaient d'exclure expressément toute garantie relative aux défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, du bien-fonds, des bâtiments et de leurs installations. Il était précisé qu'elles déclaraient avoir été rendues attentives par le notaire à la portée et aux conséquences possibles de cette clause ainsi qu'au fait que celle-ci était nulle en cas de dissimulation frauduleuse des défauts. L'entrée en jouissance a eu lieu le 1er mars 2007. Par lettre recommandée du 12 mars 2007, le mandataire constitué par les époux Y. a signifié au vendeur que ses clients avaient constaté une fuite d'eau au plafond et murs de la buanderie-chaufferie, en sous-sol, qui lui avait été immédiatement signalée; que, selon l'entreprise de sanitaires C. SA à Z., ce phénomène, qui mettrait en cause le réseau de distribution d'eau chaude réalisé en tuyaux plastiques, était connu du vendeur et avait nécessité quatre ou cinq interventions consécutives en 2005-2006, ce qui emportait nullité de la clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte du 19 octobre 2006; que les époux Y. envisageaient de procéder à un assainissement complet du réseau de distribution d'eau chaude du bâtiment et qu'ils le tenaient pour personnellement responsable des frais nécessaires pour y procéder. Par lettres des 14 et 21 mars 2007, le vendeur a répondu que les travaux destinés à résorber les dégâts d'eau de 2005 et 2006 avaient fait l'objet d'une discussion entre les parties lors de leur première rencontre du 28 septembre 2006, de sorte que ce défaut était connu des époux Y., qui ne s'en étaient pas spécialement préoccupés, car ils avaient l'intention d'effectuer d'importants travaux dans tous les sanitaires et dans la cuisine, qui permettraient d'assainir définitivement et sans frais supplémentaires les conduites d'eau chaude. Le 5 avril 2007, l'épouse Y. a adressé au président du Tribunal civil du district de Boudry une requête de preuves à futur urgente visant à ce que soit ordonnée une expertise destinée à établir la nature et l'étendue des défauts affectant le réseau de distribution d'eau chaude de son immeuble, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 11 avril 2007. Le rapport d'expertise, établi par S., architecte diplômé epfz/sia, a été déposé le 3 août 2007. Il en ressort en substance que le réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble présente un défaut majeur de caractère répétitif, de sorte qu'il doit être désaffecté, des réparations locales ne suffisant pas à éliminer les défauts de l'installation; que le remplacement des conduites d'eau chaude par un autre dispositif doit être envisagé, celui présenté par l'installateur de la requérante, qui combine réseau de conduites en inox et conduites synthétiques, étant approprié; que la requérante a l'intention de procéder à une rénovation complète de l'immeuble, qui entraîne une diminution de coûts, les travaux supplémentaires à accomplir pour remédier au défaut pouvant être estimés à 29'085 francs, dont à déduire un coefficient de vétusté de 36 % sur ceux qui concernent les installations sanitaires, ascendant à 12'740 francs, soit 4'585 francs, d'où une somme totale admise à titre de compensation de 24'500 francs. Dans un rapport complémentaire du 30 octobre 2007, l'expert a admis la nécessité du remplacement des revêtements de faïence des deux locaux sanitaires attenants du sous-sol, ainsi que du carrelage de grès et des appareils d'où une somme complémentaire admise à titre de compensation de 3'205 francs. Par lettre recommandée du 6 novembre 2007, le mandataire de l'épouse Y. a réclamé au vendeur un montant de 36'499,30 francs, comprenant les travaux admis par l'expert à concurrence de 27'705 francs, les frais d'expertise de 3'215 francs, les frais de tribunal de 240 francs et les frais d'avocat de 4'250 francs plus intérêts. Par réponse du 18 novembre 2007, le vendeur a contesté devoir quelque montant que ce soit, en alléguant que la villa avait été vendue "lege artis" avec les renseignements relatifs à sa construction et aux réparations effectuées et qu'il ne comprenait pas pourquoi les travaux de transformation et de réfection entrepris par la nouvelle propriétaire devraient être à sa charge.
B. Le 13 décembre 2007, l'épouse Y. a ouvert action en réduction de prix à l'encontre de J. devant l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal, en concluant à la condamnation du défendeur à lui verser la somme de 35'410 francs, majorée d'intérêts au taux de 5 % l'an dès le 1er mars 2007 sur 31'160 francs et sur le tout dès le 20 novembre 2007, sous suite de frais et dépens. Exposant les faits précités, la demanderesse allègue que l'expertise intervenue dans le cadre de la procédure de preuve à futur établit que l'immeuble était affecté d'un défaut rédhibitoire majeur; que la clause exclusive de garantie figurant dans l'acte de vente est inopérante, le défendeur ayant frauduleusement dissimulé ce défaut; qu'elle a exécuté, à ses frais, l'intégralité des travaux de réfection de distribution d'eaux chaude et froide du bâtiment ainsi que les travaux complémentaires qui en résultaient; qu'elle a droit à une réduction du prix de vente correspondant à la prétention détaillée dans sa lettre recommandée au défendeur du 6 novembre 2007.
C. Par réponse du 7 mars 2008, le défendeur a conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens. Il allègue que la demanderesse a acquis la maison familiale en toute connaissance de cause après l'avoir visitée plusieurs fois avec son époux; qu'il a répondu à toutes les questions posées par les prénommés et expliqué en particulier quels avaient été les travaux entrepris en 2004, 2005 et 2006, concernant les fuites d'eau et les problèmes de conduites et tuyauteries; que, lors d'une séance à son domicile précédant la signature de l'acte de vente, en présence du notaire et de Me B., lui-même et son épouse ont rappelé à la demanderesse les travaux accomplis concernant les conduites d'eau, raison pour laquelle une clause d'exclusion de garantie a été stipulée dans l'acte de vente; qu'il a transmis à la demanderesse toutes les factures relatives aux travaux de réfection effectués dans la villa; qu'il a agi avec une parfaite bonne foi tant lors des pourparlers que de la signature de l'acte de vente; que la demanderesse n'était pas préoccupée outre mesure par l'état des conduites d'eau puisqu'elle avait l'intention d'effectuer d'importants travaux dans tous les sanitaires et dans la cuisine, ce qui permettrait d'assainir définitivement la situation et qu'elle était parfaitement consciente de l'état des lieux à la signature de l'acte de vente.
D. En réplique, la demanderesse allègue que, lors des contacts antérieurs à la passation de l'acte de vente, le défendeur n'a fait aucune allusion à un problème relatif aux conduites de distribution d'eau desservant l'immeuble; que, dans le courant du mois de septembre 2006, elle a procédé à une visite du bâtiment accompagnée d'un architecte; qu'elle a été reçue à cette occasion par l'épouse du défendeur qui n'a nullement évoqué les problèmes récurrents de distribution d'eau; que le défendeur, faisant fi des usages en la matière, a exigé que l'acte de vente soit instrumenté par Me B., au motif que celui-ci connaissait bien l'immeuble; qu'elle a appris, lors d'une visite sur place le 28 septembre 2006, que le prénommé était le beau-frère du défendeur, de sorte que l'acte devrait être passé par Me X.; que, lors de cette rencontre, le défendeur a mentionné qu'une fuite d'eau s'était produite dans la salle de bain du rez-de-chaussée de l'immeuble, mais pas l'existence de problèmes récurrents affectant le réseau de distribution d'eau, lesquels n'ont pas non plus été évoqués lors de l'instrumentation de l'acte de vente du 19 octobre 2006, qu'elle a donc signé en méconnaissance de la situation réelle; que le défendeur n'a fait aucun commentaire lors de la remise des clés du 1er mars 2007; qu'en procédant à une visite de l'immeuble, son mari a constaté une fuite d'eau à hauteur des tuyaux de chauffage, dans le local de la buanderie en sous-sol de l'immeuble; que, le 5 mars 2007, elle est parvenue à joindre le défendeur par téléphone qui l'a renvoyée à l'entreprise C. SA de Z.; que, lors de son passage, C. l'a informée qu'il était intervenu à maintes reprises en raison de fuites d'eau récurrentes du réseau de distribution d'eau de l'immeuble; que, selon les indications du prénommé, ce réseau souffrait d'un défaut grave qui aurait nécessité son remplacement intégral depuis longtemps et qui était bien connu du défendeur; que le défendeur ne lui a fait parvenir que le 11 mars 2007 les justificatifs des interventions de l'entreprise précitée en 2004, 2005, 2006 et 2007, auxquelles il n'avait fait aucune allusion auparavant; qu'alors qu'elle-même et son mari n'avaient nullement envisagé de faire appel aux services d'un architecte pour l'exécution des travaux sur l'immeuble, ils ont dû y avoir recours afin de coordonner les travaux de réfection du réseau d'eau; que les constatations et conclusions de cet architecte ont été en tous points identiques à celles de l'expert désigné dans le cadre de la procédure de preuve à futur.
E. En duplique, le défendeur fait valoir que la demanderesse fait preuve d'une mauvaise foi peu commune en alléguant qu'il lui aurait sciemment caché l'existence de graves défauts entachant l'immeuble; que la prénommée et son mari ont au contraire été tenus au courant de l'état de la villa, en particulier des interventions des maîtres d'état destinés à résorber les problèmes d'eau rencontrés en 2005 et 2006; que la demanderesse a eu tout loisir de visiter l'immeuble à sa convenance avant de l'acquérir et qu'elle est venue au moins six fois avec divers membres de sa famille et l'architecte; que l'entrepreneur C. a toujours effectué les réparations à satisfaction et ne lui a jamais indiqué que le réseau de distribution d'eau serait entaché de graves défauts.
F. Dans le cadre de l'instruction, outre les pièces littérales déposées par les parties, il a été procédé à l'audition de divers témoins et le dossier de la procédure de preuve à futur, formellement compris dans celui de la cause au fond (art.293 CPCN), a été produit.
G. Dans ses conclusions en cause, la demanderesse fait valoir que les parties ont conclu un contrat de vente immobilière régi par les articles 216 ss CO; que, selon l'article 221 CO, les règles concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes d'immeubles; que, selon l'article 199 CO, une clause d'exclusion de garantie telle que celle contenue dans le contrat est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un ou plusieurs défauts; que, selon la jurisprudence, tel est le cas si le vendeur tait des défauts dans le dessein d'empêcher l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause ou ne l'avise pas de l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré une obligation d'informer à ce sujet; qu'en l'occurrence, l'administration des preuves a établi que le défendeur avait été confronté à réitérées reprises à des dégâts d'eau liés à des fuites et qu'il avait dû faire appel à l'entreprise C. SA, ferblanterie et installations sanitaires, et à l'entreprise A. pour les travaux de maçonnerie; que, lors de la conclusion de l'acte de vente immobilière, il savait que le réseau de distribution d'eau, plus particulièrement celui d'eau chaude, était affecté d'un problème récurrent lié au type de matériau utilisé, qui présentait un risque non négligeable de dilatation entraînant des fissures et partant des fuites d'eau; que si, lors des discussions intervenues en présence de Mes X. et B., le défendeur a pu parler de certains travaux liés à des problèmes d'eau, il s'est bien gardé d'en dévoiler l'origine et le risque de récidive; qu'elle ne pouvait ainsi se rendre compte de l'existence d'un défaut récurrent, que le notaire instrumentant l'acte n'a pas non plus appréhendé; que, selon le principe de la bonne foi en affaires, le défendeur était tenu de signaler spontanément et complètement les problèmes de fuite d'eau et leur origine; que le fait qu'elle entendait procéder à des travaux de transformation ne modifiait nullement ce devoir d'information; qu'acquérant un immeuble construit en 1988, elle pouvait raisonnablement s'attendre à ce que le réseau de distribution d'eau soit exempt de défaut; que l'expert judiciaire a relevé que ce réseau présentait un défaut majeur de caractère répétitif, qui impliquait sa désaffectation et le remplacement du réseau de distribution d'eau chaude et d'eau froide pour des motifs techniques. La demanderesse ajoute qu'agissant en réduction du prix de vente de l'immeuble conformément à l'article 205 CO, elle peut prétendre à la moins-value de la chose présumée égale au coût de sa remise en état, qui a été fixé à 27'705 francs par l'expert judiciaire, et qu'elle a droit en outre, en application de l'article 208 al.2 CO, à la réparation du dommage consécutif au défaut, soit en l'occurrence les frais d'expertise par 3'215 francs et les frais de tribunal liés à la procédure de preuve à futur par 240 francs, montants portant intérêts à compter de la date où elle en a fait l'avance au tribunal, soit dès le 16 avril 2007 sur 2'740 francs et dès le 18 septembre 2007 sur 800 francs. Elle fait enfin valoir que, compte tenu des dénégations injustifiées du défendeur suite à son interpellation à propos des dégâts d'eau, elle a droit au remboursement de ses frais d'avocat avant procès arrondis à 4'250 francs.
H. Pour sa part, le défendeur invoque, dans ses conclusions en cause, qu'une clause d'exclusion de garantie n'est pas limitée aux défauts ordinaires, mais concerne aussi ceux que les parties ne pouvaient pas envisager, seuls les défauts totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur devait raisonnablement prendre en compte étant exclus; qu'il convient d'opérer une distinction entre défauts cachés et défauts dissimulés, les premiers étant ceux qui ne peuvent pas être constatés lors de la vérification régulière et de la réception de la chose ou que l'acheteur ne peut pas découvrir à l'aide de vérifications usuelles et les seconds ceux que le vendeur tait en induisant intentionnellement l'acheteur en erreur, seuls ces derniers ne tombant pas sous le coup de la clause exclusive de garantie; que l'administration des preuves a établi qu'il avait rendu la demanderesse attentive aux problèmes rencontrés avec le réseau de distribution d'eau ainsi qu'aux réparations effectuées, en particulier lors de la séance du 28 septembre 2006 réunissant les parties et leurs conjoints respectifs, ainsi que le notaire instrumentant l'acte et Me B., les factures y relatives étant transmises par Me X. à la demanderesse selon le témoignage du prénommé; qu'il incombe à l'acheteur d'examiner la chose (art. 200 CO); que, si le défaut litigieux n'était pas prévisible au premier coup d'œil, il appartenait à la demanderesse, informée de problèmes de fuites d'eau de se renseigner davantage, d'autant plus que la maison n'était pas neuve; que, ne l'ayant pas fait, elle ne peut s'en prendre qu'à elle-même; qu'aucune dissimulation de sa part ne pouvant être retenue, la clause d'exclusion de garantie stipulée dans l'acte de vente immobilière est valable et, par conséquent, la demande mal fondée.
I. Sur proposition du juge instructeur, les parties ont accepté, par lettres des 15 et 23 avril 2010, que le jugement soit rendu par voie de circulation.
C ONSIDERANT
1. La nature de la cause et la valeur litigieuse, égale aux conclusions de la demande, fondent la compétence de l'une des Cours civiles du Tribunal cantonal (art.9 et 21 OJN).
2. a) Les parties sont liées par un contrat de vente immobilière régi par les articles 216 ss CO. Selon l'article 221 CO, les règles concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes d'immeubles. L'article 199 CO stipule que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Il y a dissimulation frauduleuse lorsque le vendeur n'avise pas l'acheteur de l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue malgré l'existence d'une obligation d'informer à ce sujet. En principe, un tel devoir d'information est reconnu lorsque le vendeur doit admettre que le défaut pourrait empêcher ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur. Ce devoir précontractuel d'information peut résulter du rapport de confiance existant entre les parties potentielles au contrat (arrêt du TF du 20.08.2009 [4A_226/2009] cons.3.2.3). En résumé, l'article 199 CO devrait viser tous les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de l'article 28 CO (Venturi, Commentaire romand, Bâle, 2003, ad art.199, no 3). Agit frauduleusement le vendeur qui affirme des qualités ou tait des défauts dans le dessein d'empêcher l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause (arrêt du TF du 13.07.2005 [4C.16/2005]). Il convient encore de préciser que l'obligation d'informer présuppose la connaissance effective du défaut par le vendeur, l'ignorance due à une négligence même grave ne suffisant pas (arrêt du TF précité du 20 août 2009, cons.3.2.3). De plus, en application de l'article 8 CC, la preuve du dol du vendeur incombe à l'acheteur (Honsell, Commentaire bâlois, Bâle, 2003, ad art. 203, no 3), soit en l'espèce à la demanderesse.
b) En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 3 août 2007 que le réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble présentait un défaut majeur de caractère répétitif (p.1, réponse à la première question de la demanderesse) engendrant une moins-value totale de 27'205 francs (p.6, réponse aux questions 5 de la demanderesse et 3 du défendeur et rapport complémentaire du 30 octobre 2007, p.3, réponse à la question 3 de la demanderesse). Il s'agit là d'un défaut susceptible d'entraver considérablement l'usage de la maison familiale vendue, que le défendeur avait l'obligation de signaler à la demanderesse, pour autant qu'il en ait eu lui-même conscience, afin de lui permettre de se déterminer en connaissance de cause. Il ressort du dossier que des dégâts d'eau se sont produits dans l'immeuble en 2004, 2005 et 2006. A ce sujet, le défendeur avait adressé à la compagnie d'assurances W., le 22 février 2006, une lettre lui annonçant un nouveau dégât d'eau dans la villa, en précisant que, comme lors des deux sinistres précédents (octobre 2004 et décembre 2005), il s'agissait d'une fuite d'eau à partir d'une conduite d'eau chaude fissurée, qui survenait à nouveau sur du matériel d'installation sanitaire posé par l'entreprise P. en 1988, l'amenant à s'interroger sur la pertinence du choix de conduites proposé par cet installateur. Selon le témoignage de l'installateur sanitaire C., celui-ci est intervenu deux ou trois fois dans l'immeuble, toujours en collaboration avec l'entreprise A. (qui faisait une ouverture dans le carrelage et la refermait après son intervention), les factures produites au dossier par la demanderesse concernant bien les travaux effectués par ses soins. Il explique que le matériau utilisé pour la tuyauterie présente un risque de dilatation; qu'à chacune de ses interventions chez le défendeur, il a pu trouver l'origine de la fuite et la réparer; qu'il a dû dire au prénommé que ces problèmes de dilatation pouvaient entraîner de nouvelles fuites, mais que ce n'était pas sûr et qu'il n'a sans doute pas affirmé que le système était rendu inutilisable. Au vu de ce qui précède, en particulier des factures produites, qui attestent de fuites d'eau à plusieurs reprises en l'espace de quelques années seulement et de la lettre adressée à la compagnie d'assurances W. par le défendeur, on peut retenir que celui-ci avait connaissance d'un problème récurrent affectant le réseau de distribution d'eau chaude de la villa mise en vente.
c) Au sujet des informations fournies ou non par le défendeur, l'architecte Q. déclare dans son témoignage qu'il a visité l'immeuble avec la demanderesse en septembre ou octobre 2006; qu'il s'agissait d'une visite sommaire et non d'une inspection technique; qu'il n'a pas posé de questions précises quant à l'existence de problèmes survenus dans l'immeuble et qu'il n'a pas le souvenir que la demanderesse l'aurait fait pour sa part; que l'épouse du défendeur, qui les a accueillis sans les accompagner tout au long de la visite, n'a fait aucune remarque à ce sujet. Selon le témoignage du notaire X., il n'a pas été question de défauts ou de problèmes structurels (par opposition à un problème occasionnel ou résolu) affectant l'immeuble lors de la séance sur place du 28 septembre 2006 précédant la signature de l'acte de vente immobilière. Le témoin a ajouté que la clause 5 de l'acte de vente prévoyant l'exclusion de factures en souffrance avait engendré des discussions; qu'il fallait surtout prévoir une cession de garantie pour les travaux facturés dans les cinq dernières années; qu'il avait donc demandé s'il y avait eu de tels travaux; qu'on avait parlé de salle de bain ou WC au sous-sol et de "problèmes d'eau"; que ces travaux avaient été identifiés au sens où le défendeur avait faxé à l'étude, entre cette rencontre et la passation de l'acte, diverses factures qu'il avait remises aux époux Y. avant de commencer la lecture de l'acte. Le témoin a précisé que, s'il avait réalisé l'existence d'un problème récurrent, il l'aurait noté, comme son acceptation par l'acquéreuse si celle-ci avait été affirmée. Si l'acte ne mentionne rien à cet égard - poursuit le témoin – c'est que cela n'a pas été évoqué en ces termes selon la compréhension qu'il en a eue. Il a encore ajouté qu'il lui était difficile de dire, dans l'absolu, s'il aurait fait mention dans l'acte de travaux de tuyauterie entrepris dans les trois années précédant la vente, si on en avait discuté; que la distinction essentielle à ses yeux était celle entre des problèmes éventuellement multiples mais résolus et des interventions multiples sans solution durable d'un problème; qu'il n'y avait pas eu de discussions en ce sens, ce qui signifiait pour lui qu'il n'y avait pas de problèmes récurrents. Pour sa part, le témoin Y., époux séparé de la demanderesse, a déclaré que, lors de la rencontre sur place avec les époux J, Me B. et Me X., les modalités du contrat avaient été discutées et qu'il avait été question de factures de réparation à remettre à la demanderesse, mais que rien n'avait été dit au sujet de fuites d'eau. Il a précisé que lors de la passation de l'acte de vente, Me X. ne leur avait pas remis de documents. Il a ajouté avoir vraiment eu le sentiment que son épouse et lui-même avaient été trompés sur cette question des fuites d'eau.
Selon les pièces déposées, le défendeur a transmis par télécopie du 4 octobre 2006 à l'étude B.-X. une facture pour "divers travaux de peinture suite à un dégât d'eau" du 13 décembre 2004, une facture pour "travaux de maçonnerie, dégât d'eau T.l – à Z." du 31 janvier 2005, une facture de l'installateur sanitaire C. pour recherche de la provenance d'une fuite d'eau dans la villa du 15 mars 2006 et une facture pour "travaux de carrelage" du 8 septembre 2006. Il n'est pas établi que ces factures aient été remises à la demanderesse, les témoignages de X. et de l'époux Y. étant contradictoires sur ce point. Il serait en outre curieux, dans cette perspective, que le défendeur n'ait pas spontanément informé les acheteurs, soit directement, soit par l'entremise du notaire (qui devait justement préciser, peu après, la date d'entrée en jouissance,), la nécessité apparue de nouveaux travaux, un mois après la signature de l'acte. On peut noter d'ailleurs qu'au moment où le défendeur transmet ces factures aux défendeurs, le 11 mars 2007 – alors qu'ils ont déjà interpellé le notaire X. le 5 mars pour lui poser la question d'un défaut caché (voir les notes déposées par le témoin, voir également la déposition du témoin B., au sujet des propos rapportés par son associé) –, il ne leur rappelle aucunement leur avoir déjà remis la plupart de ces pièces. Quoi qu'il en soit, la simple transmission de ces factures à la demanderesse ne pourrait être considérée comme une information suffisante et conforme au principe de la bonne foi au sujet du défaut présenté par le réseau de distribution d'eau chaude de l'immeuble. Ces factures n'étaient en effet pas de nature à renseigner la demanderesse sur l'origine du défaut et le risque de récidive de fuites d'eau. Il est significatif que le notaire lui-même n'ait pas du tout réalisé l'existence d'un problème récurrent, sans quoi il l'aurait noté, précise-t-il. Quant au fait que la demanderesse envisageait de procéder à des travaux de rafraîchissement et de mise en conformité avec ses goûts de la villa, il ne modifiait pas le devoir d'information du défendeur. Les travaux à accomplir sur le réseau de distribution d'eau n'entraient pas dans ceux prévus par la demanderesse, selon les témoignages entendus. On doit donc retenir qu'en n'attirant pas l'attention des acheteurs sur un problème dont le risque de répétition ne pouvait lui échapper, le défendeur a frauduleusement dissimulé, pour reprendre les termes de l'article 199 CO, le défaut affectant le réseau de distribution d'eau chaude de la villa, de sorte que la clause d'exclusion de garantie prévue dans l'acte de vente immobilière est nulle à cet égard.
3. a) Selon l'article 205 al.1 CO, l'acheteur peut "réclamer par l'action en réduction du prix une indemnité pour la moins-value". Ce droit permet à l'acheteur de maintenir le contrat tout en provoquant unilatéralement une réduction du prix de vente. Le contrat étant maintenu, l'acheteur conserve la chose avec le défaut et reste redevable du prix réduit. La réduction est ouverte, que l'acheteur ait déjà ou n'ait pas encore payé le prix; s'il l'a déjà payé, l'exercice du droit donne naissance à une créance en restitution du prix fondée sur la disposition légale précitée. L'acheteur peut exiger une indemnité pour la moins-value qui, selon le Tribunal fédéral et la doctrine majoritaire, se calcule selon la méthode dite relative, le prix convenu devant être réduit d'un montant proportionnel à la moins-value. Pour faciliter le calcul de la réduction, la jurisprudence a dégagé deux présomptions. Selon la première, la moins-value est égale au coût de la réparation de la chose et, selon la seconde, la valeur de la chose supposée sans défaut est présumée égale au prix de vente (Venturi, op. cit., ad art.205, no 14ss).
b) En l'espèce, la moins-value a été fixée à 27'705 francs par l'expert judiciaire. Elle concerne des travaux indépendants de ceux de rénovation entrepris par les acheteurs (témoins A. et L.). La demanderesse a donc droit à une réduction de prix de ce montant. Par courrier du 1er mai 2008, les demandeurs ont toutefois déclaré compenser une dette relative à une prime d'assurance, de 397.05 francs, avec leur créance, laquelle est ainsi ramenée à 27'308 francs. Cette créance en restitution porte intérêts à 5 % à partir du moment où le défendeur a reçu le paiement (Venturi, op.cit., ad art. 205, no 26). En l'occurrence, la demanderesse prétend à des intérêts à compter de l'entrée en jouissance, soit dès le 1er mars 2007, moment de l'exigibilité du solde du prix de vente, qui peuvent donc lui être alloués.
4. Selon l'article 294 CPCN, les frais d'une procédure de preuve à futur sont avancés par le requérant (al.1); en cas de procès, ils suivent le sort de la cause au fond (al.2). La répartition des frais de l'expertise ordonnée en preuve à futur obéit aux règles générales concernant les preuves, c'est-à-dire que la partie qui a requis l'expertise en paie les frais, sous réserve d'une répartition ultérieure (RJN 1986 I p.82). Les frais de la preuve à futur ne peuvent faire l'objet d'une conclusion condamnation particulière. Ils suivent le sort de la cause au fond et par conséquent peuvent faire l'objet d'une répartition. En fait, ils entrent dans le calcul des frais de la cause qui sont à la charge de la partie qui succombe (RJN 6 I 168ss, 171; Bohnet, CPC commenté, 2ème éd., N.2 ad art.294). La demanderesse obtenant intégralement gain de cause quant à sa prétention en réduction du prix de vente, les frais et dépens, y compris ceux de la procédure de preuve à futur, seront mis en l'espèce à la charge du défendeur.
5. Selon l'article 143 ch. 1, les dépens comprennent notamment une participation aux honoraires du mandataire, appréciée selon l'importance de la cause, conformément au tarif fixé par le Conseil d'Etat (litt.b). Le chiffre 2 de cette disposition prévoit que, suivant les circonstances et notamment dans les actions en dommages-intérêts, le juge peut allouer une indemnité supplémentaire à titre de participation aux honoraires du mandataire pour son activité avant le procès, dont il fixe librement le montant. Il n'y a par conséquent pas place, selon la jurisprudence (ATF 117 II 101, JT 1991 I 712; RJN 2009 p.129) pour une prétention supplémentaire en remboursement desdits frais (Bohnet, op. cit., N.1 ad art.143 ch.2). Le mémoire produit concerne d'ailleurs uniquement l'activité déployée par le mandataire de la demanderesse dans le cadre de la procédure de preuve à futur. En l'espèce, les dépens prendront en compte l'intervention en preuve à futur et sur le fond, mais non l'activité antérieure, brève et usuelle.
Par ces motifs, LA IIe COUR CIVILE
1. Condamne le défendeur à verser à la demanderesse la somme de 27'308 francs avec intérêts à 5 % dès le 1er mars 2007.
2. Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
3. Met les frais judiciaires, avancés comme suit par la demanderesse :
- Frais de preuve à futur Fr. 3'455.-
- Frais de la procédure au fond Fr. 2'205.-
Total Fr. 5'660.à la charge du défendeur.
4. Condamne le défendeur à verser à la demanderesse une indemnité de dépens de 5'500 francs.
Neuchâtel, le 17 décembre 2010
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L’un des juges
Jugement expédié ce jour aux parties (sous acte judiciaire) :
Art. 199 CO
2. Garantie exclue
Toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.