A. L'immeuble sis [...], à Neuchâtel, formant l'article [...] du cadastre communal, a été constitué en propriété par étages le 30 mai 1988. Il comporte depuis lors six parts de copropriété, soit :
les lots A. , C. , E. et F. , représentant respectivement 93, 139, 140 et 234 millièmes de copropriété et acquis par la défenderesse M. , le 30 mai 1988 pour les parcelles A. , E. et F. , puis le 17 juillet 1998 pour la parcelle C. ;
le lot B. , acquis par G. le 13 février 1996 et représentant 260 millièmes de copropriété ;
le lot D. , acquis par R. le 15 mai 1995 et représentant 134 millièmes de copropriété.
Le règlement d'administration et d'utilisation du 24 mai 1988 règle l'organisation et les compétences de l'assemblée des copropriétaires en ses articles 19 à 30 et dispose notamment que "le copropriétaire titulaire du droit exclusif sur plusieurs lots ne dispose que d'une seule voix" (article 23) et qu' "en cas d'égalité des voix, la décision des copropriétaires dont les parts réunies représentent le plus grand nombre de millièmes l'emporte" (article 26).
B. Lors d'une assemblée tenue le 8 septembre 1998, les copropriétaires ont décidé de révoquer le mandat de l'administrateur, exercé par X. SA, avec effet au 31 décembre 1998, pour confier cette charge à M. (PL dem.5). Au cours de l'exercice 1999, de fortes tensions ont surgi entre copropriétaires (ou se sont nettement accrues si elles préexistaient). Le 26 novembre 1999, une rencontre qualifiée de houleuse par la défenderesse M. s'est tenue entre elle, le mari de la demanderesse G. et la femme du demandeur R. . Le jour même, les copropriétaires G. et R. ont écrit à la défenderesse M. pour demander la fin de son mandat d'administratrice et son remplacement par un gérant d'immeubles indépendant (PL dem.6). Dans ses réponses du 29 novembre 1999 à MM. R. et G. , l'administratrice annonçait d'ores et déjà la tenue d'une assemblée de bouclement de comptes le 3 février 2000, en invitant les autres copropriétaires à se faire représenter à cette occasion par une personne d'expérience. Elle indiquait par ailleurs que, "en tant que copropriétaire majoritaire", elle ne souhaitait pas mandater et devoir rétribuer un administrateur pour la propriété par étages, ce qui occasionnait des frais inutiles. Elle ajoutait : "je ne souhaite pas en effet payer le prix de vos erreurs, de votre ignorance et de votre malsaine et infondée méfiance, et je vous laisse donc le soin, si vous le souhaitez, de vous adresser au tribunal". Elle estimait que les autres copropriétaires ne pouvaient lui imposer des "décisions capricieuses et non pas prises dans l'intérêt de la copropriété". Elle mettait par ailleurs en demeure chacun des autres copropriétaires de lui payer, dans les cinq jours, un arriéré de charges de 1'804.90 francs, sans quoi elle demanderait l'inscription d'une hypothèque légale (PL dem.3 et 4).
Les demandeurs ont suivi le conseil de leur interlocutrice et mandaté un avocat pour les représenter. Dans un courrier du 21 janvier 2000, celui-ci formulait diverses remarques et réquisitions au sujet des comptes, demandait l'inscription à l'ordre du jour de plusieurs objets, dont la nomination d'un administrateur, en proposant un candidat extérieur, et rappelait à la défenderesse M. la teneur notamment de l'article 23 du règlement de PPE susmentionné (PL dem.8).
Par courrier du 26 janvier 2000, la défenderesse M. a formulé diverses remarques au sujet des comptes et a annoncé le renvoi de l'assemblée prévue le 3 février 2000, pour lui permettre d'inclure dans les comptes les factures payées par les autres copropriétaires (PL dem.9). Bien qu'elle ait reçu le seul document en définitive nécessaire le 31 janvier 2000 (PL dem.11), elle ne s'est pas présentée le 3 février suivant (PL dem.10). Après avoir convoqué une nouvelle assemblée générale le 24 février 2000 à 09h00 (PL dem.12), elle ne s'y est pas présentée, pour un motif médical qu'elle ne serait pas parvenue à annoncer, malgré plusieurs tentatives (PL dem.15).
Une première assemblée générale se tint finalement le 8 mars 2000 et une contestation surgit immédiatement quant à l'approbation des comptes, remis au mandataire des demandeurs la veille seulement, de sorte qu'il fut décidé de convoquer une nouvelle assemblée le 30 mars 2000. Dans des courriers du 24 février 2000 (PL dem.15), puis du 7 mars 2000 (PL dem.16), la défenderesse M. donne l'information confirmée aux autres copropriétaires au début de l'assemblée du 8 mars 2000, à savoir "qu'elle représente aussi la Société S., à qui elle a vendu, au début de cette année, son unité A" (PL dem.19). En réalité, la vente de l'unité A. à S. avait été inscrite au registre foncier le 28 février 2000 (PL dem.17).
Par courrier du 22 mars 2000, le mandataire des demandeurs requit plusieurs corrections du procès-verbal précité et sollicita plusieurs précisions et corrections quant aux comptes de l'exercice 1999 (PL dem.20).
L'assemblée générale du 30 mars 2000 a donné lieu à deux procès-verbaux (PL dem. 22 et 23), mais ceux-ci concordent sur les votes systématiquement contraires des demandeurs, d'une part, et de la défenderesse M., représentant également la société S. , d'autre part, sur tous les points de l'ordre du jour. En particulier, les demandeurs se sont opposés à la reconduction de la défenderesse M. comme administratrice, alors qu'elle-même et donc S. se prononçaient en faveur d'une telle reconduction.
C. Par mémoire du 28 avril 2000, adressé tant au Tribunal cantonal que, par précaution, au Tribunal du district de Neuchâtel, G. et R. ont pris les conclusions suivantes :
" 1. Dire et constater que la voix supplémentaire de la société coopérative S., propriétaire de l'article A. du cadastre de Neuchâtel, dans le cadre de l'assemblée des propriétaires d'étages [...] constitue un abus de droit;
2. Dire qu'en conséquence la voix de S. ne doit pas être prise en considération dans le calcul de la majorité aux assemblées des propriétaires d'étages [...];
3. Annuler les décisions prises par l'assemblée des propriétaires d'étages [...] du 30 mars 2000;
4. Révoquer le mandat de l'administratrice;
5. Avec suite de frais et dépens."
Après avoir relaté les faits susmentionnés, les demandeurs font valoir, en substance, que le transfert de l'unité A. , de la défenderesse M. à la Société coopérative S., constitue un abus de droit visant à conserver, au sein de l'assemblée de copropriété, une majorité décisionnelle que la défenderesse M. croyait jusque là détenir et que les demandeurs lui reconnaissaient par erreur. Ils estiment qu'un calcul correct des voix aurait abouti à des décisions différentes, notamment dans l'établissement des comptes des exercices 1998 et 1999, ainsi qu'à la révocation de l'administratrice (allégué 16).
En réplique, les demandeurs soulignent les indices d'abus de droit qui ressortent, à leurs yeux, de la chronologie des faits. Ils mettent en doute le motif de vente à S. avancé dans la réponse, la Société S. n'exploitant en rien les locaux dont elle a fait l'acquisition. Ils reprochent à la défenderesse M. d'administrer l'immeuble dans la seule perspective de ses propres intérêts, soit en visant les moindres coûts immédiats.
D. Après avoir opposé un moyen préjudiciel, déduit d'une clause arbitrale du règlement de PPE, avoir pris connaissance de la réponse à moyen préjudiciel des demandeurs et s'être désistées dudit moyen, les défenderesses ont exposé, dans leur réponse, que l'administratrice M. , désignée par l'ensemble des copropriétaires le 8 septembre 1998, a géré les comptes de la PPE de manière irréprochable; que la lettre des demandeurs, du 26 novembre 1999, ne valait pas décision de révocation de l'administratrice, faute de respecter le règlement de copropriété; que la vente de l'unité A. ne visait qu'à "séparer les locaux appartenant à Mme M. personnellement par rapport aux locaux commerciaux attribués à la Société S." et non à "nuire à l'administration de la copropriété"; que la défenderesse M. était d'ailleurs parfaitement en droit d'agir ainsi et que les demandeurs font preuve d'audace en lui reprochant sa gestion de la PPE, alors qu'ils ne s'acquittent pas eux-même du paiement de leurs charges de façon ponctuelle; que les décisions prises à l'assemblée générale du 30 mars 2000 respectent le règlement de copropriété et la loi, de sorte que l'action des demandeurs relève du pur esprit de chicane.
E. Par complément à la demande du 27 juillet 2001, les demandeurs allèguent qu'une nouvelle assemblée des copropriétaires s'est tenue le 28 juin 2001 et qu'ils ont derechef été minorisés à cette occasion, notamment quant au maintien du mandat d'administrateur en main de la défenderesse M. . Se prévalant du même abus de droit que dans la demande principale, ils demandent l'annulation des décisions prises le 28 juin 2001.
F. Après avoir sollicité et obtenu une prolongation du délai de détermination sur le complément de réponse, les défenderesses n'ont pas formulé une telle détermination, mais se sont réformées de leur duplique, pour alléguer notamment que la vente litigieuse à S. est intervenue, entre autres, pour des raisons économiques et fiscales, liées aux amortissements immobiliers admissibles pour les personnes morales. Elles précisent que, parmi les divers immeubles de la défenderesse M., l'unité correspondant au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] se prêtait le mieux à un rachat par S., du fait notamment que P., nouvel "actionnaire" de S., entend exploiter à cet endroit un "bureau de traductions".
CONSIDER A N T
1. La demande du 28 avril 2000 intervient dans le délai légal d'un mois (art.75 CC, par renvoi de l'art.712m al.2 CC) dès la prise, le 30 mars 2000, des décisions attaquées. Il en va de même du complément à la demande du 27 juillet 2001, par rapport aux décisions prises le 28 juin 2001, en observant que le délai de trente jours pour l'allégation des moyens nouveaux (art.315 CPC) est également respecté.
La contestation judiciaire d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages revêt, selon la jurisprudence, une nature pécuniaire (ATF 108 II 77 = JT 1983 I 179, confirmé dans l'ATF 113 II 15 et dans l'arrêt non publié du 15.10.2001, accessible sous référence 5C.110/2001). Certes, Wermelinger (La propriété par étages, Fribourg 2002, p.564) opère une distinction selon l'objet de la décision attaquée, en émettant l'avis que la contestation d'une élection n'aurait pas de caractère pécuniaire. Cette opinion n'est toutefois pas motivée et elle s'appuie à tort sur le premier considérant, non publié, de l'ATF 126 III 5 (accessible sous référence 5C.174/1999), lequel concerne les litiges relatifs aux décisions de l'assemblée générale d'une association, qu'une jurisprudence bien établie considère comme de nature non pécuniaire (voir notamment ATF 108 II 15, 17, lequel ne manque pas de piquant sachant que la partie intimée était l'Association suisse de football). Comme indiqué dans l'ATF 108 II 77 précité, l'intérêt économique des copropriétaires prédomine, dans le contenu des décisions sujettes à contestation, de sorte qu'un parallèle absolu avec les règles de l'association ne se justifie pas à cet égard.
La valeur litigieuse, en l'espèce, n'est pas facile à déterminer avec précision. On ne saurait se limiter rigoureusement à la rétribution de l'administrateur/trice pour l'exercice en cause (voir en ce sens deux arrêts valaisans publiés RVJ 1996, p.142 et 254, en notant toutefois que ce critère suffisait à résoudre la question procédurale alors posée). En effet, les options et capacités de la personne nommée à cette fonction peuvent entraîner des coûts supplémentaires ou permettre des économies clairement supérieures aux honoraires d'administrateur. En outre, la continuité souhaitable dans l'administration de la copropriété peut justifier, au-delà du premier exercice concerné, la poursuite du mandat contesté. On se trouve donc dans la situation visée à l'article 3 al.2 CPC et il convient de multiplier par vingt le montant annuel des prestations périodiques connues (voir en ce sens un autre arrêt valaisan, in RVJ 1989, p.277, 280). La différence annuelle entre les honoraires de l'ancien administrateur de la PPE et ceux de Dame M. pouvant être évaluée à 1'500 francs, la valeur litigieuse atteint 30'000 francs au minimum.
2. Les demandeurs, qui s'affirment lésés par les décisions en cause, ont indiscutablement qualité pour agir.
Quant à la qualité pour défendre, elle appartient indiscutablement à la communauté des copropriétaires d'étages dont les décisions sont contestées. Cela vaut également pour la conclusion tendant à la révocation de l'administratrice (ATF 119 II 404 = JT 1995 I 180, 183). Les deux autres défenderesses n'ont pas qualité pour défendre, pour ce qui est des conclusions 3 et 4 du complément à la demande, tendant à l'annulation des décisions des 30 mars 2000 et 28 juin 2001. La défenderesse M. n'a pas non plus cette qualité, face à la conclusion no 5, tendant à sa révocation comme administratrice (voir Wermelinger, op.cit., N 50, p.685 et les références citées) et cela vaut à plus forte raison pour la défenderesse S. . Quant aux conclusions 1 et 2 de la demande, la première n'est qu'un préalable aux autres conclusions, de sorte qu'elle appelle un traitement identique. En revanche, la conclusion no 2 va au-delà des conclusions suivantes, dans sa portée chronologique, et elle est susceptible, en cas d'admission, de porter une atteinte radicale aux droits communautaires de la défenderesse S., de sorte que la qualité pour défendre doit être reconnue à cette dernière, sous cet angle, mais non à la défenderesse M. . La demande s'avère ainsi irrecevable à l'égard de cette dernière.
3. En ce qui concerne les motifs de la vente inscrite au registre foncier le 28 février 2000, les allégations successives des défenderesses ne résistent pas à l'examen :
- La première raison invoquée, au fait 30 de la réponse, tiendrait dans la séparation des locaux propriété de Mme M. personnellement et des locaux commerciaux attribués à S. . On peut donner acte aux défenderesses que la vente litigieuse opère une certaine séparation des biens immobiliers, mais pour le reste, toutes les unités de l'immeuble en cause étaient apparemment louées à des tiers, à titre d'appartement ou de boutique, sans que l'on distingue ce qui, dans les statuts de S., appellerait une distinction sous l'angle de l'usage des locaux.
- La deuxième raison invoquée, au fait 69 de la première duplique, devenue le fait 75 de la duplique après réforme, tiendrait dans l'intention du témoin P. d'exploiter, dans le local formant l'unité vendue, un bureau de traductions. A vrai dire, cette explication prête à sourire. D'une part, l'audition du témoin (D.44) a révélé que son activité n'a rien d'un bureau de traductions ouvert au grand public, mais consiste en des traductions littéraires. Il est fort peu probable que l'occupation d'une boutique en sous-sol soit propice à l'inspiration de telles œuvres, surtout si l'affectation de boutique était maintenue (on rappellera qu'elle ne pourrait être modifiée, selon l'art.9 du règlement de PPE, qu'avec l'approbation des deux tiers des copropriétaires, et qu'une telle modification trahirait la déclaration faite au notaire par la défenderesse M., sous l'angle de l'article 2 al.2 litt.a LFAIE, PL déf.2, p.5). En outre et surtout, s'il plaît véritablement à P. d'écrire ses œuvres dans le local en cause, l'attrait de ce dernier ne dépend nullement de la personne du bailleur et le témoin reconnaissait qu'il lui importait peu de payer un loyer à Mme M. ou S. . Quant à la garantie de bien-être des enfants de Mme M., évoquée par le témoin, on ne voit pas en quoi le transfert litigieux y servirait.
- Enfin, le motif fiscal, apparemment si peu évident que les défenderesses ont dû se réformer de leur duplique pour l'alléguer aux faits 68 ss de leur duplique après réforme, n'est pas convaincant non plus. D'une part, il est plus qu'improbable que S. puisse amortir l'immeuble en cause en dessous de l'estimation cadastrale (voir la circulaire du service des contributions du 11 juillet 1995, PL déf.18), dès lors qu'il s'agit manifestement d'un placement et non d'un local nécessaire à l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle (conformément d'ailleurs à la raison sociale de "S. Société de gestion et de placements"). Il est d'ailleurs significatif que les comptes de la société au 31 décembre 2000 (PL déf.19) ne fassent apparaître aucun amortissement sur ses divers immeubles. Comme la valeur de l'unité en cause, au bilan, est de 101'000 francs et sa valeur cadastrale de 99'000 francs, l'amortissement possible paraît bien limité. D'autre part, si S. poursuivait le dessein relativement obscur que les défenderesses exposent dans leurs conclusions en cause (p.13), on voit mal pour quel motif il se réaliserait d'abord sur le lot le moins précieux de l'immeuble sis [...].
Si l'on prend en considération, de surcroît, les circonstances dans lesquelles la vente s'est opérée, soit immédiatement après renvoi, à deux reprises, de l'assemblée générale sous divers prétextes, on peut résolument affirmer qu'elle visait exclusivement, ou du moins très principalement, à (re) prendre la majorité au sein de l'assemblée, suite au rappel un peu imprudent du mandataire des demandeurs, du 21 janvier 2000 (PL dem.8).
4. Il reste à examiner les éventuels effets juridiques de la conclusion de fait qui vient d'être énoncée.
Les demandeurs ne s'en prennent pas à la validité du transfert immobilier comme tel, mais bien à la majorité fictive atteinte par la défenderesse M., grâce à la voix d'une personne morale qui lui est totalement asservie en réalité.
Comme l'exprimait le professeur Deschenaux (Le titre préliminaire du Code civil, tome II, I du Traité de droit privé suisse, p.155), "la personne morale jouit de l'indépendance juridique dans les rapports internes et dans les rapports avec les tiers. Cette indépendance devient problématique lorsque la personne morale est en fait dominée par une autre personne physique ou morale, en particulier par un actionnaire unique. Dans ce cas notamment, le Tribunal fédéral a invoqué les règles de la bonne foi pour admettre parfois qu'il y avait identité entre la société et son actionnaire". Le principe de transparence, appliqué comme correctif de celui d'indépendance juridique des personnes morales, donne lieu à des controverses doctrinales quant à son éventuel fondement sur l'article 2 al.2 CC (outre Deschenaux, op.cit., voir notamment Eric Homburger, Zum "Durchgriff" im schweizerischen Gesellschafstrecht, SJZ 1971, p.249; Michael Bolt, La protection des créanciers sociaux contre les conséquences de la domination, thèse Lausanne 1988, p.88ss; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, 1996, p.964ss; Commentaire zurichois, 1998, N.328ss ad art.2 CC). Il est cependant admis par la jurisprudence que l'indépendance juridique doit en principe être retenue "dans les relations entre la société anonyme et son actionnaire unique, sous la seule réserve du cas où cette indépendance est invoquée de manière abusive, contrairement aux règles de la bonne foi" (ATF 108 II 213 = SJ 1983 p.73).
En l'espèce, la domination économique de S. par Dame M. ne ressort pas clairement, il est vrai, du registre du commerce (PL dem.18). Les comptes de la société, lesquels révèlent une créance de Dame M. de 711'650,35 francs au 31 décembre 2000, postposée à concurrence de 430'000 francs (PL dem.19), indiquent en revanche de manière assez claire l'emprise de cette coopératrice sur la société. Par ailleurs, les explications données par les défenderesses, aux allégués 67 à 75 de la duplique après réforme, ont valeur d'aveux sur le point considéré, car les opérations et projets qui y sont décrits ne sont envisageables, quelle que soit leur pertinence, qu'à condition de dominer la société impliquée dans ces échanges de vases communicants.
Comme on vient de le voir, un transfert de propriété entre une personne physique et la personne morale qu'elle maîtrise est en principe reconnu par le droit. Selon la conclusion retenue au considérant précédent, l'opération ne visait cependant, dans le cas particulier, qu'à détourner la règle du vote par têtes prévalant au sein de la communauté des copropriétaires [...]. Quand bien même un tel cas de figure ne semble pas avoir donné lieu jusqu'ici à une jurisprudence publiée (voir notamment Rolf Weber, Minderheitenschutz beim Stockwerkeigentum, ZBGR 1979, p.144, qui rappelle le principe de transparence à titre général, sous N.55, p.159, mais non en rapport avec l'obtention d'une majorité), il faut admettre ici l'existence d'un abus de droit, dès lors que le transfert de propriété litigieux ne visait qu'à déjouer les règles formelles de vote au sein de la propriété par étages et à conférer à la défenderesse M. une majorité permanente, lui permettant de mener à sa guise la vie de la copropriété, contrairement à l'esprit de l'institution communautaire. Certes, la propriétaire de quatre unités d'étages sur six pouvait légitimement espérer peser d'un certain poids dans les décisions de la communauté, mais les demandeurs pouvaient également, lors de l'acquisition de leurs unités respectives, se fier à la garantie démocratique découlant de l'article 23 du règlement de PPE (même s'ils semblent l'avoir oubliée dans l'intervalle).
Cela étant, il convient d'admettre la conclusion no 2 de la demande, à tout le moins aussi longtemps que la société coopérative S. est dominée, de fait, par M. . Comme tel était le cas, selon ce qui précède, lors des assemblées des 30 mars 2000 et 28 juin 2001, les décisions prises à ces occasions ne respectaient pas les règles de majorité réglementaire et elles doivent être annulées.
5. Le mandat d'administratrice de M. résultait de décisions qui viennent d'être annulées, de sorte qu'il n'y a pas lieu de décider si, par ailleurs, la révocation de l'administratrice s'imposait. Une telle conclusion serait probable, cependant, au vu des principes jurisprudentiels (voir ATF 127 III 534 et 127 III 177 = JT 2000 I 560 ; voir également un arrêt de la Cour de cassation civile du 21 décembre 1992, en la cause C.R., non publié) et vu la claire hostilité qui s'est développée entre la défenderesse M. et les demandeurs (voir en particulier la menace de plainte pénale et les termes très dépréciatifs utilisés par l'administratrice envers les demandeurs dans son courrier du 29 novembre 1999, PL dem.3). Il paraît illusoire, en effet, d'attendre dans de telles conditions la restauration du rapport de confiance nécessaire entre copropriétaires et administrateur.
6. Les demandeurs l'emportent et les défenderesses (au sens formel d'actrices de la procédure, même si la qualité pour défendre au sens matériel ne leur est que partiellement reconnue ; sur la distinction, voir Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, p.174) supporteront les frais et dépens, ceux-ci pouvant être arrêtés à 3'000 francs, outre les frais et dépens de réforme qui resteront à leur charge.
Par ces motifs, LA IIe COUR CIVILE
1. Dénie à M. la qualité pour défendre au procès et ne reconnaît cette qualité à la société coopérative S. qu'en ce qui concerne les conclusions 1 et 2 de la demande.
2. Dit que les voix de M. et de la société coopérative S. ne peuvent être cumulées dans le calcul des majorités aux assemblées de la communauté des copropriétaires d'étages de l'immeuble [...], tant et aussi longtemps que la première personne précitée dominera de fait la seconde.
3. Annule, en conséquence, les décisions prises par l'assemblée des propriétaires d'étages [...] les 30 mars 2000 et 28 juin 2001.
4. Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
5. Condamne les défenderesses aux frais de justice, arrêtés comme suit :
avancés par les demandeurs Fr. 1'520.--
avancés par les défenderesses Fr. 110.--
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Total Fr. 1'630.--
==========
ainsi qu'aux frais de réforme, qu'elles ont avancés par 550 francs.
6. Condamne les défenderesses à verser aux demandeurs une indemnité de dépens de 3'000 francs, outre les dépens de réforme arrêtés à 500 francs.
Neuchâtel, le 2 décembre 2002