Rechtsprechung Luzern
Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Verwaltungsrechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Bäuerliches Bodenrecht Entscheiddatum: 09.10.1998 Fallnummer: V 98 5 LGVE: 1998 II Nr. 19 Leitsatz: Art. 64 Abs. 1 BGBB. Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe durch Gemeinwesen. Begriff des «nach Plänen des Raumplanungsrechts vorgesehenen Werkes». Kann bereits eine Vorstufe der Nutzungsplanung (z.B. konkretisierte Planungszone, öffentliche Auflage) als genügend erachtet werden? Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Die Einwohnergemeinde Z beabsichtigt, das in der Landwirtschaftszone der Gemeinde liegende Grundstück Nr. X von der Erbengemeinschaft A zu erwerben. Zu diesem Zweck schlossen der Gemeinderat Z und die Erbengemeinschaft am 11. November 1997 einen Kaufvertrag ab. Mit Entscheid vom 27. November 1997 verweigert die Bodenrechtskommission des Kantons Luzern die Bewilligung für den Erwerb dieser dem Geltungsbereich des BGBB unterstehenden Parzelle, weil weder die Einwohnergemeinde Selbstbewirtschafterin sei noch ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand vorliege. Die vom Gemeinderat Z gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht ab. Aus den Erwägungen: 5. - a) Von den beiden in Art. 65 Abs. 1 BGBB geregelten Fällen kommt vorliegend einzig jener von lit. b in Betracht, denn die Beschwerdeführerin benötigt die fragliche Parzelle nicht, um darauf ein eigenes Projekt zu realisieren, sondern um damit Realersatz zu leisten. Laut ihrer Anfrage vom 26. September 1997 bei der Vorinstanz beabsichtigte sie zunächst, wie erwähnt, die Beschaffung einer Landreserve, welche im Bedarfsfall als Realersatz für in die Bauzone umzuzonende Grundstücke dienen sollte. Die Vorinstanz (und nunmehr auch die Beschwerdeführerin) weisen indessen mit Recht darauf hin, dass die beabsichtigte Umzonung von Landwirtschaftsland in die Bauzone den Tatbestand von Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB nicht erfüllt. Hierfür spricht nicht nur der in dieser Hinsicht an sich klare Wortlaut der Bestimmung, sondern auch die Zielsetzung, die der Gesetzgeber damit verfolgte: Die Regelungen von Art. 65 BGBB in Verbindung mit Art. 63 BGBB sollen verhindern, dass das Gemeinwesen unter dem Vorwand, Land zum Zwecke des Realersatzes zu erwerben, Güteraufkauf betreibt und preistreibend auf dem Bodenmarkt in Erscheinung tritt. In diesem Sinne lehnte das Parlament einen Antrag ausdrücklich ab, der die Einzonung von Landwirtschaftsland in die Bauzone dem Werkbegriff gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB gleichstellen und so ebenfalls den Erwerb von Realersatzland gestatten wollte (Amtl. Bull. NR 1991, 865 ff.; Bandli, Kommentar zum BGBB, Brugg 1995, N 9 zu Art. 65 BGBB). b) Die Beschwerdeführerin deutete wie dargelegt bereits im vorinstanzlichen Verfahren an, sie benötige das Grundstück als Realersatz für Land, welches für den Bau von Schulanlagen erforderlich sei. In der Beschwerde ergänzte sie dazu präzisierend, das gemeindeeigene Schulhaus stosse infolge des enormen Bevölkerungswachstums der letzten Jahre an seine Kapazitätsgrenzen und bedürfe des Ausbaus. Die Projektierung von neuen Schulanlagen sei im Gange. Zur Zeit fehle der Gemeinde aber das erforderliche Bauland, weshalb eine Erweiterung der Zone für öffentliche Bauten dringend notwendig sei. Den durch die Einzonung betroffenen Eigentümern landwirtschaftlicher Grundstücke könne mit der fraglichen Parzelle Realersatz geleistet werden. Ohne Realersatz seien die betroffenen Landwirte nicht bereit, ihr Land freiwillig abzutreten. Dies bedeute, dass ein kostspieliges und zeitraubendes Enteignungsverfahren durchgeführt werden müsse, wenn das Realersatzland nicht erworben werden dürfe. Es könne nicht sein, dass die Bewilligung für die Beschaffung von Realersatz erst dann erteilt werde, wenn definitive und rechtskräftige Pläne nach Raumplanungsrecht vorliegen. Denn es liege in der Natur der Sache, dass die Möglichkeit zum Erwerb von Realersatz in der Regel nicht mit dem Zeitpunkt der Realisierung von öffentlichen Bauten und Anlagen übereinstimme. Die Vorinstanz hält dem entgegen, es werde in keiner Weise griffig dargetan, wann, in welchem Zeitraum und wo Land für die Erweiterung der Schulanlagen benötigt werde. Der pauschale Hinweis, wonach «Landwirte» nicht bereit seien, ihr Land freiwillig abzutreten, sei zudem unzureichend substanziiert. Es fehlten konkrete Namen von Grundeigentümern, die Land abtreten müssten. Realersatzland könne nur kaufen, wer Land unmittelbar im Hinblick auf ein raumplanerisch ausgewiesenes Vorhaben im dazu notwendigen Ausmass erwerben wolle. Diese Voraussetzung sei hier nicht erfüllt. c) Zwischen den Parteien besteht demnach Uneinigkeit darüber, ob der Landbedarf der Gemeinde für weitere Schulanlagen genügend klar ausgewiesen ist, damit aus bodenrechtlicher Sicht der Erwerb von Realersatzland bewilligt werden kann. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt, welchen Grad der Rechtsverbindlichkeit und der Konkretisierung die «Pläne des Raumplanungsrechts» nach Art. 65 Abs. 1 BGBB haben müssen, damit die Bestimmung zum Tragen kommt. Dass Art. 65 Abs. 1 BGBB nicht nur öffentliche Aufgaben bzw. Werke betrifft, die in rechtsverbindlichen Nutzungsplänen im Sinne von Art. 14 ff. RPG bereits festgelegt sind, liegt an sich auf der Hand. Die Regelung in Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB wäre andernfalls weitgehend ohne Sinn. Öffentliche Aufgaben bzw. Werke lassen sich kaum je in einer Landwirtschaftszone verwirklichen, sondern bedürfen regelmässig der Umzonung in die Bauzone, sei es in Form der Zone für öffentliche Zwecke (§ 51 PBG) oder in Form eines Sondernutzungsplanes. Sind solche Nutzungspläne aber in Rechtskraft erwachsen, so findet das BGBB keine Anwendung mehr, denn dessen örtlicher Anwendungsbereich beschränkt sich auf die Nichtbauzone (Art. 2 Abs. 1 BGBB; Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht [nachfolgend zitiert mit: Handänderungen], Bern 1993, S. 182). Der Erwerb einmal eingezonter Grundstücke bedarf folglich keiner bodenrechtlichen Bewilligung. Anders verhält es sich freilich hinsichtlich des Erwerbs eines landwirt-schaftlichen Grundstückes oder Gewerbes, welches als Realersatz für ein bereits in einer rechtskräftig ausgeschiedenen Zone für öffentliche Zwecke liegendes Grundstück dienen soll (Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB). Ein solches Erwerbsgeschäft ist bewilligungspflichtig. d) Mit den «Plänen des Raumplanungsrechts» gemäss Art. 65 BGBB sind nach dem Gesagten nicht allein rechtsverbindliche Nutzungspläne im Sinne von Art. 14 ff. RPG gemeint. Soll die Bestimmung von Art. 65 BGBB insgesamt Sinn ergeben, müssen hinsichtlich der Rechtsverbindlichkeit bzw. des Konkretisierungsgrades geringere Anforderungen an den Stand der Planung gelten. Im Schrifttum wird die Auffassung vertreten, dass im Rahmen der raumplanerischen Planungshierarchie unter Umständen bereits auf die Ebene der Richtplanung und damit auf einen geringeren Konkretisierungsgrad der Planung abgestellt werden sollte (Stalder, Handänderungen, a. a. O., S. 182 f.; Bandli, Kommentar zum BGBB, N 7 zu Art. 65 BGBB). Kleinere öffentliche Vorhaben von geringerer räumlicher Bedeutung, die insbesondere keiner Planungspflicht unterliegen (z.B. Schulhäuser, Verwaltungsgebäude usf.), werden allerdings selbst in kommunalen Richtplänen kaum ausgewiesen. Planungsmässig treten sie regelmässig erst mit der Schaffung der entsprechenden Nutzungszone in Erscheinung. Dies wirft die Frage auf, ob allenfalls bereits eine Vorstufe der Nutzungsplanung (z.B. konkretisierte Planungszone, öffentliche Auflage) als genügend erachtet werden könnte. e) Ohne in diesem Punkt abschliessend zu entscheiden, ist für den vorliegenden Fall folgendes festzuhalten: Das geltend gemachte Bedürfnis nach einer erweiterten Zone für öffentliche Zwecke, im Hinblick auf welche das Realersatzland erworben werden soll, ist weder richtplanmässig ausgewiesen noch hat es sich in inhaltlicher, zeitlicher und masslicher Hinsicht derart konkretisiert, dass von einer Vorstufe der Nutzungsplanung gesprochen werden könnte. Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie verfüge noch über keine Pläne betreffend die Erweiterung der Zone für öffentliche Zwecke. Vielmehr wird auf die nächste Zonenplanrevision verwiesen, welche «in absehbarer Zeit» an die Hand genommen werde. Aus den Akten geht ferner hervor, dass der Gemeinderat erst am 25. März 1998 die Einsetzung einer Arbeitsgruppe für die Gesamtplanung betreffend Erweiterung des Schulhauses beschlossen hat. Bestandteil dieser Gesamtplanung soll unter anderem auch die Ermittlung des notwendigen Landbedarfs sein. Damit steht fest, dass ein entsprechendes Planungsverfahren noch nicht an die Hand genommen worden ist und mithin weder über den effektiven Schulraumbedarf noch über einen allfälligen Standort von weiterem Schulraum gesicherte Angaben bestehen. Gegenteiliges wird weder geltend gemacht noch ergibt es sich aus den Unterlagen. Allein aufgrund des bestehenden Zonenplans der Gemeinde Z ist ein zusätzlicher Landbedarf jedenfalls nicht ohne weiteres begründbar, bestehen in der Zone für öffentliche Zwecke doch nach wie vor gewisse Landreserven, welche auch für Schulanlagen vorgesehen sind (vgl. Art. 12 des Bau- und Zonenregelements der Gemeinde Z). Vor diesem Hintergrund vermögen auch die in der Investitionsrechnung für die Jahre 2000 bis 2002 vorgesehenen Beträge für die Schulhauserweiterung ein Bedürfnis nach Erweiterung der Zone für öffentliche Bauten nicht hinreichend auszuweisen. Dies umso mehr, als es sich dabei nicht um einen Raumplan im Sinne des Gesetzes handelt, welcher nach anerkannten Grundsätzen der Raumplanung erstellt worden ist. Gleiches gilt für die aufgelegte handschriftliche Skizze, die auf dem Zonenplan der Gemeinde Z eine mögliche Erweiterung der Zone für öffentliche Zwecke auf Parzelle Nr. Y dokumentiert und welche offenbar in erster Linie im Hinblick auf das Beschwerdeverfahren erstellt worden ist. Schliesslich lässt sich auch aus der gemeinsamen Absichtserklärung der Gemeinde und dem Eigentümer der Parzelle Nr. Y vom 2. April 1998 betreffend die Abtretung des Grundstückes an die Gemeinde nichts in Bezug auf die Frage nach dem künftigen Landbedarf ableiten. Demnach ist zusammenfassend festzuhalten, dass der vorhandene Konkretisierungsgrad des Bedürfnisses für eine erweiterte Zone für öffentliche Zwecke nicht genügt. Es liegt mit andern Worten kein nach Plänen des Raumplanungsrechts vorgesehenes Werk im Sinne von Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB vor. Gestützt auf diese Sonderbestimmung kann der Landerwerb folglich nicht bewilligt werden.