Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: Schuldbetreibungs- und Konkurskommission Rechtsgebiet: Schuldbetreibungs- und Konkursrecht Entscheiddatum: 16.03.1993 Fallnummer: OG 1993 37 LGVE: 1993 I Nr. 37 Leitsatz: Art 152 und 154 SchKG sowie Art. 17 ff. VZG. Zuständigkeit des Betreibungsamtes zur Anordnung der Räumung einer Liegenschaft, wenn diese im Grundpfandrerwertungsverfahren versteigert worden ist.
Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Am 11. Januar 1993 versteigerte das Bctreibungsamt in der Betreibung auf Pfandverwertung das Grundstück des Beschwerdeführers. Mit Schreiben vom 14. Januar 1993 teilte das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer mit, das Grundstück sei am 11. Januar 1993 von X. ersteigert worden. Er habe deshalb das Haus bis spätestens am 11. Februar 1993 zu räumen und die Schlüssel beim Betreibungsamt zu deponieren. Dagegen reichte der Beschwerdeführer Beschwerde ein. Er machte geltend, das Betreibungsamt sei für die erlassene Verfügung nicht zuständig, weshalb diese aufzuheben sei. Falls das Betreibungsamt zuständig sein sollte, sei ihm eine Räumungsfrist bis zum 30. April 1993 zu gewähren. Am 29. Januar 1993 wies der Amtsgerichtspräsident die Beschwerde ab. Gegen diesen Entscheid reichte der Beschwerdeführer bei der Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere kantonale Aufsichtbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Beschwerde-Weiterzug ein. Zur Zuständigkeit des Betreibungsamtes führte die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission aus: 5. - Der Beschwerdeführer macht im Hauptpunkt geltend, die Verfügung des Betreibungsamtes vom 14. Januar 1993 sei gesetzwidrig, weil das Betreibungsamt dafür nicht zuständig sei. Eventualiter macht er geltend, die vom Betreibungsamt gewährte Räumungsfrist sei unangemessen. Bei der Prüfung der Frage, ob die Verfügung des Betreibungsamtes rechtswidrig oder unangemessen war, ist auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung abzustellen (LGVE 1982 I Nr. 38). a) Wie der Amtsgerichtspräsident richtig ausführte, hat das Betreibungsamt in der Betreibung auf Grundpfandverwertung von der Stellung des Verwertungsbegehrens an in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 101 der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG]). Es sorgt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks (Art. 16 VZG), wobei es für ordentliche und ausserordentliche Verwaltungsmassnahmen zuständig sein kann (Art. 17 und 18 VZG). Gemäss Art. 17 VZG gehören zu den ordentlichen Verwaltungsmassnahmen all diejenigen Massnahmen, die zur Erhaltung des Grundstücks und seiner Ertragsfähigkeit sowie zur Gewinnung der Früchte und Erträgnisse nötig sind. Als Beispiele werden u. a. Kündigung an Mieter und Ausweisung von Mietern erwähnt. Wie die Aufzählung in Art. 17 VZG zeigt, sind die Kompetenzen des Betreibungsamtes umfassend. Wenn das Betreibungsamt berechtigt ist, Mieter auszuweisen, muss es auch die Kompetenz haben, den früheren Eigentümer einer versteigerten Liegenschaft auszuweisen. Eine unterschiedliche Behandlung von Mieter und früherem Eigentümer wäre im Hinblick auf die Stellung des Ersteigerers schwer verständlich: Der Ersteigerer hat Eigentum erworben (Art. 656 Abs. 2 ZGB) und er hat Anspruch, dieses Eigentum zu nutzen, ohne Rücksicht darauf, ob das ersteigerte Grundstück bisher von einem Eigentümer oder Mieter bewohnt wurde. Jaeger, Komm. zum BG betreffend Schuldbetreibung und Konkurs, Bd. I, 3. Aufl., S. 320, N 8 zu Art. 102 hält denn auch ausdrücklich fest: "Als Verwalter der Liegenschaft steht dem Betreibungsbeamten auch die Befugnis zu, den Schuldner jederzeit, nötigenfalls mit Polizeigewalt, von derselben zu entfernen, wenn sein längeres Verbleiben darauf mit dem ordnungsgemässen Gang des Betreibungsverfahrens nicht mehr vereinbar ist, wie z. B. nach der Eigentumsübertragung an den Ersteigerer. . . ". Die Zuständigkeit des Betreibungsamtes zur Ausweisung des Beschwerdeführers ist deshalb grundsätzlich zu bejahen. Zu prüfen ist weiter, ab und bis zu welchem Zeitpunkt das Betreibungsamt berechtigt ist, den bisherigen Eigentümer aus dem Grundstück zu weisen. Dabei ist von Art. 19 VZG auszugehen. Gemäss dieser Bestimmung kann der Schuldner bis zur Verwertung des Grundstücks weder zur Bezahlung einer Entschädigung für die von ihm benutzten Wohn- und Geschäftsräume verpflichtet, noch zu deren Räumung genötigt werden. Mit Umkehrschluss aus Art. 19 VZG ergibt sich somit, dass der Schuldner eben nach Verwertung des Grundstücks, nach erfolgter Versteigerung, zur Räumung des von ihm bewohnten Grundstücks verpflichtet werden kann. Sein Wohnrecht ist mit dem Steigerungszuschlag verwirkt (BlSchK 1954, S. 173). Die Verfügung des Betreibungsamtes erfolgte am 14. Januar 1993, somit drei Tage nach der Steigerung. Sie war aufgrund von Art. 19 VZG nicht verfrüht. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, nach der Steigerung sei das Betreibungsamt überhaupt nicht mehr für irgendwelche Verfügungen zuständig. Dies trifft nicht zu. Gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB erlangt zwar bei Zwangsvollstreckungen der Erwerber schon vor der Eintragung in das Grundbuch das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsübergangs an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist (Art. 66 VZG). Gemäss Art. 68 VZG hat das Betreibungsamt mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auch Löschungen von Pfandrechten und Verfügungsbeschränkungen vorzunehmen. Schliesslich weist auch das Formular VZG 13 Btr (Protokoll über die Grundstücksteigerung) in Ziff. 13 der Steigerungsbedingungen ausdrücklich darauf hin, dass der Antritt des Steigerungsobjektes mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs zur Eintragung im Grundbuch erfolge. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibe das Grundstück auf Rechnung und Gefahr des Ersteigerers in der Verwaltung des Betreibungsamtes. Daraus ergibt sich, dass die Verwaltungskompetenz des Betreibungsamtes nach dem Steigerungszuschlag noch andauert, und zwar bis zur Anmeldung des Eigentumsübergangs zur Eintragung im Grundbuch. Erst nach der Anmeldung ist der Ersteigerer berechtigt und verpflichtet, selber die nötigen Rechtsvorkehren zu treffen (vgl. BlSchK 1940, S. 118 ff. Nr. 61). Vorliegend hat das Betreibungsamt die Verfügung drei Tage nach erfolgter Steigerung erlassen. Wie es in der Vernehmlassung vom 25. Februar 1993 ausgeführt hat, konnte die Anmeldung im Grundbuch noch nicht erfolgen, weil den Ersteigerern eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung des restlichen Kaufpreises eingeräumt worden sei, und weil der Kollokationsplan noch zu erstellen sei. Die Verfügung des Betreibungsamtes lag demzufolge in dessen Verwaltungskompetenz und war gesetzmässig. b) Zu prüfen bleibt, ob die Verfügung auch angemessen war. Das Betreibungsamt hat dem Beschwerdeführer am 14. Januar 1993 eine Frist zur Räumung bis 11. Februar 1993 gesetzt. Der Beschwerdeführer verlangt eine Frist bis 30. April 1993. Da eine Grundstückverwertung den Schuldner in der Regel schwer trifft, hat der Gesetzgeber für die Verwertung von Grundstücken längere Fristen aufgestellt als für die Verwertung von beweglichen Sachen (Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Bd. I, S. 408, § 29 Rz 2). So beträgt z. B. die dem Schuldner im Zahlungsbefehl eingeräumte Zahlungsfrist sechs Monate, wenn es sich um ein Grundpfand handelt (Art. 152 Abs. 1 Ziff. 1 SchKG); die Verwertung kann frühestens sechs Monate nach Zustellung des Zahlungsbefehls verlangt werden (Art. 154 Abs. 1 SchKG). Ebenfalls benötigen die Steigerungsankündigungen und die damit zusammenhängenden Vorkehren erheblich Zeit, während der sich der Schuldner auf die neue Situation einstellen kann. Der Beschwerdeführer musste deshalb seit langer Zeit mit der Räumung rechnen. Unter diesen Umständen war die vom Betreibungsamt angesetzte Frist durchaus angemessen und eine Erstreckung kann nicht in Betracht fallen.
(Das Bundesgericht hat alle dagegen eingereichten Rechtsmittel abgewiesen.)