Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: I. Kammer Rechtsgebiet: OR (Obligationenrecht) Entscheiddatum: 24.08.2005 Fallnummer: 11 05 105 LGVE: 2005 I Nr. 24 Leitsatz: Art. 17 LPG. Vorzeitige Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages. Wird die Zu-lässigkeit der Kündigung bestritten, kann in der Regel mangels liquider Verhältnisse keine Ausweisung im Befehlsverfahren erfolgen. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Art. 17 LPG. Vorzeitige Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages. Wird die Zu-lässigkeit der Kündigung bestritten, kann in der Regel mangels liquider Verhältnisse keine Ausweisung im Befehlsverfahren erfolgen.
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Der Verpächter kündigte dem Pächter einer landwirtschaftlichen Liegenschaft wegen unzu-mutbarer Verhältnisse in der Bewirtschaftung vorzeitig. Das Obergericht wies ein im Befehls-verfahren gestelltes Ausweisungsgesuch des Verpächters aus folgenden Gründen ab:
8. - Bei der Kündigung des Verpächters vom 28. April 2004 handelt es sich um eine vorzeiti-ge Kündigung, da gemäss Pachtvertrag eine ordentliche Kündigung erst auf den 1. Mai 2008 möglich wäre. Nach Art. 17 LPG ist die vorzeitige Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin möglich, wenn die Erfüllung des Vertrages für eine Partei aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden ist. Die Voraus-setzungen für die Zulässigkeit einer solchen Kündigung sind im Streitfall vom Verpächter zu beweisen.
Der Amtsgerichtspräsident hat die behaupteten Vertragsverletzungen ohne weiteres als zu-treffend und damit eine gültige Kündigung aus wichtigen Gründen als erwiesen angesehen. Der Beklagte hat aber in der Vernehmlassung an den Amtsgerichtspräsidenten vom 8. Juni 2005 das Vorliegen wichtiger Gründe ausdrücklich und eingehend bestritten, so dass die Beweislast für die wichtigen Gründe im Sinne von Art. 17 LPG beim Kläger liegt. Als wichtige Gründe kommen z.B. in Betracht: Grosse andauernde Schwierigkeiten zwischen Verpächter und Pächter, dauernde unsorgfältige Bewirtschaftung mit unmittelbar drohender Schadens-gefahr für das Pachtobjekt oder wiederholte Nichteinhaltung erheblicher Vertragsbestim-mungen (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 133 ff.).
Der Kläger wirft dem Beklagten in der Kündigung und im Ausweisungsbegehren eine unsorg-fältige Bewirtschaftung vor. Es trifft zwar zu, dass im Herbst 2003 Differenzen bezüglich der Benutzung des Stalles und der Scheune, des Ausbringens der Jauche und des Befahrens von Strassen und Wegen bestanden. Sie wurden aber anlässlich einer Besichtigung und Besprechung vom 16. September 2003 zusammen mit Gemeinderat X. und dem Landwirt-schaftsbeauftragten Y. besprochen und geregelt. Es handelte sich um kleinere Differenzen, die jedenfalls keine vorzeitige Kündigung rechtfertigen würden. Daran ändert auch nichts, dass diese Gründe in der Kündigung vom 28. April 2005 wiederholt werden.
Auch die in der Vernehmlassung ans Obergericht neu angeführten Gründe können nicht als klare, wichtige Gründe im Sinne von Art. 17 PG angesehen werden. Der Kläger macht gel-tend, der Beklagte befinde sich schon seit über drei Wochen in der Klinik Z. Eine vorüberge-hende Krankheit kann kein Grund für eine vorzeitige Kündigung sein. Eine solche käme nur bei einer lang andauernden Krankheit in Betracht, die eine Bewirtschaftung der Pachtliegen-schaft verunmöglichen würde (Studer/Hofer, a.a.O., S. 134 unten). Während der Krankheit des Beklagten werden die Arbeiten von seinem Sohn W. ausgeführt, so dass keine Gefähr-dung des Pachtgegenstandes zu befürchten ist. Ebenso wenig liegt ein wichtiger Grund im Umstand, dass W. den Elektrokasten mit einem Vorhangschloss abgeschlossen hat. Der Beklagte bzw. sein Sohn wurden von Elektroinspektor A. aufgefordert, die festgestellten Mängel bis zum 30. Oktober 2005 zu beheben. Diese Frist ist noch nicht abgelaufen.
Zudem hat der Beklagte vor Obergericht Zeugenbescheinigungen von X. und Y. vom 13. Juli 2005 aufgelegt. Die beiden haben an der Besprechung vom 16. September 2003 teilgenommen. X. bestätigt, dass der Pachtbetrieb ordnungsgemäss und seines Erachtens sehr gut bewirtschaftet werde. Y. bescheinigt, dass die Bewirtschaftung durch den Pächter ordnungsgemäss erfolgt sei. Die Beanstandungen des Verpächters hätten eher Nebenpunk-te betroffen. Durch diese Bescheinigungen von zwei fachkundigen Personen ist glaubhaft gemacht, dass die Bewirtschaftung ordnungsgemäss erfolgte und kein wichtiger Grund für eine vorzeitige Kündigung gegeben ist.
Dem Kläger ist somit nicht gelungen, einen wichtigen Grund für eine vorzeitige Kündigung nachzuweisen. Ein solcher Beweis dürfte im Befehlsverfahren kaum je zu erbringen sein, da das Vorliegen wichtiger Gründe und die Prüfung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Pacht in aller Regel eines umfassenden Beweisverfahrens bedürfen.
9. - Aus dem Umstand, dass der Beklagte die Kündigung und deren Begründung nicht schriftlich bestritt, kann nicht gefolgert werden, dass diese zulässig war und vom Pächter anerkannt wurde. Ein Pächter oder Mieter ist nicht verpflichtet, die Ungültigkeit einer unwirk-samen Kündigung gerichtlich anzufechten (BGE 121 III 156). Er kann sich jederzeit auf die Ungültigkeit der Kündigung berufen, so z.B. im Ausweisungsverfahren.
10. - Zusammenfassend ergibt sich, dass der Kläger keinen wichtigen Grund für eine vorzei-tige Kündigung bewiesen und der Beklagte glaubhaft gemacht hat, dass er die Pachtliegen-schaft ordnungsgemäss bewirtschaftet hat. Weder die tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse sind liquid. Das Ausweisungsgesuch ist deshalb abzuweisen.
I. Kammer, 24. August 2005 (11 05 105)