Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: I. Kammer Rechtsgebiet: OR (Obligationenrecht) Entscheiddatum: 15.09.2003 Fallnummer: 11 03 96 LGVE: 2003 I Nr. 17 Leitsatz: Art. 18, 273 Abs. 2 lit. a und 300 OR. Auslegung eines Pachtvertrages bezüglich der Frage, ob ein befristetes oder ein unbefristetes Vertragsverhältnis vorliegt. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Art. 18, 273 Abs. 2 lit. a und 300 OR. Auslegung eines Pachtvertrages bezüglich der Frage, ob ein befristetes oder ein unbefristetes Vertragsverhältnis vorliegt.
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7.- Streitig ist der Inhalt von Ziffer 4 des Pachtvertrages vom 12. November 1999 ("Be-ginn und Ende des Pachtverhältnisses"). Es stellt sich die Frage, ob ein befristetes oder un-befristetes Pachtverhältnis vorliegt.
7.1. Die Schlichtungsbehörde hat Charakteristika und Bedeutung von befristeten und unbefristeten Pachtverhältnissen sowie die massgebende Gesetzesbestimmung über das Verfahren bei der Erstreckung eines unbefristeten Pachtvertrages (Art. 300 Abs. 1 i.V.m. Art. 273 Abs. 2 lit. a OR) richtig wiedergegeben. Darauf und ergänzend auf BGE 114 II 166 E. 2b sowie MRA 2001 S. 69 ff. - kann verwiesen werden.
7.2. Ziffer 4 des Pachtvertrages vom 12. November 1999 nennt als "Pachtbeginn" den 1. Juli 2000. Unter dem Stichwort "Mietdauer" ist vermerkt: "fest bis zum 31. August 2003. Nach Ablauf der festen Vertragsdauer verlängert sich der Vertrag um jeweils ein Jahr (,) so-fern er nicht sechs Monate auf Ende eines Kalendermonats im voraus gekündigt wird". Zusätzlich steht unter dem Stichwort "Kündigung": "Sechs Monate im Voraus auf Ende eines Kalendermonats (,) ausgenommen Dezember, jedoch frühestens auf 31. August 2003".
7.3. Nachdem der Kläger Ziffer 4 des Pachtvertrages vom 12. November 1999 offen-sichtlich anders versteht als die Beklagte, steht hier die normative Auslegung im Vordergrund (vgl. Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, Bd. I, 7. Aufl., Zürich 1998, Nr. 1201). Auszugehen ist vom Wortlaut. Dabei ist der einzelne Ausdruck stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines Ganzen aufzufassen (Gauch/Schluep/ Schmid/Rey, a.a.O., Nrn. 1206 und 1210). Es geht daher nicht an, wie vom Kläger gehandhabt, "Mietdauer" und "Kündigung" separat zu betrachten. In Berücksichtigung des systematischen Zusammenhangs wird im Übrigen auch dem vom Kläger geltend ge-machten beschränkten Verständnishorizont hinreichend Rechnung getragen (vgl. Kramer, Berner Komm., N 24 zu Art. 18 OR). Ziffer 4 des Pachtvertrages vom 12. November 1999 ist unglücklich formuliert (vgl. MRA 2001 S. 72). "Mietdauer" und "Kündigung" sprechen aber klar für ein unbefristetes Ver-tragsverhältnis. Aus ihrem Kontext erhellt - auch für einen "Durchschnittspächter" deutlich -, dass es einer Kündigung bedarf, damit das Pachtverhältnis aufgehoben wird. Bei einem be-fristeten Vertragsverhältnis wäre keine Kündigung notwendig. Zwar ist von einer "festen Ver-tragsdauer" die Rede. Dies heisst jedoch nichts anderes, als dass der Pachtvertrag frühestens per Ablauf der festen Dauer am 31. August 2003 gekündigt werden kann resp. konnte ("frühestens auf 31. August 2003"). Nach dem 31. August 2003 besteht resp. bestand jeweils innerhalb der einjährigen festen Dauer eine Kündigungsmöglichkeit auf sechs Monate. Ziffer 4 des Pachtvertrages vom 12. November 1999 beinhaltet demnach nicht eine echte Befris-tung des Pachtverhältnisses, sondern stellt ein unbefristetes Pachtverhältnis mit einer Min-destdauer dar. Mit anderen Worten regelt Ziffer 4 die Kündigungsmodalität und nicht die Ver-tragsgeltung. Im Einzelnen verhält es sich wie folgt: Der Pachtvertrag vom 12. November 1999 trat am 1. Juli 2000 in Kraft und war erstmals auf den 31. August 2003 kündbar. Für diese erstmalige Kündigung hätte er (der Pachtvertrag) spätestens sechs Monate vorher, d.h. spätestens per 28. Februar 2003, gekündigt werden müssen. Nach dem 31. August 2003 geht es im selben Mechanismus weiter, wobei die Kündigungssperre jeweils ein Jahr beträgt. Indes steht es den Parteien frei, vor Ablauf der Einjahresfrist (am 31. August) auf Ende eines Kalendermonats des nachfolgenden Vertragsjahres, ausgenommen Dezember, zu kündigen; unter Einhaltung einer Frist von mindestens sechs Monaten. Der Formulierung "auf Ende eines Kalendermonats" kommt daher, anders als der Kläger meint, sehr wohl Be-deutung zu. Lehre und Rechtsprechung qualifizieren jene Miet- bzw. Pachtverhältnisse, die wie hier eine Mindestdauer vorsehen, ohne aber das Ende des Vertragsverhältnisses genau festzulegen, einhellig als unbefristete Miet- bzw. Pachtverhältnisse. Daran vermag die dispo-sitive Natur von Art. 295 Abs. 2 OR nichts zu ändern. Insoweit der Kläger sich schliesslich auf die Unklarheitenregelung "in dubio contra stipulatorem" beruft, lässt er ausser Acht, dass diese zum einen nur subsidiär ist und zum andern nur bei Formularverträgen greift (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Nr. 1232; Kramer, a.a.O., N 109 zu Art. 1 OR, je mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Einen solchen macht der Kläger im vorliegenden Fall nicht geltend und dass der fragliche Pachtvertrag von einer professionellen Verwalterin von Immobilien verfasst wurde, macht ihn nicht automatisch zu einem Formularvertrag.
Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass es sich beim Pachtvertrag vom 12. Novem-ber 1999 um ein unbefristetes Vertragsverhältnis handelt. Die Kündigung der Beklagten vom 25. Mai 2001 erforderte daher, dass das Begehren um Erstreckung des Pachtverhältnisses innert 30 Tagen nach ihrem Empfang bei der Schlichtungsbehörde eingereicht wurde. Das Erstreckungsgesuch des Klägers datiert vom 28. Mai 2003 und erfolgte damit verspätet. In-dem die Schlichtungsbehörde darauf nicht eingetreten ist, hat sie weder materielles Recht noch eine wesentliche Verfahrensvorschrift verletzt. Ebenso wenig liegt dem Erledigungsent-scheid vom 6. Juni 2003 eine willkürliche Feststellung des Sachverhalts zu Grunde.
I. Kammer, 15. September 2003 (11 03 96)