9/23 Gebühren und Abgaben PVG 2013 165 Gebühren und Abgaben 9 Taxas e contribuziuns Tasse e contributi Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen. Um-, Neu-, Ersatz- und Wiederaufbau. – Beim vorliegend zur Diskussion stehenden Bauprojekt han- delt es sich nicht um einen Umbau, sondern um einen Er- satzbzw. um einen Wiederaufbau, weshalb die gesamte Brut ogeschossfläche der Lenkungsabgabe unterliegt. Contributo d’incentivazione per residenze secondarie. Trasformazione, nuova costruzione, sostituzione o ricostruzione di un edificio. – Nell’ambito del proget o qui in discussione non si trat a di una trasformazione, ma di una sostituzione, rispet ivamente di una ricostruzione dell’edificio precedente, per cui tut a la superficie edificabile lorda sot ostà all’imposta d’incentiva- zione. Erwägungen: 3. a) Nachdem vorliegend im Rahmen des kommunalen Einspracheverfahrens die Auflage betreffend Aufschub der Lenkungsabgabe für den Wiederaufbau von insgesamt 276,4 m2 BGF bis zur Handänderung der entsprechenden Wohnungen 1 bis 7 ausdrücklich angebracht worden ist, liegt die umstrittene Abgrenzung der Belastung mit der Lenkungsabgabe in der Auslegung von Art. 12 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe (ZWG), und zwar zwischen lit. b und lit. c desselben. Diese Bestimmung besagt wörtlich, dass von der Lenkungsabgabe befreit sind: «lit. b: bei Umbauten von Wohnbauten pro altrechtlicher Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung. lit. c: bei Ersatzbau und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung, aber nur solange, bis sie eine Handänderung im Sinne dieses Gesetzes erfährt.» Die zu prüfende Frage lautet somit, ob es sich beim zur Diskussion stehenden Bauprojekt bloss um einen Umbau i. S. v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG oder um einen Ersatz- oder 23
9/23 Gebühren und Abgaben PVG 2013 166 Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG des altrechtlichen Teils handelt. Diese Frage ist vorab anhand der eingereichten und genehmigten Baupläne, in Beachtung der in Art. 2 ZWG enthaltenen Definitionen, der allgemeinen Auslegung dieser Begriffe sowie der diesbezüglichen Gerichtspraxis zu entscheiden, wobei im Abgaberecht die besondere Rolle der klaren gesetzlichen Grundlage zu beachten ist. b) Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in PVG 1970 Nr. 25 mit der Abgrenzung des Begriffes des Neubaus/Wiederaufbaus vom Begriff des Umbaus befasst. Der dort aufgestellte Grundsatz, wonach es für die Abgrenzung der beiden Begriffe darauf ankommt, in welchem Verhältnis die alten, bleibenden Gebäudeteile zu den neu errichteten stehen, hat auch heute noch seine Gültigkeit. In PVG 1986 Nr. 32 hatte das Verwaltungsgericht Gelegenheit, diese Praxis im Rahmen des BAB-Verfahrens für teilweise Änderungen, worunter auch Umbauten fallen, zu präzisieren. In Anlehnung an den bundesrechtlichen Begriff der teilweisen Änderung (Art. 24 Abs. 2 RPG) fallen Umbauten darunter, wenn sich das äussere Bild und die innere Gestaltung bzw. Ausstattung bloss in einer Art verändern, welche einem unbefangenen Betrachter erlaubt, geändertes und unverändertes Bauwerk miteinander auf ein und dieselbe Stufe zu setzen. Es darf mithin kein neues Bauwerk entstehen. Als Beispiele zulässiger Umbauten wurden etwa der Anbau einer Garage an ein Wohnhaus, der Ausbau von Keller- und Estrichräumen oder die Erweiterung der Nutzfläche in untergeordneter Grössenordnung genannt. c) Das bestehende Wohnhaus mit einer gesamthaften BGF von 276,4 m2 umfasst zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss. Es weist ein Satteldach ohne Dachaufbauten und Dacheinschnitte auf. Das Bauprojekt sieht eine umfassende Renovierung der bisherigen drei Wohnungen mitsamt einer teilweisen Veränderung der bestehenden Gebäudehülle vor. Weiter sieht das Bauprojekt einen Anbau vor, mit dem die bestehenden Wohnungen erweitert und zusätzliche vier Wohnungen angegliedert werden. Zusätzlich entstehen im Rahmen des Bauprojekts sechs neue Garagen und drei Autoabstellplätze im Freien. Im Rahmen des An- und Umbaus bleiben die Nordost- und die Südostfassade des bestehenden Wohnhauses als Aussenmauern unverändert. Die Nordwest- und die Südwestfassade werden in den Erweiterungsbau integriert, wobei sie mehrheitlich stehen gelassen und als Innenwand ausgekleidet werden. Im 2. Untergeschoss und im Dachgeschoss werden an der Südwestfassade zwei Stücke
9/23 Gebühren und Abgaben PVG 2013 167 von je rund 2,7 Meter Länge abgebrochen, um zwischen Küche und Wohnzimmer einen Durchgang zu schaffen. Weiter werden im Gebäudeinnern, insbesondere im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Wände, Böden und Zwischendecken teilweise mit Durchbrüchen versehen. Das Giebeldach auf der Nordwestseite wird abgebrochen und auf der Nordostseite um eine drei Meter breite Gaube ergänzt. Des Weiteren wird auch die bestehende Garage auf der Nordostseite abgebrochen. Nach dem geplanten An- und Umbau beträgt die BGF gesamthaft 473 m2, was einer Vergrösserung der massgeblichen Nutzung um 196,66 m2 entspricht. d) Betrachtet man die bei den Akten liegenden Baueingabepläne sowie die der Replik beigelegten Fotografien der Modelle vor und nach dem An- und Umbau vor dem Hintergrund der angestellten Abgrenzungskriterien sowie der in Art. 2 Abs. 14 – 17 ZWG enthaltenen Begriffsdefinitionen, erhellt, dass vorliegend einzig von einem Ersatz- bzw. von einem Wiederaufbau, keinesfalls aber von einem blossen Umbau die Rede sein kann. Durch den An- und Umbau entsteht ein neues, wesentlich grösseres Mehrfamilienhaus mit zwar direkter Integration des bisherigen Gebäudes, aber auch direkter Erweiterung der vorhandenen Wohnungen über die bestehenden Innenmauern (Nordwest- bzw. Südwestfassade) des ursprünglichen Gebäudes hinaus. Bereits die innere Ausstattung des Mehrfamilienhauses spricht klar für einen Ersatz- bzw. Wiederaufbau und gegen einen Umbau. Die Neueinteilung der Räume im 1. Untergeschoss und im Dachgeschoss, die Umgestaltung von bestehenden Badezimmern, Küchen und Wohnzimmern in nicht BGF-relevante Nebenräume im 1. Untergeschoss sowie auch die Angliederung von BGF-relevanten Räumen an den erweiterten Bauteil sind bauliche Vorkehren, welche den Rahmen eines blossen Umbaus i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG sprengen. Aber auch das äussere Erscheinungsbild lässt keinen anderen Schluss zu. Der Abbruch des Giebeldachs auf der Nordwestseite des bestehenden Gebäudes, die Errichtung einer drei Meter breiten Gaube auf der Nordostseite des Daches sowie insbesondere die massive Vergrösserung der Gebäudemasse (Vergrösserung der Gebäudelänge von ursprünglich rund 9 m auf neu knapp 19 m bzw. der Gebäudebreite von ursprünglich rund 8 m auf neu rund 14,5 m) machen deutlich, dass das bestehende Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und das neue Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen keinesfalls auf ein und dieselbe Stufe gesetzt werden können. Die neu errichteten Gebäudeteile
9/23 Gebühren und Abgaben PVG 2013 168 stehen denn auch nicht bloss in einem untergeordneten Verhältnis zu den alten, bleibenden Gebäudeteilen. Vielmehr charakterisiert sich das neue Mehrfamilienhaus gerade durch die neu errichteten Gebäudeteile. Dass eine solche Umgestaltung viel näher beim freiwilligen Ersatz- bzw. Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c ZWG anzusiedeln ist als beim Umbau nach Art. 12 lit. b ZWG, liegt auf der Hand. Wenn die Beschwerdegegnerin ausführt, die Veränderungen seien dermassen umfassend, dass praktisch von einem ganzheitlichen Abbruch und Neubau gesprochen werden müsse, ist ihr vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen beizupflichten. Insgesamt entstehen durch den An- und Umbau eben neue, grössere und insbesondere anders gegliederte Wohnungen, welche gemäss Art. 12 lit. c ZWG von der Lenkungsabgabe nur solange befreit sind, als nicht eine Handänderung im Sinne des Gesetzes stattfindet. Dies hat die Gemeinde mit Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2012 denn auch zu Recht so verfügt. e) An diesem Ergebnis vermag der beschwerdeführerische Einwand, wonach vorliegend nicht entschieden werden müsse, wie der projektierte An- und Umbau des Mehrfamilienhauses nach der Präponderanzmethode ganz- bzw. einheitlich zu qualifizieren sei, nichts zu ändern. Zwar trifft es zu, dass Art. 1 und 12 ZWG eine differenzierte Behandlung der betreffenden BGF zulassen und Art. 12 lit. b ZWG bei einem Umbauprojekt nicht etwa sämtliche BGF oder aber gar keine, sondern nur pro altrechtliche Wohnung die bis dahin bestehende BGF der betreffenden Wohnung von der Lenkungsabgabe befreit. Zudem sind – wie die Beschwerdeführerin zu Recht ausführt – durchaus Fälle von Erweiterungen altrechtlicher Wohnungen vorstellbar, bei denen bloss die BGF der Erweiterung und nur diese der Lenkungsabgabe unterliegt. Im vorliegenden Fall ist jedoch zu beachten, dass das Bauprojekt – wie vorstehend unter Erwägung 3c und d dargestellt – unter anderem das Durchbrechen mehrerer Teile der ursprünglichen Gebäudehülle, einen Anbau mit vier neuen Wohnungen, die Erstellung sechs neuer Garagen und dreier Autoabstellplätze im Freien, die Errichtung einer drei Meter breiten Gaube auf der Nordostseite des Daches sowie den Abbruch einer Garage und des Giebeldachs auf der Nordwestseite vorsieht und demnach im Ergebnis nicht mehr bloss von einem Umbau i.S.v. Art. 12 lit. b i.V.m. Art. 2 Abs. 17 ZWG, sondern vielmehr von einem Neubau bzw. von einem Ersatz- oder Wiederaufbau i.S.v. Art. 12 lit. c i.V.m. Art. 2 Abs. 14 und 15 ZWG gesprochen werden muss. Dementsprechend unterliegt aber nicht bloss die BGF der
9/23 Gebühren und Abgaben PVG 2013 169 Erweiterung, sondern die gesamte BGF von 473 m2 der Lenkungsabgabe. f) Die Tatsache, dass die Vorinstanz die Flächen «Wiederaufbau» nicht nur auf die betroffenen einzelnen Wohnungen, sondern aus Praktikabilitätsgründen prozentual im Verhältnis der BGF der einzelnen Wohnungen zur BGF sämtlicher Wohnungen verteilt hat, hat die Beschwerdeführerin der Einfachheit halber ausdrücklich akzeptiert (vgl. Beschwerde Ziff. IV. 6.). Dementsprechend ist darauf nicht weiter einzugehen. A 12 55 Urteil vom 14. Mai 2013