Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.12.2019 R 2017 45

In VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 45 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi, von Salis und Brunner Aktuar Gross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Ehepaar A._____, und B._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführer gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 und Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 - 1. Ehepaar A._____ sowie B._____ sind Stockwerkeigentümer und somit Miteigentümer am Wohnhaus P._____ auf Parzelle 1915 im Teilgebiet H._____ Nord in X._____. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete H._____ Nord und Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich entlang der Via I._____ voneinander getrennt. Das betreffende Wohnhaus befindet sich am Hang bergseits und somit nördlich von der Via I._____ oberhalb des Hotels D._____ auf Parzelle 219, welche ihrerseits der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesen ist. 2. Im Jahre 2000 erwarb die C._____ AG die im Teilgebiet H._____ Süd direkt südlich entlang der Via I._____ anstossende Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m2, worauf sich heute das alte Postgebäude von 1950 samt Postauto-Platz befindet, sowie die südlich daran angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (See- /Q._____-strasse) sowie im Süd-Osten und im Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N._____, das 1944 abbrannte. Westwärts liegt das D._____ Hotel, erbaut 1896. Nördlich der Via I._____ bergwärts am H._____-hang befindet sich teilweise noch unüberbautes Gelände (so Parzellen 183, 1715, 926 und 1665) sowie das bereits überbaute Areal der E._____ AG auf Parzelle 1694. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang wird in Richtung Nordosten und Osten durch die etwas entfernter gelegenen Hotels K._____ und L._____ vervollständigt. 3. Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden solle. Diese Abänderung

- 3 umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzellen 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bauund Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisionsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmässige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) erheblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Basis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten dadurch zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Postgebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Hotels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Baubereiche II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie Versorgungs- und Entsorgungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vorgesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen Millionenbereich) bildeten überdies eine mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes. 4. Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der C._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe,

- 4 falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch gemacht wird. 5. Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde waren u.a. das Ehepaar A._____ sowie B._____ (StWE im Haus P._____ auf Parzelle 1915; hiernach Beschwerdeführer) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren erhoben: 1. Der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd sei aufzuheben und es sei dieser Planung die Genehmigung zu verweigern. 2. Eventuell sei der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben, die Planung nicht zu genehmigen und mit folgenden Auflagen an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen. a) Es sei eine Planungsvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und Süd zu erarbeiten. b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c) Die Fachstelle des Kantons (Amt für Raumentwicklung) sei anzuweisen, die verwaltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zum vorgesehenen Abbruch des Postgebäudes einzuholen. d) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen dem E._____-Hotel und der Via M._____ (Seestrasse) einzuplanen, wie er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgesehen war. e) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Planungsvorteile erfasst. f) Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu verzichten.

- 5 g) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der Bruttogeschossfläche auf den Parzellen des Beizugsgebiets (Nrn. 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396) vorzulegen. h) Art. 80 des Baugesetzes sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd seien so zu konzipieren, dass in den Baubereichen I, II und III ausschliesslich eine hotelmässige Nutzung für Hotels und Kliniken mit ergänzenden, kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen zulässig sind. Zusätzliche öffentliche oder gewerbliche Nutzungen seien nur im Parterre zu erlauben. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung ihrer Anträge brachten die Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass es an einem Gesamtkonzept der Nutzungsplanung für das Teilgebiet H._____ Süd ohne gleichzeitigen Einbezug des zugehörigen Teilgebiets H._____ Nord fehle. Weiter rügen sie eine gesetzeswidrige Vergrösserung der Bauzone bzw. der überbaubaren Flächen, eine unzulässige Erhöhung der Bruttogeschossflächen, die Missachtung der Schutzwürdigkeit und damit der Pflicht zur Erhaltung des Postgebäudes, die Verletzung der UNESCO-Konvention im Zusammenhang mit dem Weltkulturerbe Rhätische Bahn Albula/Bernina sowie die Verletzung von Vorschriften über die Abschöpfung von Planungsmehrwerten. Vor allem kritisieren die Beschwerdeführer aber die neuen Gebäudehöhen für das geplante H._____ samt Klinikbaute, welche ihrer Ansicht nach viel zu hoch und auch nicht notwendig seien, um das Neubauvorhaben auf der nahegelegenen Parzelle 1808 zu realisieren. Ausserdem sei die Zulässigkeit des Heli-Landeplatzes auf dem Dach der Klinik in Abrede zu stellen. 6. Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet: 1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit

- 6 folgenden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfehlungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweiwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzuführen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten. f) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Verbrennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist

- 7 von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen. 2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt. 3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. 4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. 5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten. 6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen. 7. [Mitteilung an:] 7. Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 359), wurde in der Streitsache PB 21/15 erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden.

- 8 b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus Staatsgebühr Fr. 4'000.-- Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren Fr. 1'616.-- Total Fr. 5'616.-gehen zu 7/8 unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführenden und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen C._____ AG. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen. 3. Die Beschwerdeführenden werden solidarisch verpflichtet, der C._____ AG eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 4'000.-- zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung an] In der Begründung des Entscheids wurde im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 12-17), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung (S. 17-18) und dem regionalem Richtplan Q._____ (S. 18-19), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 19-21), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 21-25), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen X._____ (S. 25-26), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 27), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Gefahrenzonenplan (S. 27-28), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung Bahnhof (S. 28), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 28-30), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 30-31), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Boden-

- 9 nutzung (S. 31), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 32), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 32), zur Prüfung des Bedarfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 33), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 34-37), der Bauzonengrösse (S. 37- 38), des ISOS-Inventars (S. 38-40), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 41), zur Prüfung umweltschutzrechtlicher Fragen (UVP [S. 42]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 42-43]; Verletzung der UVP-Pflicht [S. 43-45]; ungenügender Umweltbericht [S. 45-46]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 47-49]; Verletzung Vorschriften Luftreinhaltung [S. 49-51]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschadstoffe (S. 51-52) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 52-53), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstufung des Postgebäudes (S. 53-58), Ortsbildschutz/Gebäudegestaltung (S. 58-63), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 63-65), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 65-66), Helikopterlandeplatz (S. 66-67), Verkehrskonzept (S. 67-68), Aussichtspunkten (S. 68-69), offene Nutzungsart (S. 69-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-73) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interessensabwägung (S. 73-75) wurde sodann noch resümierend festgehalten: Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie E._____, D._____ und K._____) und mit der vorgesehenen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D._____ und E._____ sowie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt.

- 10 - Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie

- 11 schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 8. Gegen den Entscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 359) erhoben die Beschwerdeführer am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. Verfahrens-/Beweisanträge a) Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwendigkeit einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____ Nord und Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen. b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen über - die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die Umgebungszone Weltkulturerbe UNESCO - die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützenswerte Ortsbild Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit der Expertise zu beauftragen. d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die verwaltungsinternen Vernehmlassungen offenzulegen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorgesehenen Änderung der Nutzungsplanung zu edieren. e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets 1999-2015 vorzulegen. f) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen. 2. Der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 359, und der Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 355, sowie der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien aufzuheben und an die Gemeinde zurückzuweisen mit folgenden Auflagen: a) Es sei eine Gesamtvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und Süd zu erarbeiten.

- 12 b) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen dem E._____-Hotel und der Via M._____ (Seestrasse) einzuplanen, wie er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgesehen war. c) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Planungsvorteile erfasst. d) Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu verzichten. e) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. f) Soweit das Verwaltungsgericht die Beweismassnahmen gemäss Ziff. 1 nicht selber angeordnet hat, sei die Gemeinde X._____ zu verpflichten, die aufgeführten Beweismassnahmen gemäss Ziff. 1 lit. a bis f in Auftrag zu geben. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung all dieser Rechtsbegehren wurde zusammenfassend auf Seite 40 der Beschwerde festgehalten: Der von der Regierung dargelegte Sachverhalt sei unvollständig und zum Teil falsch. Eine Interessenabwägung bezüglich Anpassung der Nutzungspläne habe nicht stattgefunden. Auch die Auswirkungen auf die Umgebungs-/Pufferzone des Weltkulturerbes Rhätische Bahn sei nicht geprüft worden. Im Entwurf zum kantonalen Richtplan sei die Spezialzone H._____ (SZS) offensichtlich falsch aufgenommen worden. Die Planung H._____ sei als Gesamtplanung erlassen und als Gesamtplanung genehmigt worden. Von 2002 bis 2013 sei auf dieser Basis geplant und in Baubewilligungen verfügt worden. Das Gutachten O._____ vom 16. Juni 2016 belege die Notwendigkeit einer Gesamtplanung. Von 1999 bis 2013 sei auch nach der Gesamtplanung gebaut worden. Überdies bestehe immer noch eine Planungszone für den Erlass des Gestaltungsplans, in dessen Verfahren die Aufnahme der Post als schützenswert vorgeschlagen worden sei. Ferner enthalte der Entwurf zum Generellen Gestaltungsplan einen Aussichtspunkt, der nun wegradiert worden sei. Das vorgesehene Nutzungsmass sei überrissen; trotzdem wäre es gemäss Alternativprojekt der Architekten HH._____ vom 30. August 2016 mit wesentlich geringerer Gebäudehöhe (statt 45 m talseitig bzw. 31 m bergseitig; Reduktion um 13.50 m) zu erreichen. Die Vorlage enthalte zudem neue Bauzonenflächen, die nicht kompensiert worden seien und da-

- 13 her gegen Art. 38a Abs. 2 RPG verstiessen. Die Bauzone von X._____ sei ohnehin zu gross. Zudem verletze die Vorlage das Ortsbild von X._____, welches durch das ISOS-Inventar geschützt werde. Ebenso verletze die Vorlage die Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes Rhätische Bahn. Die Umweltverträglichkeitsprüfung sei zu Unrecht unterlassen worden. Die Emissionsgrenzwerte würden schon heute überschritten, ebenso die Emissionsgrenzwerte bei Luftschadstoffen. Die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes sei unterdrückt worden und nicht einmal die vorliegende Stellungnahme der Denkmalpflege ediert worden. Zudem sei auch die Planungsmehrwertabschöpfung unterlassen worden. Aus all den genannten Gründen werde um die Gutheissung der Verfahrens-/Beweisanträge gemäss Ziff. 1 a bis f und der materiellen Rechtsbegehren/Anträge nach Ziff. 2 und Ziff. 3 ersucht. 9. In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Beschwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1). Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahmen des Beweisantrags unter ZIff. 1 d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) abzuweisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführer eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Souveräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid vom 25. April/3. Mai 2017 fest.

- 14 - 10. In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von den Beschwerdeführern gestellten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer (Ziff. 3). Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 dargelegt (S. 3-5). Danach wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die C._____ AG (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan PP._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum KK._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung

- 15 der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführer (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Bestreitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ samt Auswirkungen dieser Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro HH._____ (S. 44-46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55- 56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70- 72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung dürfe vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen werden.

- 16 - Die Beschwerdeführer stiessen sich denn auch weniger am Ergebnis dieser Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführer Recht hätten und die ins Feld geführten Vorschriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D._____, E._____, K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architekten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). 11. In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die C._____ AG (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwaltungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführer. Nicht einzutreten sei auf alle neu gestellten Anträge (1.a/c/f und 2.e), die nicht schon im vorinstanzlichen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessenausübung sei ebenso nicht einzutreten (S. 2-3). Materiell wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahr 2002 hätten die Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das Gebiet H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni

- 17 - 2002/22. Oktober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsplanung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante öffentliche Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd verlegt worden. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen Parkierungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von den Beschwerdeführern behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten Nord und Süd sei damit endgültig verlorengegangen (S. 6). Die Beschwerdeführer hätten zudem nicht dargetan, inwiefern eine angeblich zu Unrecht unterlassene Prüfung der Nutzungsplanung H._____ Süd auf die Vereinbarkeit mit dem UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn, mit dem ISOS- Inventar und mit der Schutzwürdigkeit der Post die Interessenabwägung bezüglich einer neuen Planung hätten beeinflussen können (S. 6). Im Weiteren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung ihres Bauvorhabens mit der Richtplanung (S. 7-8), zur Koordination mit anderen Planungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Gestaltungsplan [GGP]) samt Gutachten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. Modellfotografien zzgl. Planungsbericht vom 27. Oktober 2015 (S. 8-18) Stellung. Danach äusserte sich die Beigeladene zur Bauzonensituation (S. 18-19), zum GGP "schützenswerte Bauten" samt Gutachten II._____ vom 6. Juli 2014 (S. 19-30), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Fotomontagen/Grössenvergleichen und zzgl. Fussabdruck im Vergleich abgebranntes bzw. neu geplantes H._____ sowie zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. August 2016 (S. 30-35). Eine Kompensation nach Art 38a Abs. 2 RPG sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision (2015/2017) nicht vergrössert werde. Im Gegenteil, sie nehme gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m2 ab (S. 36-40). Zur Bauzonengrösse wurde beigefügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentralen/guten Lage) nicht zur Auszonung eigne und gewichtige öffentliche Interessen dagegensprächen (S. 40). Sodann wurde noch zum ISOS (S. 40-42), zum UNESCO-Weltkulturerbe (S. 42-43), zum Umweltrecht (S. 43-45) inkl.

- 18 - Lärmschutz (S. 45-47) und Luftreinhaltung (S. 48), zur denkmalpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 48-49) sowie zur Mehrwertabschöpfung (S. 49-51) Stellung genommen. Zusammengefasst ergebe sich demnach, dass die in der Beschwerdeschrift gerügten Punkte nicht einschlägig seien. Auf viele Rügen sei gar nicht erst einzutreten und im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen (S. 52). Als Beilagen wurde der GGP 2015 [1], das Gutachten QQ._____ vom August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch Postgebäude' [2], das Gutachten II._____ vom 6. Juli 2014 [3], der 2. Vorprüfungsbericht ARE vom 24. Juli 2014 [4], die Bedarfsberechnung Parkplätze H._____ und Klinik S._____ [5] sowie ein Schreiben der GG._____ vom 17. August 2016 [6] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18. August 2017 angefügt. 12. In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielten die Beschwerdeführer unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 fest, ausgenommen Ziff. 1 lit. d, die erfüllt worden sei (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege durch Beschwerdegegnerin 1). Auf die Anträge (1.a/c/f und 2.e) sei – entgegen der Darstellung der Beigeladenen – ebenfalls einzutreten, da Art. 51 Abs. 3 VRG neue Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge ausdrücklich für zulässig erkläre. Die gegenteilige Auffassung der Beigeladenen sei unverständlich. In materieller Hinsicht bekräftigten die Beschwerdeführer noch einmal, dass das Prinzip der Planbeständigkeit verletzt worden sei, da die Teilgebiete H._____ Süd und Nord als Gesamtplanung zu behandeln seien und somit keine projektbezogene Sondernutzungsplanung zulässig sei. Im Zeitraum 1999-2013 sei der gesamte Baustandort der Beschwerdeführer (Parzelle 1915) neu überbaut worden. Der Bauplatz mit Sicht auf den See sei damals selber von der Beschwerdegegnerin 2 für Fr. 10 Mio. verkauft worden. Das Hotel E._____ habe im selben Zeitraum in H._____ Nord eine Überbauung mit den Residenzen und eine Erweiterung des Wellnessbereichs realisiert. Das Hotel D._____ habe seinerseits ebenso in H._____ Nord die D._____-Galerie und in H._____ Süd den Anschluss an die Parkierung in H._____ Nord re-

- 19 alisiert. Richtig sei, dass seit Erlass der H._____-Planung 1999 und der Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 erhebliche Zeit vergangen sei. Rein vom zeitlichen Ablauf her sei daher nicht falsch gewesen, die H._____-Planung grundsätzlich zu überprüfen. Die Zeitdauer für sich allein betrachtet sei aber kein Kriterium, welches eine Planänderung rechtfertigte. Alle Handlungen der Eigentümer innerhalb dieses Gebiets seien auf den Vollzug der Planung durch die Beschwerdegegnerin 2 angelegt gewesen. Dies habe ein Vertrauen in jene Gesamtplanung begründet, welches nun durch die neue (projektbezogene Sondernutzungs-) Planung verletzt werde. Die Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen – wonach das Teilgebiet H._____ Süd spätestens durch die im Jahre 2002 durchgeführte Teilrevision planerisch verselbständigt worden sei – sei nicht zutreffend. Mit dem GGP H._____ Süd sei nicht etwa die Gesamtplanung aufgegeben, sondern bestätigt worden. Einerseits, indem man den Nutzungsanspruch im Bereich H II mit 6'600 m2 beibehalten habe und andererseits, indem man für den Bereich I die Bestimmungen der inneren Dorfzone für anwendbar erklärt habe (Replik S. 4-6). Im Weiteren wurde zum Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 7), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 9-10), zur Prüfung der Kompensation laut Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 11), zur Überprüfung der Bauzonengrösse (S. 12), zum schützenswerten bzw. erhaltenswerten Postgebäude (S. 12-14), zum Ortsbild/ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe (S. 14-15), zur Begutachtung durch die ENHK und EKD (S. 16-17), zur unterlassenen Umweltverträglichkeitsprüfung (S. 17), zum Lärmschutz und der Luftreinhaltung vor Ort (S. 18) Stellung genommen. Zusammenfassend brachten die Beschwerdeführer vor: Die Planung für H._____ Süd verletze den Aspekt der Planbeständigkeit und das Prinzip der notwendigen Gesamtplanung für H._____. Auch der Gutachter O._____ vom Institut für Städtebau der ETH Zürich erachte eine Gesamtplanung als notwendig. Das Alternativprojekt HH._____ habe nachgewiesen, dass das gesamte Raumprogramm mit einer um 13.5 m reduzierten Gebäudehöhe möglich sei. Das Bauvorhaben auf Parzelle 1808 erweitere das Baugebiet und verletze ohne Kompensation den Art.

- 20 - 38a Abs. 2 RPG. Die Bauzonengrösse von X._____ sei einer Überprüfung zu unterziehen. Auszonungen in H._____ Nord und Süd seien zu prüfen. Das Postgebäude sei möglicherweise schützenswert, sicher aber erhaltenswert. Dies sei gutachterlich abzuklären. Das Bauprojekt verletze das Ortsbild von X._____ und die ISOS-Festlegungen sowie das UNESCO- Weltkulturerbe. Deshalb sei eine Begutachtung durch die ENHK oder die EKD anzuordnen. Die Umweltverträglichkeitsprüfung sei zu Unrecht unterblieben. Die Vorschriften über den Lärmschutz und die Luftreinhaltung würden nicht eingehalten. 13. In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Verfahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von Ziff. 1 lit. d – erledigt worden) fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2). 14. In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vorgeschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nutzungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Gebiet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehmlassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Gesamtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F sowie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea-

- 21 lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine den Beschwerdeführern vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels D._____ und E._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nutzungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öffentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternativen nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden noch Präzisierungen zu den Eigentums- und Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtlicher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwägungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10- 14), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) und zum Präjudiz Z._____ House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerde gar nicht einzutreten.

- 22 - 15. Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 entgegnete die Beigeladene noch, dass die Beschwerdeführer betreffend Planbeständigkeit übersähen, dass diesem Grundsatz das Prinzip des Planungsrhythmus vorgehe. Richtpläne seien alle 10 Jahre gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls zu überarbeiten. Daraus ergebe sich auch ein Planungsrhythmus für die Nutzungspläne. Abgesehen davon seien die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprächen (S. 2). Sodann sei darauf hinzuweisen, dass ein Sondernutzungsplan eine andere Planbeständigkeit als ein Rahmennutzungsplan haben könne. Im Übrigen seien die Beschwerdeführer (da sich Parzelle 1915 an erhöhter Hanglage befindet) nicht besonders stark betroffen von der strittigen Revisionsvorlage. Die Gesamtplanung sei durch den GGP H._____ Süd keineswegs bestätigt worden. Vielmehr habe grundsätzlich immer und besonders ab diesem Zeitpunkt die Überzeugung gegolten, dass die Teile Nord und Süd selbständig zu entwickeln seien (S. 3). Die Beschwerdeführer möchten offenbar die von ihnen beklagte, angebliche 'Kabinetts-Planung' durch eine Expertenplanung ersetzen, wofür es keine gesetzliche Grundlage gebe. Wenn sie im Nachhinein einen Experten beizögen, um im Rechtsmittelverfahren ihre Position zu verteidigen, so sei das Gutachten nicht glaubwürdiger und es bestünde kein Anlass für eine Oberexpertise. Das Alternativprojekt HH._____ sei eine rein private Studie, die nicht von der Beschwerdegegnerin 2 oder der Beigeladenen in Auftrag gegeben worden sei. Es sei eine blosse Volumenstudie, welche einzig den Interessen der Nachbarn diene, welche ebenfalls die von den Beschwerdeführern so vermisste Durchsicht verbaue, welche keinerlei Überlegungen zur inneren Struktur der Bauten anstelle und damit ein billiges, leicht durchschaubares Kampfprojekt darstelle. Es sei einzig durch die angestrebte Freihaltung der Nachbargrundstücke motiviert, was in der Beschreibung der Vorzüge des Projekts auch deutlich zum Ausdruck komme. Dass die Kubatur und die städtebauliche Setzung des heutigen Richtprojekts richtig seien, hätten schon die Projektanten des an der gleichen Stelle errichteten, 1944 abgebrannten Hotels,

- 23 gewusst (S. 4-5). Eine Kompensation laut Art. 38 a Abs. 2 RPG bestehe nicht, da diese nur bei 'Ausscheidung neuer Bauzonen' und nicht bei Aufzonung oder Erweiterung von Baufeldern gelte. Das betroffene Gebiet sei immer in einer Bauzone gewesen, habe ober- und unterirdische Bauten zugelassen und in den Freihalteflächen Erschliessungsanlagen vorgesehen, die teilweise bereits erstellt seien (S. 5). Selbst bei zu grossen Bauzonen bestünde kein Anlass, das Gebiet H._____ abzuzonen. Eine künftige Revision der Nutzungsplanung hätte nämlich den Grundsatz der Siedlungsentwicklung nach innen zu befolgen. Von einer Rückzonung betroffen wären somit periphere Gebiete und mit Bestimmtheit nicht das zentral gelegene Gebiet H._____. Gerade für die Hotelnutzung sei kein anderes Gebiet so prädestiniert wie das Gebiet H._____ (S. 5). Das Postgebäude sei offenkundig nicht schützenswert. Die Bausubstanz sei unbestreitbar schlecht. Aus heutiger Sicht müsse das Postgebäude bloss als eine Zwischennutzung betrachtet werden. Denkmalpflegerisch relevant sei aber hinsichtlich Städtebaus das 1944 abgebrannte N._____, das in neuer Form wieder 'zu Leben' erweckt werden sollte. Weiter sei den Akten zu entnehmen, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 sehr wohl nicht nur mit dem ISOS, sondern auch mit dem UNESCO-Weltkulturerbe befasst habe. Das neue Hotel werde wie das Hotel D._____ und das Hotel E._____ selber zum Ortsbild gehören, wie ja auch schon das abgebrannte N._____ (S. 6). Die Nutzungsplanung H._____ Süd sei nicht genügend detailliert, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine solche sei daher erst im konkreten Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Auch werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen nicht erreicht. Das öffentliche Parkhaus sei rechtskräftig bewilligt und erstellt. Ein funktioneller Zusammenhang mit diesem bestehe hier nicht. Die Anzahl von 235 Parkplätzen sei für das neue Hotel und die Klinik genügend (S. 7). Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 habe zudem eine umfassende Prüfung des Lärmschutzes beinhaltet (S. 7). 16. Am 27. April 2018 reichte Rechtsanwalt MLaw Christian Fey – unter Verweis auf seine früheren Schreiben vom 3. April 2018 und 12. April 2018

- 24 - (i.S. Mandatsübernahme nach Hinschied RA Dr. iur. Peter Clavadetscher für Beschwerdeführer/Anwaltswechsel) – beiliegend die neu unterzeichneten Anwaltsvollmachten und Honorarvereinbarungen beim Gericht ein. 17. Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführer durch ihren Rechtsvertreter RA MLaw Christian Fey vertreten waren. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO._____ und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin (im Parallelverfahren R 17 50) ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd 'H._____' mit Situationsanalyse und Visualisierungen und ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richtprojekt/Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwerdeführerin/Bauherrschaft direkt beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nachgereicht. Das Gericht seinerseits erstellte total 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augenscheins bei.

- 25 - 18. Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Präsentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern sowie dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtlichen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschliessend könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Beschwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenfalls bereits heute zugestellten Augenscheinprotokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 19 Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3): a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der […..] Post vom 11. März 2019 hin." Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt:

- 26 - - Auszug […..] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone - Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 - ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 - 3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 20. Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwerdeführer dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinprotokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung seiner früheren Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 21. Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänziger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die projektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsvertreter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren. 22. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zugestellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver-

- 27 vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Projektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visualisierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenscheinprotokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt 'BB._____' (Hotel- Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen unterirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK._____ in H._____ Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunktionshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (ungenügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu möglichen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 23. Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (CC._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent"

- 28 aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 24. Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt" seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigeladenen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich deren Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschreiben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien. Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 29 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 359) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben waren die Beschwerdeführer nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung der Urnenabstimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Regierung beantragten (Rechtsbegehren Ziff. 2). Die Sache sei mit mehreren Auflagen an die Gemeinde zurückzuweisen, so u.a. eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszuarbeiten (Begehren Ziff. 2a). Beschwerdeobjekte sind somit die Rechtmässigkeit der Urnenabstimmung auf Gemeindeebene sowie besonders der angefochtene Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Regierung. Ebenfalls wird über den Antrag auf Rückweisung der Sache an die Gemeinde mit mehreren Auflagen (Begehren Ziff. 2a-f) zu entscheiden sein. In formeller Hinsicht wird zunächst über die diversen Verfahrens- und Beweisanträge (Begehren Ziff. 1a-f) zu befinden sein. 1.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbeschwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-

- 30 waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefugnis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. November 2011 E. 2a; vgl. zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand materiell-rechtlicher Erwägungen sein (nachstehend E. 10.2.1, 10.2.2). 1.3. Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträgerin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerdegegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 alsdann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und detaillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Be-

- 31 schwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des Rechtbegehrens in Ziff. 2; ohne Auflagen Ziff.2a-f, siehe E.1.4). 1.4. Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu achten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grundordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Auf die Begehren in der Beschwerde (Ziff. 2a-f) kann somit von vornherein nicht eingetreten werden, da die Beschwerdeführer darin die Rückweisung der schon beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd mit mehreren Auflagen verlangten – so die Ausarbeitung einer Gesamtplanung durch die Gemeinde für das ganze Baugebiet von H._____, die dann erneut dem Stimmvolk der Gemeinde zur Abstimmung vorzulegen wäre (Ziff. 2a). Dasselbe gilt auch für die übrigen Auflagen an die Gemeinde (Begehren Ziff. 2b-f). Thema des vorliegenden Beschwerdeverfahrens kann aber nur die gerichtliche Überprüfung der angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide gemäss Ziff. 2 des Rechtsbegehrens sein. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, kann es aber auch nicht darüber entscheiden, ob die Gemeinde bei einer allfälligen Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsentscheide eine Gesamtplanung sowie weitere Planungsschritte an die Hand nehmen müsste. Auf die Beschwerde kann mangels Spruchbefugnis des Gerichts (Auflagen Ziff. 2a-f) somit nicht eingetreten werden.

- 32 - 1.5. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführer sind Stockwerkeigentümer von Parzelle 1915 mit dem darauf befindlichen Wohnhaus 'P._____'. Dieses ist hangaufwärts rund 70 m von Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd entfernt. Die Beschwerdeführer sind daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (vgl. BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutzwürdiges Interesse nicht a priori verneint werden kann. Die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer könnte durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens wegen Aussichtseinschränkungen auf den talseitigen Gemeindesee sowie die Uferpromenade nämlich beeinflusst werden (vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2 und 139 II 279 E. 2.2). Ein Schutzinteresse für die Beschwerdeführer zur gerichtlichen Überprüfung der neuen Nutzungsplanung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich gelegenen Teilgebiet H._____ auf Parzelle 1808 ist damit zu bejahen, zumal bis zur Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde und daher früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungsplanung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Bezug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist deshalb – mit Ausnahme von E. 1.4 vorstehend und nachfolgend allenfalls bezüglich Planungsmehrwertabschöpfung (Rechtsschutzinteresse fehlt [siehe E. 16.2.]) – einzutreten. 1.6.1. Zu den Beweisanträgen (Gutachten sowie Edition nach Ziff. 1a-f) der Beschwerdeführer gilt es festzuhalten, dass den Editionsbegehren der Beschwerdeführer – soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Der Antrag auf Herausgabe der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorge-

- 33 sehenen Änderung der Nutzungsplanung (Ziff. 1d) bezeichneten die Beschwerdeführer in ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 selbst als erledigt. Die Beschwerdeführer haben sowohl die Einholung einer städtischen Expertise über die Notwendigkeit für eine Gesamtplanung und Bebaubarkeit H._____ Nord und Süd (Ziff. 1a), die Einholung eines Gutachtens der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes (Ziff. 1b), die Einholung eines Gutachtens der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) über die Auswirkungen der projektbezogenen Nutzungsplanung auf das gemäss ISOS- Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe (RhB) schützenswerte Ortsbild (Ziff. 1c), als auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über das gesamte Nutzungsprojekt in H._____ Süd (Ziff. 1f) sowie eine Zusammenstellung der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets (Ziff. 1e) beantragt. 1.6.2. Das Gericht hält dazu fest: Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob eben eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, welche einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat (so Antwort auf Ziff. 1a). Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (siehe Akten Beschwerdeführer [BF-act.] 17 in R 17 45/46 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. auch Privatgutachten EE._____ [BF-act. 13] und Prof. O._____ [BF-act. 27] in R 17 45/46). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (also Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es nun lediglich noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Interessenabwägung durch das streitberufene Ge-

- 34 richt (Antwort Ziff. 1b). Eine ENHK-Expertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich daher nicht für die Beurteilung dieser 'Auswirkungenfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – welche hier im Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist dieses selbst in der Lage, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen (Antwort Ziff. 1c). Auf das Thema 'Umweltverträglichkeitsprüfung' (Ziff. 1f) wird nachfolgend in E. 13.2 ('unterlassene UVP') und auf die 'Zusammenstellung der im Gebiet H._____ Süd vorhandenen BGF' (Ziff. 1e) in E. 16.1.2 (ausführlich BGF-Zahlenmaterial: Rubrik 'Planungsmehrwertabschöpfung') eingegangen. 1.7. Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln haben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grundlage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nichtberücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzustellen, dass

- 35 sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augenscheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 19) wurde nachweislich stattgegeben. 2.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass derartige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesgericht hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allgemeinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontresina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Änderungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich

- 36 geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2). 2.1.2. Die Beschwerdeführer machen zum Thema ''Planbeständigkeit' geltend, dass selbst, wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Planung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhaltenswerter Post). Eine Interessenabwägung der Beschwerdegegnerin 1 habe nicht stattgefunden. Diese hätte vorausgesetzt, dass die Auswirkungen der neuen Planung auf die gesamte bisherige Planung in H._____ Nord und Süd überprüft worden wäre. Das sei aber nicht geschehen. Unberücksichtigt seien auch die Auswirkungen auf die Umgebungszone des Weltkulturerbes RhB und auf das geschützte Ortsbild nach ISOS-Inventar geblieben. Auch die Schutzwürdigkeit der Post sei nicht abgeklärt worden, von der Verbauung des bisherigen Aussichtspunktes auf der Postterrasse

- 37 ganz zu schweigen. Ebenso sei eine Stellungnahme der Denkmalpflege bewusst vorenthalten worden. Die Sachverhaltsermittlung der Beschwerdegegnerin 2, aber auch jene der Beschwerdegegnerin 1, sei deshalb unvollständig erfolgt und entsprechend durch das Gericht zu korrigieren. 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16). 2.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse liegender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jährigen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____ House). Auch die Studie HH._____ benötigte eine Änderung der Nutzungsplanung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-6/9 in R 17 50) sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe allein mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführer könnten nicht behaupten, sie hätten – im Gegensatz zur C._____ AG – mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Be-

- 38 deutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung entgegenstehen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-16 in R 17 45 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren). 2.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (C._____ AG) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamthaften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See] in R 17 50). Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der guten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten entstehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Baubereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungsgrundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche ohnehin der neu-

- 39 esten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nördlich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdichtung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Die Beschwerdeführer argumentierten in ihrer Duplik betreffend Z._____ House widersprüchlich. Sie bestätigten die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baubewilligungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor investieren. Die Beschwerdeführer bemängelten das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wüssten, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Die nunmehr erfolgte Baueingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 2.2. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (siehe BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000], 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich

- 40 - Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50; BF-act. 4 [GGP H._____ Nord 1999], 5 [GEP H._____ Nord 1999], 6 [GGP H._____ Süd 1999] und 7 [GEP H._____ Süd 1999] in R 17 45/46). Das Parkhaus H._____ ist nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See] in R 17 50). Spätestens 2002 ist H._____ Süd – im Zuge der damaligen OP-Teilrevision – mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage (BG1-act. 4/30 [Situationsplan U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord einschliesslich Zufahrtsbereich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 5 [GEP H._____ Nord] in R 17 45/46). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) entgegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass die Eigentümerin des Hotels E._____ auf Parzelle 1694 im Einverständnis mit den anderen Beteiligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und den Quartierplan H._____ Nord anderseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Gemeinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende September 2008) nach (BG1-act. 4/25 in R 17 50). Es ist – trotz entsprechender Ankündigung des Hotels D._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17 50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP)

- 41 überprüft und nötigenfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dürfen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung die Gründe sein, die für eine Planänderung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind Nutzungspläne laut Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jahren zu überprüfen. Je älter die Nutzungspläne sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt diesbezüglich folgendes: Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richtplan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsansätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die beiden Nutzungspläne 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (BG1act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. Verzicht auf BGF- Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem

- 42 - Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstourismus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung H._____ Süd drängt sich hier auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt (BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiet H._____ Nord 1999 und H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Ersatzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbindung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbindung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (BG1-act. 6/7 [Projektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 17 50). Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen Anpassungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung grosszügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Siedlungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in hohem öffentlichem Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Projekt ausgesprochen und so das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat] und BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstimmung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Vertrauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeordnet. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs

- 43 auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 explizit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (BG1-act. 2/15 [Revision Teilgebietsplanung H._____ Süd – Planungsbericht vom 26. April 2002, Seite 5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Vermögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situation, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren R 17 50) und E._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17 45) und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich jedoch weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aussicht besteht aber grundsätzlich nicht. 3.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizerischen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewilligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide hervorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrieben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von kommunalen Nutzungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-

- 44 urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet lediglich dann statt, wenn jemand – wie vorliegend – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4/4.1, 1C_71/ 2014 vom 19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen). 3.1.2. Die Beschwerdeführer führen zur 'Richtplanung' aus, dass die Beschwerdegegnerin 1 offenkundig zu Unrecht erwogen habe, die vorliegende NUP H._____ Süd stimme mit dem Richtplan GR 2000 und mit dem gegenwärtig in Erarbeitung befindlichen kantonalen Richtplanung Siedlung überein. Die gegenteiligen Argumente seien bereits mit Eingabe vom 16. Februar 2017 dargelegt und begründet worden. Im regionalen Richtplan Q._____ sei das Gebiet von H._____ zwar dem Siedlungsgebiet zugeordnet. Das sage über die Intensität der anzustrebenden Nutzung und über die übrigen, im öffentlichen Interesse liegenden Aspekte (Schutz des Ortsbildes sowie Schutz der Umgebungszone UNESCO-Welterbe) nichts aus. Insbesondere sei keine 'flächige Verdichtung' gefordert, sondern eine gebietsspezifisch differenzierte Festlegung einer qualifizierten Dichte. Die Beschwerdegegnerin 1 anerkenne dies im Genehmigungsentscheid, doch sei die Anwendung einer hohen Nutzungsdichte in der Grössenordnung von 0.8 bis 1.0 für das Gebiet von H._____ aufgrund der Überprüfung der Bauzonengrösse falsch und daher die Genehmigung nicht rechtens. 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24). 3.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe: So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des

- 45 - Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die positive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels D._____, E._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alternativprojekt HH._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 (KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H._____. Anders der aktuelle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H._____ Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung noch nicht überbauter Bereiche im Hanggebiet H._____. 3.1.5. Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, es sei unbestritten, dass das Gebiet H._____ nicht zur Auszonung geeignet sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die Richtplanung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine separate Weiterentwicklung für Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtplanung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Schon im Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine lockere Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgesehen sei. Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine ange-

- 46 messene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen Nutzungsplanung 2015 weiter. 3.2. Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April