Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.03.2018 R 2017 37

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 37 5. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Moser, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 6. März 2018 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, C._____ und D._____, E._____, F._____ und Dr. med. G._____, H._____ und I._____, K._____ und L._____, M._____ und N._____, P._____ und Q._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christian Schreiber, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und

- 2 - R._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache

- 3 - 1. Die R._____ AG reichte mit Gesuch vom 31. Oktober 2016 zuerst ein Baugesuch ein für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern auf der Parzelle Nr. 943 in X._____. Das Gesuch wurde nach Behebung eines Mangels (Baugespanne) mit einer Reduktion von vier auf zwei Mehrfamilienhäuser am 23. Dezember 2016 ein zweites Mal publiziert. Dagegen erhoben 18 Personen gemeinsam eine öffentlich-rechtliche Einsprache, in der sie die Verweigerung der Baubewilligung beantragten. Weiter verlangten sie den Nachweis realisierter und beanspruchter baulicher Nutzung sowie die Nettonutzungstransporte betreffend das Baugrundstück und zahlreiche andere betroffene Grundstücke. Die Bauherrschaft beantragte die Abweisung der Einsprachen und Erteilung der Baubewilligung. Die Gemeinde X._____ wies mit Entscheid vom 28. März 2017, mitgeteilt am 31. März 2017, die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen. 2. Gegen diesen Entscheid liessen 15 der ursprünglich 18 Einsprecher (hiernach Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 17. Mai 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheides und eine Verweigerung der Baubewilligung. Weiter wird die Erteilung der aufschiebenden Wirkung beantragt. Zur Begründung ihrer Beschwerde bringen sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde im Baubewilligungsverfahren das Gesamtprojekt unter Berücksichtigung der gesamten baulich nutzbaren Fläche hätte beurteilen müssen. Das Baugrundstück erfülle hinsichtlich seiner Grösse und bisherigen Nutzung die Voraussetzungen für ein einheitliches Bebauungskonzept im Sinne einer Arealüberbauung. Ungeachtet der Unterlassung der Gemeinde, die Parzellen Nr. 943 und 6520 der Areal- resp. Quartierplanpflicht zu unterstellen, sei sie verpflichtet, für eine einheitliche und gestalterisch einwandfreie Überbauung zu sorgen. Die unverhältnismässige Konzentration der beiden geplanten Baukörper in minimalem Abstand zu den Wohnungen der

- 4 - Beschwerdeführer führe zu einer übermässigen Beeinträchtigung der Nachbarn. Mit der Aufteilung des möglichen Bauvolumens auf vier Baukörper würden die einzelnen Häuser redimensioniert und die Auswirkungen auf die Nachbarschaft wären geringer. Das Vorgehen verstosse auch gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Die unverhältnismässige Baukonzentration auf den Nord- und Ostbereich von Grundstück Nr. 943 bewirke einen ausgeprägten Schattenwurf und damit einen Entzug von Licht und Sonne bezüglich der hinterliegenden Appartements; der Besonnungsnachweis bestätige lediglich eine zu restriktive Interpretation der einschlägigen Norm im kommunalen Baugesetz. Weiter würden die Vorgaben betreffend den Kinderspielplatz nicht eingehalten. Schliesslich fehle ein schlüssiger Nachweis für den Altbestand von Wohnungen, sodass der gesamte Wohnraum als Neuwohnung i.S. des Zweitwohnungsgesetzes zu gelten habe. Weiter beantragten die Beschwerdeführer die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung. 3. Die Gemeinde X._____ teilte dem Gericht am 23. Mai 2017 mit, dass sie gegen die Gewährung der aufschiebenden Wirkung nichts einzuwenden hätte. Dagegen beantragte die Bauherrschaft mit Eingabe vom 29. Mai 2017, der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Mit Verfügung vom 8. Juni 2017 lehnte der Instruktionsrichter der Beschwerde R 17 37 das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung ab betreffend den Aushub und den Bau sämtlicher unterirdischer Anlagen unterhalb des gewachsenen Terrains sowie geringfügig darüber. Soweit weitergehend erkannte er der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. Gleichzeitig erklärte er das Verfahren für dringlich. 5. In ihrer Vernehmlassung vom 22. Juni 2017 beantragte die Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie begründet ihre Rechtsbe-

- 5 gehren damit, dass es vorliegend darum gehe, die Rechtskonformität des Baues von zwei Mehrfamilienhäusern und einer Autoeinstellhalle zu beurteilen. Aus der Parzelle Nr. 943 gebe es unbestrittenermassen genügend BGF, um die geplante Überbauung zu realisieren. Das Projekt halte auch sämtliche Abstands- und Höhenvorschriften ein, was die Beschwerdeführer gar nicht bestreiten würden. Auch die gesetzlich vorgeschriebene minimale Besonnung sei gegeben. Die Umplatzierung des Kinderspielplatzes sei gestützt auf öffentliches und privates Recht möglich und die Gemeinde habe den Altbestand der Wohnnutzung aufgenommen. Was die Ästhetik betreffe, sei die Bewilligungsbehörde zu Recht im Rahmen ihres Ermessensspielraumes von einer guten Gesamtwirkung ausgegangen. 6. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte am 26. Juni 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Sie verweist grundsätzlich auf ihre Ausführungen im angefochtenen Entscheid, führt dazu aber noch weiter aus, dass die betroffene Bauparzelle keiner Folgeplanung unterstehe. Die Beschwerdegegnerin 2 komme bei der Platzierung von Gebäuden auf ihrem Grundstück ein Spielraum zu, solange sie dabei die baurechtlichen Vorschriften einhalte. Auch die Gestaltungsvorschriften seien nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 eingehalten. Die mit dem Projekt bewilligte BGF- Fläche könne allein das bebaute Grundstück liefern, sodass die Thematik der Nutzungstransporte nicht relevant sei. In Bezug auf die Besonnung verweist die Beschwerdegegnerin 1 auf den angefochtenen Entscheid. Eine allfällige Verlegung des Kinderspielplatzes habe im angefochtenen Bewilligungsverfahren nicht geprüft werden müssen. Schliesslich sei der alte Wohnungsbestand vom Bauamt aufgenommen worden; die Häuser seien inzwischen abgebrochen. 7. Im weiteren Schriftenwechsel (Replik der Beschwerdeführer vom 31. Juli 2017 und Duplik der Beschwerdegegnerin 1 vom 24. August 2017 inkl.

- 6 - Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. September 2017 zur Duplik) werden die Argumentationen noch vertieft. Die Beschwerdegegnerin 2 verzichtete mit Schreiben vom 23. August 2017 auf eine Duplik. 8. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer reichte mit seiner Stellungnahme vom 26. September 2017 seine Honorarnote ein. 9. Am 10. Januar 2018 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an dem neun Beschwerdeführer persönlich in Begleitung ihres Rechtsvertreters Dr. iur. Christian Schreiber teilnahmen. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 waren deren Rechtskonsulent und deren Bauinspektor anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch ihren Rechtsvertreter Thomas Casanova, einen Delegierten des Verwaltungsrates der Bauherrschaft sowie die Architektin des Bauprojekts betreffend Häuser D und C auf Parzelle Nr. 943 zugegen. Allen Anwesenden wurde dabei an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit gegeben, sich zur Streitsache zu äussern. Am Besichtigungsstandort 1 reichte der Rechtskonsulent der Beschwerdegegnerin 1 noch eine Fotoaufnahme von Gebäudekomplexen an der S._____-strasse ein, woraus ersichtlich sei, dass vor Ort bisher nicht nur rechteckige oder quadratische Grundrisse bestünden (s. im Protokoll des Augenscheins - Bild 1). Der Rechtanwalt der Beschwerdegegnerin 2 reichte am selben Standort seinerseits noch einen Ortsplan (schwarz-weiss) aus der Vogelperspektive zuhanden des Gerichts ein, woraus die Gestaltung, Streuung und die Ausrichtung bzw. Anordnung der bereits vorhandenen Gebäudekomplexe in der Umgebung des betreffenden Areals hervorgehe. Von Seiten des streitberufenen Gerichts wurden zudem noch insgesamt 35 Fotos an den fünf besuchten Besichtigungsstandorten samt Erschliessung sowie baulicher Umgebung und Fassadengestaltung erstellt und dem Augenscheinprotokoll beigefügt. Die auf ausdrückliche Anweisung des Instruktionsrichters gewünschten Zusatzinformationen betreffend Einhaltung des Zweitwohnungsgeset-

- 7 zes (zuverlässiges/aussagekräftiges Zahlenmaterial mit Dokumentation des Altbestandes auf Parzelle Nr. 943) wurden vom Rechtskonsulent der Beschwerdegegnerin 1 mit Eingabe vom 11. Januar 2018 samt Plan- und Fotodokumentationen nachgereicht und sodann am 12. Januar 2018 als Nachtrag vom Gericht ebenfalls dem Protokoll angefügt. 10. Das Protokoll des Augenscheins samt Nachtrag der Beschwerdegegnerin 1 wurde allen Beteiligten am 15. Januar 2018 zur Kenntnisnahme und allfälligen Stellungnahme zugestellt. 11. Mit Eingabe vom 26. Januar 2018 hielt der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer fest, dass die am 11. Januar 2018 (erneut) eingereichten Unterlagen betreffend Wohnnutzung auf dem Grundstück Nr. 943 immer noch unvollständig seien und insbesondere das Wohnungsinventar nach Art. 4 ZWG fehle bzw. noch zur Edition von der Beschwerdegegnerin 1 verlangt werde. Es seien sämtliche Baubewilligungen einschliesslich Um- und Erweiterungsbauten betreffend Grundstück Nr. 943 – aus denen Ausbau und Nutzungszweck ersichtlich seien – nachzureichen. Mit Bezug auf die ehemalige Nutzung der Gebäude auf Grundstück Nr. 943 spielten diese Akten eine entscheidende Rolle. 12. Am 31. Januar 2018 verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf eine Stellungnahme. 13. Mit Stellungnahme von 9. Februar 2018 beantragten die Beschwerdeführer, es seien folgende Editionen durch die Beschwerdegegnerin 1 zu veranlassen: [Ziff. 1.1] Wohnungsinventar der Gemeinde betreffend Zweitwohnungsbestand per 11. März 2012 (Art. 4 ZWG): [Ziff. 1.2] Sämtliche Baubewilligungen betreffend Neu-, Erweiterungs- und Umbauten einschliesslich Zweckänderungen betreffend Grundstück Nr. 943: [Ziff. 2] Unter Kosten- und Entschädigungsfolge gemäss Hauptverfahren. Zur Begrün-

- 8 dung der Editionsbegehren wurde im Wesentlichen geltend gemacht, dass die bisher eingereichten Grundrisspläne 1:500 zwar die altrechtliche Wohnnutzung farblich bezeichneten, bei den Akten aber jeder Hinweis fehle, nach welchen Kriterien die Ausscheidung der bezeichneten Wohnflächen erfolgt sei. Die Pläne seien überdies von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 (und nicht hoheitlich) angefertigt worden und trügen das Datum 15. August 2016. Die Auflistung der Geschossflächen sei ferner mit unterschiedlichen Ortsteilen überschrieben und die beigelegten Fotoaufnahmen stammten vom Mai 2013, der massgebliche Stichtag sei aber der 11. März 2012 gewesen. Im konkreten Fall sei davon auszugehen, dass grundsätzlich nur eine Betriebsleiterwohnung bestanden habe und bewilligt worden sei. Sollten später Zweckänderungen ohne Bewilligungen erfolgt sein, so wären diese Flächen als nicht bestehend zu betrachten und nicht dem Altbestand hinzuzurechnen. Für die Ausscheidung von Wohnund Gewerbeflächen seien die Baubewilligungen zu konsultieren. Ebenso sei das Wohnungsinventar nach Art. 4 ZWG beizuziehen. Die von der Beschwerdegegnerin 1 eingereichten Akten und erteilten Informationen liessen eine Überprüfung des altrechtlichen Wohnungsbestandes nicht zu. Allfällige Veränderungen zwischen dem (Stichtag am) 11. März 2012 und den Fotos vom Mai 2013 dürften nicht berücksichtigt werden. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend die Baubewilligung und der Einspracheentscheid vom 28./31. März 2017, worin die Beschwerdegegnerin 1 das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäuser an der Nord- und Ostgrenze der Parzelle 943 mit Auf-

- 9 lagen bewilligte und damit zugleich die Einsprache der Beschwerdeführer gegen dieses Bauprojekt abwies. Damit konnten sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weswegen sie hiergegen am 17. Mai 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben mit den Begehren um Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids und Verweigerung der Baubewilligung. Beschwerdethema bildet demnach einerseits, ob die baupolizeilich sowie gestalterisch erhobenen Einwände der Beschwerdeführer gegen das Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 2 von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht als nicht zutreffend taxiert wurden und andererseits, ob die Vorgaben des seit dem 11. März 2012 unmittelbar anwendbaren Zweitwohnungsgesetzes im Einzelfall anhand der formulierten Auflagen/Bedingungen im angefochtenen Entscheid korrekt angewandt und umgesetzt wurden. Im Dispositiv des angefochtenen Entscheids hielt die Beschwerdegegnerin dazu im Detail folgendes fest: Ziff. 1: Die Einsprache [Aufzählung Einsprecher] wird abgewiesen und die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf Parzelle Nr. 943 […] wird unter den folgenden Auflagen und Bedingungen erteilt. Ziff. 2: Mit Ausnahme der Wohnung C08 und der Dachwohnungen C10 und C11 im Haus C (EGID 191642100, EWID 8, 10, 11) sind die Wohnräume dauernd als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 ZWG einer Erstwohnung gleichgestellt ist, zu nutzen. Ziff. 3: Das Grundbuchamt […] wird angewiesen, die Auflagen gemäss Ziff. 2 auf dem Grundstück Parz.-Nr. 943 wie folgt als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken: "Erstwohnungen oder Erstwohnung gleichgestellte Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG, EGID 191642100, EWID 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9 und EGID 191642099, EWID 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12". Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für die Anmerkung. Ziff. 4: Die Kosten des Baubewilligungsverfahrens […] gehen zu Lasten der Bauherrschaft und sind innert 30 Tagen […] zu bezahlen.[…]. Ziff. 5: Die Kosten des Einspracheverfahrens im Betrag von CHF. 900.00 werden den Einsprechern auferlegt, unter solidarischer Haftung jedes Einzelnen für den Gesamtbetrag.[…].

- 10 - Ziff. 6-12: Weitere Auflagen und Bedingungen in der Baubewilligung […]. 2. Laut Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat […]. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Die Beschwerdeführer sind allesamt Adressaten ([Stockwerk-]Eigentümer, Ferienwohnungsbesitzer, Mieter etc.) der unmittelbar im Norden oder im Osten an die Bauparzelle 943 angrenzenden Mehrfamilienhäuser auf den ringförmig situierten, benachbarten Grundstücken 6520, 6521, 6588, 6587 und 6524. Durch die zwei bewilligten Mehrfamilienhäuser auf Parzelle 943 sind die Beschwerdeführer wegen ihrer räumlichen Nähe zu den neu geplanten Häusern C und D offensichtlich berührt und sie haben daher ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung des angefochtenen Entscheids, zumal sie bei Realisierung des geplanten Bauvorhabens nebst der Beeinträchtigung in ihrer bisherigen Wohn- und Lebensqualität auch noch finanzielle Werteinbussen ihrer Liegenschaften bzw. Stockwerkeinheiten und/oder Ferienwohnungen befürchten. Im Vergleich zum Einspracheverfahren haben sich im jetzigen Beschwerdeverfahren zwei Ehepaare zurückgezogen, womit sich gemäss Rubrum dieses Entscheides noch insgesamt 15 Personen bzw. 8 Parteien (Beschwerdeführer) am Gerichtsverfahren beteiligt haben. Thema dieses Verfahrens kann aber vorweg nur sein, was auch bereits Inhalt und Gegenstand des erteilten Baubewilligungsentscheids war. Folglich ist das ursprüngliche Baugesuch von Oktober 2016 betreffend Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern hier kein Thema mehr, sondern einzig noch das Baugesuch von Dezember 2016 betreffend Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 17. Mai 2017 gegen den stritten Entscheid vom 28./31. März 2017 tritt das streitberufene Verwaltungsgericht somit – unter Berücksichtigung

- 11 der Gerichtsferien gemäss Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG (Fristenstillstand vom 7. Tag vor Ostern bis und mit 7. Tag nach Ostern) – vollumfänglich ein. 3. a) In materieller Hinsicht gilt es auf die massgeblichen baupolizeilichen und gestalterischen Bestimmungen auf kommunaler und kantonaler Ebene hinzuweisen und mit Blick auf die gegen das Bauprojekt auf Parzelle 943 konkret erhobenen Einwände betreffend Verstoss gegen den Grundsatz einer einheitlichen Baubewilligung (Etappierung Gesamtprojekt), Übernutzung des Gesamtareals (AZ-Transporte), übermässige Baukonzentration mit rechtswidrigem Entzug von Licht und Sonne zulasten der Nachbarn, unzulässige Verschiebung des Kinderspielplatzes sowie Missachtung der Gestaltungs- und Ästhetikvorschriften in der Wohnzone T._____ (WDP) zu prüfen. Im Besonderen wird sodann noch die Rüge der Verletzung des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) bzw. der hierzu wichtige Nachweis des Altbestandes an Wohnnutzungen auf Parzelle 943 zwecks künftiger Ausrichtung und Verwendung der beiden Neubauten als allfällige "Erst- oder Zweitwohnungen" mit entsprechender Anmerkung im Grundbuch (mit/ohne Eigentumsbeschränkungen bei Verkauf der neuen Wohnungen in den Häusern C und D) zu klären und zu entscheiden sein. b) Zum allgemein zu beachtenden Grundsatz der Einheit von Baubewilligungen bringen die Beschwerdeführer vor, es sei nicht zulässig, im Baubewilligungsverfahren nur die beiden Häuser C und D zu beurteilen. Durch die etappenweise Überbauung der Parzelle 943 würden die Beschwerdeführer benachteiligt, weil dadurch keine befriedigende Gestaltung sowie ausgewogene Platzierung und Dimensionierung der Baukörper sichergestellt werden könne. Vielmehr hätten die beiden Parzellen 943 und 6520 einer Areal- bzw. Quartierplanpflicht unterstellt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass für die Bauparzelle 943 keine Quartierplan- oder Arealpflicht vorgesehen sei. Im Übrigen sei die Beschwerdegegnerin 2 nicht verpflichtet, die gesamte mögliche bauliche Nutzung zwingend in einem Gesamtprojekt zu realisieren.

- 12 - Die Beschwerdegegnerin 2 bringt zudem vor, dass die Baubewilligung innerhalb des von der Baubehörde (Beschwerdegegnerin 1) zu prüfenden Bauprojekts gesamthaft zu beurteilen sei, was hier auch geschehen sei. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts sind die Ausführungen der zwei Beschwerdegegnerinnen zur Einheit der Baubewilligung zutreffend. Es existiert weder im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegegnerin 1 noch im kantonalen Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100) eine Norm, die es einer Bauherrschaft effektiv verbieten würde, ihre Bauparzelle in zeitlichen Etappen, d.h. gestaffelt, zu überbauen. Die Einheit der Baubewilligung bezieht sich nur auf das jeweils konkret zu beurteilende Bauprojekt. Im Rahmen eines solchen Bauprojekts ist dann ein ungeteilter Bauentscheid zu erlassen, also ein einziger Bauentscheid, der sämtliche vom Baugesuch umfassten Bauvorhaben beinhaltet und verbindlich beurteilt. Unzulässig wäre demnach z.B. eine separate Bewilligung einer Tiefgarage und eines Wohnhauses, wenn das eingereichte Baugesuch beide Bauprojekte umfassen würde. Die Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin 2, ihr ursprüngliches Bauprojekt von vier auf zwei Mehrfamilienhäuser zu reduzieren unter Beibehaltung der unveränderten Tiefgarage, ist somit von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht genehmigt worden. Ob und in welchem Ausmass auf der Parzelle 943 dereinst weitere Bauten erstellt werden können, wird im Rahmen des dannzumal durchzuführenden Baubewilligungsverfahrens zu prüfen und zu klären sein. Baubewilligungen sind denn auch nicht auf Vorrat, sondern einzig aufgrund konkreter Bauprojekte zu erteilen. Mit dem Vorwurf, die Beschwerdegegnerin 1 hätte das fragliche Baugrundstück 943 der Quartier- und Arealplanpflicht unterstellen müssen, verkennen die Beschwerdeführer, dass das Grundstück 943 in der Grundordnung der Beschwerdegegnerin 1 nicht mit einer Pflicht zur Folgeplanung belastet ist. Das Gericht vermag weiter zudem keinen zwingenden Grund zu erkennen, weswegen die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet gewesen wäre, eigens betreffend Überbauung der

- 13 - Bauparzelle 943 einen Areal- oder Quartierplan zu erstellen, zumal das Quartier dort mittlerweile praktisch bereits komplett überbaut ist. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf den Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons Zürich vom 21. Dezember 2016 (Fall-Nr. R3.2016.00023; BRGE III Nr. 0269/2016) nichts, da sich der Sachverhalt in jenem Entscheid (Erstellen eines MFH und Umbau eines unter Schutz gestellten EFH in einer Baubewilligung erteilt, jedoch nicht in einem Zug realisiert) nicht mit dem vorliegenden Fall einer Reduktion des ursprünglichen Bauprojekts von vier auf zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils genau gleichem Grundriss und gleicher Kubaturen (Gebäudevolumina) vergleichen lässt. Vielmehr steht es grundsätzlich jedem Eigentümer frei, wie und wann er sein Grundstück überbauen will, solange das Bauprojekt zonen- und baurechtskonform ist und sämtlichen Auflagen/ Bedingungen bzw. Nutzungsvorgaben (ZWG) entspricht. c) Zur Rüge der Übernutzung der Bauparzelle bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Beschwerdegegnerin 1 bei den erfolgen Nutzungstransfers (Transporte zur Einhaltung der Ausnützungsziffer [AZ] in WDP) falsch gerechnet habe. Tatsächlich würde der Beschwerdegegnerin 2 nämlich weniger Bruttogeschossfläche (BGF) zur Verfügung stehen als sie behaupte. An die Bauparzelle 943 würden nur die Parzellen 6520 und 6521 unmittelbar angrenzen, weshalb ein Nutzungstransfer von anderen Parzellen – wie etwa von Parzelle 6518 – sowie jeglicher Kaskadentransfer nicht zulässig sei. Die Beschwerdeführer verlangen verschiedene frühere Baubewilligungen zur Edition, um den AZ-Transfer nachzeichnen zu können. Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert, dass das Baugrundstück 943 für zwei Mehrfamilienhäuser auch ohne jeglichen Nutzungstransport bereits selbst genügend Nutzungsfläche (bzw. BGF) aufweise, weshalb die beantragten AZ-Berechnungen der Beschwerdeführer vorweg irrelevant seien. Ergänzend macht die Beschwerdegegnerin 2 noch geltend, dass die Ausführungen der Beschwerdeführer zu einem hypothetischen Bauprojekt mit

- 14 vier Mehrfamilienhäusern und den damit verbundenen AZ-Transfers nicht Gegenstand dieses Verfahrens bilden würden, in welchem es – nach Redimensionierung/Reduktion des Gesamtprojekts im Dezember 2016 – nun einzig noch um die Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser gehe. Nach Auffassung des Gerichts zielen die Argumente der Beschwerdeführer betreffend AZ-Überschreitung und Nutzungstransfer tatsächlich an der Sache vorbei. Das Baugrundstück 943 bietet unbestrittenermassen genügend AZ aus sich selbst heraus, d.h. ohne jegliche Ausnützungstransfers. Wie viel zusätzliche Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrundstück dereinst gebaut werden darf, ist nicht schon im vorliegenden Verfahren zu klären. Damit erübrigen sich aber bereits weitere Erörterungen zu dieser Rüge, was ebenso für die diesbezüglichen Editionsbegehren gelten muss. Eine Verletzung von Art. 98 BG (anrechenbare BGF) oder Art. 99 BG (AZ- Transfer/Nutzungsübertragungen) liegt infolgedessen nicht vor. d) Die Beschwerdeführer monieren weiter eine übermässige Baukonzentration durch die geplanten Mehrfamilienhäuser auf der Nachbarparzelle 943 sowie einen inakzeptablen Entzug von Licht und Sonne zu Lasten der im Norden sowie im Osten angrenzenden drei Mehrfamilienhäuser auf den Parzellen 6868, 6821 und 6588 (beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 17 [mit Geo-Lage-/Situationsplan] und Bg-act. 18 [Ausschnitt Zonenplan]). Art. 26 BG (Vorgaben über Minimalbesonnung) müsse restriktiv interpretiert werden, um seine präventive Wirkung entfalten zu können. Würden die Betroffenen bereits aufgrund eines sehr grossen Bauvolumens beeinträchtigt, so dürften ihr nicht noch zusätzlich die Nachteile bezüglich Besonnung infolge Unterschreitung der Grenzabstände (so Art. 26 Abs. 4 lit. a und b BG) zugemutet werden. Es sei nicht haltbar, die Besonnung als genügend zu betrachten, wenn bloss 50 % der Haupträume eines Mehrfamilienhauses am 21. Dezember während mindestens 120 Minuten einen Sonneneinfall aufweisen würden; die Wohnungen der zwei untersten Stockwerke der Grundstücke Nrn. 6588, 6821 und 6868 würden nämlich

- 15 nach der vorgesehenen Projektrealisation am kürzesten Tag des Jahres überhaupt keine Besonnung mehr aufweisen. Diese Tatsache stelle eine unverhältnismässige Beeinträchtigung dar, welche auch den Anforderungen der Wohnhygiene nicht genüge. Die Beschwerdegegnerin 1 bringt dazu vor, dass es der Beschwerdegegnerin 2 unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften freigestellt sei, wie sie die Gebäude auf ihrem Grundstück Nr. 943 platziere. In Bezug auf die Besonnung verweist sie auf den angefochtenen Entscheid (Ziff. 2.2 S. 4) und die hierzu geltende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gemäss VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012 (S. 25, Ziff. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 ergänzt noch, dass das Bauvorhaben in der Wohnzone T._____ [WDP] liege (Art. 60 BG), welche sich durch einen hohen Überbauungsgrad auszeichne und darum der Zone für städtisches Wohnen entspreche (Art. 59 BG). Es seien folglich Bauten mit vier Stockwerken zulässig und die Ausnutzung hoch. Solche Bauten würden naturgemäss grossen Schatten werfen, was aber im Zuge der Abstandsvorschriften berücksichtigt worden sei. Die Vorgaben der Beschwerdegegnerin 1 bezüglich Schattenwurfs seien vorbildlich und das vorliegende Bauprojekt halte diese auch ein. Es bestehe kein Interpretationsbedarf von Art. 26 BG, zumal die Norm klar formuliert und messbar sei. Die kommunale Vorschrift gehe über die kantonalen Vorgaben hinaus und selbst das Bundesgericht habe in einem neueren Entscheid festgehalten, dass bei Verlust der Besonnung immer das ganze Gebäude einbezogen werden müsse (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017). Das streitberufene Gericht ist in diesem Rügepunkt der Ansicht, dass die Vorschrift im kommunalen Baugesetz betreffend Minimalbesonnung (also Art. 26 BG) präzise formuliert ist, messbar/überprüfbar ist und den Nachbarn jeweils einen über das kantonale Recht hinausgehenden, besseren Schutz vor Schattenwurf bietet. Weshalb und inwiefern die Norm auslegungsbedürftig sein sollte, ist für das Gericht nicht ersichtlich und objektiv

- 16 auch nicht nachvollziehbar. Die genannte Schutznorm (Art. 26 BG) steht zudem im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach bei Schattenwurf jeweils das gesamte Gebäude einbezogen werden muss (vgl. Urteil BGer 1C_233/2016 E. 4,2; generell BGE 129 III 161 E.2.5-2.7). Was das Bauvolumen und die Gebäudedimensionen betrifft, so bewegt sich die Kubatur der Mehrfamilienhäuser C und D offensichtlich und unwiderlegt im Rahmen der einschlägigen Bauvorschriften laut Zonenschema (Art. 93 BG; mit Vorgaben für die WPD) betreffend Grenz- und Gebäudeabstände (Art. 102 BG), Geschosszahl/Gebäudehöhen (Art. 105 BG), AZ (Art. 97 BG), Architektur/Ästhetik (Art. 24 BG) und Wohnhygiene (Art. 42 BG), weshalb aus baupolizeilicher Sicht keine Beeinträchtigung der Nach-bargrundstücke 6588, 6821 und 6868 vorliegt, welche auf irgend eine Weise kompensiert werden müsste. Den Beschwerdeführern geht es denn auch vielmehr darum, die nach ihrer Ansicht maximal verbaubare Ausnützung (AZ) bzw. Bruttogeschossfläche (BGF) auf dem Baugrundstück 943 auf vier kleinere Baukörper zu verteilen. Diesem Ansatz der Beschwerdeführer kann aber nicht gefolgt werden, weil keine gesetzliche Verpflichtung besteht, den Nachbarn maximal zu schonen, wenn gleichzeitig die Vorgaben des kantonalen Planungs- und kommunalen Baurechts erfüllt sind. Im Übrigen ist nicht erstellt und auch nicht im Rahmen dieses Verfahrens zu prüfen, ob der Beschwerdegegnerin 2 lediglich eine AZ oder BGF in dem von den Beschwerdeführern behaupteten Umfang zur Verfügung steht. Die eigenen Feststellungen, kontroversen Ausführungen und Selbstangaben anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10. Januar 2018 haben den anhand der eingereichten Schnitt-, Gestaltungs- und Grundrisspläne bereits gewonnenen Eindruck des Gerichts noch bestätigt, wonach aufgrund der Höhen-, Längen- und Breitenmasse oder wegen der räumlichen Gestaltung, Einfügung bzw. Anordnung und Ästhetik der geplanten Baukörper nicht auf eine Verletzung oder Missachtung von hier massgebenden Bau- und Planungsvorschriften geschlossen werden kann, sondern diesbezüglich sämtliche Vorschriften eingehalten

- 17 sind. Die bereits im angefochtenen Entscheid aufgeführten Berechnungen bezüglich effektiv verfügbarer Nutzungsflächen (Ziff. 2.1, S. 4 - Bauparzellengrundfläche 4'849 m2, WPD [AZ 0.85], anrechenbare BGF 4'122 m2; Anteil für Haus C 1'467 m2 bzw. für Haus D 1'490 m2; Rest-BGF zur freien Verfügung noch 1'165 m2) sowie einzuhaltender Abstände (Ziff. 2.2, S. 4- 5 – hier Abstand zu Nachbarliegenschaften 14.5 m [10.5 + 4.0 m]; gesetzliche Grenzabstände laut Zonenschema: 12 m [gross] bzw. 5 m [klein]) sind zutreffend und geben daher inhaltlich zu keinen Korrekturen Anlass. e) Die Beschwerdeführer haben zudem moniert, dass der geplante Neubau den allen umliegenden Appartementeigentümern dienenden Kinderspielplatz tangiere. Dies sei nicht zulässig, zumal hierfür eigens entsprechende Eigentümerdienstbarkeiten zu Lasten des Grundstückes 6520 begründet worden seien. Es werde Art. 46 BG durch das Bauprojekt verletzt. Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich der Meinung, dass der Kinderspielplatz gar nicht Gegenstand des angefochtenen Bauvorhabens sei und folglich im Rahmen dieses Verfahrens nicht zu prüfen sei. Die Beschwerdegegnerin 2 räumt ein, dass das Bauprojekt marginal den bestehenden Kinderspielplatz auf Parzelle 6520 berühre. Auch diese Parzelle stehe aber in ihrem Eigentum und sie habe sich dazu entschlossen, den Kinderspielplatz lokal leicht zu verschieben und ihn dann in derselben Grösse neu zu erstellen. Die neue Platzierung habe den Vorteil, dass der Spielplatz künftig nicht mehr durch die Oblichter der Autoeinstellhalle beschränkt sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dies seriös geprüft und genehmigt. Die Verlegung der Dienstbarkeit sei dann eine privatrechtliche Angelegenheit und habe keinen Einfluss auf die strittige Baubewilligung. Aus Sicht des streitberufenen Gerichts gibt es den hierzu vollständig zutreffenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 nichts beizufügen. Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet und steht der Rechtmässigkeit des strittigen Entscheids somit nicht entgegen.

- 18 f) Zu den Erkenntnissen anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 10. Januar 2018 sei noch in architektonischer und bauästhetischer Beziehung hervorgehoben, dass die mit einer Fläche von 4'849 m2 raumgestalterisch doch beachtliche Bauparzelle 943 optisch (visuell) stark ins Gewicht fällt und deshalb ihre Überbauung im Vergleich zur bestehenden, näheren wie auch weiteren örtlichen Umgebung sicherlich ein wichtiges Bewilligungselement (harmonische/störungsfreie Einfügung der neu geplanten Häuser C und D auf Parzelle 943) im angefochtenen Entscheid darstellt. Die Beschwerdeführer rügen hierzu ausdrücklich, dass sich die geplanten Gebäude bloss ungenügend in das bestehende Orts- und Landschaftsbild einordnen würden. Es handle sich dabei um zwei maximal dimensionierte Gebäude im östlichen Bereich der Bauparzelle. Zudem würden die geplanten Neubauten 5-eckige ('polygone') Grundrisse aufweisen, wogegen sämtliche Mehrfamilienhäuser in der Umgebung rechteckig seien. Diese massiven 5-eckigen Baukörper würden denn auch eine völlig andere Fassadengestaltung aufweisen, die in der näheren und weiteren Umgebung nirgends zu finden seien. Die Frage der Ästhetik sei weder im Baubewilligungs- noch im Einspracheverfahren geprüft worden. Allenfalls sei dafür ein Bauberater (im Sinne von Art. 9 BG) beizuziehen. Die Beschwerdegegnerin 1 ist hierzu der Meinung, dass die gewählte Anordnung der beiden Baukörper (Haus C und D) keine Verletzung der Gestaltungsvorschriften nach Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG darstelle. Hinsichtlich der gestalterischen Anforderungen verfüge sie über einen erheblichen Ermessensspielraum. Nachdem die zwei Gebäude bei Weitem unter der zulässigen Ausnützung blieben (Rest-BGF 1'165 m2), treffe der Vorwurf von zwei maximal dimensionierten Bauten ohnehin nicht zu. Ob im Rahmen einer allfälligen weiteren (späteren) Bauetappe auf dem Baugrundstück eine vertretbare Gestaltung erzielt werde, sei erst anlässlich des dann zur Diskussion stehenden Baugesuches zu beurteilen.

- 19 - Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass im hier massgebenden Gemeindeteilgebiet schon heute sehr verschiedenartige Grundrisse anzutreffen seien, nämlich von rechteckig, quadratisch über trapezförmig und mit halbrundem Vorbau. Ein Gebäude unterscheide sich als Schindelgebäude zudem stark aufgrund seiner äusseren Erscheinung von den anderen Bauten aus Glasfassaden, Beton oder Ziegelmauerwerk. Ferner gebe es aneinandergereihte Häuser in unterschiedlicher Form, ein L-förmiges Gebäude und eben das Halbrunde. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich intensiv mit der Formgebung ihrer Gebäude befasst und sich ausgehend von einem quadratischen Grundriss schliesslich für eine Aufbrechung der Geometrie hin zum projektierten Gebäude mit 5-eckigem Grundriss entschieden; dadurch lasse sich insbesondere eine erdrückende "Wandwirkung" zu Lasten der Nachbargebäude auf den Parzellen 6821 im Norden und 6588 im Osten vermeiden sowie eine optimale Beleuchtung der Wohnungen in den beiden Neubauten (Haus C und D) erzielen. Die Gebäude würden zudem mit dem ortstypischen Flachdach ausgestattet und ihre Fassaden würden farblich mit den umliegenden Mehrfamilienhäusern abgeglichen, womit das bestehende Ortsbild berücksichtigt worden sei. Für das streitberufene Gericht steht vorweg fest, dass die Bestimmungen betreffend gestalterische Einordnung einer Baute ins zeitlich gewachsene Orts- und Landschaftsbild naturgemäss einen relativ weiten Ermessensspielraum der Bewilligungsbehörden mit sich bringt, da diese mit dem jeweils vorherrschenden Baustil, der historischen Bau- und Ortsentwicklung sowie und den architektonischen Gepflogenheiten und Besonderheiten in ihrer Gemeinde einschliesslich ganzen Talschaft am besten vertraut sind. Nach gefestigter Rechtsprechung auferlegt sich das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden bei der einzelfallbezogenen Überprüfung von Fragen der Ästhetik und Gestaltung selbst eine gewisse Zurückhaltung, was bedeutet, dass es nur aus ganz triftigen Gründen bzw. nicht ohne Not in das beträchtliche Ermessen der lokalen Baubehörden eingreift, was im

- 20 - Ergebnis auf eine weniger strenge Willkürprüfung hinausläuft (vgl. statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 16 35 vom 4. November 2016 E.2d und R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b). Im konkreten Fall hat die beantragte Überprüfung der Ästhetik anhand der Bestimmungen gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG und Art. 24 BG zu erfolgen. Während erstgenannte Bestimmung verlangt, dass Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst zu gestalten seien und sich so einzuordnen hätten, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entstehen würde, ist die kommunale Bestimmung offensichtlich weniger streng formuliert. Nach Art. 24 BG sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen (Abs. 1). Bauvorhaben, die beispielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten (Abs. 2). Wie der gerichtliche Augenschein vom 10. Januar 2018 gezeigt hat, besteht für das streitberufene Gericht aber gerade kein Anlass, von einer unbefriedigenden gestalterischen Einordnung in das bestehende Orts- und Landschaftsbild zu sprechen, zumal im betroffenen Wohnquartier bereits augenfällig eine beträchtliche Vielfalt von Grundrissen (quadratisch, rechteckig, rundlicher Vorbau, zahlreiche Auskragungen durch Balkonbauten oder Eingangskörper) sowie Gebäudeformen (einfache rechteckige Mehrfamilienhäuser mit geschlossenen Fassadenfronten, offenen oder geschlossenen Glasfassaden mit Balkongitter oder grossen/kleinen Fensterluken, verteilt über die einzelnen Stockwerke oder z.T. über die gesamte Häuserfront, eingelassen in das Mauerwerk oder z.T. völlig freistehend als Anhängsel zur Hauptfassade) existieren, was dem insgesamt eher städtisch erscheinenden Charakter der Umgebung von Bauparzelle 943 nicht zuwiderläuft (vgl. zum Ganzen: Protokoll Augenschein mit Planskizze für Gesamtareal und Anordnung 5-eckiger Grundrissformen für die Häuser D und C; sowie insbesondere die erstellten Gerichtsfotos an den Besichtigungsstandorten 1

- 21 - [Fotos 1-11], 2 [12-17], 3 [18-22], 4 [23-30] und 5 [31-35]). Aus diesen Belegen ist zweifelsfrei ersichtlich, dass von einer einheitlichen und harmonischen Baukultur sowie Besiedelung des betroffenen Wohnquartiers wie auch der nächsten und weiteren Umgebung keine Rede sein kann. Auch die Materialisierung und Farbgebung der teilweise komplett unterschiedlichen Gebäude aus Beton, Holz oder Mauerwerk/Ziegel mit glatten oder schuppenartigen Aussenfassaden hinterlassen beim durchschnittlichen Betrachter einen sehr homogenen und vielschichtigen Eindruck des lokalen Baustils. Eine Verletzung von Art. 24 BG liegt daher sicherlich nicht vor, zumal die geplanten zwei Neubauten weder aufgrund ihres äusseren Erscheinungsbildes noch ihres ortsüblichen Gebäudevolumens als fremdkörperartig, überdimensioniert oder anderweitig inakzeptabel taxiert werden können; vielmehr werden sie die zukünftige Form städtischer Baukultur darstellen, die es bei der Umsetzung des Gebots einer "verdichteten Bauweise" auch in ländlichen Regionen vermehrt zu beachten gilt (Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017 E.5.3). Aufgrund dieser Prämisse kann auch das Erfordernis der guten Gesamtwirkung laut Art. 73 Abs. 1 KRG als erfüllt angesehen werden, zumal die geplanten Neubauten durchaus ins existierende Ortsbild passen. Bereits in der näheren Umgebung konnte eine Formenvielfalt festgestellt werden. Weiter weg von den Objekten in Richtung "U._____" wurde die Gebäudevielfalt sogar noch grösser, ohne hier jedoch von Relevanz zu sein (vgl. Fotos Bg-act. 21, 22 ff., 24, 34, 35 sowie 36 – mit 8 Vergleichsobjekten). g) Als Zwischenergebnis lässt sich damit resümieren, dass sich die baurechtlichen Rügen betreffend Einheit der Baubewilligung (E.3b, hiervor), Übernutzung der Bauparzelle (E.3c), übermässige Baukonzentration (E.3d), Kinderspielplatz (E.3e) sowie Ästhetik und Gestaltung (E.3f) allesamt als objektiv unzutreffend und materiell unbegründet erwiesen haben, weshalb der angefochtene Entscheid vom 28./31. März 2017 unter diesen baupolizeilichen Gesichtspunkten (AZ-Transport, Besonnung/Licht, Länge

- 22 - /Breite/Höhe der Baukörper, Gebäudemasse etc.) zu schützen und die dagegen erhobene Beschwerde vom 17. Mai 2017 abzuweisen gewesen wäre. Zu prüfen und zu entscheiden bleibt damit immer noch die Frage, ob auch die Nutzungsvorgaben gemäss ZWG umfassend respektiert und somit lückenlos bzw. einwandfrei umgesetzt wurden (E.3a). 4. a) Nach Art. 1 ZWG, der seit dem 11. März 2012 gültig und zu beachten ist, regelt dieses Gesetz die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie die baulichen und nutzungsmässigen Änderungen bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent. Laut Anhang zur Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 fällt auch die Bündner Gemeinde X._____ unter die 20%ige Klausel betreffend Zweitwohnungsbau/-beschränkung. Nach Art. 4 ZWG erstellt jede Gemeinde jährlich ein Wohnungsinventar (Abs. 1). Im Wohnungsinventar sind mindestens die Gesamtzahl der Wohnungen sowie die Anzahl der Erstwohnungen aufzuführen (Abs. 2). Die Gemeinde kann zudem die Kategorien der den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen gesondert aufführen und diese Wohnungskategorie den Erstwohnungen zurechnen (Abs. 3). Nach Art. 7 ZWG dürfen neue Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden (Abs. 1): Als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist (lit. a). Nach Art. 7 Abs. 3 ZWG ordnet die für die Baubewilligung zuständige Behörde in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 lit. a [..] an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung [..] wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 lit. a gilt. Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Im konkreten Fall wurde diese Anweisung durch die Beschwerdegegnerin 1 im Dispositiv unter Ziff. 2 und 3 im

- 23 angefochtenen Entscheid als Auflage bzw. Bedingung zur Baubewilligung erteilt, wobei die dort einzeln aufgeführten Wohnungen allesamt als Erstwohnungen oder zumindest solchen gleichgestellte Wohneinheiten im Grundbuch angemerkt werden sollten. Strittig und zu klären ist damit nachfolgend noch, ob sich aufgrund der früheren Nutzung der Parzelle 943 als Betriebs- und Lagerareal mit lediglich bloss vereinzelten Wohneinheiten die Anmerkung sämtlicher Einheiten als Erst- und nicht etwa auch zum Teil als Zweitwohnungen aufgedrängt hätte, die beim Verkauf allerdings gewissen Beschränkungen unterliegen und daher ein Bauvorhaben für Investoren und Wohnungsverkäufer insgesamt als finanziell weniger lukrativ erscheinen lassen als bei der Anmerkung von unbelasteten "Erstwohnungen". Den Nachweis für den tatsächlichen Altbestand früherer Wohnnutzungen bzw. das Vorliegen eines Wohnungsinventars nach Art. 4 ZWG haben dabei primär die Behörden (Beschwerdegegnerin 1) zu erbringen, wobei die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) in der Regel ein vitales Eigeninteresse an diesen Informationen hat und deshalb – soweit möglich – bei deren Beschaffung behilflich sein dürfte. b) Auf Nachfrage des Instruktionsrichters anlässlich des Augenscheins vom 10. Januar 2018 sandte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht am 11. Januar 2018 noch Unterlagen zur einverlangten Dokumentation des alten Wohnungsbestands ein. Eingegangen sind dabei aber dieselben Unterlagen (drei Grundrisspläne 1:500 vom 15. August 2016 der Beschwerdegegnerin 2 mit farblich kolorierten Teilflächen auf den alten, abgebrochenen Gebäuden [ohne Nennung der alten Nutzung der Gebäudeteile] auf Parzelle 943 zzgl. Auflistung vom 9. August 2016 der Beschwerdegegnerin 1 betreffend 'Festlegung Geschossflächen Parzelle 943' über total 918 m2), wie sie schon dem Bewilligungsgesuch beigelegt waren. Zusätzlich wurden neu lediglich zwei Bildaufnahmen [Google] vom Mai 2013 der alten Wohn- und Betriebsbauten auf Parz. 943 nachgereicht. Nach Ansicht des streitberufenen Gerichts vermögen diese Dokumente jedoch noch

- 24 kein Wohnungsinventar gemäss Art. 4 ZWG darzustellen, auf das für die Ermittlung des Altbestandes an Wohnnutzung zuverlässig abgestellt werden kann. Sowohl die eingereichten drei Grundrisspläne 1:500 als auch die Tabelle über die GF von total 918 m2 wurden auf Briefpapier (der Generalunternehmerin) der Beschwerdegegnerin 2 erstellt und somit nicht bauamtlich (Beschwerdegegnerin 1) originär geprüft und für materiell korrekt befunden. Alleine der Stempel 'Hochbauamt' ohne Unterschrift und ohne genaue Legende/Zuordnung des aufgelisteten Zahlenmaterials zu den drei Grundrissplänen 1:500 samt kolorierter Gebäudeteile ist diesbezüglich ungenügend und bedarf unerlässlich entsprechender Vervollständigungen bzw. Präzisierungen. Den Nachweis für die aufgelistete Altwohnfläche über total 918 m2 erachtet das Gericht aufgrund der eingereichten Unterlagen somit zweifelsfrei als (noch) nicht erbracht. Beide Beschwerdegegnerinnen vermochten nicht glaubhaft aufzuzeigen, inwieweit die Beschwerdegegnerin 1 als verantwortliche Stelle nach Art. 4 Abs. 2 und 3 ZWG den Altbestand vor dessen Abbruch oder allenfalls mittels ursprünglich erteilter Baubewilligungen tatsächlich aufgenommen hat. In der Einsprache haben die Beschwerdeführer zwar eingeräumt, dass es in den vorwiegend gewerblich genutzten Altbauten zwei Wohnungen gegeben habe, doch sei auch für diese nicht belegt, dass sie auch noch am 11. März 2012 als solche genutzt worden seien, weshalb keine vorbestehende Wohnungsfläche in den zwei Neubauten als Zweitwohnungsfläche angerechnet werden könne. Dieser Sichtweise muss man sich anschliessen, weil tatsächlich – trotz Aufforderung anlässlich des Augenscheins – bezüglich Altbauten keinerlei behördliche Dokumentation vorliegt. Daraus folgt, dass der angefochtene Entscheid in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des Dispositivs aufzuheben ist, weil die Anmerkung im Grundbuch nach Art. 7 ZWG ohne die noch zu erbringen Nachweise nach Art. 4 ZWG nicht rechtens und korrekt sein kann. Die Beschwerde ist in dieser Hinsicht daher teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid zu korrigieren.

- 25 c) Infolge teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des angefochtenen Entscheids in Bezug auf die Ziff. 2 und 3 des Dispositivs lässt sich überdies auch die Kostenüberbindung für das Einspracheverfahren in Ziff. 5 des Dispositivs über insgesamt Fr. 900.-- zu Lasten der Beschwerdeführer nicht mehr rechtfertigen. In Nachachtung und Umsetzung der in BGE 143 II 467 erstmals veröffentlichten und daher neuerdings verfolgten Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach den Einsprechern in einem Baubewilligungsverfahren nur mehr bei rechtsmissbräuchlichem oder trölerischem Verhalten Kosten auferlegt werden dürfen, ist das streitberufene Gericht – in Kenntnis des Widerspruchs zu Art. 96 Abs. 2 KRG - vorliegend zur Auffassung gelangt, dass hier gänzlich auf die Kosten im Einspracheverfahren verzichtet wird und Ziff. 5 ersatzlos zu streichen ist. 5. a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten von total Fr. 5'644.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig zu Fr. 1'128.80 (1/5) einerseits je hälftig der Beschwerdegegnerin 1 (½; Fr. 564.40) und der Beschwerdegegnerin 2 (½; Fr. 564.40) sowie zu Fr. 4'515.20.-- (4/5) andererseits zu gleichen Teilen den acht Beschwerdeführern (A._____ und B._____ [1/8; Fr. 564.40], C._____ und D._____ [1/8; Fr. 564.40], E._____ [1/8; Fr. 564.40], F._____ und Dr. med. G._____ [1/8; Fr. 564.40], H._____ und I._____ [1/8; Fr. 564.40] K._____ und L._____ [1/8; Fr. 564.40], M._____ und N._____ [1/8; Fr. 564.40] sowie P._____ und Q._____ [1/8; Fr. 564.40]) aufzuerlegen, wobei die acht Beschwerdeführer untereinander solidarisch für das Ganze (Fr. 4'515.20) haften. Das Kostenverhältnis von 1/5 (20 %) zu 4/5 (80 %) entspricht dabei dem Anteil der Abweisung (4/5; E.3) im Verhältnis zur teilweisen Gutheissung (1/5; E.4) der Beschwerde. b) Aussergerichtlich sind die beteiligten Parteien nach dem gleichen Kostenverteilschlüssel (1/5; 20% bzw. 4/5; 80 %) und Haftungsschlüssel (Solidarität unter Beschwerdeführern) mit Parteientschädigen zu behaften. Laut

- 26 - Art. 78 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen (Abs. 1). Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Abs. 2). Vorliegend reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer seine Honorarnote vom 26. September 2017 in der Höhe von Fr. 14'515.40 (bestehend aus: Zeitaufwand 54.7 h à Fr. 260.--/h [Fr. 14'222.--] zzgl. Barauslagen [Fr. 293.40] + 8 % MWST [Fr. 1'161.25]) beim Gericht ein. Nach Ansicht des Gerichts rechtfertigt es sich aber, den in Rechnung gestellten Zeitaufwand noch angemessen zu kürzen, zumal derselbe Rechtsvertreter die Beschwerdeführer bereits im Einspracheverfahren anwaltlich vertreten hat und somit gewisse Synergien bei der Abfassung der Beschwerdeschrift zu berücksichtigen sind, weil der Streitfall und die vorhandenen Fakten bereits bekannt waren. Überdies liegt keine separate Honorarvereinbarung über den geltend gemachten Stundenansatz von Fr. 260.--/h vor, womit der übliche Stundenansatz von im Durchschnitt Fr. 240.--/h nach Art. 3 Abs. 1 der bündnerischen Honorarverordnung (HV; BR 310.250) zur Anwendung kommt. Umgekehrt sind seit der Honorarnote vom 26. September 2017 noch der gerichtliche Augenschein vom 10. Januar 2018 samt Beilage (im Sachverhalt Ziff. 9) und die zwei Stellungnahmen vom 26. Januar 2018 (Ziff. 11) und 9. Februar 2018 (Ziff. 13) dazugekommen, was ca. fünf zusätzliche Arbeitsstunden ausmachen dürfte. Das Gericht erachtet deshalb ermessensweise eine Pauschalentschädigung von insgesamt Fr. 8'000.-- (inkl. MWST) für angemessen. Bei einem Obsiegen im Umfang von 1/5 bzw. 20 % verbleibt somit noch eine Entschädigung von Fr. 1'600.--, die hälftig von der Beschwerdegegnerin 1 (Fr. 800.--) und der Beschwerdegegnerin 2 (Fr. 800.--) zu leisten ist. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 2 hat sodann keine Honorarnote eingereicht. Immerhin lässt sich seiner Vollmacht vom 3. Februar 2017 aber eine Honorarvereinbarung von Fr. 250.--/h entnehmen. Ausgehend

- 27 von einem Zeitaufwand von ca. 25 Arbeitsstunden zzgl. 3 % Kleinspesenpauschale sowie einer Kilometergeldentschädigung für den Augenschein vom 10. Januar 2018 ergäbe sich somit eine Pauschalentschädigung von Fr. 6'500.-- (ohne MWST). Die Mehrwertsteuer entfällt, da die Beschwerdegegnerin 2 selber vorsteuerabzugsberechtigt ist (Leitentscheid in PVG 2015 Nr. 19). Die Beschwerdeführer haben vom bezifferten Pauschalbetrag aufgrund der eingangs erwähnten Kostenaufteilung (1/5 [20 %] zu 4/5 [80 %]) allerdings bloss 80 % von Fr. 6'500.--, somit total Fr. 5'200.-- bzw. pro Partei je 1/8 zu bezahlen. Bei gesamthaft acht verschiedenen Beschwerdeführern ergibt dies – entsprechend der Aufzählung in E.5a, hiervor – betragsmässig demzufolge Fr. 650.-- pro Partei. Der Beschwerdegegnerin 1 steht hingegen laut Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie – sofern überhaupt (E.4, hiervor) – lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte (E.3). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Ziff. 2, 3 und 5 des angefochtenen Entscheids aufgehoben. Die Gemeinde X._____ wird angewiesen, die aufgehobenen Ziffern im Sinne der Erwägungen anzupassen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 644.-zusammen Fr. 5‘644.-gehen einerseits zu 1/5 je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ (Fr. 564.40) und der R._____ AG (Fr. 564.40) sowie andererseits zu 4/5 (Fr. 4'515.20) anteilsmässig zulasten von A._____ und B._____ (1/8;

- 28 - Fr. 564.40), C._____ und D._____ (1/8; Fr. 564.40), E._____ (1/8; Fr. 564.40), F._____ und Dr. med. G._____ (1/8; Fr. 564.40), H._____ und I._____ (1/8; Fr. 564.40), K._____ und L._____ (1/8; Fr. 564.40), M._____ und N._____ (1/8; Fr. 564.40), P._____ und Q._____ (1/8; Fr. 564.40), untereinander solidarisch für das Ganze (Fr. 4'515.20) haftend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. a) Aussergerichtlich haben A._____ und B._____ (1/8; Fr. 650.--), C._____ und D._____ (1/8; Fr. 650.--), E._____ (1/8, Fr. 650.--), F._____ und Dr. med. G._____ (1/8; Fr. 650.--), H._____ und I._____ (1/8; Fr. 650.--), K._____ und L._____ (1/8; Fr. 650.--), M._____ und N._____ (1/8; Fr. 650.--), P._____ und Q._____ (1/8; Fr. 650.--) die R._____ AG mit insgesamt Fr. 5'200.-- (ohne MWST) zu entschädigen. b) Die Gemeinde X._____ und die R._____ AG haben je hälftig die Beschwerdeführer zudem aussergerichtlich pauschal mit Fr. 1'600.-- (inkl. MWST), je für sich also mit Fr. 800.-- (= ½), zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 28. März 2019 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_244/2018).