VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 54 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Paganini URTEIL vom 14. Februar 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Die Baugesellschaft (BG) C._____ reichte am 27. Juni 2016 (Eingang beim Bauamt) ein zweites Baugesuch für die Projektänderung Abbruch Altliegenschaft und Neubau Mehrfamilienwohnhaus mit einem kleinen Dorfladen und einer Einstellhalle mit neun Abstellplätzen in X._____, Parzelle 577, ein. Die Bauparzelle 577 liegt in der Kernzone C und hält 742 m2. Es sollen vier Stockwerke mit einer 8-Zimmer-Wohnung, fünf 1- Zimmer-Wohnungen und drei 2 ½-Zimmer-Wohnungen erstellt werden. Die Parkierung, die Keller, die Waschküche, der Technikraum sowie der Laden sind im Erdgeschoss platziert. In den oberen beiden Geschossen sind die Wohnräume angeordnet und im Dachgeschoss sind die drei 2 ½- Zimmer-Zimmerwohnungen für Menschen mit Behinderung vorgesehen. 2. Gegen das Baugesuch erhob A._____, Eigentümer der angrenzenden Parzellen 571 bis und mit 575, am 14. Juli 2016 Einsprache. Die BG C._____ nahm am 22. Juli 2016 dazu Stellung. Mit Baubescheid vom 8. August 2016 (mitgeteilt am 16. August 2016) erteilte der Gemeindevorstand X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies mit separatem Einspracheentscheid (ebenfalls mitgeteilt am 16. August 2016) die von A._____ erhobene Einsprache ab soweit er darauf eintrat. Die Besitzstandsgarantie der Garagenbauten (Hofstattrecht) mit kleineren Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sei gegeben, zumal die Nachbarparzelle gar entlastet werde. Der Grenzabstand in der Kernzone C betrage 2.5 m. Das Gebäude sei entlang der Strasse länger als 12 m; dies sei aber als Strassenzug bildende Baute mit gestaffelter Fassade gestaltet worden, um keine grossen Lücken zu erhalten. Es liege eine geschlossene Bauweise vor. Die Gebäudetiefe sei der Strasse abgewandt und in der Länge frei. Die Mehrlänge gelte für Wohnzonen. Die Fassadenhöhen würden gemäss IVHB an den tiefsten Fassaden/Gebäudekanten gemessen und seien eingehalten.
- 3 - Die Garagenzufahrt in die Kantonsstrasse sei durch das Tiefbauamt bewilligt worden. In der Kernzone müssten nicht alle Pflichtparkplätze gebaut werden. Für die restlichen Pflichtparkplätze finde die Ersatzabgabe Anwendung. 3. Am 9. September 2016 (Datum des Poststempels) erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) dagegen Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte, der Einspracheentscheid vom 16. August 2016 und der Baubescheid vom 16. August 2016 seien aufzuheben. Die Baubewilligung für das Baugesuch vom 27. Juni 2016 sei zu verweigern. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (diese wurde mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 10. November 2016 gewährt). Die BG C._____ sei anzuweisen, die Bauprofile bis zur Erledigung der Streitsache stehen zu lassen. Das Bauvorhaben verletze die Grenzabstände zu Parzelle 574 und, je nach Sichtweise, auch zu Parzelle 575. Die BG C._____ und die Gemeinde X._____ gingen von einer geschlossenen Bauweise aus. Dabei werde der gemäss Art. 17 BG rückwärtige Grenzabstand von 4 m nicht eingehalten. Es sei davon auszugehen, dass die Baubehörde die Fassade entlang der D._____-strasse als geschlossene Bauweise betrachte, womit die nordöstliche Fassade gegenüber Parzelle 575 und (recte) 574 einen Grenzabstand von 2.5 m und die nordwestliche, rückwärtige Fassade einen solchen von 4 m aufweisen müsste. Die nordöstliche Fassade halte diesen Grenzabstand von 2.5 m ein. Dagegen werde der Grenzabstand von 4 m bei der Nordwestfassade deutlich unterschritten, und zwar für den Treppenaufgang und auch die Hausfassade im nordwestlichen Bereich. Der Treppenaufgang werde unzulässigerweise an die Grenze gestellt, die Rückversetzung der Fassade weise gemäss Situationsplan nur einen Grenzabstand von 2.59 m auf, anstatt von 4 m.
- 4 - Wenn argumentiert werde, nicht die Nordwestfassade sei rückwärtige Fassade, sondern die Nordostfassade, werde der zulässige Grenzabstand von 4 m gegenüber Parzellen 575 und 574 deutlich unterschritten. Näherbaurechte existierten zu Gunsten von Parzelle 577 und zulasten von Parzellen 574 und 575 nicht. Die jetzige Situation beeinträchtige die jetzige oder zukünftige Wohnqualität auf Parzellen 574 und 575 kaum. Die Garagen seien eingeschossig, nähmen den Nachbargrundstücken praktisch kein Licht und würfen nur geringfügige Schatten. Das Neubauprojekt habe damit nichts gemein. Ein überdimensionierter Baukörper solle erstellt werden, welcher insbesondere Parzellen 574 und 575 erdrücke. Hier werde kein Neubau geplant, der der bisherigen Baute bezüglich Lage und Ausdehnung entspreche. Der geplante Bau habe keinen Bezug zu den bestehenden Garagen. Die Situation für die Nachbarn werde sich markant verschlechtern. Sinn des Hofstattrechtes sei die Besitzstandswahrung. Es sei restriktiv auszulegen und diene der Erhaltung des bisherigen Zustandes, nicht aber der Weiterentwicklung oder Ausdehnung. Werde ein komplett neu konzipiertes Gebäude erstellt, könne man sich nicht auf das Hofstattrecht berufen. Hier werde keine Baute in bisheriger Lage und bisherigen Ausdehnung realisiert. Die Berufung auf das Hofstattrecht scheitere und der Grenzabstand werde unzulässigerweise unterschritten. Entlang der Hauptstrasse (Südostfassade) weise das geplante Gebäude eine Länge von 22.48 m, bei Berücksichtigung des Rücksprunges über 23 m auf. Die Nordostfassade solle knapp 22 m lang werden, die Nordwestfassade auf der Höhe eines Geschosses knapp 27 m und zwar ohne jeden Rücksprung. Die Gemeinde gehe von einer geschlossenen Bauweise aus, womit die Vorschriften der Kernzone A zur Anwendung gelangten (Art. 24 BG). Somit dürfe die Gebäudelänge 12 m nicht überschreiten. Hier solle aber eine einzige selbstständige Baute mit einer Länge von mehr als 22 m gebaut
- 5 werden. Allein der Rücksprung verschaffe der Baute nicht die Qualität zweier selbstständiger Bauten von maximal je 12 m Breite. Die Südwestfassade sei im EG knapp 20 m lang und gegen eine Strasse gerichtet. Somit werde auch hier die zulässige Gebäudelänge von 12 m (Art. 22 Abs. 2 BG) überschritten. Die maximale Gebäudehöhe von 14 m werde gemäss der Gemeinde eingehalten, weil nicht die Firsthöhe, sondern die Oberkante der Dachkonstruktion exklusive Dämmung und Dacheindeckung massgebend sei. Dies stimme nicht. Art. 13 BG spreche von der Gesamthöhe des Gebäudes. Damit könne nur die nach aussen in Erscheinung tretende Gesamthöhe gemeint sein und nicht der äusserlich nicht erkennbare Abschluss der Dachkonstruktion. Im Anhang I zum BG (Definitionen und Begriffe gemäss IVHB) heisse es, dass es sich beim höchsten Punkt der Dachkonstruktion bei Giebeldächern um die Firsthöhe handle. Der First sei die oberste Linie des Hauses. Somit sei die zulässige Gebäudehöhe (recte wohl: Gesamthöhe) mehrfach überschritten und es würden Gebäudehöhen (recte wohl: Gesamthöhen) in den Gebäudequerschnitten von bis zu 14.47 m angegeben. Auch bei einer anderen Messweise würden die zulässigen Gebäudehöhen (recte wohl: Gesamthöhen) überschritten. Aus den Schnittplänen sei ersichtlich, dass die Höhenangabe von 14 m nicht an der Oberkante der Dachkonstruktion, sondern irgendwo unterhalb im Gebäudeinnern an einer gestrichelten Linie gemessen worden sei. Der über die Fassade hinausragende Dachvorsprung bzw. Dachbalken zähle zur Dachkonstruktion. Die Gebäudehöhen (recte wohl: Gesamthöhen) würden offensichtlich überschritten und der gewählte Messpunkt im Inneren des Gebäudes sei nicht korrekt. Die Fassaden seien nur teilweise vermasst. Die zulässige traufseitige Fassadenhöhe betrage gemäss Art. 9 BG 10.5 m; gemessen werde zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion der nach aussen in Erscheinung tretenden Fassadenlinie. Die Schnitte zeigten, dass sich die Gemeinde und die BG C._____ nicht
- 6 an diese Messweise hielten. Offensichtlich sei die Fassadenlänge (recte wohl: Fassadenhöhe) unterkant der Schnittlinie zwischen Fassade und Dachkonstruktion gemessen worden. Werde richtig gemessen, resultierten Fassadenhöhen zwischen 10.7 und 10.9 m. Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins und die Edition der Baugesuchsakten der Gemeinde. 4. Am 6. Oktober 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit sie nicht ausdrücklich anerkannt werde. Parzelle 577 liege in der Kernzone C und an der D._____-strasse im Strassenbereich mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Ziel dieser Zonenplanfestlegung sei, dass Gemeinde und Bauherrschaft im Rahmen der Ausarbeitung eines Baugesuchs die gestalterischen Rahmenbedingungen für die Entwicklung eines ortsbaulich qualitätsvollen Projekts festlege (Art. 43b BG). Diese Vorprojektspräsentation durch die Bauherrschaft habe an der ordentlichen Sitzung der Baukommission vom 18. Februar 2016 stattgefunden. In der Kernzone solle die bestehende Strassenbebauung in der typischen Siedlungsstruktur erhalten und ergänzt werden (Art. 19 BG), was zu geschlossenen Strassenzügen führen solle. Der Begriff geschlossene Bauweise gemäss Art. 17 BG sei hier irreführend, da bei Bauvorhaben in der Kernzone C die minimalen Grenzabstände (offene Bauweise) einzuhalten seien. Die Gebäudelänge gegen die D._____-strasse als strassenzugsbildende Fassade sei mit Verweis auf die Kernzone B mit 12 m begrenzt. Diese könne in besonderen Fällen und soweit eine architektonisch gute Lösung gewährleistet sei, mit Abweichungen bewilligt werden (Art. 23 BG). Die Baubehörde stütze sich in solchen Fällen auf den Strassenbereich (Zonenplan) und verlange die Fassadenstaffelung von Bauten, welche länger als 12 m seien als die ortstypische Siedlungsstruktur. Die Gesamthöhe und die Fassadenhöhe seien der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lot-
- 7 recht darunterliegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain (Art. 13 BG und Ziff. 5 IVHB). Der höchste Punkt werde somit bei einem Schrägdach auf der Sparrenlage gemessen und nicht bis zur Dachhaut (Firstziegel). Auch die Beschwerdegegnerin 1 beantragte die Durchführung eines Augenscheins. 5. Am 6. Oktober 2016 beantragte die B._____ GmbH (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2), die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Bauherrschaft B._____ GmbH sei Beschwerdegegnerin. Das Baugrundstück gehöre zur Zeit noch E._____, welcher das Baugesuch und die Vollmacht mitunterzeichnet habe. Die Bauprofile würden bis zur Erledigung des Streitfalles stehen gelassen. In der Kernzone C gelte gemäss Art. 24 BG in der Regel die offene Bauweise. Die geschlossene Bauweise könne im Rahmen einer Quartiergestaltungsplanung oder entlang bestehender Strassenzüge bewilligt werden. Entgegen der irrtümlicherweise von der Vorinstanz angenommenen, geschlossenen Bauweise werde hier in offener Bauweise gebaut. Der Grenzabstand betrage 2.5 m (Art. 9 BG, Zonenschema). Gegenüber Parzelle 578 sei entlang der gesamten gemeinsamen Grenze ein gegenseitiges Grenzbaurecht errichtet und eingetragen worden. Das Projekt unterschreite den Grenzabstand von 2.5 m nur im Norden von Parzelle 577 gegenüber Parzelle 574 des Beschwerdeführers, bei Kreismessung um den Grenzpunkt, geringfügig durch einen Treppenlauf samt Hinterbau, was gemäss Art. 20 BG (Hofstattrecht) möglich sei. Der Treppenaufgang zur Dachterrasse im 1. OG beanspruche das Hofstattrecht, wobei zu Gunsten des beschwerdeführenden Nachbars festzustellen sei, dass der Neubau gegenüber dem Altbau von Parzellen 575 im hintersten Bereich und 574 an der Südgrenze als bisheriger Grenzbau um 2.61 von Parzelle 575 und auf einer Teillänge von Parzelle 574 zurückgenommen werde, so dass der ordentliche Grenzabstand eingehalten sei.
- 8 - Gegen Norden respektive gegenüber einer Teilfläche von Parzelle 574 sei der Hauptbau ebenfalls 2.5 m von der Grenze weggerückt. Nur der zwischen der Treppe und dem Hauptbau geplante und durch das Hofstattrecht garantierte Bauteil krage seiner geringen Überhöhe wegen in einem kleinen Bereich in den Grenzabstand ein. Mit dem Abrücken von der Grenze und dem Wegfallen eines grossen Teils des aus Besitzstand im Hofstattrecht realisierbaren Bauvolumens werde der bisherige Zustand für den Beschwerdeführer stark verbessert, weswegen gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BG die geringfügige Abweichung bezüglich Höhe des Volumens zu Recht bewilligt worden sei. Das Bauvorhaben sei von Anbeginn von der Baukommission mit externem Gestaltungsberater geprüft und beurteilt worden (Art. 21 Abs. 3 BG). Der geplante Bau grenze an eine Strasse mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Im hier zur Diskussion stehenden Strassenabschnitt sei die Hauptstrasse zur Hauptsache von längeren Gebäudefluchten gesäumt und die Fassaden würden durch Vor- respektive Rücksprünge gegliedert, was das Bauprojekt berücksichtige. Die der Strasse zugekehrte Fassade sei projektbezogen mit Baukommission und Bauberater besprochen, mehrmals umgestaltet und modifiziert worden. Jetzt sei sie gesetzeskonform. Die vom Grundstück des Beschwerdeführers abgekehrte Fassade wirke sich auf sein Eigentum nicht aus. Die Gestaltung und Gliederung liege einzig im öffentlichen Interesse. Die Beschwerde sei in diesem Punkt abzuweisen, sofern darauf eingetreten werde. Die Höhen in der Kernzone C von 14 m (Gesamthöhe) und 10.5 m (traufseitige Fassadenhöhe) gemäss Art. 9 BG seien eingehalten. Die Gesamthöhe werde nach den IVHB-Skizzen samt Erläuterungen ermittelt. 6. Am 7. Oktober 2016 wurde das Verfahren vom Instruktionsrichter zwecks Findung einer vergleichsweisen Lösung bis 31 Oktober 2016 sistiert. Am 31. Oktober 2016 ersuchte die Beschwerdegegnerin 1 um Fortführung des Verfahrens, da keine solche Lösung gefunden worden sei.
- 9 - 7. Am 23. November 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest. Zudem sei die Beschwerdegegnerin 2 aufzufordern, dem Gericht sämtliche Baubewilligungsakten einzureichen. Es sei offenzulegen, wer der Gestaltungsberater sei und die Korrespondenz mit diesem sei ebenfalls zu edieren. Der Dienstbarkeitsvertrag betreffend Parzelle 578 tue hier nichts zur Sache. Der Beschwerdeführer sei nicht Eigentümer von Parzelle 578, sondern von Parzellen 574, 575 und 576. Bisher hätten die Beschwerdegegner immer von einer geschlossenen Bauweise gesprochen. Im Einspracheentscheid sei festgehalten worden, dass eine geschlossene Bauweise nach Art. 17 BG vorliege. Somit müsste ein rückwärtiger Grenzabstand von 4 m eingehalten werden und gegenüber Strassenparzellen müsse kein Grenzabstand beachtet werden. Im Dispositiv des Einspracheentscheides sei bestätigt worden, dass die geschlossene Bauweise zum Tragen komme. Auch das Tiefbauamt sei von einer geschlossenen Bauweise ausgegangen. Die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung der Strassenabstandsvorschriften sei vor dem Hintergrund der geschlossenen Bauweise erteilt worden. Heute behaupte die Beschwerdegegnerin 1, der Begriff "geschlossene Bauweise" sei irreführend. Würde von einer offenen Bauweise ausgegangen, kämen die Grenzabstandsvorschriften gemäss Art. 9 BG für die Kernzone C zum Tragen. Überall wäre ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, auch gegenüber der Strassenparzelle 584. Mit der neu geplanten Baute werde dieser Abstand unterschritten. Somit würden die Grenzabstandsvorschriften so oder so verletzt. Auf das Hofstattrecht könne sich die Beschwerdegegnerin 2 nicht berufen, weil die Situation für den Beschwerdeführer massgeblich verschlechtert werde und der Treppenaufgang mit Zwischenbau ausserhalb des Volumens liege. Zwischenbau und Treppenaufgang seien wesentlich höher als die bestehenden Garagen.
- 10 - Die Begrenzung der Gebäudelänge diene einerseits dem Schutz der Nachbarn vor überdimensionierten Baukörpern und andererseits dem positiven Erscheinungsbild. Maximale Gebäudelängen verhinderten die vollständige Verdichtung von Grundstücken. Ausnahmen von Vorschriften über die Gebäudelänge seien gemäss Art. 82 KRG restriktiv zu bewilligen. Durch Ausnahmebewilligungen, die auch ihn schützten, dürfe ein Nachbar nicht unzumutbar benachteiligt werden. Die Gewichtung der Interessen habe willkürfrei zu erfolgen. Die Gebäudelänge direkt angrenzend an die Grundstücke des Beschwerdeführers werde mit 21.9 m um knapp 10 m überschritten. Die gesamte Grundstückstiefe werde ausgeschöpft. Dies wirke sich für den Beschwerdeführer umso gravierender aus, weil auch die maximale Gebäudehöhe ausgeschöpft werde und in der Kernzone keine Ausnutzungsziffer als Korrektiv wirke. Die Nachbarliegenschaften würden erdrückt, weswegen keine Ausnahmebewilligung erteilt werden dürfe. Die nachbarlichen privaten Interessen würden negiert. Die Einhaltung der Bauvorschriften sei keine unverhältnismässige Härte. Die Beschwerdegegnerin 2 verhalte sich widersprüchlich. Aus der Skizze der IVHB-Masse gehe hervor, dass sich die Oberkante der Dachkonstruktion oberkant des Dachsparrens befinde, der über die Fassade hinausrage. Die von der Beschwerdegegnerin 2 eingezeichnete, imaginäre gestrichelte Linie irgendwo im Gebäudeinnern sei nicht die Oberkante der Dachkonstruktion. 8. Am 29. November 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 (Bauamt) im Baubescheid irrtümlicherweise festhalte, sie sei von der geschlossenen Bauweise ausgegangen, dürfe dies nicht zum Nachteil des Baugesuchstellers gereichen. Es spiele auch keine Rolle, weil das Bauprojekt dem Zonenplan und dem Baugesetz entspreche.
- 11 - Die Baukommission habe das Projekt vor der Antragstellung an den Gemeindevorstand (Baubehörde) mehrmals überprüft und abgeändert. Der Baukommission stehe F._____ vor, Architekt mit Büro und Wohnsitz in Y._____, der in seiner Eigenschaft als Baukommissionspräsident ständiger Berater sei, der bei allen von der Baukommission zu behandelnden Baugesuchen als Fachkundiger mitmache. Er habe das Projekt persönlich begleitet, über die Kommission die Abänderungen mit der Bauherrschaft abgesprochen und dann den Antrag über die Kommission in die Baubehörde eingebracht. In dieser Eigenschaft habe er sich vor Ort und dann am 28. Januar und am 18. Februar 2016 mit dem Bauvorhaben befasst, worauf die Baukommission dann die entsprechenden Anträge zur Genehmigung des Bauvorhabens der Baubehörde gestellt habe. Die vom Beschwerdeführer zur Edition verlangten Unterlagen (Dossier der Baukommission) seien von der Beschwerdegegnerin 1 somit bereits ediert worden. Die Frage der geringsten Umschichtung vorbestandenen Bauvolumens gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BG stehe nicht mehr im Raum, weil die Baugesuchstellerin sich entschieden habe, die Treppe in der Nordwestecke so auszugestalten, dass das gesamte neue Volumen innerhalb des vorbestandenen Gebäudes ohne Erweiterung erstellt werde. Dies ergebe sich aus den zum Verfahren gelegten Plänen. 9. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete auf die Einreichung einer Duplik. 10. Am 23. Dezember 2016 nahm der Beschwerdeführer triplicando zur Duplik der Beschwerdegegnerin 2 vom 29. November 2016 Stellung. Die Gegenpartei habe die Beschwerde in einem wesentlichen Punkt anerkannt, indem der Treppenaufgang auf der Nordwestseite des Gebäudes neu gestaltet werde. Damit erübrigt sich die Durchführung eines Augenscheins. Die Beschwerde sei infolge Anerkennung gutzuheissen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe ein neues Baugesuch aufzulegen. Projektänderungen während laufendem Beschwerdeverfahren seien nicht zulässig.
- 12 - Eine Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 1 habe nicht stattgefunden. Drittinteressen könnten tangiert sein. Auf Seite 2 der Duplik des Beschwerdeführers werde ausgeführt, F._____ habe das Projekt als Baukommissionspräsident begleitet. Er habe den Antrag über die Kommission in die Baubehörde eingebracht. In den edierten Unterlagen der Beschwerdegegnerin 1 finde sich nicht ein einziges Dokument, welches diese Vorgänge beweise. Die Anträge wären schriftlich zu stellen oder zumindest zu protokollieren. Der Beschwerdeführer gehe davon aus, dass interne Unterlagen vorlägen und verlange deren Edition. 11. Zur Triplik des Beschwerdeführers trug die Beschwerdegegnerin 2 am 27. Dezember 2016 vor, dass sich der Vertreter der Beschwerdegegnerin 1 anlässlich des bereits angesetzten Augenscheins zur geringfügigen Redimensionierung des Bauvolumens (äusseren Treppenaufgangs) äussern werde. Der Vertreter des Beschwerdeführers möge dann erklären und begründen, wo er eine Verletzung von Drittinteressen sehe, die ein neues Baugesuch verlangen könnten. Das gelte auch für seine Ausführungen betreffend Nachweis der ständigen Bauberatung durch den Baukommissionspräsidenten F._____. 12. Am 11. Januar 2017 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer und sein Rechtsanwalt; seitens der Beschwerdegegnerin 1: das für den Hochbau zuständige Mitglied des Gemeindevorstands, der Leiter des Bauamts und der Baukommissionspräsident; seitens der Beschwerdegegnerin 2: G._____ und H._____ und ihr Rechtsanwalt; sowie der Grundstückeigentümer anwesend waren. 13. Am 23. Januar 2017 wies die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen ihrer Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll und -aufnahme darauf hin, dass der Richter zu entscheiden habe, ob der Beschwerdeführer mit sei-
- 13 nen Aussagen anlässlich des Augenscheins seine Einwände gegen das Projekt zurückgezogen habe. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt bilden hier der Baubescheid und der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1, beide vom 8. August 2016 (mitgeteilt am 16. August 2016), womit sie dem Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 2 die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen erteilte resp. die dagegen vom Beschwerdeführer erhobene Einsprache abwies soweit sie darauf eintrat. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist ohne Weiteres gegeben (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Der Beschwerdeführer ist als Adressat des Einspracheentscheids und als Eigentümer der angrenzenden Parzellen beschwert und damit zur Erhebung der Beschwerde legitimiert (Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde im Übrigen frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) eingereicht, weshalb darauf einzutreten ist. 2. Strittig und zu klären ist hier, ob die Bewilligungserteilung im Einklang mit den bestehenden kommunalen und kantonalen Bauvorschriften erfolgte. Insbesondere zu überprüfen ist, ob der Grenzabstand verletzt wird, die Berufung auf das Hofstattrecht rechtens ist und die Gebäudelängen bzw. -höhen eingehalten werden. 3. Vorab ist bezüglich des in der Replik vom 23. November 2016 vom Beschwerdeführer gestellten Antrags um Edition sämtlicher Baubewilligungsakten seitens der Beschwerdegegnerin 1 festzuhalten, dass sich dieser gemäss Begründung auf die Korrespondenzen und Einschätzungen des externen Bauberaters bezog. Der Bauberater, Dipl. Arch. F._____, ist Präsident der Baukommission, weswegen hier bloss Akten der Baukommission existieren. Diese wurden jedoch am 4. November
- 14 - 2016 von der Beschwerdegegnerin 1 bereits ediert. Der Antrag ist deshalb gegenstandlos. 4. Die für das Bauvorhaben vorgesehene Parzelle 577 befindet sich in der Kernzone C. Dabei gilt die offene Bauweise. Die geschlossene Bauweise kann nur im Rahmen einer Quartiergestaltungsplanung oder entlang bestehender Strassenzüge bewilligt werden (Art. 24 Abs. 1 BG). Entgegen der ursprünglichen Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid vom 8. August 2016, die offenbar aufgrund des sich angrenzend an die Bauparzelle befindenden Strassenzugs an der D._____-strasse von einer geschlossenen Bauweise (Art. 17 BG) ausging, kommt hier – wie sie nun selbst einräumt – im Einklang mit Art. 24 Abs. 1 BG die offene Bauweise zur Anwendung. 5. a) Der Beschwerdeführer behauptet, dass auch bei Geltung der offenen Bauweise die Grenzabstandsvorschriften verletzt wären. b) Unbestritten ist, dass der in der Kernzone C gemäss Zonenschema (Art. 9 BG) geltende Grenzabstand von 2.5 m gegenüber Parzelle 578 nicht eingehalten wird. Entlang der Grenze zwischen den Parzellen 577 und 578 wurde aber ein gegenseitiges Grenzbaurecht für eingeschossige An- und Kleinbauten, in der Höhe beschränkt, errichtet und eingetragen (vgl. Bg2act. 2). Hier ist die projektierte Dachterrasse resp. die darunterliegende Einstellgarage auf der Nordwestseite gegenüber Parzelle 578 eingeschossig und gilt offensichtlich als Anbaute im Sinne des eingeräumten, im Grundbuch eingetragenen Näherbaurechts, weshalb der Grenzabstand nicht eingehalten werden muss.
- 15 c) Ebenso unumstritten ist, dass der oberwähnte Grenzabstand gegenüber Parzelle 574 im Nordwesten der Parzelle 577 durch den Aussentreppenaufgang bei Kreismessung um den Grenzpunkt überschritten wird. Dabei beruft sich der Beschwerdeführer auf das Hofstattrecht, das in Art. 20 Abs. 1 BG wie folgt geregelt ist: "In der Kernzone dürfen rechtmässig erstellte Bauten nach Zerstörung und Abbruch ohne Rücksicht auf die geltenden Vorschriften der Regelbauweise über die Grenz- und Gebäudeabstände, Gebäudelänge und Gesamthöhe in ihrer bisherigen Lage und Ausdehnung wieder aufgebaut werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch für den Wiederaufbau innert drei Jahren nach der Zerstörung bzw. nach dem Abbruch eingereicht wird. In begründeten Fällen kann diese Frist um ein Jahr verlängert werden. Zweckänderungen sind zulässig. Der Altbestand ist von der Bauherrschaft durch Pläne zu dokumentieren; fehlen Pläne, sind die Gebäudemasse des Altbaus im Einvernehmen mit der Baubehörde festzulegen". Das Hofstattrecht als solches dient also der Erhaltung des Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder Ausdehnung. Es stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und der Grenzabstände und der Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht dem Eigentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für bestehende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend geschützt.
- 16 - Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentlichen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Ausnahmebewilligung betrachtet werden kann, restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 1990 Nr. 14). Daneben gilt es aber das Verhältnis des Hofstattrechtes zu den ordentlichen Bauvorschriften zu beachten. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn des Hofstattrechtes besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der anderen Seite wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung des Gebäudes aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder abgerissenen Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder Geschosszahl nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen Stockwerke gegenüber dem unterliegenden Gebäudeteil nach neuem Recht allenfalls grössere Grenzabstände einhalten
- 17 müssen. Es ist nicht einzusehen, warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten soll, da ja durch dieses Institut der Grundeigentümer bevorzugt werden soll (vgl. PVG 1986 Nr. 24; vgl. zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 06 60 vom 24. Oktober 2006 E.5c m.w.H.). Gestützt auf das Hofstattrecht kann eine Baute somit abgerissen und ohne Einhaltung der geltenden Bauvorschriften wieder aufgebaut werden. Darüber hinaus kann neben dem Wiederaufbau auch eine Erweiterung erfolgen, falls sie im Einklang mit den geltenden Bauvorschriften steht. Das vorliegende kommunale Baugesetz geht – wie im Übrigen auch das MBauG 05 – noch weiter und lässt gestützt auf das Hofstattrecht unter gewissen Bedingungen auch eine Erweiterung entgegen den geltenden Bauvorschriften zu. Art. 20 Abs. 2 BG schreibt nämlich vor, dass Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung gestattet sind, wenn dadurch der bisherige Zustand verbessert wird und keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegenstehen. d) Vorliegend hat die Bauherrschaft die Gestaltung des Aussentreppenaufgangs auf der Nordwestseite, der vom Erdgeschoss auf die Sitzplatzfläche des 1. Obergeschosses führt, gemäss den im Beschwerdeverfahren eingereichten Plänen (Bg2-act. 15) erneut (eine Änderung erfolgte bereits nach Eingabe des ersten Baugesuchs mit dem hier interessierenden, zweiten Baugesuch), geändert. Der den Grenzabstand zu Parzelle 574 nicht einhaltende Treppenteil befindet sich nun vollständig innerhalb des Grundrisses der bestehenden, eingeschossigen Garagenbaute. Somit wird das hier interessierende Volumen auf der Nordwestseite, welches den Grenzabstand nicht einhält, innerhalb des vorbestandenen Gebäudes ohne Erweiterung erstellt. Die Frage, ob die Veränderung des vorbestandenen Bauvolumens gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BG gestattet sei, hat sich damit erübrigt.
- 18 - Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers wird die Beschwerde dadurch nicht in einem wesentlichen Punkt anerkannt. Vor der von der Beschwerdegegnerin 2 im Beschwerdeverfahren dargestellten Projektänderung ging die Beschwerdegegnerin 2 nämlich von der Zulässigkeit der projektierten Aussentreppe aus, nur erachtete sie die geringfügige Abweichung gestützt auf Art. 20 Abs. 2 BG als berechtigt. Nach Einreichung der Projetanpassung stützt sie ihre Argumentation bezüglich Einhaltung des Grenzabstandes nun auf Art. 20 Abs. 1 BG allein. Es liegt keine Anerkennung vor, sondern eine blosse Anpassung der Argumentationslinie. Schliesslich stehen hier der Beanspruchung des Hofstattrechts auch keine überwiegenden privaten Interessen entgegen, zumal sich der bisherige Zustand für den angrenzenden Beschwerdeführer verbessert. Vor der Treppe entsteht nämlich ein Freiraum auf Parzelle 577, der bisher mit der Garage auf der gemeinsamen Grenze der Parzelle 577, 574 und 575 überbaut war. Da das Hofstattrecht nur im Bereich des Treppenaufgangs beansprucht wird, ist eine Veränderung gegenüber dem bisherigen Zustand nur hinsichtlich dieses Bereichs zu würdigen. Deshalb kann der auf die Wirkung des gesamten Neubaus abstellenden Argumentation des Beschwerdeführers, wonach der Neubau, im Gegensatz zu den bestehenden Garagen, die den Nachbargrundstücken kein Licht nähmen, seine Parzellen erdrücke und somit seine Situation verschlechtere, nicht gefolgt werden. Der mehrgeschossige Bau verletzt die Grenzabstandsvorschriften somit nicht. e) Der Beschwerdeführer macht zudem geltend, dass Projektänderungen im laufenden Beschwerdeverfahren nicht zulässig seien, weshalb die Beschwerdegegnerin 2 ein neues Baugesuch aufzulegen habe. Diese Rüge geht fehl. Die geringfügige Anpassung der Aussentreppe tangiert keine Rechte Dritter, im Gegenteil, sie erfüllt nun – wie oben beschrieben – die
- 19 - Voraussetzungen des Hofstattrechts, ohne dass die Ausnahmeregel für Abweichungen und Ausdehnungen (Art. 20 Abs. 2 BG) anzuwenden wäre. 6. a) Der Beschwerdeführer rügt weiter eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudelängen.
b) Für die Gebäudelänge gilt in der Kernzone C aufgrund von Art. 9 BG (Zonenschema, Fussnote 7) der Artikel über die Kernzone B (Art. 23 BG). Dieser schreibt in Abs. 2 vor, dass bei offener Bauweise die Gebäudelängen bzw. -breiten gegenüber Strassen und Gassen 12 m nicht überschreiten dürfen. Die Gebäudetiefe ist nach architektonischen Kriterien zu bestimmen. In besonderen Fällen und, soweit eine architektonisch gute Lösung gewährleistet wird, kann der Gemeindevorstand Abweichungen bewilligen. In den Kernzonen soll die bestehende Strassenbebauung in der typischen Siedlungsstruktur erhalten und ergänzt werden (Art. 19 Abs. 2 BG). Die an der D._____-strasse gelegene Parzelle 577 befindet sich gemäss Zonenplan und generellem Gestaltungsplan (GGP) zudem in einem Strassenbereich mit erhöhten Gestaltungsanforderungen. Dabei sind Bauvorhaben vor Ausarbeitung des Bauprojekts bei der Baubehörde anzumelden. Die Baubehörde legt zusammen mit der Bauherrschaft und bei Bedarf unter Beizug der Gestaltungsberatung die gestalterischen Rahmenbedingungen für die Entwicklung eines strassen- und platzraumbildenden, ortsbaulich qualitätsvollen Projekts fest (Art. 43b BG). Gemäss Art. 21 Abs. 2 BG unterliegen Bauvorhaben in den Kernzonen in Bezug auf gestalterische Fragen einer vorläufigen Beurteilung durch die Baubehörde. Diese nimmt zusammen mit einem allfälligen Gestaltungsberater die nötige Beurteilung vor. Zu diesem Zweck kann sie spezifische Unterlagen und Nachweise anfordern.
- 20 c) Das Gebäude erstreckt sich hier entlang der D._____-strasse über 22.48 m (Südostfassade). In der Tiefe erstreckt sich das Gebäude (ohne eingeschossigen Anbau mit Treppe) über 21.90 m. Wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid festhielt, ist die Gebäudetiefe der Strasse abgewandt und somit in der Länge frei (Art. 23 Abs. 2 erster Satz e contrario BG). Nachfolgend zu prüfen ist aber, ob diese nach architektonischen Kriterien bestimmt wurde. Ausserdem ist zu klären, ob auch die übermässige Gebäudelänge aus architektonischen Gründen gerechtfertigt ist (Art. 9 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 BG).
d) Durch einen Rücksprung von 92 cm wird die entlang der D._____-strasse verlaufende Südostfassade unterbrochen. Damit entsteht eine die architektonischen Eigenheiten des umliegenden Strassengebiets berücksichtigende Fassadenstaffelung. Anlässlich des Augenscheins vom 11. Januar 2017 zeigte und erläuterte der externe Bauberater und Baukommissionspräsident Dipl. Arch. F._____ anhand eines Modells, wie sich das Bauvorhaben in den umgebenden Dorfbereich einfügt. Insbesondere machte, neben den Erkenntnissen des Gerichtes vor Ort, das das ganze Dorf abbildende Modell die gute Eingliederung des in drei Teilen gestalteten Baukörpers überschaubar. Auch aufgrund dieser Erkenntnisse erscheinen die übermässigen Gebäudelängen aus architektonischen Gründen gerechtfertigt. Damit werden die massgebenden Bestimmungen über die Gebäudelängen eingehalten. 7. a) Schliesslich beklagt sich der Beschwerdeführer noch über eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhen (recte wohl: Gesamthöhen) bzw. Fassadenhöhen. b) Die Gesamthöhe und die Fassadenhöhe traufseitig von Gebäuden dürfen die Werte gemäss Zonenschema nicht überschreiten (Art. 13 Abs. 1 BG). Gemäss Zonenschema (Art. 9 BG) gilt in der Kernzone C eine maximale Höhe von 14 m. Laut Fussnote 1 im Zonenschema bemisst sich diese
- 21 nach der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB; Anhang I zum BG). Die Gesamthöhe ist gemäss Ziff. 5.1 Anhang I BG der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain. Bei den höchsten Punkten der Dachkonstruktion handelt es sich bei Giebeldächern um die Firsthöhe. Technisch bedingte Dachaufbauten wie Kamine, Lüftungsanlagen usw. können den höchsten Punkt der Dachkonstruktion überragen, dürfen aber in ihren Abmessungen das zulässige Mass nicht überschreiten. Gemäss Ziff. 4 der entsprechenden IVHB-Erläuterungen (Stand am 3. September 2013) zum Kapitel "Gesamthöhe" bezieht sich der obere Referenzpunkt auf den höchsten Punkt der "Dachkonstruktion". Gemeint ist im bautechnischen Sinn das Traggerüst, also das Dachtragwerk, aus welchen Materialien dieses auch immer besteht. Darüber liegen noch eine Isolation und eine Dachhaut. Klarer ist der französische Begriff "charpente" (Dachstuhl, Dachgebälk, im erweiterten Sinne auch Traggerüst), auch wenn damit natürlich nicht gemeint ist, dass alle Gebäude eine Dachkonstruktion aus Holz besitzen. Der obere Referenzpunkt liegt also beim höchsten Punkt der Tragkonstruktion ohne die allenfalls darauf aufgebrachte Isolation und ohne die Dachhaut. Vorliegend wird die maximale Gesamthöhe von 14 m gemessen von der Tragkonstruktion gemäss den Gebäudequerschnittplänen eingehalten. c) Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (Ziff. 5.2 Anhang I BG). Auch diesbezüglich bezieht sich der obere Referenzpunkt auf die Schnittlinie zwischen der Fassadenflucht und der Oberkante der "Dachkonstruktion" (zu diesem Begriff vgl. das vorstehend Gesagte bzw. die IVHB-Erläuterungen zum Kapitel "Fassadenhöhe", Ziff. 4), weshalb die maximale Fassaden-
- 22 höhe von 10.5 m gemäss den Gebäudequerschnittplänen eingehalten wird. 8. Da das Bauprojekt gemäss obigen Erwägungen die massgebenden Baubestimmungen einhält, ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. 9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Gerichtskosten gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt. Dieser hat der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin 2 eine aussergerichtliche Entschädigung auszurichten. Der geltend gemachte Honorar gemäss Honorarnote vom 23. Januar 2017 wird auf pauschal Fr. 7'500.-- (inkl. MWST) reduziert. Die Beschwerdegegnerin 1 hat keinen Anspruch auf eine aussergerichtliche Entschädigung, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 485.-zusammen Fr. 4'485.-gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ hat die B._____ GmbH mit Fr. 7'500.-- (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.
- 23 - 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 30. Juni 2017 teilweise gutgeheissen (1C_169/2017).