VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 13 215 5. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Moser, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 14. Juli 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und X._____ Bergbahnen AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Hew, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Die X._____ Bergbahnen AG reichte am 8. Juni 2012 ein Baugesuch ein für das B._____ Resort auf der Parzelle Nr. 877, welche aus der Vereinigung der Parzellen Nr. 876, 877, 1048 und 1190 hervorgegangen ist, mit Abbruch von zwei bestehenden Gebäuden. Das Baugesuch wurde am 15. Juni 2012 im Amtsblatt der Gemeinde X._____ publiziert. Dagegen gingen insgesamt fünf Einsprachen ein. Die Einsprecherin A._____ machte in ihrer Einsprache vom 5. Juli 2012 eine Verletzung von Art. 75b BV geltend, die Nichteinhaltung des gesetzlichen Abstands zwischen den Gebäuden und der Grenzabstände (unter Berücksichtigung einer Fassadenlänge von über 25 m). Weiter bemängelte die Einsprecherin eine ungewöhnlich grosse Abgrabung bzw. deren Zweck, welcher einzig darin bestehe, unerlaubterweise ein sechstes Geschoss zu bauen. Schliesslich fehle der Eigentumsnachweis der Bauherrin bezüglich Parzelle Nr. 876. 2. Mit Beschluss vom 18. Dezember 2012 verhängte die Gemeinde X._____ über das ganze Gemeindegebiet eine Planungszone, einstweilen für zwei Jahre, zwecks Anpassung des kommunalen Baugesetzes an Art. 75b BV und die entsprechende Ausführungsgesetzgebung des Bundes; gleichzeitig sollte die bestehende Kontingentierungsregelung aufgehoben und Massnahmen getroffen werden, welche die Umnutzung von Hotelbetrieben in nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen verhinderten und diejenige von altrechtlichen Wohnungen in nicht bewirtschaftete Zweitwohnungen erschwerten. 3. Gegen das Gesuch der Bauherrschaft betreffend Entfernung von Gehölzen auf der Bauparzelle wehrte sich die Einsprecherin nicht. 4. Mit Schreiben vom 5. Juni 2013 gab die Bauherrin bekannt, dass sie ihr pendentes Baubewilligungsgesuch abändern wolle. Konkret beantragte sie die Umklassierung der drei Attikawohnungen auf den Häusern A-C von bisher Zweitwohnungen in bewirtschaftete Wohneinheiten mit Umnutzungsvorbehalt im Umfang der altrechtlichen Wohnflächen. Diese Projek-
- 3 tänderung sei weder zu publizieren noch öffentlich aufzulegen, weil dadurch keine zusätzlichen Nachbarrechte tangiert seien. 5. Die Beschwerdeführerin äusserte sich dazu nicht weiter. 6. Mit Entscheid vom 10./13. September 2013 bewilligte die Gemeinde X._____ ohne weiteres Auflage-, Publikations- und Einspracheverfahren das (abgeänderte) Baugesuch unter Auflagen unter gleichzeitiger Abweisung sämtlicher Einsprachen. In Bezug auf die Zweitwohnungen wurden unter Ziffer 4 (S.12-13) die folgenden Auflagen formuliert: a) Alle Wohnungen müssen dauernd und ausschliesslich im Rahmen des vorgelegten hotelmässigen Betriebskonzeptes genutzt werden. b) Die Wohnungen dürfen nicht individualisiert ausgestaltet werden. c) Die Wohnungen müssen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – insbesondere auch während den Hauptsaisonzeiten – angeboten werden; d) Die Wohnungen dürfen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienen, wobei pro Gast ein Aufenthalt von maximal acht Wochen pro Jahr zulässig ist; e) Die hotelmässigen Leistungen müssen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden; f) Eine Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie durch Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich, ist auf jährlich acht Wochen beschränkt, wovon max. drei Wochen während der Hauptsaison 20. Dezember bis 31. März, Woche vor Ostern und Osterwochenende sowie 15. Juli bis 31. August; g) Alle Wohneinheiten der Anlage müssen ohne Berücksichtigung der Eigennutzung der Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie durch Freunde und Bekannte jeweils in einem Dreijahresturnus ab Eröffnung im Durchschnitt mindestens 120 Belegungstage pro Kalenderjahr nachweisen; h) Der Eigentümer hat periodisch, erstmals nach Ablauf eines Jahres seit Rechtskraft der Baubewilligung, nachzuweisen, dass das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finanzierung von
- 4 - Erneuerungsinvestitionen sowie Verträge, die Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen; i) Vorbehalten hinsichtlich der dauernden und ausschliesslichen Nutzung im Rahmen des vorgelegten hotelmässigen Betriebskonzepts bleibt ein späteres Umnutzungsgesuch für die drei Attikawohnungen im Rahmen der künftigen (recte:) Ausführungsgesetzgebung zum Zweitwohnungsartikel aus Art. 75b BV). 7. Dagegen erhob A._____ (Beschwerdeführerin) am 14. Oktober 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Abweisung des Baugesuchs, eventualiter dessen Genehmigung mit zusätzlichen Auflagen; alles unter Kostenund Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht sei das Beschwerdeverfahren zu sistieren bis zum Inkrafttreten der eidgenössischen Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV. Sie rügt die Verletzung von Bundesrecht durch die Vorinstanz, indem diese weder das Verfahren sistierte noch das künftige Recht anwendete, wie dies bei Planungszonen zu tun wäre. Weiter sei die im Baugesuch erfolgte Deklaration der 30 Wohnungen als Erstwohnungen falsch. Für das Vorliegen einer strukturierten Beherbergungsform fehle es an der Sicherstellung der einschlägigen Voraussetzungen. Gerügt werden auch eine Überschreitung der Geschosszahl sowie eine unzulässige Veränderung des Terrainverlaufes durch eine Abgrabung um mehr als 3.6 m. Die Terrainveränderung sei zudem nie ausgeschrieben worden. 8. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs wies der Instruktionsrichter am 8. November 2013 das Gesuch um Sistierung der Beschwerde ab. 9. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte mit Eingabe vom 7. Januar 2014 die Abweisung der Beschwerde. Die erhobenen Rügen weist sie allesamt zurück.
- 5 - 10. Ebenfalls am 7. Januar 2014 beantragte die X._____ Bergbahnen AG (Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 11. In ihrer Replik vom 17. Februar 2014 bestreitet die Beschwerdeführerin die Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen und vertieft ihre Argumentation im Lichte der Vernehmlassungen. 12. Die Beschwerdegegnerin 1 hält in ihrer Duplik vom 10. April 2014 an ihren bereits gestellten Anträgen fest und setzt sich mit der erweiterten Argumentation der Beschwerdeführerin auseinander, soweit sie (Beschwerdegegnerin 1) nicht auf ihre Vernehmlassung verweist. Dasselbe macht die Bauherrin (Beschwerdegegnerin 2) in ihrer Eingabe vom 11. April 2014. 13. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 reichte am 25. April 2014 noch seine Honorarnote über rund Fr. 11'000.-- ein. 14. Am 1. Mai 2014 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin eine Stellungnahme zu den Dupliken und eine Honorarrechnung über rund Fr. 12'000.-- ein. 15. Am 25. März 2015 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an dem die Beschwerdeführerin durch ihren Rechtsvertreter (RA Dr. iur. Dominik Infanger) vertreten war. Die Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) war durch ihren Rechtskonsulenten und den Bauinspektor vertreten. Die Beschwerdegegnerin 2 (Bergbahnen AG) war durch ihren Rechtsvertreter (RA lic. iur. Christian Hew), den Infrastrukturchef sowie den Projektverantwortlichen für das Bauvorhaben vertreten. Weiter waren zwei Vertreterinnen des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) und der externe Prüfungsingenieur der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden (GVG) als Auskunftspersonen beigeladen. Allen Anwesenden wurde dabei auch noch mündlich die Gelegenheit geboten, sich
- 6 zu den in den Rechtsschriften aufgeworfenen Fragen - insbesondere betreffend Geschosszahl (inkl. Abgrabungen; Terrainveränderungen), Gebäude- und Grenzabstandsverletzung und Exponiertheit (Einfügung) der Neubauten im Gelände (inkl. Gebäudehöhe, -länge; Kubatur und Volumen) - frei zu äussern. Davon machten die Parteien rege und sachdienlich Gebrauch (vgl. Augenscheinprotokoll S. 2-5). Zu Beginn des Augenscheins wurde vom zuständigen Instruktionsrichter an alle Anwesenden noch eine Farbkopie einer Visualisierung der geplanten drei Baukörper (A-B-C) bezüglich Ausgestaltung und Bauhöhe auf Parzelle 877 abgegeben (Beilage 1). Der Rechtskonsulent der Beschwerdegegnerin 1 liess an alle Anwesenden sodann noch folgende drei Dokumente (Beilage 2) verteilen: 1. Grundbuchplankopie mit Abbildung der drei Gebäudestandorte (A-B-C) samt Verlauf der Skipiste und geplanter Zufahrtsroute in die Tiefgarage im Untergeschoss für die neuen Baukörper; 2. Luftbild im Massstab 1:1‘000 des Baugeländes auf Parzelle 877; 3. Zonenplan mit massgebendem Baugebiet (Gefahrenzone - rote Markierung; Freihaltefläche grüne Markierung). Von Seiten des Gerichts wurden zudem insgesamt 25 Fotos der bestehenden Raum-, Überbauungs- und Erschliessungsverhältnisse im betreffenden Baugebiet inklusive Projektmodell sowie der bereits überbauten, umliegenden Nachbarparzellen (zwei- bis fünfstöckige Gebäude, meist mit Flachdächern) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt (Beilage 3). Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 10./13. September 2013, worin die Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) das abgeänderte Baugesuch vom 5. Juni 2013 der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) mit Auflagen bewilligte und gleichzeitig die dagegen erhobene Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abwies. Zusammen mit der angefochtenen Baubewilligung und dem Einspracheentscheid wurde der Beschwerdeführerin und
- 7 der Beschwerdegegnerin 2 auch noch die Rodungsbewilligung vom 19. März 2013 des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) betreffend Bewilligung zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen auf dem - inzwischen vereinigten - Baugrundstück 877 zugestellt (vgl. Sachverhalt Ziff. 3.6 [ohne Erwähnung Beschwerdeführerin] und Erwägungen Ziff. 2.9 und Ziff. 8 im strittigen Entscheid vom 10./13. September 2013). Beschwerdethema bildet die Rechtmässigkeit der erteilten Baubewilligung samt Einspracheentscheid in materieller Hinsicht (Verletzung der Planungszone, Verletzung der kommunalen Grünzone durch Tiefgarage und Verletzung des Strassenabstands; Nichteinhaltung Gebäude- und Grenzabstände; Abgrabungen und Terrainveränderungen für Erhöhung Geschosszahl; Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild; Erscheinung Kubatur und Volumen; Missachtung der Vorschriften über den Zweitwohnungsbau). 2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung […] hat. Laut Art. 51 Abs. 1 VRG können mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) und unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Nach Art. 51 Abs. 2 VRG können die Parteien ihre Rechtsbegehren, die sie im vorinstanzlichen Verfahren gestellt haben, nicht ausdehnen (Erweiterungsverbot; Einhaltung Instanzenzug). Art. 52 Abs. 1 VRG schreibt weiter vor: Die Beschwerde ist schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. b) Im konkreten Fall ist die Beschwerdeführerin eine Nachbarin des zur Bebauung vorgesehenen (vereinigten) Baugrundstücks 877, weshalb sie aufgrund ihrer räumlichen Nähe durchaus vom betreffenden Bauvorhaben – wonach drei Mehrfamilienhäuser in Hanglage erstellt werden sollen – nachteilig betroffen sein könnte und sie deshalb sicherlich ein schutzwür-
- 8 diges Interesse an der Rechtmässigkeit und Überprüfung dieses Bauprojekts hat, womit ihre Legitimation zur Beschwerdeerhebung hinreichend nachgewiesen ist (Art. 50 VRG). Die im Beschwerdethema (E.1, hiervor) aufgeführten Problemkreise beinhalten sowohl (vermeintliche) Rechtsverletzungen als auch eine Ermessensüberschreitung (Ästhetik; Einfügung ins Ortsbild), weshalb die Beschwerdegründe nach Art. 51 Abs. 1 lit. a und lit. b VRG zweifellos als erfüllt anzusehen sind. Weiter steht fest, dass die 30-tägige Anfechtungsfrist nach Art. 52 Abs. 1 VRG eingehalten ist, da der angefochtene Entscheid vom 10./13. September 2013 (Empfangen durch Beschwerdeführerin am 16. September 2013) und die Beschwerde vom 14. Oktober 2013 (Eingang beim Gericht am 15. Oktober 2013) datieren und demnach auch die schriftlich abgefasste Eingabe rechtzeitig beim dafür örtlich und sachlich zuständigen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden eingereicht wurde (Art. 52 Abs. 1 VRG). Näher zu prüfen gilt es einzig noch die Frage bezüglich der vollständigen Einhaltung von Art. 51 Abs. 2 VRG (Ausdehnungsverbot für Rechtsbegehren), da in der Einsprache vom 5. Juli 2012 weniger Punkte betreffend das materielle Baurecht gerügt wurden. Konkret wurde eine Unterschreitung des Gebäudeabstands zwischen den Häusern B-C sowie eine Verletzung der Grenzabstände geltend gemacht (vgl. Beilage 30, Ziff. 3a, S. 9, Rz 20 f. und Beilage 31, Ziff. 3a, S. 9, Rz 19 f., je Beschwerdegegnerin 1); weiter wurde eine übermässige Abgrabung bzw. die unzulässige Erstellung eines sechsten Geschosses bemängelt (a.a.O., S. 9 f., Rz 22 bzw. S. 9, Rz 21). Nicht erhoben wurden demgegenüber in der Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin die Rügen betreffend Verletzung des auch unterirdisch einzuhaltenden Strassenabstands (Ziff. 2.2.4.1) und betreffend unzulässige Beanspruchung der kommunalen Grünzone für die Tiefgarage (Ziff. 2.2.6). Diese Erkenntnis führt dazu, dass auf die erst während des Beschwerdeverfahrens neu vorgebrachten Rügen betreffend Strassenabstand und Grünzone nach Art. 51 Abs. 2 VRG zum Voraus nicht eingetreten werden kann. Die Zulassung dieser Rügen würde eine unerlaubte Erweiterung der ursprünglich gestellten Rechtsbegehren und damit gleich-
- 9 zeitig auch eine rechtswidrige Umgehung der Einhaltung des gesetzlichen Instanzenzugs bedeuten, was Art. 51 Abs. 2 VRG gerade verbietet. Auf diese beiden zuletzt genannten Rügen kann das Verwaltungsgericht daher nicht eintreten. Auf die übrigen in E.1 genannten Einwände (Verletzung Planungszone; Nichteinhaltung Grenz-/Gebäudeabstände; Abgrabungen/Terrainveränderungen für Erhöhung Geschosszahl; Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild; Erscheinung bezüglich Kubatur/Volumen; Missachtung der Vorschriften über Zweitwohnungsbau) tritt das Verwaltungsgericht indessen ein. Diesbezüglich ist die Beschwerde frist- und formgerecht erfolgt, weil alle Prozessvoraussetzungen (Art. 50 ff. VRG) eingehalten wurden. 3. a) Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die Baubehörde mit der Baubewilligung Art. 75b BV in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV verletzt habe, wirkten diese Bestimmungen gemäss Bundesgericht doch wie eine Planungszone und werde somit die Ausführungsgesetzgebung in unzulässiger Weise vorweggenommen. Auch wenn die Erstellung von Zweitwohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen zulässig sei, müssten die Gemeinden sicherstellen, dass mit dem Bau auch warme Betten entstehen würden; diese Sicherstellung sei gemäss vorliegenden Bauakten nicht nachgewiesen und daher auch nicht gewährleistet. Das Baugesuch sei deshalb unvollständig und könne nicht gutgeheissen werden. Für eine strukturierte Beherbergungsform dürften die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sein, hingegen müsse ein hotelähnliches Betriebskonzept vorhanden sein. Zudem sei nachzuweisen, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen würden, und es sei eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen. Das vorliegende Baugesuch weise beides nicht nach, weshalb es nicht gutgeheissen werden könne. Ausserdem verletzte das bewilligte Bauprojekt die in Art. 54a bis 54c BauG festgehaltenen Vorgaben für einen hotelähnlichen Betrieb, insbesondere betreffend die allgemeinen Aufenthaltsräume,
- 10 den unbedingten Vermietungszwang, das Vorkaufsrecht des Betreibers für Wohneinheiten, den Renovationsfonds und die Angaben zum Bewirtschafter. Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass mit dem angefochtenen Bauvorhaben lediglich warme Betten geschaffen würden, welche im Rahmen der hier anwendbaren ZwVO zulässig seien; zudem sei diese strukturierte Beherbergungsform auch in Art. 7 des Gesetzesentwurfes als zulässig vorgesehen. Weiter stellt sie fest, dass die Beschwerdeführerin anerkenne, dass Zweitwohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsbetriebe erstellt werden dürften. Was den angeblich fehlenden Nachweis eines hotelmässigen Betriebskonzepts betrifft, so sei dieses aus der vorgesehenen Infrastruktur ersichtlich; deren effektive Inanspruchnahme liege auf der Hand, auch wenn ein strikter Beweis nicht erbracht werden könne. Was die branchenübliche Finanzierung betrifft, so sei mit den Auflagen den einschlägigen Vorschriften und Empfehlungen Genüge getan. Ferner sei sie der Ansicht, dass Art. 54c BauG erst dann zur Anwendung komme, wenn die Anlage einmal in Stockwerkeigentum aufgeteilt werde; da dies jedoch aktuell nicht der Fall sei, seien jene Vorgaben vorerst auch nicht anwendbar. Im Weiteren seien die notwendigen Anforderungen erfüllt, seien doch eine Rezeption mit Lobby und Bar sowie Verpflegungsmöglichkeiten vorgesehen ebenso wie ein grosszügiger Fitnessraum. Was den Vermietungszwang betreffe (Art. 54c lit. a BauG), so komme dieser erst bei Ausgestaltung der Einheiten als Stockwerkeigentum zur Anwendung, doch habe man für diesen Fall eine entsprechende Regelung in der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung getroffen (s. dort S. 4). Damit sei in genügender Hinsicht für diesen Fall vorgesorgt. Dasselbe gelte bezüglich des Vorkaufsrechts des Anlagebetreibers und des Renovationsfonds. Die Bauherrin sei zudem als Bewirtschafterin bestens geeignet, sei sie doch die grösste lokale Anbieterin von Hotel- und Gastronomiedienstleistungen. Was das hotelmässige Betriebskonzept betreffe, so ergebe sich dieses aus der Anlage selbst als hotelähnlicher Be-
- 11 trieb im Sinne von Art. 54b BauG bzw. als qualifiziert strukturierte Beherbergungsform im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO. Die Auflage, den Eigentümer periodisch, erstmals nach Ablauf eines Jahres seit Rechtskraft der Baubewilligung, den Weiterbestand des hotelmässigen Betriebskonzepts nachweisen zu lassen, entspreche den Vorgaben der Praxishilfe des DVS betreffend die Anwendung der ZwVO; die Verpflichtung sei zudem in die öffentlich-rechtliche Vereinbarung aufgenommen worden. Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass die ZwVO u.a. den Geltungsbereich des vorsorglichen Bewilligungsstopps bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung konkretisiere. Diese Bestimmungen seien deshalb uneingeschränkt anwendbar. Bei der Ausnahme gemäss Art. 4 lit. b ZwVO handle es sich nicht um eine Ausnahme von Art. 75b BV, sondern um eine Konkretisierung, welche sich an der Zielsetzung des Zweitwohnungsartikels orientiere. Weiter argumentiert sie, dass in die Baubewilligung sämtliche Aspekte von Art. 4 lit. b ZwVO sowie der diesbezüglichen Erläuterungen des UVEK/ARE eingeflossen seien, einschliesslich der kantonalen Praxishilfe dazu. Ergänzend seien die weiteren kommunalen Vorgaben gemäss Art. 54b f. BauG geprüft worden. Die Nachweise seien – soweit diese zunächst in abstrakter Form überhaupt erbracht werden könnten – geprüft und wo nötig in Form von detaillierten Auflagen in die Baubewilligung aufgenommen worden, inkl. Anweisung an das Grundbuchamt, diese als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken. Dasselbe gelte für die öffentlichrechtliche Vereinbarung zwischen den zwei Beschwerdegegnerinnen; dort seien auch der Vermietungszwang, das Vorkaufsrecht und die Äufnung des Renovationsfonds verbindlich geregelt. Die Bauherrin sei zudem als professionelle Bewirtschafterin von Gästebetten bestens ausgewiesen und bekannt, was sich bereits aus ihrem statutarischen Zweck (u.a. gewerbliche Vermietung von Wohneinheiten zu Ferienzwecken) und noch deutlicher aus der ganz in ihrem Eigentum stehenden „Mountain Facilities AG“ ergebe, welche die Führung, Vermietung sowie den Betrieb von Ho-
- 12 tels und anderen Immobilien sowie die Entwicklung, Förderung und Koordination von Leistungen und Projekten bezwecke; diese Gesellschaft werde künftig für die Bauherrin die strukturierten Beherbergungsformen und andere Tourismusprojekte betreuen. Hinzu komme, dass im baupolizeilichen Bewilligungsverfahren in erster Linie die Prüfung der Baurechtskonformität der Gebäude geprüft werden müsse. Aus den Baugesuchplänen und der erwähnten Vereinbarung seien die aus Art. 4 lit. b ZwVO erforderlichen Vorgaben hinreichend ersichtlich; das Erbringen weiterer Nachweise, z.B. betreffend die tatsächliche Beanspruchung der hotelmässigen Dienstleistungen, die Auslastung der Wohneinheiten etc. sei praktisch ausgeschlossen. b) Für das Gericht steht dazu folgendes fest: In Bezug auf den in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV festgehaltenen vorübergehenden Baubewilligungsstopp wird in der Lehre folgende Auffassung vertreten: Der verfassungsmässige Baubewilligungsstopp bezieht sich in sachlicher Hinsicht auf „Zweitwohnungen“ i.S.v. Art. 75b BV, weshalb der verfassungsrechtliche Begriff der Zweitwohnungen im Lichte der Zielsetzung und im Hinblick auf den mit der Volksinitiative geltend gemachte Handlungsbedarf durch den Gesetzgeber festzulegen ist; für das vorsorgliche Baubewilligungsverbot hat sich der Bundesrat für einen weiten Zweitwohnungsbegriff (Art. 2 ZwVO) entschieden. Damit fallen nicht nur Freizeit- und Ferienwohnungen zur Selbstnutzung, sondern auch bewirtschaftete Ferienwohnungen in den Geltungsbereich des vorsorglichen Bewilligungsverbots. Für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen sieht Art. 4 Abs. 1 ZwVO unter gewissen Voraussetzungen „Ausnahmen“ vom vorsorglichen Baubewilligungsverbot vor. Dessen ungeachtet führt diese Regelung dazu, dass sich der weite Zweitwohnungsbegriff auf die Berechnung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden erhöhend auswirkt. Es erscheint nachvollziehbar – wenn auch nicht zwingend -, das übergangsrechtliche Bewilligungsverbot (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV) zunächst weit zu fassen, um den bestehenden Beurteilungsspielraum des Gesetzgebers nicht zu präjudi-
- 13 zieren (BERNHARD WALDMANN, Zweitwohnungen – vom Umgang mit einer sperrigen Verfassungsnorm. Der Umgang mit einer imperativen, aber weiterzuentwickelnden Verfassungsnorm, in Tagungsband Schweizerische Baurechtstagung 2013, S. 141 ff.). Auf der anderen Seite ist die Zulässigkeit von qualifiziert touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen gerechtfertigt, weil dies zu „warmen“ Betten und hotelähnlichen Beherbergungsformen führt. Die Zweitwohnungsinitiative wollte bei teleologischer Betrachtung insbesondere die „kalten“ Betten beschränken, nicht aber neue „warme“ Betten verhindern (vgl. Erläuternder Bericht zur Verordnung über die Zweitwohnungen vom 17. August 2012 [UVEK/ARE], S. 11). Der Bundesrat nimmt mit Art. 4 Bst. b ZwVO dementsprechend eine Konkretisierung des Zweitwohnungsbegriffs vor, die sich an der Zielsetzung der Initiative orientiert. Es besteht, im Gegensatz zur Umwandlung von Hotelbetrieben in selbstgenutzte Zweitwohnungen, aber keine unzulässige Ausnahme vom Baubewilligungsverbot (Verweis auf WALDMANN, Baurechtstagung 2013, S. 147). Dem Bundesrat hätte es auch frei gestanden, bei Art. 2 ZwVO den Zweitwohnungsbegriff enger zu fassen und die qualifiziert bewirtschafteten Zweitwohnungen davon auszunehmen. Bei einem solchen Vorgehen hätte sich die Frage der Zulässigkeit der vorliegenden Bestimmung gar nicht erst gestellt (Verweis auf WALDMANN, Baurechtstagung 2013, S. 141; FABIAN MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, Diss. Bern 2014, ASR Bd. 803, Bern 2014, S. 218 f.). Der genaue Wortlaut der vorerst gültigen bundesrätlichen Bestimmung gemäss Art. 4 ZwVO lautete wie folgt: Art. 4 ZwVO – Bau neuer Wohnungen In Gemeinden mit einem Anteil von mehr als 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen Bewilligungen nur für den Bau von Wohnungen erteilt werden, die: a. als Erstwohnungen genutzt werden; oder b. nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten werden, wenn: 1. sie im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden, oder 2. die Eigentümerin oder der Eigentümer im selben Haus wohnt.
- 14 - Mittlerweile liegt das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) vom 20. März 2015 vor, wobei in Art. 28 ZWG geregelt wird, dass dieses Gesetz dem fakultativen Referendum unterstehe (Abs. 1) und der Bundesrat das Inkrafttreten bestimme (Abs. 2). Am 9. Juli 2015 ist diese Referendumsfrist unbenützt abgelaufen. Das Gesetz wird voraussichtlich am 1. Januar 2016 in Kraft treten. Mit dem Vorliegen des ZWG ist nun die künftige Ausgestaltung der Vorschriften für Zweitwohnungen klar und die Phase der Rechtsunsicherheit seit der Annahme des Art. 75b BV am 11. März 2012 beendet. Der neu massgebende Art. 7 ZWG lautet dabei wie folgt: Art. 7 ZWG - [1. Abschnitt: Neue Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung] 1In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden: a. als Erstwohnungen oder als Wohnung, die nach Art. 2 Abs. 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung. 2Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie: a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird. 3Die für die Baubewilligung zuständige Behörde ordnet in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 Buchstabe a oder Abs. 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Art. 8, 9 26 oder 27 vor, so wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Abs. 1 Buchstabe a gilt. 4Unmittelbar nach Rechtskraft der Bewilligung weist die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken. 5Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich: a. die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb; b. die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten Wohnung in eine Erstwohnung; und c. die Formulierung der Nutzungsauflagen.
- 15 - Nachdem bei den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen in Art. 7 ZWG – mit minimen, vor allem sprachlichen Änderungen gegenüber Art. 4 ZwVO – die bundesrätliche Regelung grundsätzlich übernommen wurde, kann nach Ansicht des Verwaltungsgerichts aber auch ohne Zwang darauf geschlossen werden, dass das strittige Bauprojekt nicht gegen die erwähnten Art. 54a-c BauG verstösst, weil es weder geltendem Recht noch zukünftigem Recht zuwiderläuft. Die Annahme einer „touristisch bewirtschafteten Zweitwohnung“ lässt sich anhand der eingereichten Pläne vertreten, zumal typische Infrastrukturanlagen (Rezeption, Bar, Lobby/ Aufenthaltsräume, Fitness-Bereich und dgl.) für qualifiziert touristisch genutzte, hotelähnliche Beherbergungsbetriebe in den Grundrissplänen vermerkt sind und die Voraussetzungen für touristisch bewirtschaftete Betriebe zum jetzigen Zeitpunkt mangels bundesgerichtlicher Rechtsprechung oder entsprechender Richtlinien durch das UVEK/ARE zu dieser wichtigen Interpretationsfrage noch nicht abschliessend feststehen. Hinzu kommt, dass die Beschwerdegegnerin 2 anlässlich des Augenscheins noch überzeugend und glaubhaft betonte, dass sie bewusst auf grosse Restaurationsbetriebe innerhalb der drei neuen Gebäude A-C verzichtet habe, weil in einem anderen, örtlich unweit entfernt gelegenen Nebenbetrieb bereits extra die dafür erforderlichen Versorgungs- und Verpflegungsräume geschaffen worden seien und daher auch keine Umgehung von Art. 75b BV bzw. der dazu später erlassenen Ausführungsbestimmungen (Art. 4 ZwVO bzw. Art. 7 ZWG) vorliegen könne. Dieser Rechtsauffassung vermag sich das Verwaltungsgericht im konkreten Fall ohne weiteres anzuschliessen. Eine Missachtung der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau ist infolgedessen zu verneinen, womit die Beschwerde unter diesem zentralen Aspekt ins Leere stösst. 4. a) In materieller Hinsicht gilt es noch den Vorwurf der Verletzung der Grenzund Gebäudeabstände durch das Bauprojekt zu prüfen und zu entschei-
- 16 den. Die massgebende kommunale Bauvorschrift gemäss Art. 102 BauG lautet dazu wie folgt: Art. 102 BauG – Grenz- und Gebäudeabstände 1Als Grenzabstand gilt bei Hochbauten jeder Art die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung zwischen der Umfassungswand und der Grundstückgrenze. 2Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn und Genehmigung durch die Baubehörde können die Grenzabstände unterschritten werden, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die von der Baubehörde genehmigte Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken. 3Zwischen mehreren Bauten auf dem gleichen Grundstück ist die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten. Die Baubehörde kann geringere Gebäudeabstände bewilligen, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. 4Der grössere Grenzabstand ist von der Hauptfassade aus zu ermitteln. Die Hauptfassade bestimmt sich aufgrund der Hauptwohnräume und im Zweifel aufgrund der längeren Fassade. b) Die Beschwerdeführerin rügt gestützt auf Art. 102 Abs. 3 BauG, dass zwischen mehreren Gebäuden auf demselben Grundstück 877 ein Grenzabstand einzuhalten sei, sodass für jedes Gebäude die Hauptfassade gesondert zu ermitteln sei. Bei Gebäude A sei die lange, leicht geknickte Westfassade die Hauptfassade, von der aus der grosse Grenzabstand gelte, jedoch nicht eingehalten sei. Selbst der kleine Grenzabstand sei nicht eingehalten, wo es um die Einhaltung des Strassenabstandes gehe. Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet, dass die Hauptfassade von Haus A die südliche sei, weil bei zwei von drei Wohnungen die Haupträume klar nach Süden ausgerichtet seien, und nicht die westliche, wo nur Schlafund Nebenräume angeordnet seien. Da zudem in der Zone für städtisches Wohnen der grosse Grenzabstand 10.5 m und der kleine 5 m betrage (Art. 59 i.V.m. Art. 93 [Zonenschema] BauG) und die Beschwerdegegnerin 2 zudem den Nachweis einer genügenden Besonnung im Sinne von Art. 26 Abs. 4 BauG erbracht habe, und so kein Mehrlängenzuschlag nach Art. 25 lit. b BauG zu berücksichtigen sei und sich dadurch eben die
- 17 - Grenzabstände um 1.5 m (beim grossen) bzw. um 1 m (beim kleinen Abstand) reduzierten, seien die Grenzabstände überall eingehalten. Die Beschwerdegegnerin 2 weist bezüglich dieser Rüge zuerst auf den Umstand hin, dass diese erstmals im Beschwerdeverfahren vorgebracht werde, weswegen auf sie nicht einzutreten sei. Selbst wenn aber darauf eingetreten würde, sei sie nicht stichhaltig, wiesen doch alle drei geplanten Wohnbauten eine klare Südausrichtung aus, zumal in den Häusern A und C die Wohnräume zweier von drei Wohnungen sowie beim Haus B sogar sämtliche drei Wohnungen nach Süden ausgerichtet seien; demgegenüber befänden sich auf der Westseite jeweils nur Schlaf- und Nebenräume. Gegen Süden hin grenze zusätzlich auch die Freihaltefläche der Grünzone an, welche Hauptaussicht und Besonnung gewährleiste. c) In Würdigung aller gegensätzlichen Argumente ist das Verwaltungsgericht vorab der Auffassung, dass die Beschwerdeführerin diese Rüge – entgegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 2 – bereits in ihrer Einsprache erhoben hat (vgl. Beilagen 30 und 31 der Beschwerdegegnerin 1 im Parallelverfahren R 13 222/223; dort unter Ziff. 3.a Abstände, Rz 20 auf S. 9). Auf die Rüge betreffend Grenzabstandsverletzung ist daher einzutreten. In der Sache schreibt Art. 102 Abs. 4 BauG vor, dass sich die Hauptfassade aufgrund der Hauptwohnräume und im Zweifel aufgrund der längeren Fassade bestimmt. Ein Blick in die Grundrisspläne (z.B. Pläne zu 3. OG; Beilage 13 der Beschwerdegegnerin 1) bestätigt die Aussagen der beiden Beschwerdegegnerinnen: Die Wohnräume sind vorwiegend (Häuser A und C) bzw. vollständig (Haus B) nach Süden hin ausgerichtet bzw. nach Westen hin gibt es nur Schlaf- und Nebenräume. Damit ist aber für das Gericht klar, dass vorliegend die Südfassaden auch die Hauptfassaden sind. Die Rüge betreffend Grenzabstandsverletzung erweist sich damit als unbegründet.
- 18 d) Soweit die Rüge der Beschwerdeführerin die Verletzung der Abstände zwischen den Häusern (B-C) beinhaltet, ist vom Wortlaut von Art. 102 Abs. 3 BauG auszugehen, wonach mehrere Bauten auf demselben Grundstück die Summe der beiden gesetzlichen Grenzabstände als Gebäudeabstand einzuhalten hätten. Diese Vorgabe übergehe die Beschwerdegegnerin 1, wenn sie die Gebäude B und C als durch einen eingeschossigen Zwischentrakt zusammengebaut und so als ein einziges Gebäude betrachte. Bei besagtem Zwischentrakt handle es sich lediglich um eine nicht geschlossene Überdachung des Verbindungsweges, welcher auch keine Geschossfläche im Sinne von Art. 98 BauG ausweise. Die Häuser B und C mit ihren fünf Vollgeschossen würden nach aussen uneingeschränkt als eigenständige Gebäude erscheinen. Die Annahme der Beschwerdegegnerin 1 würde zudem die Bestimmung über den Gebäudeabstand faktisch aushebeln und zu einer verpönten Dichte und Massierung von Bauten auf einem Grundstück führen. Sodann lasse Art. 26 Abs. 4 BauG zusätzlich bei Nachweis der Minimalbesonnung eine Reduktion des Gebäudeabstands um 2.5 m auf 13 m zu; diese Norm sei als Spezialnorm betreffend Gebäudeabstände, welche der allgemeinen Ausnahmeklausel von Art. 21 BauG vorgehe, zu betrachten. Indem der Abstand hier lediglich 10 m betrage, seien die Vorschriften über die Abstände zwischen den Häusern (B-C) offensichtlich verletzt. Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, dass es sich entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin beim Zwischentrakt um eine massive und in sich abgeschlossene Installation handle, welche für einen sicheren Zugang zu den Häusern unabdingbar sei; zwischen den Gebäuden sei daher kein Gebäudeabstand einzuhalten. Was die hohe Ausnützung betreffe, welche angeblich unter dem Aspekt des Orts- und Landschaftsschutzes problematisch sei, wird vorgebracht, dass das Bauvorhaben die zonenmässige Ausnützung gemäss Art. 93 BauG einhalte und das Ortsbild wahre. Eine umfassende Ausnützung der Bauparzelle entspreche zudem dem raumplanerischen Anliegen zum verdichteten Bauen.
- 19 - Auch die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass es sich beim Zwischentrakt um einen wesensprägenden Gebäudeteil handle, welcher sowohl gestalterische als auch konstruktive Zwecke verfolge. Weil sich das Baugrundstück in der sogenannten Gefahrenzone 2 (blaue Gefahrenzone) befinde, müssten gemäss Art. 38 Abs. 3 KRG besondere bauliche Schutzmassnahmen beachtet werden; so sei der Zwischentrakt eine notwendige Massnahme gegen Naturgefahren, weshalb die hangseitige Fassade mit einer massiven Panzerverglasung versehen sei. Ohne diesen Zwischentrakt wären eine Erschliessung der Bauteile und damit eine Baubewilligung gar nicht möglich. In Bezug auf die Rüge der Beschwerdeführerin, das strittige Projekt bezwecke eine Ausnützung, die massiv über derjenigen der umliegenden Grundstücke liege, verweist die Beschwerdegegnerin 2 auf die zulässige Ausnützung von 0.98 des Projekts (Art. 59 i.V.m. Art. 93 [Zonenschema] BauG). Das Gesamtprojekt gleiche sich mit seiner Strukturierung und Aufteilung der Gebäudevolumen der drei Baukörper der Körnung der Umgebung im Bereich der Dorfstrasse/ C._____-strasse durchaus an unter Wahrung eines ausreichenden Freiraumes gegenüber dem nahen Friedhof. e) Wie anlässlich des Augenscheins vom 25. März 2015 durch den Prüfungsingenieur der Gebäudeversicherungsanstalt Graubünden sachdienlich erläutert wurde, müssen insbesondere zwischen den geplanten Häusern B und C griffige Schutzmassnahmen gegen die dort latent vorhandene Lawinengefahr – konkret Fliess- und nicht Staublawinen – getroffen bzw. gebaut werden. Die kantonale Gebäudeversicherungsanstalt gebe die präzise Umsetzung der zu treffenden Schutzmassnahmen nicht vor; es bestehe diesbezüglich ein gewisser Spielraum des Architekten bzw. der jeweiligen Bauherrschaft. In Bezug auf die Hausverbindung zwischen den Gebäuden B-C seien aber zur Abwehr der latenten Lawinengefahr relativ hohe und massive Schutzbauten erforderlich; hier sei ein Korridorschutz mittels Panzerglas oder Betonwand besprochen worden. Der verantwortliche Architekt der Beschwerdegegnerin 2 ergänzte dazu, dass ei-
- 20 ne feste Betondecke geplant sei. Aufgrund dieser gestalterisch prägenden Konstruktion, welche zum Zweck hat, dass eine Fliesslawine nicht in das Gebäudeinnere dringen kann, muss korrekterweise von einer unverzichtbaren Gebäudeverbindung zwischen den Häusern B-C gesprochen werden. Diese Feststellung bestätigt letztlich nur nochmals den bereits aufgrund der Gebäudevisualisierung (vgl. Beilage 1 Augenschein), der Grundbuchplankopie samt Luftbild und Zonenplan (Beilage 2) einschliesslich beigebrachtem Projektmodell (Beilage 3; Augenscheinprotokoll inkl. Gerichtsfotos Nrn. 19, 22-25 aus allen Himmelsrichtungen; meist aus Vogelperspektive) gewonnenen Eindruck, wonach die Häuser B-C als durch einen eingeschossigen Zwischentrakt zusammengebautes Gebilde und somit als ein einziges Gebäude betrachtet werden können. Diese Qualifikation muss zur Folge haben, dass zwischen den Häuser B-C eben gerade keine Gebäudeabstände zu beachten sind und somit auch keine derartigen Abstände nach Art. 102 Abs. 3 BauG verletzt sein können. Im Übrigen wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten, dass das Bauprojekt die in der betreffenden Zone gültige Ausnützungsziffer von 1.0 einhält (Art. 59 i.V.m. Art. 93 BauG), weshalb der Einwand der Übernutzung nicht weiter geprüft werden muss. 5. a) Materiell moniert die Beschwerdeführerin weiter, dass namentlich beim Haus A die geplanten Abgrabungen von bis zu 3.6 m einzig dazu dienten, Unter- und Erdgeschoss dieses Hauses in vollem Umfang freizustellen. Dadurch werde Art. 29 Abs. 1 BauG verletzt, welcher Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs in der Regel lediglich zur besseren architektonischen Eingliederung der Bauten in die Umgebung zulasse. Nach Art. 101 Abs. 1 BauG würden zudem Geschosse, welche mehr als 1.5 m über die Bemessungslinie reichten, bei der Ermittlung der massgebenden Geschosszahl mitgezählt. Die maximale Abgrabung führe nun dazu, dass bergseitig alle fünf Vollgeschosse ganz sichtbar seien, was sicher nicht einer besseren Eingliederung in die Umgebung diene. Das Gegenteil sei vielmehr der Fall, da die geplanten Bauten für die Nachbarschaft und von
- 21 der Friedhofstrasse her, dem einzigen Zugang zum Friedhof, noch voluminöser erscheinen würden. Deshalb sei die Abgrabung auf der C._____strasse massiv zu reduzieren. Die Beschwerdegegnerin 1 räumt ein, dass in der Regel nur Abgrabungen bis maximal 1.5 m bewilligt würden, um zu verhindern, dass zusätzliche Stockwerke äusserlich in Erscheinung treten würden; dies bedeute aber nicht, dass unter der Voraussetzung von Art. 29 Abs. 1 BauG im Einzelfall nicht auch grössere Abgrabungen möglich seien. Im vorliegenden Fall hätte auf die kritisierte Abgrabung nicht verzichtet werden können, da diese für das Ski-In technisch notwendig sei. Die Beschwerdegegnerin 2 weist darauf hin, dass die direkte Anbindung der Überbauung an die Skipiste (Ski-In) verbunden mit einem ebenen Vorplatz im Kern des Resorts zwischen den Gebäuden ein zentrales und für die besagte Gemeinde einzigartiges Element darstelle. Für die Realisierung der Zugänglichkeit zu Gunsten der Skifahrer und zur Behindertengerechtigkeit sei es Bedingung, dass der Vorplatz ohne Steigung und ohne Absätze ausgestaltet werden könne. Die beanstandete Abgrabung sei auf diese Besonderheiten des Konzeptes zurückzuführen und daher in Anwendung von Art. 29 Abs. 1 BauG nicht zu beanstanden. Würde die Abgrabung auf 1.5 m beschränkt, so würde es ihr zustehen, das gesamte Gebäude um die Differenz anzuheben, was sich wiederum nachteilig auf die Umgebung auswirken würde, aber auch generell das projektprägende Ski-In mit dem ebenen Vorplatz in Frage stellen würde. Unbegründet sei auch die Rüge, das strittige Projekt überschreite die gesetzlich vorgesehene Anzahl Geschosse. Entscheidend dafür sei die Bemessungslinie gemäss Art. 100 Abs. 1 BauG, welche dazu führe, dass alle drei Gebäude nicht mehr als fünf anrechenbare Geschosse aufweisen würden und somit in Einklang mit Art. 105 BauG in Verbindung mit Art. 93 [Zonenschema] BauG auch die zulässige Gebäudehöhe nicht überschreiten würden. Bei den beanstandeten Bauten A-C mit zurückversetzten Attikageschos-
- 22 sen handle es sich ferner um gestaffelte Baukörper im Sinne von Art. 101 Abs. 5 BauG, weshalb die Höhe der versetzten Gebäudeteile separat zu zählen sei unter Beachtung der Vorschrift, dass die Gebäudehöhe zonengemäss nicht um mehr als zwei Geschosse überschritten werden dürfe. b) Zuerst erscheint es dem streitberufenen Gericht sinnvoll und hilfreich, die hier massgebenden bzw. die von den Parteien zitierten Bauvorschriften im Detail anzuführen: Art. 29 BauG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern 1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufes sind in der Regel nicht zulässig, ausser sie sind zur besseren architektonischen Eingliederung der Bauten in die Umgebung nötig. 2Unumgängliche Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten zu begrünen oder mit einheimischen Bäumen oder Sträuchern zu bepflanzen. 3Die Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen. 4Böschungen, Stütz- und Futtermauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken. Art. 93 BauG – Zonenschema Das Mass der Nutzung in den Bauzonen, die Gebäudehöhe und die Grenzabstände richten sich nach dem folgenden Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen: Für städtisches Wohnen laut Art. 59 BauG gilt danach eine AZ von 1.0, ein grosser Grenzabstand von 10.5 m, ein kleiner Grenzabstand von 5 m, eine zulässige Geschosszahl von 5 und die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Art. 100 Abs. 1 BauG – Bemessungslinie 1Die Bemessungslinie ist die Waagrechte durch den tiefsten sichtbaren Punkt der Fassade im gewachsenen Boden. Wo Niveaulinien festgelegt worden sind, gelten diese als Bemessungslinien. Art. 101 BauG – Geschosse 1Geschosse, die mehr als 1,5 Meter über die Bemessungslinie reichen, werden mitgezählt. 2An Hanglagen mit mehr als 35 % Neigung werden Geschosse, die mehr als 2,5 Meter über der Bemessungslinie liegen, mitgezählt. 3[…] 4[…]
- 23 - 5Bei in der Höhe gestaffelten Baukörpern wird die Geschosszahl für jeden der versetzten Gebäudetrakte separat gezählt. Die Gesamthöhe des Gebäudes darf die zonengemässe Geschosszahl höchstens um zwei Geschosse überschreiten. 6Attikageschosse zählen als Geschosse. Art. 105 BauG – Gebäudehöhe Die zulässige Höhe einer Baute wird durch die Anzahl Geschosse ab den massgeblichen Bemessungslinien bestimmt. Die Geschosshöhen können innerhalb der festen Gesamthöhe ungleich verteilt werden. c) Die Höhe der Abgrabung wird in Art. 29 Abs. 1 BauG nicht nummerisch begrenzt, sodass eine Abgrabung von 3 m und mehr jedenfalls nicht von vorneherein ausgeschlossen ist. Für die höhenmässige Beurteilung des Bauprojekts ist namentlich auch die visualisierte Ansicht der drei Baukörper (Beilage 1 Augenschein) von Bedeutung:
Visualisierung der geplanten drei Gebäude (Haus A = hinten links, Haus C = unten links und Haus B = rechts) Die Argumentation der zwei Beschwerdegegnerinnen mit den Bemessungspunkten beim gewachsenen Terrain bis zum tiefsten sichtbaren Fassadenteil bei jedem der drei geplanten Häuser für sich vermag zu überzeugen und ist überall korrekt angewandt worden. Vor diesem Hin-
- 24 tergrund würde keines der drei Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse (inkl. Attikageschoss) aufweisen. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn bei den in der Höhe gestaffelten drei Baukörpern für jedes der versetzten Gebäudetrakte die Geschosszahl separat gezählt würde, da die Gesamthöhe der Gebäude in diesem Fall um zwei Geschosse überschritten werden dürfte (so Art. 101 Abs. 5 BauG). Unabhängig davon, wo die Bemessungslinie bei den als Einheit zu betrachtenden Baukörpern (Haus B-C) angesetzt wird, ist die max. zulässige Anzahl von Geschossen eingehalten. Beim Haus B (rechts) ist das unterste Geschoss bei Annahme der Bemessungslinie beim mittleren Haus C nicht mitzuzählen. Beim Haus A (hinten links) ist die Geschosszahl ab dem Erdgeschoss des Hauses C bzw. ab dem 1. Stock des Hauses B zu messen, womit im Haus A rechnerisch insgesamt sechs Vollgeschosse erstellt würden, was allerdings mit Art. 101 Abs. 5 BauG vereinbar ist, weil die Gesamthöhe beim Haus A selbst bei sechs Geschossen (5+1) – bei maximal sogar zwei zulässigen Geschossen (5+2) – immer noch eingehalten wird. 6. a) Die Beschwerdeführerin macht weiter vor allem geltend, dass sich die geplanten Baukörper schlecht bzw. nur völlig ungenügend ins bestehende Orts- und Landschaftsbild einfügen würden und wegen ihrer äusseren Erscheinung bezüglich Kubatur und Volumen keinesfalls einer Baubewilligung zugänglich sein könnten. Sie rügt damit die Baugestaltung (Ästhetik) und die störende Aussenwirkung der Neubauten. Die kommunale Bauvorschrift und die kantonalen Vorgaben lauten dazu wie folgt: Art. 24 BauG – Architektur 1Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen. 2Bauvorhaben, die beispielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten. Art. 73 Abs. 1 KRG – Siedlung und Landschaft [Gestaltung]
- 25 - 1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bevor auf die visuellen Eindrücke vor Ort und sachdienlichen Erkenntnisse durch die Parteien anlässlich des gerichtlichen Augenscheins eingegangen wird, erscheint zunächst noch der Hinweis wichtig, dass die zitierte kommunale Bauästhetiknorm (Art. 24 BauG) offensichtlich nicht strenger formuliert ist als die übergeordnete kantonale Gestaltungsnorm (Art. 73 Abs. 1 KRG). Nach Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG kommt der kommunalen Vorschrift somit bei der Rechtsanwendung und Rechtsauslegung keine eigenständige Bedeutung zu. Dennoch kommt den Gemeinden auch in Anwendung des kantonalen Baurechts ein geschützter Beurteilungs- und Ermessenspielraum zu, in welchen das Gericht nur dann eingreift, wenn die Gemeinde diesen Spielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b, R 14 77 vom 17. März 2015 E.2g, R 12 22 vom 10. Juli 2012 E.2c, R 09 77 vom 17. November 2009 E.3b, R 03 8 vom 10. April 2003 E.1a ; PVG 1994 Nr. 19 und 20). b) Wie der Augenschein vom 25. März 2015 gezeigt hat, befindet sich das Baugrundstück 877 in Hanglage und in der nächsten Umgebung sind überall bereits grössere Baukörper erstellt worden, womit die geplanten Neubauten – mit den für die betreffende Gemeinde ortstypischen Flachdächern – weder als zu voluminös noch gar als protzig bezeichnet werden können (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 2 und 9 [Blick Richtung Osten auf Parzelle 877, unterer Teil mit abzureissendem Altgebäude rechts], Nrn. 3, 10, 14- 16 [Blick Richtung Südosten mit bisherigem Bebauungsstil talseitig – zwei bis fünfgeschossige Flachdachbauten], Nrn. 4, 5 und 12 [Blick Richtung Süden – Dorfzentrum mit mehrstöckigen Alt- und Neubauten], Nrn. 6 und 11 [Blick Richtung Südwesten mit Mehrfamilienhaus und Giebeldach unterhalb „Ski-In“ Piste bzw. unterhalb Friedhof], Nr. 7 [Blick Richtung Nord-
- 26 osten mit Wald und Baumgruppe – Rodungsareal Parzelle 877; vormals 1048/1190], Nrn. 8 und 17 [Blick Richtung Norden hangaufwärts mit modernen, Balkon verglasten Mehrfamilienhäusern], und Projektmodellaufnahmen Nrn. 22-25 aus allen Himmelsrichtungen [meist aus Vogelperspektive]). Von fremdkörperartigen oder ungewöhnlich solitär wirkenden Neubauten kann jedenfalls keine Rede sein; vielmehr werden sich die drei geplanten Neubauten gut ins gewachsene Hangterrain auf dem nördlichen sowie nordöstlichen Teil der vereinigten Bauparzelle 877 (vgl. Gerichtsfoto Nr. 1) einordnen, weil sie weder eine besonders exponierte Hangstellung in der dort verlaufenden Geländekammer aufweisen noch in ihrem Grundriss eine bedeutend grössere Fläche als die umliegenden Mehrfamilienhäuser beanspruchen werden (vgl. dazu nochmals Beilage 2 des Augenscheins mit Grundbuchplankopie, Flugbild und Zonenordnung). Dasselbe gilt auch bezüglich der von der Beschwerdeführerin als überdimensioniert taxierten Gebäudehöhe bzw. Kubatur und Volumen der geplanten drei Neubauten, da zwei bis fünfstöckige Gebäude fast ringsherum (Ausnahme: Freihaltefläche/Grünzone - Südteil der Parzelle 877) bereits existieren und demzufolge hohe und voluminöse (Flach-) Bauten im hier zur Diskussion stehenden Bauteilgebiet keineswegs eine Seltenheit sind. Anlässlich des Augenscheins wurde – mangels längst wieder entfernter Gebäudeprofile auf dem Baugrundstück 877 (vgl. Profilstangen/ Fotodokumentation Beilage 6 Beschwerdeführerin) – zur Gebäudehöhe des geplanten Hauses A noch ausgeführt, dass diese ungefähr 2/3 (Variante Beschwerdeführerin) bzw. ½ (Variante Beschwerdegegnerinnen) der dortigen Baumlänge (vgl. Gerichtsfoto Nr. 18) betragen werde, womit selbst der hinterste und höchstgelegene Neubau (Haus A) keine nicht mehr vertretbare Höhe oder Kubatur erreichen werde. Zur konkreten Ausgestaltung und Bauästhetik der geplanten Neubauten gibt es anhand der umliegend schon bestehenden Gebäudekomplexe tatsächlich kein absonderlich hohes Störpotential auszumachen, sind die Hauptfassaden doch ortsüblich fast ausnahmslos gegen Süden ausgerichtet, womit sie sich nahtlos an die unweit entfernt von ihnen gelegenen Gebäudekomple-
- 27 xe in der Umgebung anpassen (vgl. erneut Beilage 1 des Augenscheins bzw. aussagekräftige Visualisierung in E.5c samt Projektmodellfotos Nrn. 22-25). Die Beschwerdegegnerin 1 hat ihr Ermessen - bei umfassender Betrachtungsweise – deshalb pflichtgemäss und sicher nicht willkürlich ausgeübt, als sie das strittige Bauprojekt an den ausgewählten Standorten noch mit Art. 73 Abs. 1 KRG vereinbar erklärte. 7. a) Zur zeitlich bloss bis 31. Dezember 2014 befristeten Rodungsbewilligung des ANU vom 19. März 2013, welche erst zusammen mit dem hier angefochtenen Entscheid vom 10./13. September 2013 den Parteien mitgeteilt wurde, gilt es der Vollständigkeit halber und zur Vermeidung weiterer (unnötiger) Verfahren noch was folgt klarzustellen: Die erwähnte Amtsbewilligung des ANU zur Entfernung von Hecken und Feldgehölzen ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen, jedoch inzwischen ungenutzt ausgelaufen. Wie anlässlich des Augenscheins vom 25. März 2015 von der Beschwerdeführerin im Grundsatz zu Recht festgestellt, ist die Rodungsbewilligung damit während des hängigen Rechtsmittelverfahrens erloschen. Es stellt sich infolgedessen noch die Frage nach der Rechtsfolge dieser „Erlöschung“. Klar ist für das Gericht, dass so die Baubewilligung für das strittige Bauprojekt, welches den bewaldeten Teil der Parzelle 877 miterfasst, nicht erteilt werden bzw. die Erteilung dieser Baubewilligung ohne eine rechtsgültige Rodungsbewilligung nicht geschützt werden kann. Eine Verlängerung der explizit als befristet erklärten Rodungsbewilligung ist nämlich ausgeschlossen. Es wird der Beschwerdegegnerin 2 daher nichts anders übrig bleiben, als eine neue Rodungsbewilligung zu beantragen. Diese erneute Bewilligung dürfte indessen blosse Formsache sein, auch wenn wiederum mit Einsprachen (seitens der heutigen Beschwerdeführerin) zu rechnen ist. Zu entscheiden ist für das streitberufene Gericht aber noch, ob aufgrund „dieses Erlöschens“ der befristeten Rodungsbewilligung das ganze Baubewilligungsverfahren hinfällig wird und damit nochmals neu begonnen werden muss oder ob dieses Bewilligungselement (rechtsgültige Rodungsbewilligung) separat ergänzt werden kann.
- 28 b) Nach Art. 25a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 88 Abs. 2 KRG und Art. 55 Abs. 2 der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO, BR 801.110) besteht eine Koordinationspflicht im Bauverfahren. Separate Bewilligungen sind demnach von den zuständigen Behörden an die Baubehörde zu übermitteln, welche diese gemeinsam mit ihrem (Haupt-) Baubewilligungsentscheid eröffnet. Die Koordinationspflicht hat eine formelle und eine materielle Komponente. Bei der materiellen Koordinationspflicht geht es um die inhaltliche Abstimmung; mit der formellen Koordinationspflicht soll hingegen sichergestellt werden, dass das kantonale Recht nicht so ausgestaltet und angewendet wird, dass dadurch die Verwirklichung des Bundesrechts vereitelt, verunmöglicht oder wesentlich erschwert wird (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 456 ff. m.w.H.). Im vorliegenden Verfahren geht es nicht mehr um eine Koordination im soeben beschriebenen Sinne, sondern um das Nachholen einer schon getroffenen und koordinierten Entscheidung (des ANU), welche infolge Befristung bzw. ungenutzter Verwendung weggefallen ist. Vor diesem Hintergrund ist das Verwaltungsgericht zur Überzeugung gelangt, dass es wohl nicht sachgerecht bzw. unverhältnismässig wäre, die Beschwerde lediglich aus diesem Grunde gutzuheissen, den angefochtenen Baubewilligungsentscheid aufzuheben und so den gesamten Baubewilligungsprozess abzubrechen, um dann die Beschwerdegegnerin 2 von Anfang an neu beginnen zu lassen. Eine vernünftige und zwecktaugliche Problemlösung sieht das Gericht deshalb darin, den angefochtenen Entscheid nachträglich noch mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn eine rechtskräftige Rodungsbewilligung durch das ANU beigebracht werden muss. Diese suspensive (aufschiebende) Bedingung zwecks Erhalts einer vollständigen (koordinierten) Baubewilligung wird hiermit direkt vom streitberufenen Gericht im Urteilsdispositiv (Ziff. 1b) angeordnet. 8. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Baubewilligungsentscheid vom 10./13. September 2013 formell und materiell rechtens und
- 29 damit schützenswert ist (E.3-6), was zur Abweisung der Beschwerde vom 14. Oktober 2013 führt, soweit darauf aus prozessrechtlichen Gründen (E.2) überhaupt eingetreten werden kann. Die Baubewilligung wird jedoch noch mit der gerichtlichen Auflage der Beibringung (Nachreichung) einer neuen rechtskräftigen Rodungsbewilligung des ANU an die Beschwerdegegnerin 1 (Baubehörde) zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 verknüpft, um so zeitliche respektive prozessual unnütze Leerläufe a priori zu verhindern (E.7). b) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. c) Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die anwaltlich vertretene und obsiegende Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG noch angemessen zu entschädigen. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der (anwaltlich vertretenen) obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Ausgangspunkt ist dabei üblicherweise die Honorarnote des professionellen Rechtsvertreters der siegreichen Partei. Mit Eingabe vom 25. April 2014 reichte der Anwalt der Beschwerdegegnerin 2 seine Honorarnote für das Verfahren R 13 215 über insgesamt Fr. 11‘026.65 (gegliedert in: 39.65 Stunden à CHF 250.-- [Fr. 9‘912.50] plus 3% Barauslagen [Fr. 297.35] und 8% Mehrwertsteuer [Fr. 816.80]) ein. Nach Ansicht des streitberufenen Gerichts muss diese Abrechnung allerdings noch gekürzt werden, da die einzelnen Aufwandpositionen zum Teil das vorinstanzliche Einspracheverfahren betroffen haben und die übrigen Positionen (ab „Prüfung und Weiterleitung Baubewilligungs- und Einspracheentscheid“) zu wenig detailliert ausgewiesen wurden, als dass eine sachgerechte Überprüfung durch die urteilende Instanz hätte vorgenommen werden können. Aus diesem Grund erachtet das Ge-
- 30 richt vorliegend ermessensweise eine aussergerichtliche Entschädigung von pauschal Fr. 3‘000.-- (inkl. Augenschein) als ausreichend und angemessen; zumal der Synergieeffekt für die Erarbeitung der Vernehmlassung vom 7. Januar 2013 samt Duplik vom 11. April 2014 – aufgrund der fast identischen Vernehmlassung und Duplik im Parallelverfahren R 13 222/223 – aufwandmässig mitberücksichtigt werden darf. Im Übrigen gilt es bezüglich der geltend gemachten Mehrwertsteuer festzuhalten, dass der besagte Rechtsvertreter auch nicht aufzeigte, dass es seiner Mandantin (Beschwerdegegnerin 2) verwehrt gewesen wäre, die Mehrwertsteuer (MWST) als Vorsteuerabzug geltend zu machen (vgl. VGU R 2014 87 vom 14. April 2015 E.4). Die Parteientschädigung ist daher ohne MWST zuzusprechen, was im Resultat zur erwähnten Parteientschädigung zu Lasten der Beschwerdeführerin bzw. zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 führt. Der Beschwerdegegnerin 1 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. a) Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. b) Die angefochtene Baubewilligung ist mit der Auflage zu ergänzen, dass vor Baubeginn eine rechtskräftige Rodungsbewilligung durch das Amt für Natur und Umwelt beigebracht wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 684.-zusammen Fr. 4'684.--
- 31 gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat A._____ die X._____ Bergbahnen AG mit insgesamt Fr. 3'000.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]