VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 160 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Vizepräsident Priuli, Aktuarin Bernhard URTEIL vom 13. Februar 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____AG, vertreten durch Rechtsanwalt Franz Xaver Ulrich, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, Beschwerdegegnerin 1 und Baugesellschaft B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Toller, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Am 10. Juni 2002 vereinigten C._____ und die D._____AG die Parzellen 1127 und 3713 des Grundbuchs X._____ zur Parzelle 3713. Am 31. Juli 2003 meldeten die Gemeinde und die Grundeigentümer eine auf einer Baubewilligung vom 4. März 2003 basierende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzelle 3713 an, wonach bei einer späteren Aufteilung von Parzelle 3713 in mehrere Parzellen dieselben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bildeten. Auf Parzelle 4345 ist diese wie folgt angemerkt: "Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung: Ausnützungseinheit der Parzellen 3713, 4343, 4344, 4345, 4346". Am 20. August 2003 teilten C._____ und die D._____AG Parzelle 3713 in Parzellen 4346 (75 m²), Parzelle 3713 (737 m²), Parzelle 4343 (411 m²), Parzelle 4344 (381 m²) und Parzelle 4345 (414 m²), auf. 2. Am 12. November 2012 (Eingang bei der Gemeinde) reichte die Baugesellschaft B._____ das Gesuch für den Neubau eines Einfamilienhauses (Haus 4) auf Parzelle 4345 in der Wohnzone A ein (Baugesuch 2012- 0123). Dagegen erhob die A._____AG Einsprache und beantragte, die Baubewilligung für das Einfamilienhaus sei zu verweigern. Gerügt wurden der Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung, die nicht genügende Zufahrt und die daraus folgende mangelhafte Erschliessung, weil die Via N._____ nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzelle 3713 führe und aufgrund der Pläne nicht ersichtlich sei, ob von dort ein Fahr- oder Fussweg erstellt werde. Dem Baugrundstück fehle ein Strassenanschluss. Zudem verletze der geplante Weg den gesetzlichen Waldabstand bzw. solle auf Waldareal erstellt werden. Der Grenzabstand sei verletzt, im Grundbuch seien keine Näherbaurechte eingetragen. Die Gebäudehöhe werde in der südöstlichen und südwestlichen Ecke überschritten. Bei der Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche (aGF) sei die Fläche des Korridors und der Treppe im Untergeschoss ebenfalls mit einzubeziehen. Füge man diese Flächen zur aGF, sei die Ausnützungsziffer (AZ) nicht
- 3 eingehalten. Für die Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche dürften nur Parzellen 3713 und 4344 beigezogen werden. Die AZ sei dann ebenfalls nicht eingehalten. Selbst unter Miteinbezug der unmittelbar angrenzenden Grundstücke sei die AZ überschritten. Die Dachneigung müsste statt 15.7° mindestens 17° aufweisen. 3. Dazu liessen sich C._____ und die D._____AG am 21. März 2013 vernehmen. Der Einsprecherin fehle die Legitimation. Die Erschliessung sei vorhanden. Schon 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4345 mit einem identischen Haus bewilligt gewesen. Der Fussweg sei rechtlich zulässig. Betreffend die Grenzabstände könne eine entsprechende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung verfügt werden. Die Gebäudehöhen seien überall eingehalten. Korridore und Treppe im UG seien nicht anrechenbar. Parzelle 4345 bilde mit den anderen Parzellen eine Ausnützungseinheit. Die Ausnützungsberechnung decke sich mit dem identischen Baugesuch von 2002. Parzelle 4345 seit 414 m² gross und nicht 381 m². Die Dachneigung sei tatsächlich leicht unterschritten. Sie habe jedoch bereits korrigierte Pläne eingereicht. 4. Am 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, hiess die Gemeinde die Einsprache teilweise gut. In Bezug auf die Geltendmachung der Verletzung der Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau werde auf die Einsprache nicht eingetreten. Der Einsprecherin wurden Verfahrenskosten von Fr. 300.-- und eine ausseramtliche Entschädigung an die Bauherrschaft von Fr. 1‘620.-- (inkl. MWST) auferlegt. Gleichentags erteilte der Gemeindevorstand dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Sie verfügte unter anderem die Erstwohnungspflicht als Auflage. Die Dachneigung sei von jetzt 16.2° auf mindestens 17° zu korrigieren und diese Pläne müssten vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden. Gemäss Art. 43 BG dürften mehr als zwei benachbarte Häuser in
- 4 - Bezug auf Form und Gestaltung nicht gleichartig sein. Das bestehende Gebäude auf Parzelle 4343 und die geplanten Gebäude auf Parzellen 4344 und 4345 seien in Form und Gestaltung gleichartig und die Fassadenpläne müssten korrigiert und vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden. Der geplante Fussweg entlang von Parzelle 1126 liege im Waldareal und könne nicht bewilligt werden. Ein Waldabstand müsse nicht eingehalten werden und die korrigierten Pläne seien vor Baubeginn einzureichen. Die Fassadengestaltung müsse vor Baubeginn festgelegt werden, ebenfalls die Details der Übergänge zwischen den verschiedenen Materialien sowie die Materialisierung des Daches. Für das Einfamilienhaus auf Parzelle 4344 (recte wohl: 4345) müssten zwei Parkplätze ausgewiesen werden (in der bestehenden Tiefgarage). 5. Dagegen erhob die A._____AG (Beschwerdeführerin) am 13. Juni 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheides und der Baubewilligung. Diese sei zu verweigern. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, subeventuell seien die Dispositivziffern 3 und 4 des Einspracheentscheides aufzuheben und die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen. Das rechtliche Gehör sei verschiedentlich verletzt worden, so insbesondere in Bezug auf den Zweitwohnungsbau. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BG könne durch Miteinbezug unmittelbar angrenzender Grundstücke die AZ auf der Bauparzelle um maximal 15 % erhöht werden, hier demnach statt 0.35 auf maximal 0.40. Hier betrage die Grundstücksfläche 414 m², abzüglich Waldfläche von ca. 67 m² (die genaue Fläche wäre im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen gewesen). Anrechenbar seien folglich 347 m². Bei einer aGF von 142.01 m² ergebe sich eine AZ von 0.41. Dies habe die Vorinstanz zudem gar nicht überprüft. Selbst wenn die beteiligten Parzellen eine AZ-Einheit bildeten, werde die AZ überschritten. Die Grundstücksfläche dieser Parzellen sei 1‘607
- 5 m², abzüglich Waldfläche von 85 m² und einer anrechenbaren Fläche von somit 1‘522 m². Bei einer aGF von 676 m² ergebe sich eine AZ von 0.44. Parzelle 4346 könne nicht zur AZ-Einheit hinzugerechnet werden, weil sie nicht an die Bauparzelle angrenze (Verletzung von Art. 38 BG). Damit habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Auch wenn Parzelle 4346 einbezogen würde, sei die AZ der AZ-Einheit überschritten. Würde die von der Vorinstanz festgestellte anrechenbare Grundstücksfläche von 1‘132 m² statt der Fläche von 1‘522 m² zu Grunde gelegt, ergäbe sich gar eine AZ von 0.6. Eine aGF von 142 m² für Haus 4 könne nur angenommen werden, wenn Korridore und Treppe im Untergeschoss als nicht anrechenbar qualifiziert würden. Dies sei unbegründeterweise nicht geschehen. Durch Korridor und Treppe im Untergeschoss werde von der Tiefgarage her der Wohnbereich des Erdgeschosses erschlossen, wobei es keine Rolle spiele, ob es sich dabei um den Haupteingang handle. Art. 37 Abs. 2 lit. d BG mache diesbezüglich keine Unterscheidung. Gemäss Feststellung der Vorinstanz sei auf der Südseite gegenüber Parzelle 1818 der Grenzabstand mit 0 Meter und auf der Ostseite mit nur 4.28 statt 5 Metern unterschritten und es müssten deshalb die Näher- resp. Grenzbaurechte im Grundbuch eingetragen werden. Sie halte im Einspracheentscheid fest, die Eintragung der Näher- resp. Grenzbaurechte in das Grundbuch sei durch eine entsprechende Auflage in der Baubewilligung zu sichern. Mit Auflage b13 sei in der Baubewilligung festgestellt worden, dass gegenüber Parzelle 1818 auf die Grenze gebaut werden dürfe. Anschliessend werde festgestellt, die Baubehörde sei berechtigt, bei einer späteren Überbauung von Parzelle 1818 die Einhaltung des Gebäudeabstandes zu verlangen. Dieses Näherbaurecht sei als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Die Unterschreitung des Grenzabstandes gemäss Art. 77 KRG setzte eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen voraus. Hier liege keine öffentlich beurkundete Vereinbarung vor. Trotzdem habe die Vorinstanz ver-
- 6 fügt, die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung werde auch ohne Vereinbarung eingetragen. Die Baubewilligung wäre mit zusätzlichen Nebenbestimmungen zu ergänzen gewesen. Zudem wäre die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung von deren Erfüllung abhängig zu machen. Die Bewilligung wäre nur unter der Bedingung zu erteilen, dass eine Vereinbarung über eine Unterschreitung des Grenzabstands abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen werde. Eine Auflage gegenüber Parzelle 4344 sei wohl vergessen gegangen. Die Baubewilligung vollziehe den Einspracheentscheid gegenüber Parzelle 4344 nicht. Wie dargelegt, müsse eine entsprechende Bedingung in die Baubewilligung aufgenommen werden. Hier liege keine Hanglage vor, weswegen die "talseitige" Südfassade nicht die Gebäudehöhe um 3 Meter überschreiten dürfe (total 10 Meter). Somit sei die Gebäudehöhe von 7 Metern auf allen Seiten einzuhalten. Die auf Parzelle 4344 bewilligte Baute überschreite die Gebäudehöhe an der westlichen und der nördlichen Gebäudeecke. Der Hang würde folglich seine Richtung um 90° zwischen den beiden Baugrundstücken ändern, was nicht den örtlichen Gegebenheiten entspreche. Die Via N._____ führe hier nur bis zur Tiefgarageneinfahrt auf Parzelle 3713. Danach gebe es nur noch einen schmalen Gehweg über ca. 30 Meter zum Baugrundstück. Zwar sei nichts daran auszusetzen, dass die Parkierung nicht auf dem Baugrundstück erfolge. Die Erschliessung sei aber im Hinblick auf Notfalldienste und Feuerwehr problematisch. Dem Baugrundstück fehle nicht nur ein Strassenanschluss, sondern es sei auch durch das Gebäude auf Parzelle 3713 verdeckt. Aufgrund der engen Verhältnisse nördlich davon, der Mauer an der Westseite und des Gebäudes auf Parzelle 4345 bestehe für die Notfalldienste keine Möglichkeit, zum Baugrundstück zu gelangen. Strassen und Fusswege seien Anlagen und hätten einen Waldabstand von mindestens 5 Metern einzuhalten. Wegen der Lage des Gebäudes
- 7 auf Parzelle 3713 könne der Fussweg nicht so weit nach Osten verschoben werden, dass er den Waldabstand von 5 Metern einhalte. Auch auf Parzelle 4345 halte das geplante Gebäude den Waldabstand von 5 Metern nur knapp ein. Der Zugang auf Parzelle 4345 über einen Fussweg sei somit nur an der Nord- oder Ostseite, nicht aber an der Westseite möglich. Geplant sei er aber an der Westseite. Das Gebäude sei somit nur über die Tiefgarage erschlossen, was unzureichend sei. Gemäss Art. 43 Abs. 2 BG dürften benachbarte Bauten in der Gestaltung und der Form nicht gleichartig sein. Sie seien hier aber identisch. Die Form des Gebäudes könne im Gegensatz zur Gestaltung nicht ohne besondere Schwierigkeiten verändert werden, weswegen die Bewilligung zu verweigern sei. Die Vorinstanz habe die Kosten des Einspracheverfahrens zu ¾ der Beschwerdeführerin zugeschlagen und sie zur Zahlung einer ausseramtlichen Entschädigung an die Bauherrschaft verpflichtet. Art. 96 Abs. 2 KRG sei restriktiv auszulegen. Eine Kostenüberwälzung auf den Einsprecher rechtfertige sich nur, wenn sich eine Einsprache als vollumfänglich unberechtigt erweise. Dies sei hier nicht der Fall (Zweitwohnungsproblematik, entsprechende Projektänderung, Grenzabstand, entsprechende Nebenbestimmung, Dachneigung, ungenügende Erschliessung weil Fussweg durch den Wald führte, Nichtbewilligung). Somit hätten hier keine Verfahrenskosten auferlegt werden dürfen und sie hätte nicht verpflichtet werden dürfen, eine ausseramtliche Entschädigung zu zahlen. Wäre der Einspracheentscheid hier im Ergebnis zu schützen, wäre die Kostenverlegung trotzdem rechtswidrig. 6. Am 16. August 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit nicht auf sie eingetreten werde (recte wohl: Soweit auf sie eingetreten werde). Bereits im Einspracheverfahren habe die Bauherrschaft ausgeführt, es werde nur eine
- 8 - Erstwohnung geplant. In die Bewilligung sei eine entsprechende Erstwohnungspflicht aufgenommen worden. Die Parzellen 3713, 4343, 4345 und 4346 (Parzelle 4344 hätte wohl auch in diese Aufzählung aufgenommen werden müssen) bildeten eine AZ-Einheit. Die AZ-Berechnung der Baubehörde decke sich mit jener aus dem Jahr 2002. Parzelle 4345 messe unbestritten 414 m². Unrichtig sei der Hinweis der Beschwerdeführerin, dass davon die sich darauf befindliche Waldfläche für die Berechnung der AZ abzuziehen sei. Die anrechenbare Grundstücksfläche der vier Parzellen, die eine AZ-Einheit bildeten, betrage deshalb 1‘932 m², die aGF der Häuser 1 - 4 666 m², weswegen die AZ von 0.35 eingehalten werde. In den Einspracheentscheiden sei die anrechenbare Grundstücksfläche für alle vier Parzellen statt mit 1‘932 mit 1‘132 m² angegeben worden. Aus dem Protokoll der Baukommission vom 3. April 2013 ergebe sich aber die Richtigkeit der Angabe von 1‘932 m². Die aGF der Häuser 1 - 4 betrage danach korrekt 676 m². Es handle sich um einen bedauerlichen Schreibfehler. Der Haupteingang des Hauses sei oberirdisch erreichbar, allerdings nicht mit einem Motorfahrzeug, was jedoch dessen Qualifikation als solchen nicht ausschliesse. Zu Recht habe deshalb die Baubehörde Korridor und Treppe aus der Tiefgarage nicht zur aGF gezählt, was einer langjährigen Praxis der Baubehörde entspreche. Gegenüber Parzelle 1818 werde kein Grenzabstand eingehalten, weswegen die Gemeinde verfügt habe, das entsprechende Grenzbaurecht sei als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf Parzellen 4345 und 1818 im Grundbuch einzutragen und zwar vor Baubeginn. Dies entspreche der üblichen Praxis der Gemeinde. Betreffend Grenzabstände sei irrtümlicherweise Art. 38 BG als gesetzliche Grundlage angegeben, statt Art. 77 in Verbindung mit Art. 90 KRG. Es handle sich um einen Irrtum, der jedoch keine Nachteile für die Beschwerdeführerin gehabt habe. Die Baubehörde müsse nur sicherstellen, dass die Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten bei künftigen
- 9 - Bauten nicht das Baugesetz verletze. Deswegen habe sie eine entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf den beteiligten Parzellen im Grundbuch einzutragen. Befinde sich eine beteiligte Parzelle im Eigentum eines Dritten, müsse die Bauherrschaft einen entsprechenden Dienstbarkeitsvertrag abschliessen. Es sei langjährige Praxis der Gemeinde, dass solche Vereinbarungen nicht bereits zum Zeitpunkt der Baubewilligung sondern erst vor Baubeginn vorliegen müssten, verbunden mit den entsprechenden Einträgen im Grundbuch. Dies entspreche Art. 90 Abs. 2 KRG. Gegenüber Parzelle 4344 sei die Einräumung eines Näherbaurechts nicht notwendig. Der Grenzabstand des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4345 zu Parzelle 4344 sei 4.28 Meter. Es fehlten 0.2 Zentimeter, was die Baubehörde als zulässig betrachte, weil der Gebäudeabstand zwischen den beiden geplanten Gebäuden auf Parzellen 4345 und 4344 eingehalten würde (5.37 Meter [recte: 5.73 Meter] + 4.98 Meter = 10.71 Meter [die Rechnung müsste recte wohl heissen: 5.73 Meter + 4.28 Meter = 10.01 Meter]). Erforderlich seien 10 Meter. Die Einsprecherin erleide keine Nachteile beim Durchblick zwischen den beiden Gebäuden, da der Gebäudeabstand mehr als eingehalten werde. Eine Verschiebung der Grenze zwischen beiden Parzellen nur wegen 2 cm erscheine der Baubehörde als unverhältnismässig und würde der Beschwerdeführerin keinen Vorteil verschaffen. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin gebe es bei jeder Liegenschaft eine Berg- und Talseite, was sich aus den Höhenkoten herauslesen liesse. Die Berg- und Talseite werde bei jeder Baute individuell festgelegt, was dem Baugesetz der Gemeinde entspreche. Die Beschwerdeführerin mache geltend, die Erschliessung sei für Sanitätsfahrzeuge und Feuerwehr nicht genügend. Darauf sei nicht einzutreten, weil hier keine nachbarrechtlich geschützten Interessen verletzt würden und die Einwände sachlich nicht nachvollziehbar seien. Der Bauherr-
- 10 schaft sei auferlegt worden, den Fussweg zu verlegen. Der neue Verlauf müsse die Vorschriften über den Waldabstand etc. einhalten. Die Verlegung des Fussweges mache keine erhebliche Projektänderung am Gebäude notwendig. Die Gemeinde sei überzeugt, durch eine Veränderung der Fassadengestaltung des geplanten Gebäudes auf Parzelle 4344 (recte wohl: 4345), Haus 4, könne den Vorschriften von Art. 43 Abs. 2 BG entsprochen werden. Allerdings müsse die Änderung der Fassadengestaltung so ausfallen, dass damit auch die Form nach aussen verändert werde. Weil die Einsprache der Beschwerdeführerin teilweise gutgeheissen worden sei, seien ihr nur ¾ der Kosten des Einspracheverfahrens überwälzt worden und sie habe nur eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung zu entrichten. Dies sei korrekt. 7. Am 29. August 2013 korrigierte die Beschwerdegegnerin 1 den dritten Satz im letzten Absatz auf Seite 5 der Vernehmlassung wie folgt: "Somit fehlen 72 cm, was die Baubehörde als zulässig betrachtet, zumal der Grenzabstand zwischen den beiden geplanten Gebäuden auf Parzelle 4345 und 4344 eingehalten wird (5.37 m [recte: 5.73 m] + 4.28 m = 10.01 m)." 8. Am 30. August 2013 beantragte die Baugesellschaft B._____ (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie eingetreten werden könne. Der Beschwerdeführerin fehle die Legitimation weitgehend. In Bausachen sei diese nur gegeben, wenn vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die sich auf das Grundstück des Einsprechers spürbar in einer Weise negativ auswirkten, dass er mehr als die Allgemeinheit betroffen sei. Diese Voraussetzung sei bezüglich der beanstandeten Erschliessung nicht erfüllt. Die Beschwerdeführerin räume ein, dass die Zufahrt zur bestehenden Tiefgarage auf Parzelle 3713 und damit
- 11 zu Parzelle 4345 bzw. als Baustellenzufahrt gewährleistet sei. Sie beweise nicht, dass sich die behauptete ungenügende Zufahrt negativ auf sie auswirken könnte. Schon bei der Erteilung der Baubewilligung vom 23. Februar 2004 sei die Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses auf Parzelle 4345 erteilt worden. Damals habe die Beschwerdeführerin nicht dagegen remonstriert. Die gleiche Argumentation bezüglich Legitimation gelte für den Fussweg, die behauptete Verletzung des Waldabstandes, den Grenzabstand, die Gebäudehöhe, die AZ und die Gestaltung. Die Beschwerdeführerin habe den Einwand der Verletzung des Zweitwohnungsverbots in ihrer Beschwerde explizit fallen lassen (Seite 6 Ziff. 1), weswegen sich eine Stellungnahme erübrige. Im Gegensatz zum Parallelverfahren R 13 161 mache die Beschwerdeführerin hier geltend, Parzelle 4346 dürfe nicht zur AZ-Einheit gezählt werden, weil diese nicht an Parzelle 4345 angrenze. Schliesslich ergebe es sich aus der entsprechenden Anmerkung auf Parzelle 4345, dass diese eine AZ-Einheit mit Parzelle 4346 bilde. Deshalb entbehre der Einwand, Parzelle 4345 bilde keine AZ-Einheit mit Parzelle 4346, jeglicher Grundlage. Aus der AZ- Berechnung ergebe sich, dass die AZ über alle von der AZ-Einheit erfassten Grundstücke eingehalten werde. Diese AZ-Berechnung sei bereits dem identischen Baugesuch von 2004 zugrunde gelegen. Dieses sei damals bewilligt worden. Die anrechenbare Grundstücksfläche sei 1‘933 m², was sich aus dem Plan "Diverse Berechnungen" ergebe. Bei einer aGF von 676 m² auf Parzellen 3713 und 4343 - 4345 resultiere somit eine zulässige AZ von weniger als 0.35. Weil der Haupteingang im Erdgeschoss und nicht im Untergeschoss liege, seien Korridore und Treppe im Untergeschoss nicht anrechenbar. Korridore und Treppe im Untergeschoss erschlössen nur nicht anrechenbare Geschossflächen im Erdgeschoss, weswegen sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG bei der AZ- Berechnung nicht zu berücksichtigen seien.
- 12 - Art. 77 Abs. 1 KRG verlange nur eine schriftliche Vereinbarung und nicht ein Näherbaurecht in Form einer Dienstbarkeit. Es bedürfe lediglich einer Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. Diese könne gemäss Art. 90 Abs. 2 KRG erst unmittelbar vor Baubeginn erfolgen. Bei der vorliegenden Baubewilligung sei die Auflage, es sei vor Baubeginn ein Näher- bzw. Grenzbaurecht gegenüber Parzelle 4344 nachzuweisen, vergessen worden. Dies schade nichts. Aus dem Einspracheentscheid ergebe sich, dass die Baugesuchstellerin auch mit der E._____AG als Eigentümerin von Parzelle 4344 und ebenfalls Mitglied der Baugesellschaft B._____ ein Näher- bzw. Grenzbaurecht vor Baubeginn zu vereinbaren habe. Dies ergebe sich aus Ziff. 2.3 auf Seite 4 des Einspracheentscheides. Zudem erkläre sich die Beschwerdegegnerin 2 hiermit ausdrücklich damit einverstanden, das fragliche Grenzbaurecht vor Baubeginn zu errichten und im Grundbuch anzumerken. Die E._____AG von C._____ sei Mitglied der Baugesellschaft und derzeit Eigentümerin von Parzelle 4344, was heisse, dass diese mit dem Näherbaurecht einverstanden sei und dem Bauamt vor Baubeginn eine entsprechende Vereinbarung zwecks Anmerkung derselben im Grundbuch einreichen werde. Parzelle 1818 gehöre der Baugesuchstellerin selbst, so dass der Erhalt eines Näher- bzw. Grenzbaurechts auch gegenüber Parzelle 1818 gewährleistet sei. Hier weise das Baugelände eine Neigung auf. Eine Hanglage werde vom Art. 41 Abs. 2 BG nicht verlangt, auch keine bestimmte Neigung des Baugrundes. In der südwestlichen Hausecke liege das gewachsene Terrain auf 1‘055.16 m.ü.M. Bei 10 Meter Gebäudehöhe sei die Höhenkote dort auf 1‘065.16 m.ü.M. Der First befinde sich auf 1‘063.15 m.ü.M. Die Gebäudehöhe sei somit eingehalten. Bei der südöstlichen Ecke befindet sich das gewachsene Terrain auf 1‘055.79 m.ü.M. Der First dürfe die Höhenkote von 1‘065.79 m.ü.M. somit nicht überschreiten. Er befinde sich auf
- 13 - 1‘063.14 m.ü.M. Damit sei die Gebäudehöhe auch bei der südwestlichen Gebäudeecke eingehalten. Es bestehe eine Zufahrt zur Tiefgarage und von dort aus ein direkter Zugang zum Haus 4. Über die Tiefgarage könne das Haus 3 (recte wohl: 4) jederzeit auch durch Ambulanzfahrzeuge erreicht werden. Oberirdisch sei die Bauparzelle über einen Fussweg erschlossen. Der vorgesehene Fussweg dürfe nun nicht durch das Waldareal führen, weswegen er nach Osten zu verlegen sei, was problemlos möglich sei. Zu Gunsten von Parzelle 4345 sei ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3713 eingetragen. Die Platzverhältnisse liessen den Bau weiter östlich zu. Von der Einfahrt zur Tiefgarage bis zum vorgesehenen Gebäude betrage die Wegstrecke ca. 35 Meter. Kranke und Verletzte könnten in kürzester Zeit zur Ambulanz gebracht werden. Löschfahrzeuge könnten zum Gebäude zufahren. Im Strassen- und Fusswegplan der Gemeinde sei ein öffentlicher Fussweg über Parzelle 3713 und 4345 vorgesehen. Er dürfe auch als Zugang zum Wohnhaus benützt werden. Er werde wohl noch dieses Jahr gebaut. Bereits 2002 sei die Überbauung von Parzelle 4345 mit einem identischen Einfamilienhaus bewilligt gewesen, wo keine oberirdische Zufahrt bis zum Haus vorgesehen gewesen sei. Diese sei somit genügend. Die Bauzufahrt ab Ende der Via N._____ sei gewährleistet. Es bestehe ein Fahrwegrecht zulasten von Parzelle 3713. Der Fussweg müsse gemäss Waldgesetzgebung nicht ausserhalb des Waldabstandes erstellt werden. Betreffend Gleichartigkeit habe die Baubehörde in gleich gelagerten Fällen Baugesuche ebenfalls bewilligt. Würden die Fassaden anders als geplant gestaltet und die Materialisierung des Daches geändert, verändere sich das Erscheinungsbild der Gebäude und diese seien nicht mehr identisch bzw. gleichartig. Die Gleichartigkeit könne mit einer anderen Fassadengestaltung beseitigt werden. Eine Abweisung des Baugesuchs des-
- 14 wegen wäre nicht verhältnismässig. Die Gemeinde habe hier einen erheblichen Ermessensspielraum. 9. Am 13. September 2013 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Gemäss Art. 38 Abs. 2 BG könne durch Miteinbezug unmittelbar an die Bauparzelle angrenzender Grundstücke die AZ erhöht werden. Somit könnten nicht unmittelbar angrenzende Grundstücke e contrario nicht einbezogen werden. Parzelle 4346 könne deshalb bei der Berechnung der AZ für das Baugrundstück nicht miteinbezogen werden. Es werde bezweifelt, dass die auf den betroffenen Parzellen liegende „Waldfläche“ kein Wald sei. Es stimme nicht, dass die anrechenbare Landfläche 1‘932 m² betrage. Sie betrage 1‘522 m². Zwar könnten Ausnahmen vom kantonalen Mindestwaldabstand bewilligt werden, für standortgebundene Strassen und Wege. Dafür wäre aber eine Ausnahmebewilligung des Forstinspektorates (recte: Amt für Wald und Naturgefahren [AWN]) nötig, welche nicht vorliege. Die Beschwerdelegitimation sei gegeben (unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Ansonsten können der Replik keine neuartigen Argumente entnommen werden. 10. Am 26. September 2013 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. Richtig gerechnet, betrage die anrechenbare Landfläche der AZ-Einheit 1‘933 m² (Waldfläche auf Parzelle 3713 18 m², auf Parzelle 4345 67 m²). Bei der Berechnung einer AZ-Einheit mehrerer Parzellen spiele die Prozentgrenze von Art. 38 BG keine Rolle. Sinn und Zweck einer solchen AZ-Einheit sei es eben, dass auf allen erfassten Parzellen insgesamt die zulässige AZ nicht überschritten werde, was hier der Fall sei. Es müsse auch nicht jede Parzelle unmittelbar benachbart sein. Dass mehrere Parzellen zusammen überbaut werden könnten und damit als eine Bauparzelle die AZ-Vorschriften einhielten, entspreche
- 15 langjähriger Praxis und widerspreche auch keinen gesetzlichen Bestimmungen. Auf der Gesamtfläche werde die AZ auch nicht um 15 % erhöht, wie im Fall von Art. 38 Abs. 1 BG, wo eine Parzelle aGF an eine benachbarte Bauparzelle abgebe. 11. Am 21. Oktober 2013 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest. Parzelle 4346 zähle zur AZ-Einheit und sei daher bei der AZ-Berechnung mitzuberücksichtigen. Auch Parzelle 4343 mit 411 m² gehöre zur AZ-Einheit. Diese Fläche fehle in der Berechnung der anrechenbaren Grundstücksfläche in der Replik. Rechne man die durch die Beschwerdeführerin ermittelte Landfläche von 1‘607 m² hinzu, ergebe sich eine anrechenbare Landfläche von 2‘018 m² - 85 m² Waldfläche (diese sei in der AZ-Berechnung in Abzug gebracht worden) = 1‘933 m². Die Berechnung der Beschwerdeführerin sei fehlerhaft. Bei der AZ- Berechnung dürfe nicht nur auf die anrechenbare Fläche von Parzelle 4345 abgestellt werden. Es sei belanglos, wenn dort die zulässige AZ von 0.35 überschritten werde, weil es angesichts der AZ-Einheit von Parzelle 4345 mit Parzellen 3713, 4343, 4344 und 4346 nicht angehe, bei der AZ- Berechnung nur auf die anrechenbare Fläche von Parzelle 4345 abzustellen. Bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1‘933 m² (2018 m² – 85 m² Waldfläche) resultiere bei einer aGF von 676 m² somit eine AZ von weniger als 0.35. Es stimme nicht, dass Art. 77 KRG verlange, eine Vereinbarung zwischen Nachbarn betreffend Unterschreitung des Grenzabstandes müsse vor der Erteilung der Baubewilligung vorliegen. C._____ sei zusammen mit der D._____AG Mitglied der Baugesellschaft B._____ und einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der E._____AG, Eigentümerin von Parzelle 4344. Die E._____AG werde die schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstandes vor Baubeginn erteilen. Parzelle 1818 gehöre der Baugesuchstellerin und somit sei auch hier die Gewährung des
- 16 - Näher- bzw. Grenzbaurechts kein Problem. Entsprechende Zusicherungen würden abgegeben. Der öffentliche Fussweg werde erstellt sein, wenn das Haus auf Parzelle 4345 bezugsbereit sei. Für den Fussweg sei kein Waldabstand einzuhalten. Es werde vorbehalten, mittels separatem Gesuch eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 27 der Ausführungsbestimmungen zum kantonalen Waldgesetz zu beantragen. Eine Nichterteilung der Baubewilligung respektive deren Aufhebung wären unverhältnismässig. 12. Mit Schreiben vom 24. März 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin 2, den Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Diese Massnahme diene dazu, die Frist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG zu wahren und damit das Erlöschen der angefochtenen Baubewilligungen zu verhindern. Die Beschwerdegegnerin 1 bekundete mit Schreiben vom 3. April 2014 ihr Einverständnis mit dem Gesuch der Beschwerdegegnerin 2. Auch die Beschwerdeführerin teilte am 3. April 2014 mit, dass sie keine Einwände gegen die Erteilung der aufschiebenden Wirkung habe. Mit Verfügung vom 7. April 2014 erteilte der vorsitzende Richter den beiden Beschwerden R 13 160 und 161 die aufschiebende Wirkung. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bilden der kommunale Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, betreffend das Baugesuch Nr. 2012-0123, Neubau Einfamilienhaus auf Parzelle 4345, Via N._____ 24 in Flims, sowie die entspre-
- 17 chende Baubewilligung vom 10. April, mitgeteilt am 30. Mai 2013, mit welcher dem Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 unter diversen Auflagen entsprochen worden ist. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 den Einspracheentscheid und die Baubewilligung zu Recht erlassen hat. b) Vorab ist die Frage der Legitimation der Beschwerdeführerin zu klären. Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) lautet wie folgt: Art. 33 Kantonales Recht 1. (…) 2. (…) 3. Es (das kantonale Recht) gewährleistet a. die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht, b. die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde. 4. (…) Der Verweis im eben zitierten Artikel auf die Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten betrifft seit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) und des Bundesgesetzes über das Bundesverwaltungsgericht (VGG; SR 173.32) am 1. Januar 2007 die Legitimationsbestimmungen von Art. 89 BGG i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und 2 BGG. Damit gelten die Legitimationserfordernisse, die Lehre und Rechtsprechung zu diesen Vorschriften entwickelt haben, auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren, auf das Art. 33 RPG anwendbar ist (vgl. AEMISEGGER/HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich u.a. 2010, Art. 33 N. 53 mit weiteren Hinweisen). Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) muss folglich den Anforderungen der Legitimation zur Beschwerdeerhebung gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG genügen.
- 18 - Das Bundesgericht umschreibt die Legitimation im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG bezogen auf die erforderliche räumliche Nähe zu Streitgegenstand bildenden Bauprojekten wie folgt (Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.3 und 1.4): Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung besitzt (lit. c). Verlangt ist somit neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4236). Die Behauptung allein, jemand sei von den Folgen einer Baubewilligung betroffen, genügt nicht, um die Beschwerdebefugnis zu begründen. Vielmehr muss aufgrund des konkreten Sachverhalts das besondere Berührtsein und das schutzwürdige Interesse glaubhaft erscheinen, ansonsten stünde jedermann die Beschwerdeberechtigung zu, der eine unzutreffende Behauptung aufstellt. Dies liefe im Ergebnis auf eine unzulässige Popularbeschwerde hinaus. Ein Kriterium für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis eines Nachbarn ist die räumliche Nähe seines Grundstücks zum umstrittenen Bauvorhaben, wobei es nicht auf abstrakt bestimmte Distanzwerte ankommt. Das Beschwerderecht wird aber in der Regel anerkannt, wenn die Liegenschaft des Nachbarn unmittelbar an
- 19 das Baugrundstück angrenzt oder allenfalls nur durch einen Verkehrsträger davon getrennt wird (BGE 121 II 171 E.2b S. 174 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1A.98/1994 vom 28. März 1995 E.2b, in: ZBl 96/1995 S. 528 f.; AEMISEGGER / HAAG, Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 N. 57 ff.). Liegt diese besondere Beziehungsnähe in räumlicher Hinsicht vor, braucht das Anfechtungsinteresse nicht mit dem Interesse übereinzustimmen, das durch die von der beschwerdeführenden Person als verletzt bezeichneten Normen geschützt wird (vgl. KARLEN, Das neue Bundesgerichtsgesetz, Basel 2006, S. 52; BEUSCH / MOSER / KNEUBÜHLER, Ausgewählte prozessrechtliche Fragen im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht, ZBl 2008 S. 15 f.). Der Nachbar kann mithin die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, so dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird (BGE 133 II 249 E.1.3.2 S. 253), ohne dass dem Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht. Das Element des praktischen tatsächlichen Nutzens bildet somit ein wichtiges Eintretenskriterium, mit welchem ein "Ausufern" der Beschwerdemöglichkeiten verhindert werden kann (AEMISEGGER, Erste Erfahrungen mit dem Bundesgerichtsgesetz, in: Jusletter vom 10. November 2008 N. 52 und 65). Vorliegend befindet sich das Grundstück der Beschwerdeführerin in unmittelbarer Nachbarschaft zu denjenigen der Beschwerdegegnerin 2. Laut telefonischer Auskunft des Grundbuchamtes X._____ vom 28. Januar 2014 ist die Beschwerdeführerin Eigentümerin von Stockwerkeinheiten 51383, 450/1000 Miteigentumsanteil an Parzelle 3657 und Stockwerkeinheit 51384, 550/1000 Miteigentumsanteil http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=r%E4umliche+N%E4he&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-II-171%3Ade&number_of_ranks=0#page171 http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=r%E4umliche+N%E4he&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-II-249%3Ade&number_of_ranks=0#page249 http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=suv&query_words=r%E4umliche+N%E4he&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-II-249%3Ade&number_of_ranks=0#page249
- 20 an Parzelle 3657. Die Südgrenze von Parzelle 3657 liegt etwa 10 Meter von der nächsten Grenze zu Parzelle 4344 und ca. 25-27.5 Meter von der nächsten Grenze zu Parzelle 4345 entfernt. Diese räumliche Nähe begründet eine besondere Betroffenheit der Beschwerdeführerin. Sie ist damit zumindest in tatsächlicher Hinsicht stärker vom Bauvorhaben berührt als die Allgemeinheit. Die Beschwerdegegnerin 2 geht von einer rügebezogenen Beurteilung der Legitimation aus, wenn sie anführt, der Beschwerdeführerin fehle die Legitimation weitgehend, weil diese in Bausachen nur gegeben sei, wenn vom Bauvorhaben Beeinträchtigungen ausgingen, die sich auf das Grundstück der Beschwerdeführerin spürbar in einer Weise negativ auswirkten, dass sie mehr als die Allgemeinheit betroffen sei und diese Voraussetzung sei bezüglich der beanstandeten Erschliessung, des beanstandeten Fusswegs, der behaupteten Verletzung des Waldabstandes, des Grenzabstandes, der Gebäudehöhe, der Ausnützungsziffer (AZ) und der Gestaltung nicht gegeben. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Mit ihrer rügespezifischen Beurteilung vermengt die Beschwerdegegnerin 2 Beschwerdelegitimation und Beschwerdegründe. Die Beschwerdelegitimation richtet sich ausschliesslich nach Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG. Sind die Voraussetzungen gegeben, ist die Beschwerdeführerin mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zuzulassen, wenn ihr durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. BGE 137 II 30 E.2.3 S. 34). Dass die Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, ist vorliegend unbestritten. Ebenso wurde vorstehend gezeigt, dass sie in tatsächlicher Hinsicht stärker als die Allgemeinheit vom Bauvorhaben berührt ist. Das schutzwürdige Interesse an der Aufhebung oder Änderung des vorinstanzlichen Entscheids bzw. der konkrete praktische Nutzen der Beschwerdeführerin besteht mithin darin, dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht würde, wenn sie mit ihren Rügen
- 21 durchdringen würde (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_240/2008 vom 27. August 2008 E.6.1; ferner AEMISEGGER, a.a.O., N. 55). Würden die vorgebrachten Rügen betreffend Erschliessung, Fussweg, Waldabstand, Grenzabstand, Gebäudehöhe, AZ und Gestaltung auch nur einzeln zutreffen, müsste die erteilte Baubewilligung aufgehoben werden. Zum Beispiel ist eine hinreichende Erschliessung im Sinne von Art. 19 RPG eine Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Bei einer ungenügenden Erschliessung würde die Baubewilligung verweigert. Die Beschwerdeführerin ist somit im Sinne von Art. 50 VRG bzw. Art. 89 Abs. 1 BGG von der Erteilung der Baubewilligung besonders betroffen und hat an deren Aufhebung ein schutzwürdiges Interesse (vgl. zu alldem das Urteil des Bundesgerichts 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010). Auf die überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 2. a) Materiell ist primär auf die Frage der AZ bzw. der anrechenbaren Grundstücksfläche einzugehen. Die Beschwerdegegnerinnen sind der Meinung, infolge des Bestehens der – letztlich unbestritten aus Parzellen 3713, 4343, 4344, 4345 und 4346 bestehenden – AZ-Einheit, müsse die AZ lediglich über alle von der AZ-Einheit erfassten Grundstücke eingehalten werden und nicht auf den jeweiligen Bauparzellen. Einerseits spiele es keine Rolle, wenn auf den Bauparzellen selbst die AZ von 0.35 überschritten werde und anderseits sei die Prozentgrenze im Sinne von Art. 38 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), wonach auf der Bauparzelle die in der betreffenden Bauzone geltende AZ infolge der AZ-Einheit höchstens um 15 % erhöht werden dürfe, nicht anwendbar. Es handle sich dabei um eine Praxis der Gemeinde. Dieser Ansicht der Beschwerdegegnerinnen kann – wie nachstehend gezeigt wird – nicht gefolgt werden.
- 22 b) Im alten BG, letztmals revidiert am 26. September 2004, von der Regierung genehmigt am 18. Januar 2005, lautete die vorliegend zur Diskussion stehende Regelung wie folgt: Art. 56 Anrechenbare Landfläche Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenützte Grundstückfläche innerhalb der Bauzone. Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzellen unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden. Im Urteil R 05 59 vom 11. November 2005 hatte das Verwaltungsgericht zu entscheiden, ob die Auffassung der Gemeinde richtig sei, wonach bei einer AZ-Einheit unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit zusammengefasst werden dürften und die sich daraus ergebende Gesamtfläche als Grundlage für die Berechnung der AZ diene, unabhängig davon, wo auf der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wieviel jede Parzelle dafür effektiv an anrechenbarer Geschossfläche (aGF) zur Verfügung gestellt habe. Gemäss der Auffassung der Gemeinde sei einzig massgebend, dass auf der Gesamtfläche die zonengemässe AZ nicht überschritten werde und dass davon der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG zu unterscheiden sei, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück aGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Das Verwaltungsgericht schrieb dazu in Erwägung 2c-e Folgendes: "c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auf-
- 23 fassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ miteinbezogen werden können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen „Miteinbezug“ die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. eines virtuellen Grundstückes) bildet. d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z.B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen, und nicht etwa von einer Parzelle auf eine „AZ-Einheit“ oder von einer „AZ-Einheit“ auf eine andere „AZ-Einheit“, transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzliche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden muss. e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ- Einheiten kann die Gemeinde aus den in den Baubewilligungen vorgenommenen Auflagen (grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privat-rechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist Sache des Zivilrichters.“ Im neuen BG vom 13. Juni 2010, genehmigt am 18. Januar 2011, hat die Gemeinde die anrechenbare Grundstücksfläche in Art. 38 BG neu geregelt. Dieser neue Art. 38 BG lautet wie folgt (Änderungen gegenüber dem alten BG durch das Gericht kursiv hervorgehoben):
- 24 - Art. 38 Anrechenbare Grundstücksfläche Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vom Baugesuch erfasste (baulich noch nicht ausgenützte [Anmerkung des Gerichts]) Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone. Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund- und Groberschliessung. Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden. Solche Grundstücke bilden eine AZ-Einheit und spätere Änderungen daran oder Verfügungen darüber bedürfen der Zustimmung der Eigentümer aller an dieser AZ-Einheit beteiligten Grundstücke. Geändert hat sich gegenüber Art. 56 Abs. 2 des alten BG in der massgebenden Bestimmung Art. 38 Abs. 2 BG nichts. Auch der neue Abs. 3 von Art. 38 BG vermag daran nichts zu ändern. Dieser, welcher wohl eine gesetzgeberische Reaktion auf das Urteil R 05 59 des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 darstellen soll, sagt lediglich aus, dass Grundstücke, die gemäss Art. 38 Abs. 2 BG für die Berechnung der AZ miteinbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist, eine AZ- Einheit bilden. Einzige Rechtsfolge dieser AZ-Einheit, die sowohl nach dem alten als auch nach dem neuen BG nur gemäss der in Abs. 2 von Art. 38 BG enthaltenen Regeln gebildet werden kann, ist es nämlich, dass Änderungen und Verfügungen betreffend diese AZ-Einheit der Zustimmung der Eigentümer der beteiligten Grundstücke bedürfen. Abs. 3 von Art. 38 BG hat somit rein deklaratorischen Charakter und benennt das Ergebnis der in Abs. 2 formulierten Regeln als AZ-Einheit. Dass über Abs. 3 der genannten Bestimmung die in Abs. 2 formulierte 15 %-Regel umgan-
- 25 gen oder gar ausgehebelt werden könnte, kann der Bestimmung nicht entnommen werden. Somit sind die Schlussfolgerungen des Urteils R 05 59 des Verwaltungsgerichts vom 11. November 2005 nach wie vor einschlägig und es gilt, dass die Bildung von AZ-Einheiten in dem von den Beschwerdegegnerinnen verstandenen und offenbar trotz des Präjudizes R 05 59 nach wie vor praktizierten Sinne vom Baugesetz nicht vorgesehen ist und entsprechend ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich ist. Die gemeindliche Praxis muss damit erneut als gesetzeswidrig bezeichnet werden (vgl. dazu bereits das Urteil des Verwaltungsgerichts R 13 180 vom 20 Februar 2014). Die Folge davon ist, dass – entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen – nicht aGF in der ganzen, als solche von den Beschwerdegegnerinnen verstandenen AZ-Einheit verschoben werden darf, sondern zum Einen nur, sofern sie in der gleichen Bauzone wie das Baugrundstück liegen, an dieses unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche davon getrennt sind. Zum Anderen gilt die weitere Beschränkung, dass auf der Bauparzelle durch den Miteinbezug anderer Parzellen die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden darf. Folglich darf vorliegend Parzelle 4345 lediglich von Parzellen 4344 und 3713 aGF beziehen, Parzelle 4344 lediglich von Parzellen 4343, 3713 und 4345. 3. In Bezug auf die AZ bzw. die aGF ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, die Treppe und der Gang im UG seien anrechenbare Flächen, weil sie auch anrechenbare Räume in den oberen Geschossen erschliessen würden. Die Beschwerdegegnerinnen führten dazu aus, die Beschwerdeführerin verkenne, dass sich der Haupteingang im Erdgeschoss und nicht im Untergeschoss befinde. Der oberirdische Zugang sei zwar nicht mit Fahrzeugen erreichbar, was aber eine Qualifikation desselben als Haupteingang nicht ausschliesse. Der Gang und die Treppe im Untergeschoss
- 26 würden somit ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen im Untergeschoss erschliessen, weshalb sie gemäss Art. 37 Abs. 2 lit. d BG bei der AZ-Berechnung nicht zu berücksichtigen seien. Dies entspreche einer langjährigen Praxis der Gemeinde. Dieser Argumentation der Beschwerdegegnerinnen kann nicht gefolgt werden. Die angebliche Praxis verstösst nämlich gegen Art. 37 Abs. 2 lit. d BG, wonach Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Geschossflächen erschliessen, nicht angerechnet werden. Im ähnlich gelagerten Urteil des Verwaltungsgerichts R 12 1 E.14b – von der Beschwerdegegnerin 1 bis heute unwidersprochen – wurde beispielsweise festgestellt, dass hinter der Eingangstür von der Tiefgarage liegende Räumlichkeiten anzurechnen seien, weil sie ebenfalls anrechenbare Räume in den oberen Geschossen erschliessen würden. Dies ist auch hier der Fall, erschliessen doch der Gang und die Treppe anrechenbare Räume in den oberen Geschossen und sind somit anzurechnen. 4. Zusammenfassend bleibt somit festzuhalten, dass es nicht Sache des Gerichts ist, herauszufinden, ob infolge dieser veränderten Ausgangslage für die beiden Bauprojekte noch genügend aGF zur Verfügung steht und ob die resultierende Erhöhung der AZ auf den Bauparzellen höchstens 15 % der in der Wohnzone A geltenden AZ von 0.35 (vgl. Art. 26 i.V.m. Art. 36 BG) ausmacht. Folglich ist vorliegende Beschwerde gutzuheissen, der Einspracheentscheid und die Baubewilligung aufzuheben und die Sache an die Gemeinde zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig zulasten der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, welche zudem die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin nach Art. 78 Abs. 1 VRG angemessen zu entschädigen haben. Der Rechtsver-
- 27 treter der Beschwerdeführerin reichte mit Schreiben vom 24. Oktober 2013 eine Honorarnote in der Höhe von Fr. 21'291.10 ein. Allerdings kann die darin enthaltene Rechnung vom 7. Januar 2013 in der Höhe von Fr. 9'299.40, welche offensichtlich nicht das vorliegende Verfahren betrifft, nicht berücksichtigt werden. Somit ist die Honorarnote um diesen Betrag auf Fr. 11'991.70 zu kürzen. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV; BR 310.250]) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie geht dabei gemäss Art. 2 Abs. 2 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Ziff. 2). Art. 3 Abs. 1 HV hält sodann fest, dass als üblich ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken gelte. Vorliegend kann der eingereichten Honorarnote der Aufwand in Stunden nicht vollumfänglich entnommen werden. Allerdings rechnete der Rechtsvertreter mit einem Ansatz von Fr. 450.-- statt der üblichen Fr. 270.-- pro Stunde und seine Honorarnote wäre entsprechend zu kürzen. Mangels Einreichen einer Honorarvereinbarung kann die urteilende Instanz jedoch ohnehin davon absehen, für die Festsetzung der Parteientschädigung die Anwaltsrechnung beizuziehen (Art. 4 Abs. 1 HV). Dem gerichtlichen Ermessen nach erscheint folglich für beide Verfahren R 13 160 und 161, welche praktisch identisch sind und einen geringen Schwierigkeitsgrad aufweisen, eine pauschale Entschädigung in der Höhe von Fr. 5'000.-- gerechtfertigt. Somit haben die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 die Beschwerdeführerin für das vorliegende Verfahren je hälftig mit Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST) ausseramtlich zu entschädigen.
- 28 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der Einspracheentscheid und die Baubewilligung aufgehoben und die Sache an die Gemeinde zur Weiterführung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 599.-zusammen Fr. 2'599.-gehen je hälftig zulasten der Gemeinde X._____ und der Baugesellschaft B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ und die Baugesellschaft B._____ entschädigen die A._____AG aussergerichtlich je hälftig mit total Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST). 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen